亚龙湾住宅项目可行性研究报告.doc

亚龙湾住宅项目可行性研究报告第一章 项目开发建设背景资料一、宏观政策 继2009年，2010年仍是国家宏观政策调控的一年。从2004年到2010年国家对于房地产的调控政策经历了收紧到扶持到再收紧。2004年至2008年上半年，为了抑制房价过快上涨，促进和保持房地产业稳定健康的发展，满足广大群众的基本住房需求，出台了“国八条、90/70”等相关政策，同时多次加息。虽然产生了一定的影响，但房价的涨幅不断加大。由于受到经济危机的影响，2008年下半年，房地产业持续低迷，作为国家的支柱产业，央行连续三次降息并配合新政支持房地产业的发展，随之带来的是2009年全年房地产业的急剧升温。中央为了下定决心平抑房价，明确提出了加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的政策，对房地产市场的投资与消费产生了较大影响。但随着中国经济的进一步复苏，城市化进程的加大，人均可支配收入的提高，房价上涨仍是趋势。 二、银川房地产市场发展情况 从2008年下半年一开，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊，与全国其他城市房价暴涨暴跌相比，位于西北内陆城市的银川，多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上年同期相比涨幅分别为13.9%、13.6%、11.4%、10.6%、10.1%、8.8%、8.7%、7.3%、6.7%、5.9%、5.7%已连续11个月位居全国之首，成为房地产行业发展的新宠，绿地、万达、恒大、中海等房地产巨头相继进入。虽然相比2009年的迅猛，2010年银川的房地产市场相对平稳了很多，但上涨势头依然存在。2010年前三个季度，全市商品房销售面积340.92万平方米，同比增长13%，市辖区商品房住房合同备案均价为4326元/平米，同比上涨18.32%。分析其原因，一方面西部大开发政策的指导；另一方面一二线城市土地价格不断走高增加开发成本，房地产行业的部分注意力转移到了三线城市。虽然在2011年初，银川出台了“银八条”但只能控制房价的涨幅，房价依然会稳中有升。 三、2010年银川市房地产运行特点 1、房地产开发投资增势强劲 2010年，全市房地产开发投资继续呈现较快增长势头，完成投资160.82亿元，同比增长66.8%。其中，住宅完成投资116.08亿元，同比增长61.8%，占房地产开发总投资的72.18%，成为房地产投资的主体。 2、商品房施工规模不断扩大 2010年全市商品房施工面积为1486.10万平米，同比增长50.7%。其中，住宅施工面积1106.97万平米，同比增长49.6%。本年新开工面积597.89万平米，同比增长1.0倍。其中，住宅新开工面积482.12万平米，增长1.1倍。全市商品房竣工面积为93.04万平米，同比增长16.3%。其中，住宅竣工面积71.88万平米，增长6.1%。3、商品房销售面积有所增长，房屋销售价格指数持续回落，房地产消费更趋理性。 2010年，全市商品房销售面积为232.82万平米，同比增长4.6%。其中，住宅销售面积为194.85万平米，同比增长2.8%。银川市的房屋销售价格指数由4月份114.9降至12月份105.7，施工面积加大加之政策调控，相对供给大于需求，2010年下半年房价增幅开始放缓。 4、房屋销售价格稳中略涨 房屋销售价格在2009年下半年高价位的基础上继续运行，但受政策影响环比涨幅波动不大，稳中略涨，房屋销售价格同比涨幅呈现回落态势。2010年，银川市新建住宅价格同比上涨13.4，二手住宅价格同比上涨11.9。其中新建普通住宅销售价格同比上涨14.8，拉动房价总指数上升9.1个百分点。5、房地产市场供应量2010年贺兰县完成房地产开发投资20.76亿元，同比增长41.1%。其中，住宅投资增长44.5%，商业营业用房投资增长3.1%。全年商品房销售面积88.31万平米，同比增长22.8%。其中，住宅销售面积76.93万平米，同比增长15.2%。目前，贺兰县商品房销售均价约3000元/平米左右，而2008年，商品住房预售均价仅为1252元/平米。从数据来看，目前贺兰房价上涨速度较快，房地产市场相对较繁荣，住宅投资成为居民投资的一种新趋向。受金融危机和城市人口增长不快的双重影响，贺兰县商品住宅销售由“火爆”到平稳增长，商品住宅空置面积有所增加，2009年上半年，全县商品住宅控制面积426013平米，同比增加9.91万平米。增长4.8%。但随2009年下半年至2010年上半年房市好转，住宅控制面积小幅下降。6、居民收入水平及消费比例分析2010年全县实现地区生产总值54.54亿元（现价），按可比价格计算，比上年增长19.6%，同比回落4.3个百分点，但增速仍位居全区第一，高于全国同期8.3个百分点，高于全区6.2个百分点，高于全市4.8个百分点。分产业看，第一产业实现增加值10.86元，同比增长7.3%，第二产业实现增加值28.55亿元，同比增长25.1%，第三产业实现增加值15.13亿元，同比增长17.2%。产业结构进一步优化，三次产业结构由上年的19.7:58.7:21.6调整为9.9:52.3:27.8。截止2010年9月底，我县城镇单位从业人员快速增加,全县城镇单位从业人数18195人,同比增长10.5%，环比增长6.6%。其中在岗职工16229人,同比增长8.6%，环比增长5.9%；其他从业人员1966人，同比增长29%，环比增长12.5%。国有单位从业人员8216人,同比增长3.49%，环比增长3.5%；集体单位从业人数为507人,同比增长4.97%，环比增长4.1%；其他经济类型单位从业人数9472人,同比增长17.77%，环比增长9.6%。2010年，我县城镇单位在岗职工平均工资27961元，同比增长21.9%。其中，国有单位在岗职工年均工资31023元，同比增长12.1%；集体单位在岗职工年均工资58289元，同比增长91%；其他经济类型单位在岗职工年均工资23702元，同比增长30.9%。其中，企业单位在岗职工年均工资25659元，同比增长33.5%；事业单位在岗职工年均工资32611元，同比增长6.8%；机关单位在岗职工年均工资38666元，同比增长19.6%。农村居民人均纯收入突破6000元，达到6214元，增长13.4%。其中，工资性收入增长20.8%，家庭经营纯收入增长9.7%，财产性收入增长77.7%，转移性收入增长20.6%。农村居民收入增速快于城镇0.4个百分点。银川市城镇居民人均住房面积31.1平米，农村居民人均住房面积29.3平米。城镇居民人均住房消费320元。占可人均支配收入的3.19%。7、总结综上所述，2010年我市商品房空置量仍在下降，而且新建住宅的销售面积、销售额都有明显增加。说明住房消费仍然有较大的增长空间。贺兰县作为大银川一个强有力的组成部分，近几年的发展可以说是突飞猛进，不仅城镇居民收入明显增长，农民收入更是翻倍上升，成为房地产发展继三区之后又一焦点。第二章 项目定位一、开发项目用地现状调查本项目位于贺兰县纬二路北侧与月亮湖北段仅一路之隔。该地块被县政府修建的环湖路所围绕基本为净地，整体分布较为规整，周边无明显高层建筑遮拦。1、位置：北依月亮湖，西临黄河商业文化街（县政府建设），南靠纬二路。项目西北角是贺兰县政府统建房约39万平米，不久县政府也要北迁到此区域。为本项目升值提供了很大的支撑力度。2、交通：本项目的东侧是109国道和银川绕城高速，不论是去往银川市区还是周边地区，出行都非常方便。3、生活配套：项目西南面约500米出是贺兰县人民医院、月亮湖高级中学；背面约1.5公里出是一个大型综合市场；仅一路之隔的是贺兰县政府新修建的黄河商业文化街集休闲、餐饮、娱乐于一体的综合服务设施。二、SWOT分析优势 1、位置优越 靠近109国道，银川绕城高速； 2、自然条件优越 月亮湖就在项目北边，三级政府斥资精心打造。可炒作月亮湖资源唯我独享； 3、周边配套齐全 黄河商业文化街，月亮湖小学，月亮湖高级中学，贺兰县人民医院； 4、户型丰富 过渡一房，舒适两房，经济三房，豪华四房、复式，别墅； 5、附加值 县政府北迁与本项目对望，必将带动该区域快速发展，升值潜力无限； 6、市场机会 目前贺兰县较具规模的商品房住宅社区主要都是采用简欧的形象概念。以现代简约风格，都市气息较浓的产品还没有，目前基本可以说是该区域市场的一个空白点。 劣势 1、无公交，无车业主出行较为不便； 2、该区域目前仍处在开发阶段，市政设施，居民生活配套设施仍需时日完善扩充； 3、该区域正在建设之中，人气略显不足； 4、2011年仍是房地产调控年，势必影响消费者购房情绪； 5、周边竞争个案体量大，客源很可能大量分流 。机会 1、近年来，贺兰县经济的持续增长促使消费形态发生变化，人们的居住消费观念也日渐形成，随着银川市近两年房地产的快速发展，贺兰县也进入了房地产市场一个快速增长阶段；同时消费群体在不断扩大，这为本案创造了一定的推广机会。 2、“大银川”战略的实施，使贺兰县具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广的外延，广泛传播本案的形象。 3、贺兰县政府即将北迁（与本案隔湖相望），必将使该区域的居民生活配套设施快速建成，公交配套跟上，增加人气，成为贺兰县城的次中心，这对本案是一个利好，为本案增加了卖点，更为本案带来附加值。 4、本案可以说在贺兰县属于较大规模景观楼盘，具有不可多得的湖景资源，成就了本案在贺兰县独一无二的卓越品质，使本案具有塑造品牌的优秀基础。 三、项目定位综上所述，对市场及项目本身状况的分析，结合周边的自然环境充分利用好土地，通过产品的配合，实现项目开发加之最大化。 （一）项目定位为中高档品质物业的可能性分析：因项目紧邻月亮湖，周边环境县政府下大力气做了美化改造，自然就提升了地块品质。加之对贺兰县市场产品供需状况的调查，以及根据不同档次、不同用途的物业项目所应具备的基本地产因素，我们从住宅的角度出发，拟定位于中高档品质物业。考虑到目前贺兰县房地产市场的购买能力，户型、面积、规划指标、销售价格等各方面均要考虑定在适中程度。通过对市场调查反映出贺兰县放低场市场的主力消费群体逐渐多样化，企业普通职员的购房意向逐渐加强，购房主力多元化，其中政府机构人员、银行职员、教师及其他国有企事业单位的工作者、私营业主、生意人仍为中坚力量。除上述购房客户外，有到县城居住或做生意想法的一些乡镇居民或是外来人口都也是一个不可忽视的消费群体。 （二）价格定位 价格是项目的价值体现，同时也是市场的敏感因素，因此对于价格的定为要本着客观的原则，根据项目自身产品的素质、地块价值、区域特征和市场供求状况、同类项目对比等多方面因素综合考虑。 经市场调研分析，截至2010年底，贺兰县同地段商品房销售均价基本集中在36003800元/之间；以三居室为主力户型。二居室其次；三居的面积集中在110130之间，二居的面积集中在80100之间。主要采用初装修的交房标准。 通过对部分目标客户的回访调查及类比同区域房地产项目销售价格，同时根据本项目的全面测算，拟定销售价格为： 住宅：平均36004000元/ 商业：平均7000元/。 在定价中要考虑到影响价格的因素主要有： 位置：即地段，购买房地产的重要选择因素； 交通状况：与交通主干道的距离，可选择交通工具的多元化，人员出入的便捷性； 配套：商业、教育、医疗、金融、休闲娱乐等社区配套的完善程度； 建筑密度是否事宜，以保证用户的舒适和私密的需要； 小区的环境：小区的内、外环境景观； 噪音：周围是否有交通主干道或工厂产生的噪音； 治安：小区及其周边的治安状况，临近派出所远近出警情况； 采光：住宅采光的均好性； 户型特色：房屋的空间布置是否满足客户的需求； 外形特色：外部建筑风格的美观性； 物业管理：是否有成熟，专业的无关公司介入； 装修标准：内、外的装修标准； 发展商声誉：品牌，发展商的知名度、信誉； 工程进度质量：良好的工程进度，质量是客户购买的信心保证； 营销策划：全面，可观的市场分析，准确的定为，有效的营销策略等。 四、项目主要规划指标 1、占地面积：180757 2、建筑面积：446098 3、容积率：2.0 4、建筑密度：14.5% 5、绿化率：40.5%第三章 项目投资分析 本项目预计分四期开发，地上加地下总建筑面积为44.5万平米。现就一期15.3万平米做投资估算包括项目从拟建到竣工、验收交付使用整个开发过程中投入全部费用的总和，主要包括土地使用费、前期工程费、基础设施费、公共配套费、建筑安装费、开发间接费、财务费用、管理费用、销售费用、其他费用和不可预见费。其中土地费用、前期工程费、基础设施费、公共配套、建筑安装工程费、开发间接费、其他费用和不可预见费构成项目的开发成本，财务费用、管理费用和销售费用构成企业的期间费用。本项目一期投资的具体构成如下：亚龙湾一期项目投资成本概算汇总表 单位：万元序号成本名称总投资占比%一土地综合费4540.6713.02二前期工程费416.711.20三基础设施及公共配套费2025.515.81四建筑安装工程费22195.2663.66五开发间接费用3224.269.25六建设期利息702.722.02七管理费用642.931.84八销售费用450.001.29九工程不可预见费665.861.91合 计34863.92100 1、土地成本 该项目土地成本合计4540.67万元。明细见下表：序号费用名称计算标准数量单价总价1土地出让金50万元/亩86.125043062契税、印花税总地价3.05%4306131.333土地使用税57413.62*9元/*257413.629 103.34合计4540.67 2、前期工程费 本项目的前期工程费用416.71万元。前期工程费主要包括项目前期规划设计费、地质勘察费、路水暖电管网施工图设计费、三通一平、工程监理等其他费用，明细见下表： 序号费用名称计算标准数量单价总价1地址勘察费协商价6.502环境评估、检测费工程造价*0.1%21431.0621.433三通一平费估算值60.004招标公证、服务费住宅面积*0.13元/101068.470.131.315建设工程交易费住宅面积*1.2元/101068.471.212.136招标代理费工程造价*1.521431.0632.157设计费设计图建筑面积*17元/153079.0317 260.238施工图纸审查费设计图建筑面积*1元/153079.031 15.319消防审查设计图建筑面积*0.5元/153079.030.57.65合 计416.713、基础设施建设费基础设施建设费包括小区围墙、道路、停车场、，共计600万元。4、建筑安装工程费建筑安装工程费主要包括地上建筑建安成本、地下建筑建安成本，共计22195.26万元。明细如下：序号费用名称计算标准数量单价总价（一）建筑工程费21793.861建筑工程款设计图建筑面积153079.031400元/21431.062监理费设计图建筑面积*12.5153079.0312.5元/191.353保险费工程造价的0.8%21431.06171.45（二）安装工程费401.401天然气工程费建筑套数927户9272200元/户203.942智能化工程费建筑套数927户9271850元/户171.503有线电视工程建筑套数927户927280元/户25.96合 计22195.265、公共配套设施建设费公共配套设施建设费是为项目配套建设各种非营利性公共配套设施的费用，合计1425.51万元。明细如下表：序号费用名称计算标准数量单价总价1供暖增容费设计图建筑面积*40元/114259.0340元/457.042配电设施费估算值500.003室外景观设计费设计图建筑面积*1元/114259.031元/11.434景观道路绿化施工费设计图建筑面积*40元/114259.0340元/457.04合 计1425.51 6、开发间接费用 开发间接费用是项目开发间接支出的费用，包括城市配套费、各种交易、等级手续费及其他相关费用。明细如下表：序号费用名称计算标准数量单价总价1城市配套费设计图建筑面积*75元/153079.0375元/1148.092墙改费住宅2元/，商业5元/101068.47/13190.562/526.813人防建设费住宅12元/，商业24元/ 101068.47/13190.5612/24152.944劳保基金工程造价*3%21431.06642.935散装水泥推广费设计图建筑面积*1.5元/153079.031.5元/22.966房屋登记测量费设计图建筑面积*1.5元/153079.031.5元/22.967房屋交易手续费设计图建筑面积*4元/114259.034元/45.708房屋初始登记费住宅80元/户，商业150元/户927/5080/1508.179农民工工资保证金工程造价*4%21431.06857.2410建筑市场管理费工程造价*0.1%21431.0621.4311工程测量放线费 800元/点*6点/幢*14幢6.7212排污费45米3000元/米14.5013消防检测费住宅1元/,商业1.5元/101068.47/13190.561/1.512.0914物业储备金住宅10元/，商业15元/101068.47/13190.5610/15120.8615供热统筹保障金住宅10元/，商业15元/101068.47/13190.5610/15120.86合 计3224.26 7、财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用。本次贷款实际执行利率预计7.32%（基准利率6.1%上浮20%）。序号费用名称计算标准数量单价总价建设期利息4000*1.2*7.32%*2702.72 8、管理费用 管理费用是房地产企业的管理为组织管理房地产项目的开发经营活动发生的各项费用。我们按工程造价的3%来计算。序号费用名称计算标准数量单价总价1工资平均分摊196.412福利工会教育经费工资的14%27.503折旧费项目投入的设备折旧32.744办公费办公用品的一次性耗材114.585修理费车辆维修等费用22.926保险费49.107交通费车辆保险油费等65.478招待费估算值36.019印花税73.6610差旅费参观学习差旅费19.6411房产土地车船使用税售楼中心房产税及车辆车船税4.91合 计642.939、销售费用销售费用是指销售房地产销售过程中发生的各项费用。序号费用名称计算标准数量单价总