2005年北京安佳物业管理有限公司工程维修部运行手册.doc

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物业管理工程维修部运行手册编制：审核：批准：北京安佳物业管理有限公司二零零五年二月目 录第一章 工程部人员架构图- 第二章 工程部管理范围- 第三章 工程部规章制度- 1 第一节 公共部分- 2 第二节 强电专业- 3 第三节 空调专业- 4 第四节 弱电专业- 第四章 工程部维修保养流程- 第五章 工程部人员调配流程- 第六章 工程部工作单流程- 第七章 设备节能办法- 第一章第二章 第一章 工程部人员结构图 部门经理维修主管维修主管3班电工2班1班维修工维修工维修工维修工第三章 第二章 工程部管理范围 工程部负责的日常工作有：1对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。2对物业未尽人意之处提出整改方案。3对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4对客户进行有偿服务。5为物业管理提供有关工程询问。6公司及物业管理处领导交办的其它工作。一、 一、强电专业5 1 负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。6 2 负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。7 3 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。8 4 负责物业公共区域的照明维修。9 5 负责物业临时供电的安排和计划。10 6 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。11 7 负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9为客户提供有偿服务。二、 二、空调、给排水专业1 1 负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。2 2 改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。3 3 负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。4 4 负责生活水水质报检工作。5 5 负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。6 6 为业主、客户提供有偿服务。三、 三、综合维修专业1 1 负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。2 2 负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。3 3 负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。4 4 负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。5 5 负责公共范围内和物业公司的家具维修。6 6 负责安排一些小五金件的维修和调整。7 7 负责一些临时性的任务。8 8 负责为业主、客户提供有偿服务。四、 四、弱电专业1 1 负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。2 2 负责向业主、客户提供有偿服务。第三章 工程部规章制度第一节 第一节 公共部分编号：ZWPM-C-BB-EN-03 版本：C/1通则：一、安全保卫制度1 1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。 3各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。 4主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。 5未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。 6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度， 清理好现场。 7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。 9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 10所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。 11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。 12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。 13 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使 用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要， 须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。 所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、工程验收制度1 1所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2 2所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快 以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关 文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。1 5 必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试 检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。2 6 必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及 其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。3 7 必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点 入库，妥为保管并做出详细清单。工程接管验收程序发展商协调承包