住宅项目定价方法.doc

住宅项目定价方案一、概述在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法1、 成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C(1+)1,但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润；2、 差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段；3、 竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本案中，主要分析一种能够运用于房地产开发企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，姑且称之为类比量化定价法。二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。三、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。表1 住宅项目影响因素、指标与分值2 定级因素指标分值位置距所在片区中心区的远近A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般3；D、很好（近）4；E、最好（近）5价格A、百元以上为登记划分基础。B、价格是否具有优势。A、最高1；B、很高2；C、一般3；D、很低4；E、最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供电等；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很完善4；E、最完善5交通A、大、中、小巴士数量；B、距公交站远近；C、站点数量；D、大众小巴舒适程度。A、最少（远）1；B、很少（远）2；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）5。物业管理A、保安。B、清洁卫生。C、机电。D、绿化率及养护状况。E、物业管理费（元/月）F、是否人车分流。G、物业管理商资质。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。周边环境A、是否有良好的景观资源，如山景、江景、视野等；B、是否有空气、噪音、废物、废水污染。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。城市规划A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状。A、最不完善1；B、不完善2；C、一般2；D、很完善4；E、最完善5楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数。A、最小1；B、很小2；C、一般3；D、很大4；E、最大5。建筑风格及立面A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。户型A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。发展商品牌及实业A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。广告A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意。A、最差（小）1；B、很差（小）2；C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（最好）5。四、权重的确定运用价值工程中的09评分法来确定权重，当然也可以用层次分析法或者经验值法来确定权重，其计算过程见表2。表2 住宅项目影响因素权重计算表（09评分法）3 影响因素位置价格配套交通物管周边环境城市规划楼盘规模建筑风格及立面户型开发商品牌广告得分权重位置4.5566667889974.50.125价格4.5566667889974.50.125配套4455556778864.00.108交通3344.54.54.55667754.50.092物业管理3344.54.54.55667754.50.092周边环境3344.54.54.55667754.50.092城市规划3344.54.54.55667754.50.092楼盘规模2234444556645.00.076建筑风格及立面112333344.55534.50.058户型112333344.55534.50.058开发商品牌00122223444.524.50.041广告00122223444.524.50.041合计594.01五、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式 得出各项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3。表3 类比量化定价法计算表影响因数权重（Wi）拟售项目分值(Fi)类比项目1分值(Fi1)类比项目2分值(Fi2)位置0.125价格0.125配套0.108交通0.092物业管理0.092周边环境0.092城市规划0.092楼盘规模0.076建筑风格及立面0.058户型0.058开发商品牌0.041广告0.041合计1S0=WiFi0S1=WiFi1S1=WiFi2 然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS4，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。六、住宅项目各单元定价 上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4所示。 表4 项目位置价格调整系数表 楼栋号ABCD楼宇位置价格系数mkkm备注：其中m、k一般在5以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超过152、项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜、二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表5。表5 项目楼层价格调整系数表5 住宅形式楼层数二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼高层楼1F-1%-2%-2%-3%-3%-2%-(N/2)m2F0+2%+2%+1%+1%+1%-(N/2-1)m3F0+3%+4%+3%+3%-(N/2-2)m4F-3%+2%+4%+4%-(N/2-3)m5F-4%0+1%-(N/2-4)m6F-5%-2%-(N/2-5)m7F-5%-(N/2-6)m(n/2-1)F-m(N/2)F0(N/2+1)F+m(N-2)F+(N/2-2)m(N-1)F+(n/2-1)MNF+N/2m备注：（1）、 m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取1015；（2）、 如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价（1+项目位置价格调整系数）（1+项目楼层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。3、项目水平价格调整系数（1）、项目区位价格调整系数区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过1。（2）、户型价格调整系数 户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其价格调整系数一般不要超过3。（3）、单元朝向价格调整系数单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面不局、消费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表6。表6 单元朝向价格调整系数表单朝向单元朝向朝向南朝向北朝向东朝向西单朝向单元调整系数+4%-4%+2%-2%双朝向单元朝向南北向东西向单朝向单元调整系数+3%-3%复杂朝向单元朝向东南西北东北西北单朝向单元调整系数+4%+2%-2%-4%（4）景观价格调整系数景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过15，对多面景观也最多不要超过20。综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数，如表7所示。 表7 项目水平价格调整系数表单元号项目010203区位户型朝向景观合计然后用每栋楼的各层楼的楼层均价（1+项目水平价格调整系数），即得各单元的初步价格。七、各单元价格的微调上述各单元的初步价格相应各单元的面积之和得出整个项目的总价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。我们可以用以下方法进行微调。1、 当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均 价除以系数k，其中系数k调整后均价/类比量化定价法得出的均价。二是将那些条件差的单元价格再次调低，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符；2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价乘以系数k，其中系数k调整后均价/类比量化定价法得出的均价。二是将那些条件好的单元价格再次调高，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。八、结论住宅项目定价是一门实践性很强的学科，它涉及消费行为及心理、艺术、经济学、住宅市场的需求和供给有关市场调查与统计分析等各方面的知识，所以这是一个不断积累经验、不断总结和引领消费的应用性非常强的学科。由于笔者理论水平、知识和实际经验的欠缺，仅仅在某些方面对住宅项目的定价做了一定程度的探讨，还需要在将来实际工作中不断加以总结完善。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利： 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销_ 元人民币。 六、聘方的义务： 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务： 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止： 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同： a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同： a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁： 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_ 受聘方(签章)_ 签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本 卖方：_(简称甲方) 身份证号码：_ 买方：_(简称乙方) 身份证号码：_ 根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_平方米。(详见土地房屋权证第_号)。 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款人 民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税