大学城3号地整体开发组织方案.doc

大学城3号地整体开发组织方案（2014年5月7日）目录摘 要3一、项目基本情况5（一）项目位置及用地5（二）建设内容8（三）规划指标10（四）经营指标11二、 项目开发计划12三、 项目建设投资计划13（一）项目建设投资费用说明13（二）各项投资费用分布14（三）年度投资计划14四、 项目销售收入测算16（一）周边市场情况16（三）销售回款进度17五、项目总投资18六、项目投资收益测算19七、资金使用计划19八、现金流分析20九、风险分析及对策23参考文件：27摘 要大学城3号地项目位于北京市房山区良乡高教园区，项目用地性质是文化娱乐用地。该项目总占地面积34116m2，总建筑规模139058 m2，其中：地上面积：85290 m2，地下面积：53768 m2。规划建设内容包括7栋塔式文化创意产业楼和电影院，功能涵盖电影、音乐、运动、动漫游戏和休闲餐饮。项目于2014年3月开工建设，计划2014年9月开盘销售，2016年12月竣工验收。该项目的收益测算如下： 一、项目可销售建筑面积110008平方米，企业自营面积24198平方米，不可销售面积4852平方米。可销售建筑面积包括：写字楼69541平方米；地上商业14445平方米；地下商业4563平方米；电 影 院7798平方米（地上684平方米，地下7114平方米）；另，机动车停车位782辆，可售机动车停车位300辆。 二、根据目前的市场情况，保守预计写字楼售价按20000/平方米，一层商业28000/平方米，二层和地下一层商业19000/平方米，电影院按10000元/平方米的成本价考虑，停车位预计销售价格18万元/辆。三、该项目预计总销售额19.52亿元，其中：写字楼13.91亿元；地上一层商业2.13亿元；地上二层商业1.3亿元；地下商业0.87亿元；电影院0.78亿元；停车位0.54亿元。（暂不考虑人防部分停车位收入和政府返还的1亿元土地款）四、该项目预计总投资15.5亿元，其中：土地成本3.88亿元；前期工程费0.5亿元；建安间接工程费0.51亿元；建安直接工程费6.6亿，开发间接费用2.18亿元，税费1.83亿元。项目总投资成本折合总建筑面积单方成本约11151元/平方米，可售面积单方成本14096元/平方米。 五、在保守预计项目售价的情况下，该项目预计可实现销售收入19.52亿元，总投资15.5亿元，毛利润4.02亿元，项目收入毛利润率20.58%，项目成本毛利润率25.91%。项目税后净利润3.01亿元，收入净利率15.43%，成本净利率18.25%。28一、项目基本情况（一）项目位置及用地1.项目位置大学城3号地项目是指北京房山区良乡高教园区09-04-14文化娱乐项目。该项目位于房山区良乡长虹东路北侧，地铁房山线良乡大学城站西北侧30米处。该项目距京石高速长阳路口8公里，从该项目处可乘地铁房山线或乘车经京石高速进入市区。项目总占地面积约3.87公顷（58亩），其中，建设用地约3.41公顷（51亩），代征绿地约0.46公顷（7亩）。该项目具体四至为：西至良乡高教园区十六号路，东至良乡高教园区十七号路，南至长虹东路，北至良乡高教园区六号路。该项目南侧长虹东路（路宽60米）和西侧高教园区16号路（路宽20米）为现状路，交通畅通。北侧规划高教园六号路和东侧规划高教园17路为规划路，目前尚未修建或使用，可作为临时道路。2. 用地现状目前该地块场地平整，基本达到“七通一平”（“七通”指通道路、电信、歌华、上水、天然气、雨污中水、临电，“一平”指除代征绿地中有5根高压线外场地自然平整）。该项目目前的四围情况如下图所示。3. 周边市政管线：电信：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线8.5米处铺设有电信管线。有线电视：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线8.5米处铺设有歌华有线电视管线。给水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线25.5米处铺设有给水管线，管径DN400。天然气：南侧长虹东路，距规划代征绿地红线45米处铺设有天然气管线，管径DN500。雨水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线15米处铺设有雨水管线。污水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线11米处铺设有污水管线，管径DN400。中水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线18米处铺设有中水管线，管径DN300。临电：西侧高教园区规划16号路铺设有永久电力管线。4 周边项目开发情况项目西接首开集团熙悦睿府教师住宅商业混合项目，该项目目前处于主体施工后期阶段。项目北侧是理工大学教育科研用地，目前该地块平整，但尚未进行任何施工建设。该项目东侧和南侧是商业金融用地，东侧3号东地块开发主体是春光集团、房开集团和云南城投联合体，南侧9号地尚未出让。西南侧项目是旭辉E天地商业项目，已于2013年11月开始开盘销售。5.周边其它加油站：长虹东路南侧距该项目往西500米处有加油站。公园：良乡高教园16号路西侧，距该项目往南800米处有世纪公园。 商业区：该项目往西3公里处有良乡商业圈，可乘地铁房山线至良乡南关站到达。该项目往北4.2公里处有长阳商业圈,可乘地铁房山线至篱笆房站到达。 医院：该项目距拱辰大街良乡医院4公里。（二）建设内容2012年1月12日，北京房开控股集团有限公司与北京市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同（京地出合字（2012）第0011号），获得本项目国有建设用地使用权。本项目位于良乡高教园区中央设施区，区域智力、科研密集的资源优势显著。园区内有北京理工大学、北京工商大学等五所高等学府，园区周边分布有首都高端制造业基地、北京农业生态谷、北京燕山石化新材料基地等多个高新技术产业园区。集团就本项目与春光集团签署了营销合作协议，共邀荷兰NEXT建筑事务所进行了概念性规划方案设计，有意打造“都市产业综合体”和区域地标性建筑群。本项目积极响应国家及中关村产业政策，以房山区良乡高教园区详细规划为指导，借鉴国内外优秀文化产业建设经验，造就产业地产，涵养和培育产业文化，项目设计方案得到了房山区各级领导的高度重视和大力支持。本项目拟规划建设成集电影、音乐、运动、动漫游戏区、休闲餐饮为一体的综合性文化产业基地“时代广场”。项目规划用地性质为文化娱乐用地。建筑规划用途主要包括创意产业研发、创意产业经营、创意工作室、创意产业文化娱乐、商务用房、影院、休闲餐饮、文化娱乐、配套商业、配套经营管理等。规划建设内容包括五大功能区:电影、音乐、运动、动漫游戏区、休闲餐饮。下图为功能分析图。功能分析图整体鸟瞰图总建筑包括7栋塔楼和地下电影院，总建筑面积13.9万。动漫游戏功能区为两栋17层塔楼（含二层裙房），地上总建筑面积3.04万；音乐功能区为两栋12层塔楼（含二层裙房），地上总建筑面积2.14万；电影功能区包含两栋12层的塔楼（含二层裙房）以及椭圆型地下电影院，地上总建筑面积2.23万；运动功能区为一栋12层塔楼（含二层裙房），地上总建筑面积1.12万。其中，17层塔楼的高度为77.15m，12层塔楼的高度为58.85m。地下建筑共3层，总建筑面积5.38万。整体鸟瞰图（三）规划指标 总用地规模：38748 建设用地面积：34116 规划总建筑面积：139057.92 1、地上建筑面积：85288.8（1）写字楼：69541.38（2） 商业（含一、二层）：14445.19（3） 电影院：684.35（4）设备用房：617.88 2、地下建筑面积：53769.12（1）地下一层面积：14140.84 其中，商业：4563 电影院：6021设备用房及其他：3556.84 （2）地下二层面积：18930.47 其中，电影院1093地下机动车库 13660 自行车库：3500 设备用房及其他：677.47（3）地下三层面积：20697.81 人防面积：20697.81（含7#地人防异地建设面积2000） 停车位：共782辆其中：地上停车位8辆地下停车位：774辆（其中，可售停车位300辆，人防停车位474辆） 容积率：2.5 建筑高度：58.85m（局部77.15m）（4） 经营指标1. 可售建筑面积：110007.92 1、写字楼面积：69541.38 2、一层商业：7597.21 3、二层商业：6847.984、地下一层商业：45635、电影院：7798.356、地下机动车库：136602. 机动车停车位：782辆 （1）可售机动车停车位：300辆 （2）可租机动车停车位：482辆注：具体规划指标见附表1. 3号地主要经济技术指标表2、 项目开发计划该项目于2012年3月签订土地出让合同，2013年3月完成立项，2014年1月取得规划设计方案复函。按照土地使用权出让合同条例，项目延建申请期限为一年，即必须在合同签订两年内开工，故该项目在还未取得施工许可证的情况下，于2014年3月提前开工建设。项目计划2014年8月取得预售许可证，9月开盘销售，并于2016年12月完成竣工验收。高教园区3号地一级开发计划序号节点名称开始时间完成时间备注1国有土地使用权出让合同2012-3-262项目立项批复2013-3-13方案确定2013-11-20（完成标志：上专家会）4规划设计调整方案复函2014-1-165开工时间2014-3-146建设工程规划许可证2014-1-162014-5-107建筑工程施工许可证2014-1-162014-7-208预售许可证2014-8-12014-8-319开盘时间 2014-9-310取得开发贷款2014-9-1011施工至0.0002014-11-2013主体封顶2015-9-114二次结构及装修2015-6-152016-8-115室外工程2016-3-12016-11-1516竣工验收及备案2016-9-12016-12-2517开始办理交房入住2017-1-12017-2-13、 项目建设投资计划 （一）项目建设投资费用说明项目建设总投资费用共计15.5亿元，由地价款、前期工程费、建安间接工程费、建安直接工程费、开发间接费和税费六部分内容组成。1. 地价款：共3.88亿元，其中，土地成交价3.58亿元，契税0.11亿元，根据土地出让合同条款规定，补交地下建筑部分的地价款和契税0.19亿元。2. 前期工程费：共5006万元，其中，前期开发费（含设计、报批报建、勘探费用）2225万元，基础设施建设费2781万元。3. 建安间接工程费：共5137万元，其中，场地平整费116万元，外电源引进费用3000万元，临时设施费400万元，招投标费300万元，监理费1321万元。4. 建安直接工程费：共6.6亿元，其中主体建筑工程费3.27亿元，内部粗装修费0.61亿元，设备安装及装修费2.03亿元，室外工程费0.69亿元。5. 开发间接费： 共2.18亿元，其中，管理费0.23亿元，销售费用1.14亿元（注：销售费用是在预计销售价格基础上，根据与春光集团签订的营销合作服务协议内容计算得出），销售代理费500万元，贷款利息0.76亿元。6. 税费：共1.83亿元，其中流转税（含营业税、城市教育附加费等）1.09亿元，土地增值税0.74亿元。1.土地款2.前期工程费3.建安间接工程费4.建安直接工程费5.开发间接费6.税费共计（亿）3.88 0.50.516.62.18 1.8315.5详见附表2：投资测算表（二）各项投资费用分布项目总投资中各项费用分布如下图所示。（三）年度投资计划自2012年1月至2017年6月，项目建设投资周期为期六年，开发建设投资费用共计15.5亿元。1. 2012年度投资费用：2012年度投资费用包括地价款、契税和前期开发费，共计3.78亿。2. 2013年度投资费用：2013年度投资费用为前期开发费，共计0.09亿，累计投资3.87亿。3. 2014年度投资计划：2014年度投资费用包括地价款补交、前期开发费、基础设施建设费、场地平整费、临时设施费、招投标费、监理费、基坑处理工程费、筏板基础工程费、建筑结构工程费、管理费、销售代理费、销售费用、贷款利息和税费，共计3.4亿，累计投资7.27亿。4.2015年度投资计划：2015年度投资费用包括招投标费、监理费、建筑结构工程费、内部粗装费、设备安装工程费、管理费、销售费、贷款利息和税费，共计3.48亿，累计投资10.75亿。5.2016年度投资计划：2016年度投资费用包括外电源引进费、招投标费、监理费、内部粗装费、设备安装工程费、室外工程费、管理费、销售费、贷款利息和税费，共计支出4.55亿，累计投资15.3亿。6.2017年度投资计划：2017年度投资费用包括管理费、销售费和税费，共计0.21亿，累计投资15.51亿。2012年2013年2014年2015年2016年2017年年投资额（亿元）3.78 0.09 3.40 3.48 4.55 0.21 累计投资额（亿元）3.78 3.87 7.27 10.75 15.30 15.51 详见附表3：投资进度计划表。4、 项目销售收入测算 （一）周边市场情况1.旭辉E天地：总建筑面积86106平方米，板楼，高层，主力户型35-55平方米，项目紧邻地铁房山线良乡大学城站，旭辉E天地项目已于2013年10月13日开盘，毛坯房销售均价23000元/m2，总价70万元/套起。办公50年产权，商业40年产权，不限购，预计2015年9月30日交房入住。项目优势：小户型、不限购、总价低、临近地铁、商住两用。2. 长阳半岛FUNMIX：项目位于房山区长阳起步区5号地，紧邻地铁房山线，由北京中粮万科房地产开发有限公司开发，总建筑面积202720平方米，建筑类型为板楼、塔楼、小高层，物业类型包括底商、独立商业、高层写字楼，已于2013年11月开盘，销售均价23000元/m2。3. 绿地启航国际三期：建筑面积167471平方米，物业类别为商铺、写字楼，建筑形式为塔楼，办公50年产权，商业40年产权，项目已于2013年11月16日开盘，均价21000元/ m2，2015年交房入住。（二）项目销售收入1. 项目预计销售价格：根据目前的市场情况，保守预估本项目写字楼售价按20000元/ m2，一层商业28000元/ m2，二层和地下一层商业19000元/ m2，电影院按10000元/ m2的成本价销售考虑，停车位预计销售价格18万元/辆。2. 按预估销售价格计算，项目实现销售收入19.52亿，其中：写字楼13.91亿，地上一层商业2.13亿，地上二层商业1.3亿，地下商业0.87亿，电影院0.78亿，停车位0.54亿。（三）销售回款进度1. 根据与春光集团签订的营销服务协议内容，销售回款进度如下：（1）写字楼部分：分期营销分期节点目标销售额计划销售面积1开盘后一个月2014.9.12014.9.30销售面积的35%2结构封顶2014.10.12015.8.31销售面积的35%3竣工后一个月2015.9.12016.12.30销售面积的30%（2）商业部分：分期营销分期节点目标销售额计划销售面积1主体结构封顶2014.9.12015.8.31销售面积的25%2竣工2015.9.12016.12.30销售面积的45%3竣工后半年2017.1.12017.6.30销售面积的30% 2. 该项目预计销售收入为19.52亿，年度销售收入如下图所示。 （1）2014年（即9月开盘12月底）：年销售额达6.74亿；（2）2015年：年销售额达6.35亿，累计销售13.09亿；（3）2016年：年销售额达5.14亿，累计销售18.23亿；（4）2017年（即1月6月）：年销售额达1.29亿，累计销售19.52亿。2012年2013年2014年2015年2016年2017年销售额（亿元）0 0 6.74 6.35 5.14 1.29 累计销售额（亿元）0 0 6.74 13.09 18.23 19.52 销售回款进度详见附表4：销售回款计划。5、 项目总投资项目建设总投资费用预计15.5亿元，总建筑面积139058 平方米，总建筑面积单方成本为11151元/平方米，可售建筑面积110008 平方米，可售建筑面积单方成本为14096元/平方米。费用（元）总建筑面积单方成本估算（元/m2）可售建筑面积单方成本估算（元/m2）1. 土地款387,991,843 2790 3527 2. 前期工程费50,060,851 360 455 3. 建安间接工程费51,372,942 369 467 4. 建安直接工程费659,997,770 4746 6000 5. 开发间接费218,231,620 1569 1984 6. 税费182,972,359 1316 1663 合计1,550,627,385 11151 14096 六、项目投资收益测算根据整体开发建设及销售计划，该项目预计可实现销售收入19.52亿，项目总投资15.5亿，实现毛利润4.01亿，收入毛利润率20.58%，成本毛利润率25.91%。 缴纳所得税后，该项目实现净利润3.01亿，收入净利润率15.43%，成本净利润率18.25%。项目金额（万元）1.项目总收入195,234 2.项目投资成本155,063 3.毛利润40,171 4.项目收入毛利润率20.58%5.项目成本毛利润率25.91%6.所得税10,043 7.净利润（万元）30,129 8.收入净利率（%）15.43%9.成本净利率（%）18.25%备注：政府返还电影院政策性补贴1亿元未计算之内。七、资金使用计划1. 资金使用说明（1）销售费用支出说明：根据与春光集团签订的协议内容，项目销售期间（即2014年3季度2017年2季度），每月按照毛坯房销售基准价格（写字楼17000元/平方米、首层商业25000元/平方米、二层及地下一层商业17500元/平方米）与当月发生的实际销售面积计算上月营销服务费，并支付春光集团，待写字楼部分完成总销售面积的95%（即2016年4季度）、商业部分完成总销售面积的85%为节点（即2017年1季度），采用“差额定率累进收费”的方式结算营销费用，并支付春光集团剩余营销费用。（2）建安工程费的支出说明：在该项目的建设施工阶段，集团支付施工单位工程款的80%，待竣工验收后，支付剩余20%工程款。2. 资金使用进度项目总资金支出16.51亿元，资金使用周期为五年，项目开发阶段的资金使用计划安排如下：2012年2013年2014年2015年2016年2017年年资金支出（亿元）3.78 0.09 3.30 3.29 5.74 0.31 累计资金支出（亿元）3.78 3.87 7.17 10.46 16.20 16.51 详见附表5.资金支出计划表。八、现金流分析1. 累计投资、资金支出及销售额：2012年2013年2014年2015年2016年2017年累计投资额（亿元）3.78 3.87 7.27 10.75 15.30 15.51 累计资金支出（亿元）3.78 3.87 7.17 10.46 16.20 16.51 累计销售额（亿元）0 0 6.74 13.09 18.23 19.52 2. 年度现金流量该项目开发建设过程中，计划现金流出21.51亿元，其中，项目资金支出16.51亿，贷款还款5亿。计划现金流入24.52亿元，其中，销售收入19.52亿，借入银行贷款5亿。该项目最终的净现金流量3.01亿，实现净利润3.01亿。以年折现系数为7%计算，折现后的净现值为2.72亿元。 年度现金流量表（单位：万元）2012年2013年2014年2015年2016年2017年合计(万元)1.现金流出37815 890 33008 32911 107400 3080 215106 项目资金37815 890 33008 32911 57400 3080 165106 归还贷款0 0 0 0 50000 0 50000 2.现金流入0 0 107420 73482 51447 12886 245234 销售收入0 0 67420 63482 51447 12886 195234 借入贷款0 0 40000 10000 0 0 50000 3.净现金流量*-37815 -890 74411 40570 -55953 9806 30129 4.累计净流量-37815 -38705 35706 76276 20323 30129 5.折现系数为7%1.14 1.07 1.00 0.93 0.87 0.82 6.净现值流量*-43295 -952 74411 37916 -48872 8004 27213 7.累计净现值流量-43295 -44247 30164 68081 19209 27213 4.季度现金流量图(单位：万元)如上图所示，2012年1季度支付该项目的地价款3.71亿，并在2014年2季度达到累计净现金支出峰值，即5.52亿元。2014年3季度因项目开盘销售和开发贷款的取得，当期现金流会明显上升。2016年4季度因还贷和工程款支付，当期现金流会出现明显下降的现象。2017年2季度，项目开发投资期结束，当期累计现金净流量3.01亿，表示该项目实现净利润3.01亿。九、风险分析及对策1. 政策风险房地产行业受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束以及税收政策对房地产开发项目构成直接或间接风险。 2.产品定位风险产品定位的正确与否关系到整个项目的成败。3.设计风险。设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的设计变更，从而规避设计风险。4.建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机;另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。5.销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感，如果价格过高，可能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和代理营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。二、房地产开发项目风险防范对策1.重视可行性分析。决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而，在项目的决策阶段，应充分搜集项目相关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估，确定房地产开发项目盈利的可能性，并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力，确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时，在可行性研究阶段，还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。2.建立信息中心。房地产企业应建立信息中心，搜集房地产行业的相关信息，为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高