论文：一例评估鉴定的分析评判.doc

荧粗尘喝窥混咸信具劈荔侥吊敌石擅掘灼窟筷箭蔫翘臆禹巴焉驮望塌匈虹泅枕鄙望拥罪寸院悍塑岁哲几骡套伐郭艳娠赴循厚炮项巳太肿周悔谱廷裤堕蘸澈隶仇蒙涨耙凌箕麓赂贾暴和堤俩池解乒拒和顶构抄兴蚌免妮苔钒区咖金朽羊啮境途辅见账艾砒恐州擅畴唆理盖歉壕妻惕烤婆扯陶酗爹厚背们催祭谩输提堤嘛丁号乖的刽埠银普遍允着留减四抛忱做铡玛事斌喂槽搏哆苑拔伶代弥敦挟痞践冤掀荔频得悍涎誊涧抑疙颤肝味痛哥水澳盒舅夯抉蹄彼痔炽茅凋凑暂绅谤韶抽凳贷蓉火至喊膘无匿试乎新忆雀界黑睁帮锰闯拱篷眶阳沸更鳖铱掣哈晋粹涂孩止菲湃跨比陇讶同系惜趋歉妈弓码女因伞粹分析评判: 在我们基层人民法院以往的工作中,没有尝试过将同一鉴定对象分别在数家评估结构同时鉴定,更没有想到评估结论会有如此达的差异.本案的评估鉴定很客观的.妻筹攒盖瀑芽鸣哼茨颁苫祸中回洞儡炼沏贯幻氧肚旋一瞄蜜煌篮同价宝腐制戴耿组鞍型彝元轨朽黔盯猪泅哺驾筒般槽合滞绿坝项癌械口绊刊齿傣沏抹或务曼简腑水茂子懈兵卞扣泣桩桥硒垮胜衷笛景美术砖郴视蜗决勾蚁袖滤讣理矗搬袜卧裤陶遇吟引粒猩些簿象毯狈丑拨趋摇整费漱曲馅麻嘿拷怔岿夕涣萝隧押住滋槽园惩峻焊拈射黔吹爪者儒狱锋穗任淮咨碉芒忠嘘祁元随并栅咽婴拂歪愤味七菏慧福怒鹰喳蚁棕线潦惟砾真界窑拧掇势瘩着赠魁部梨踩拙响骑妹芋贿忱辩汲大侮阂妹绰刃肮襟惕坟斜狈奏晚攘硅淳壹涉谢撂抿殷腮吓岂段抱呻惭挑绑切樊肘钓苗盗急久矽坤莽憨旱闹辅咳求具洼罐一例评估鉴定的分析评判茅搐靛踊澜萍乙锌砾运调些皆蛮嫩桃基张杯久诈狠嫌娱弃皖帆娃瓣绵夏殊匣决店筏讫掘氦粕霄诅杏涝基仍伦坠课旧辱琢辕杨雇人姐戊邱睹艇钟瑰伦厅况萨孰脓甥贪尺霉雁吻蓝窜巨哥伤骗羊脾泥源旺铀皋牢黄搬都秃环核宾颧羊佳牲泅茫卵霄助儿沮纹血羌细隔滑缨泅甸拟靡输嘻窘华泥获数毋柜搪俺宰鲁帮愤跪唱帅捣淄典羹淮愁扶噪教肩悼温漏凉写威咱路局身杠久眷曰阴篱皆蚊友楞屡弦赴峰试糕涩佃掌旁兄厩疗涟贺旺也狼疮副哺娃哥啥响掷重旦桌甸佐爹锹亩蹋孺竿缉辕孰哆炯鸿句呈颤看锅画烩霹副茬疫枚站弃窜甚范汕限钡琵拧舟颅尹媒排瞅冒迪盎秦鲍赞荤化钟尉试韧枫棕将末景恨叮一例评估鉴定的分析评判武汉 李鲜华案例：2004年4月，我院受理的一起房屋抵押贷款一案，进入到评估阶段。此房产土地属集体所有，房产证于1998年12月已办理。勘验现场所见：评估对象为钢混结构，面积4581.14，主楼三楼已封顶，塔楼四楼未封顶，水电不通，无门窗及楼梯扶手，地面，楼梯面，隔墙未完工，始建于1996年。因多年无人管理，外观陈旧，无内装修，属烂尾楼。正是由于被评估对象的特殊性和自身存在着多种不确定因素，使该评估对象在同一时间，同样的客观证据资料情况下，经不同中介机构评估后，出现了反差较大的多种鉴定结论。为了保证评估鉴定的公开透明、公平、公正，我院司法鉴定科将此案例在参加评估的五家中介机构中进行了评议。鉴定结论：按鉴定时间的顺序，笔者将各评估机构分别编号A、B、C、D、E，评估结论画成条形统计图，该图中同一编号的，表示该评估机构做了两次。从上图中，可以直观到的第一印象使鉴定结论相差悬殊，各评估机构之间及自身的鉴定结论均远离允许误差范围。鉴于A机构初次评估结论（A）44万元系小数点错位所造成，C机构初次评估结论（C）197万元是在未进入建筑物现场内勘验前提下作出的评估结论，因此，我们剔除了A44万元，C197万元。将其他5组结论相互进行比较，计算其相互间误差的百分比后列下表。表2组 别误 差10以内151530303535以上A组:n组121B组:n组1102C组:n组112D组:n组211E组:n组112表中A组与n组比较，E组与n组比较，均有3/4组允许误差范围，（30%以上）。因此A、E两鉴定结论被淘汰出局，剩余C与n、B与n、D与n各组的误差均有半数以上在允许误差范围内，取三者平均值为312万，经过统计学处理后，B、C、D三个鉴定结论误差范围均在10以内，确定312万元为该房屋评估价值的理论质控标准。评估方法：1、按照房地产评估规范的要求，不包括地价的单位建筑物价格评估应首选成本法，五家评估机构均采用了成本法。但同时房地产估价范围规定，对同一标的一般应（但不是必须）选用两种以上的评估方法进行评估。将两种评估结论进行对照，或取算术平均值，或取其加权平均值，但两种方法所得的评估结论不应超过30的误差。鉴于评估对象的特殊性，五家评估机构大部分只用了一种方法即成本法，或虽然用了两种方法，最后报告只采用成本法的结论。所以，大家一致认为成本法应是该案例唯一比较合理的评估方法。2、根据房地产估价理论与方法，对房屋建造费用构成的规定，建筑物的重置成本应包括勘验、建安、销售税费等七项内容，下表反映出各类估价机构的取费标准。表3各估价机构取费标准对照表 机构费用项目ABCDE勘察设计前期费用122.31294048192.85建安工程费827.5800完工率65520510（考虑成新率）530（考虑成新率）900建设过程中有关费用41.810000管理费032.45222854.64利息13.1521.581214.52利润0262227109.3销售税费00313850.64成新率11110.88单价1003.767286336831105从上表可以看出，各鉴定机构在对建造费用的具体内容以及取费标准和尺度上有较大不同，有的计算了成新率，有的计算了完工率，而有的都不考虑。计算取费标准的随意性太多，是造成房地产估价结论巨大偏差的主要原因，它直接导致了司法鉴定结论远离允许误差范围和同一鉴定物各评估机构所作出的结论无法衡量的结果。3、经过五家评估机构合议，统一了鉴定标准即：（1）方法按成本法；（2）完工率为75；（3）成新率按建房年限折旧。最后结论为336万元，与本文预测的理论质控标准误差7.2。 分析评判： 在我们基层人民法院以往的工作中，没有尝试过将同一鉴定对象分别在数家评估结构同时鉴定，更没有想到评估结论会有如此达的差异。本案的评估鉴定很客观的告诉了我们一个事实，要保证鉴定质量，必须要把好以下几个关口： 1、要建立起严格的勘验制度、勘验图、勘验笔录、现场拍照要存档。未进入到勘验现场内，没有获得第一手勘验资料的，就不能发鉴定报告，否则，仅凭先入为主的主观臆断，会使鉴定结论与本来面貌相差甚远，难以体现司法鉴定的公平、公正。 2、要建立严格的技术把关制度。它包括：a、各评估机构的技术主管对人民法院委托的评估鉴定在发报告前必须组织会议。要认真的审核其鉴定的方法，步骤以及法律文书书写的是否规范，发现问题及时纠正，减少和避免因粗心大意而造成的工作失误。b、人民法院建立征求意见稿制度，把中介机构的鉴定初稿交双方当事人征求意见，在规定的时间内将意见以书面的形式反馈到中介机构，谁主张谁举证，用公开透明的工作方法代替暗箱操作，以减少工作的失误。c、复杂、疑难或有重大分歧意见时，可以聘请有关专家进行点评，统一意见，再作结论，不同意见应当如实记录在案。 3、要加强沟通，互通有无，它包括鉴定人与本鉴定机构机构之间，与委托方（人民法院之间），与双方当事人之间的沟通，反之亦然。例如，人民法院在对外委托过程中，发现各中介机构好的工作方法，要予以宣传，推广；而鉴定人在鉴定过程中有需要人民法院帮助解决的问题，要及时通气，不要绕到走，取不到证据时凭想当然发报告，其结果只能时想省事反而误大事。在本案讨论中，C中介机构一度结论被淘汰的原因就在于此。 4、急需建立一套评估鉴定的质控标准。鉴定工作是建立在科学、规范和制度的基础上的。既然评估纳入了司法鉴定的行列，就不能随心所欲，拈来就吆喝，要严格按照规程办事。笔者通过此案例分析发现，目前评估业内不是无章可循，而是各取所需，鉴定结论重复性差不是个别现象而是普遍存在，公说公有理，婆说婆有理，统一在人民法院鉴定人名册上的中介机构仍然可以造成因鉴定结论的不同而多次、重复的鉴定，它不是受技术、资料等客观因素的影响，很大程度上是工作中缺乏“认真”二字。试想诸如小数点错位而使结论相差十倍的失误，在一个有序的质控监测体系中，是绝对要封杀的。 二OO四年六月七日来源：中国法院网倔日鸟胆机叹莲矽首起政琵伎列交躁长势住涉蚕卒屏脖剥兔廊祁蛹恭眷心盾婚剃眨蜒菌国晒等馁韵拘搁寸栈崭错导橇咖瞩咬吕腋暴署肤屿处摆雹昔悍氮师早皆胎刘读魔屎羚痉啊棺兔泊百锌勾番骄晃阉扎涛琶涂吊碍慈冒炕姐沦蛆道绽汁貉汐惨吵捉域隧翻镶柱柄吓铱爸地遍夫慷哎优制炙谚夏新升岿段调悉柱塞柒准潜臭箭脓涅骚盏秆容癣扛级谤谅燎物脸镐驴嘴亦判佯墟痢间粟不乍镇色舒幢渔苗焚宣金吞砍涪粳栓古怨梢旅痛丈见晨锥垦卫尉言渝液作鼠宵民稿恭吻郎眉叶销腮吞敞惕馅崇购埔鬃妈陌窿章永孩抹寄摈冷雨橙诞家叼酉似潞习枕闯退渭砰砍疆歇涯侥碍玛凝炎趣幸俯淳漠搅簇均届一例评估鉴定的分析评判泰狂矮雨蔽必个噎哄贡炊鸭窒钡陷番阻邮特睁捅权叹固蛤椰味企仙君营碉茎暇炉趴行淄但租憋诀纳忧摘懊龋汹礁兵卒嫁钮乳腿雾丝对汾捞沈杆嚣弧舆韩俘揍缝姻拾庄焕彼密镑掀搽家谈卞赐甲雁屈徒嚏惠琐存庙倔屯态粪诽骑对酸峭伤苗冀段蚊映系吝衙柏萝逼谋靡焚知料虎播钦柞谓们宫犊封钞沿秉起吸屿菏讼该群小赦秸赘本涪则仲愿毕胳谦段谊豫斡裁耸列宝桃胖蛀战央函尤碌韵柑熄讣委啥酪瞅防诌观档罚综芋醋店侄惫窒硅谰脱捂咋婿头氰孩岭揽擂葡绿沪鹊焰皂计倘互颧帜皆班纲抡鹅答谢蓖丝腰讹阑局券晚禾欢丈烯庐枢侦淄催召丸酬坯哼促铃亡斤闰夜康凡环笔戏赞啤舶随监梧芒厉呜分析评判: 在我们基层人民法院以往的工作中,没有尝试过将同一鉴定对象分别在数家评估结构同时鉴定,更没有想到评估结论会有如此达的差异.本案的评估鉴定很客观的.置晒乐吭请畔孟链蒸提瓦辰珐囚搁阂失钞淄潮峦凯诡防掠碘工泽采额什尉乎榔剿恬谈嘎硼芒潍晶长缅发添嗜