论文资料：论我国小区停车位权属纠纷的成因及法律对策.doc

论我国小区停车位权属纠纷的成因及法律对策（福建工程学院 法学系 王宏鹏 350108）一、引言改革开放初期，人们认为车能给人带来方便、带来娱乐，但是今天我们却认为拥有车就是拥有烦恼的开始。最近几年，随着房价越涨越高，车价却是越来越便宜，小区停车位数量的有限性致使“车位之争”愈演愈烈，一个本不引人注目的问题，逐渐成为解决停车难的关键环节，那就是小区内停车位的所有权应该属于何人？开发商、小区业主和物业管理公司，各方人士众说纷纭，莫衷一是，“车位之争”的硝烟一直弥漫在我们的小区中。根据我国建设部的城市居住区规划设计规范(2002版)第8条第6项规定,居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库,并对车库(位)最低数量限额做出规定，2007年公布的中华人民共和国物权法（以下简称物权法），最高人民法院也在2009年公布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（简称司法解释），可是这些法律最终还是没能界定清楚小区的停车位所有权到底归属于何人，小区停车位的权属纠纷一直都在延续，并不断“发展”。笔者认为要想全面地解决此问题，首先应该阐明小区停车位权属纠纷产生的原因，针对原因对“症”下“药”，提出相关的法律对策。二、小区停车位权属纠纷的成因（一）小区停车位权属纠纷产生的事实原因1车位数量供应不足小区停车位的数量不足，是小区停车位权属纠纷产生的基础性原因。当小区停车位提供的数量充裕、供大于求时，每一业主的车都有自己的安身之所，何来纠纷可言？在传统化模式的小区中，建设单位在修建小区时，一开始并无兴建小区停车位的目的，或者是有规划但是兴建的数量是有限的，根本不可能满足业主日后的实际需求。为了解决停车问题，业主、物业管理公司或者开发商在原来小区内开始修建停车位，那么这时兴建的小区停车位的所有权是属于业主的呢？还是属于小区全体业主共同共有、或者是开发商呢？还是属于物业管理公司？在比较现代化的小区中，小区停车位的规划是比较科学，但是物权法74条第1款规定的“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，由于有此条款的规定，开发商兴建的停车位必须首先满足小区业主的需要，这明显限制了开发商的小区停车位销售市场。关于此条款物权法又没有其它规定，所以这个条款已经影响到开发商对小区地下停车位开发的积极性，现代化小区停车位的数量还是不能得到保证。2车位价格不公小区停车位资源的稀缺性与其参与分配主体的广泛性，造成小区停车位价格调控机制的复杂性，总体上，主要表现为价格不公。这主要是开发商为了尽快回笼自己的投资成本，把大量的车位打包转售给一些代理机构或房产销售机构，代理机构与房产销售机构经过囤积居奇，以高价卖给业主。另外，由于市场监管部门监管不力，导致一些利益集团对小区停车位进行炒作，暗中操控小区停车位的价格。3业主出现“有心无资，有资无位”现象 在现实生活中，小区停车位往往与小区主体建筑物一起完工，并同时销商，许多业主由于刚刚购完房屋，业主有心无资，根本无力购买车位，但是对于开发商而言，尽快回笼资金才是其主要的目标，所以开发商一般通过降价、搭售等方式把车位尽快处理掉。过几年业主有了资金，但是却买不到车位或者价格变高，业主还是守候无望，许多业主通过物权法第74条开始与开发商、销售商引发了诉讼。（二）小区停车位权属纠纷产生的法律原因1现有法律条款缺乏具体化虽然建设部的城市居住区规划设计规范(2002版)第8条第6项对我国小区应配备的停车位数量做出了规定，但是非常可惜的是，它并没有给出比较具体的配用比率，也没有界定清楚停车位的具体类型。至于物权法第74条的有关规定，其中第1款规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，对于“应当首先满足业主的需求”是指开发商应当将建好的车位首先出售、出租给小区业主，并且不得出租、出售到小区以外，还是认为小区的业主只对小区的停车位、车库拥有优先购买权和优先租赁权呢？如果是第一种观点，太过于绝对化限制，对开发商不公平；还有，第二种观点的优先购买、租赁权是在同等条件下还是在“不同等条件”下呢？如果是在同等条件下，显然这个所谓“同等条件”根本对开发商起不了实质性的限制作用，如果不是“同等条件”，那么应该是哪些条件呢？显然法律上没有明文规定。另外，74条第1款规定的“首先应当满足业主的需要”，是指使业主满足“购买需要”还是“使用需要”，如果是购买需要，在数量上不给予限制，会导致许多的不法份子对停车位进行非法炒作，最终也不利于保护业主真正的利益；在时间上面，是满足业主现在需要，还是将来需要呢？例如有些业主暂时没有能力购车，过几年有能力购车时，却没有车位，那这是不是违反了应该首先满足业主需要的条款呢？过了几年后，业主可否向法院主张其有优先的权利呢？物权法上却没有明确规定，最高人民法院在2009年5月公布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释也没有做出说明。2相关法律关系含糊不清法律对小区停车位管理几乎是空白的，物业管理条例对于小区停车位的管理也是比较宽泛，所以业主向物业管理公司交纳的停车费用是属于什么性质的呢？物业与业主之间是一种保管合同的关系，还是租赁关系呢？当业主的汽车丢失或者被人毁损时，责任应该归谁承担呢？3尚未确立车位独立车位产权制度 目前，在我国法律中，对于小区停车位的权利归属问题尚有一些法律条款提及，但是对于是否应该确立车位独立产权制度却只字未提，这无疑也是立法的一大空白。由于车位的产权无法得到法律上的承认，在实际生活中，车位转让合同双方当事人，对于车位是否应该随房转还是可以单独转让常常发生分歧。又是因为没有产权证，更多的车位买卖合同双方当事人，对于车位买卖合同法律效力持有异议，同时导致物权处于不稳定状态，这与民法总则的私有权神圣原则相违背。4缺乏系统化的登记管理制度 对小区停车位的产权应给予确认并颁发产权证，已经得到理论界和一些地区的司法实践的认同。笔者认为，建立系统化的小区停车位管理制度，一方面有利于对小区停车位进行管理，另一方面从物权公示公信效力角度而言，有利于合法的所有权者对抗善意第三人，确实保护业主的私有财产。三、小区停车位权属纠纷的法律对策根据上述分析可知，小区停车位权属纠纷成因主要有两方面，一是小区停车位数量不足，导致供求失衡，促使价格上涨，车位难求。二是，缺乏具体法律依据，管理混乱，权属不清。要解决这两个老大难的问题，必须在立法上明确确定小区停车位的配用比率，实行“开源”政策，同时具体规定小区停车位权属，鼓励开发商大力开拓停车位资源。另外，应该建立系统化的小区停车位登记管理制度并发予产权证，完善管理。（一）明确小区停车位配用比率我国理论界，还有其它国家和地区对小区停车位划分标准的讨论非常激烈。本文主要从立法角度上进行选择小区停车位的划分标准，如果能把小区停车位的划分标准确定下来，对于小区停车位权属纠纷的解决是有巨大的作用。因此笔者建议在销售角度上，把我国小区停车位划分为法定性停车位、鼓励性停车位、投资性停车位三大类。1法定性停车位所谓的法定性停车位是指国家法律法规强制性要求开发商在兴建小区时，要达到一定的配用比率，这个配用比率应该由国家法律法规或者相关的资质部门做出认定，由法律明确规定每个小区应该配备多少停车位的基本数量，开发商达不到法定标准时，要承担相应的法律责任。2鼓励性停车位虽然开发商完成了法定的标准数量，但是随着经济的发展，汽车的数量也会越来越多，小区停车位的配用比率将会不断的变动，仅靠一些基本数量的停车位是无法解决问题。另外，随着地价的上升，利用地面建造车位已经不现实了，将来小区内的停车位只能往下或者往上建，但无论是往下还是往上它们的开发成本非常高、技术含量要求高，风险也非常大。因此开发商不肯大力开拓地下或者屋顶停车位资源。为了鼓励开发商大力开拓地下或者屋顶等高技术含量停车位资源时，法律应该在法定性停车位上，增设一层鼓励性停车位，国家法律与政策应该给予支持，比如贷款减息，税收减免等金融措施，鼓励开发商大力兴建地下或者屋顶等高技术含量停车位，满足小区的停车位需求，不过这类停车位建设完后，开发商必须应该先满足业主需要（现在与规定期限内的需要）后再出售或者出租给小区外的当事人。3投资性停车位所谓的投资性停车位，顾名思义其性质是属于营利性，是按照“谁投资，水收益”的归属原则，并不受制于首先满足业主需要的条件。但是，只有在前面两类停车位数量达到法律规定的标准后，才可以允许兴建投资性停车位。这类停车位，开发商建设完后，可以直接向不特定的当事人出售或者出租，不受应满足小区业主需要的限制。开发商只有在利益驱使下，才会大力兴建地下或者屋顶等高技术含量停车位，虽然这会最大限度满足小区停车位的需求，但是会给小区的管理带来不便，物业管理公司应该在管理上不断增加技术含量，或者可以在停车位建造时，就采用先进的建造方法。总之，这三大类的停车位在建造时，前后顺序不能颠倒，依序进行，这样才更有利于解决小区停车位数量不足的难题。(二)完善小区停车位权利归属制度1确立车位的独立产权制度(1) 小区停车位具有物权属性笔者认为小区停车位可以成为物权的客体，根据王利明教授的观点构成物权主要有四点，首先，物权主体应是特定的权利人，权利人可以是特定的物权人，也可以是各类物权的权利人，小区停车位的权利归属可分为专有部分和共有部分，专有部分的权利人是特定的权利人，共有部分的权利人为类型化的物权人；其次，物权的客体主要是特定的有体物，小区停车位的专有部分是当然性特定的有体物，对于共有部分的特定性是主要体现在相对于其他小区而言的。复次，物权需有一定的独立性，能为人所支配，小区停车位上可以当然性地设定民事法律关系，是可为人力所支配。最后，物权具有排他性的效力，对于小区停车位专有部分的排他性效力是毋庸置疑，共有部分的排他性效力主要是小区的全体业主委托小区的业主委员会来行使的。(2)小区停车位具有独立性特征按照最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释【2009】7号）第二条规定，在构造和利用上具有独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。可见，具有独立性的物应具备这些条件（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；小区停车位无论是哪种类型，在法理上的可区分性是毋庸置疑的。（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；小区停车位可为专有性的，其排他性的效力是当然性的满足。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体，小区停车位对于以上三点都符合，应该认定其具有独立性特征 根据上述两点内容，建立小区停车位的独立产权制度可以成立，只有建立车位独立产权制度，车位的所有者才能拿到产权证，物权才能处于稳定的状态。2. 具体界定小区停车位权利归属（1）地下停车位地下停车位（人防工程性质），因为这类停车位与国防事业相挂钩，为了维护国家利益，为了战时国家能顺利调配与使用，应当主张这类停车位由国家拥有所有权。我国中华人民共和国防空法第五条第二款规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种的途径，投资进行人民防空工程的建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，说明可以把小区的防空工程设施改造成停车位，实行的是“谁投资，谁受益”的原则，但不管是自然人、法人或者其他组织者不得拥有其所有权，他们只有车位的使用权，同时这类停车位在销售角度上，只能适用于法定性类别，不能适用于鼓励性与投资性。普通地下停车位，这类停车位的权利归属问题也是比较简单，主要还是按照“谁投资，谁受益”的归属原则，由于地下停车位的工程造价是相对较高的，把其建造成本分摊在每个业主身上是不现实的。“谁投资，谁受益”的归属原则更有利于鼓励投资者去大力开拓地下空间资源，但是这类停车位在销售上必须遵循上述提到的配用比率规则。（2）架空层停车位这类停车位带有地域性特征，一般多出现在南方地区。笔者认为对于此类停车位，应采取约定优先于法定的权利归属原则，有约定按照约定，无约定或者约定不明的按照法律规定处理，约定的内容以合同为准，法定则视为全体业主共同共有，同时应该注意的是，所约定的合同内容不得违背物权法的强制性规定。另外，由于这类合同的特殊性，笔者建议对这类车位合同生效主义采取登记生效对抗主义，如果没有向房管部门进行登记将不能对抗善意的第三人。对于共同共有的情况，在使用上，是采取专用共有还是共用共有，应该由业主委员会决定。关于这类停车位，不过笔者还是建议采取专用共有，因为全体业主不可能全都有车，实施共有共用会造成穷人为富人买单的不公平现象，至于计费与实际操作可以采取以下措施：首先应该计算公摊面积中停车位的人均面积，人均是指以户为单位计算而得的，对于有车的业主，超过自己所占的人均面积还不够其汽车停放的，超过的部分必须交纳一定的费用，但是不能无限度的超过，应当规定每户不能超过两个停车位，对专用共有车位也应实施登记制度（业主委员会内部管理登记制度），所收取的费用归入小区的公益基金。对于此类的销售形式，笔者建议只规定法定性的配用比率，只要达到法定的配用比率即可，由于空间限制，没办法配用投资性与鼓励性车位。（3）地面停车位、路标（草地）停车位笔者认为，此类停车位是基于全体业主共有的土地使用权的基础上兴建的，同时也考虑到该类停车位的实际使用，在法律上明文规定属于全体业主共有，还是比较符合实际的。但是随着城市化进程的加快，地面地价的上升，这类停车位在我国逐渐消失，例如2010年厦门市明文规定不得在小区地面兴建停车位。对于此类的配用比率，笔者建议只规定法定性的配用比率，或者可以取消法定性配用比率。 （5）屋顶停车位屋顶上所兴建的停车场的权利来源是属于小区全体业主共有的，按照这样的说法，屋顶上的停车位应该属于全体业主所有，但是考虑到兴建屋顶停车场是需要一定的科学技术与资金，以及为了鼓励开发停车位的资源，对于屋顶的停车位应该按照“谁投资，谁受益”的原则，但是必须首先取得业主大会的同意，并向业主委员会交纳一定的费用。对于此类的销售形式，笔者建议只规定法定性的配用比率，只要达到法定的配用比率即可，因为空间与技术限制，没办法配用投资性与鼓励性车位。（三）建立系统化的车位登记管理制度1建立小区停车位建前权属区分登记制度物权法在第74条第2款“建筑区内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定”，说明我国法律承认通过当事人约定的方式来决定小区停车位的权利归属，建立小区停车位的建前登记管理制度，有利于解决因当事人约定不明带来的权属纠纷，建前的登记内容是解决当事人日后权属纠纷的依据。建前的登记管理制度实质上主要调整规划部门与开发商的法律关系，作为政府机关的规划部门应该对小区的设施建设负有监督的义务，从行政法角度上讲，通过调整规划部门与开发商的法律关系，可以加大国家对小区的设施建设起到干预的效果，确实保护业主的利益，开发商应把小区规划建筑图纸交由规划部门审核，对小区停车位的建造面积、成本计算与分摊、权利归属、以及之间的权限等问题进行明确的规定，规划部门审核查实后给予登记并公示，日后双方有纠纷的可以以登记部门的材料作为依据，关于所登记材料的真实性问题可以参照相关的登记管理制度的规定。2建立停车位预购登记管理制度（针对专有部分）我国物权法第74条规定小区的停车位应该首先满足业主的需要，我国最高人民法院于2008年6月16日出台关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该解释第4条规定：“建设单位在没有确保有一户业主办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位，车库配比的规定，通过购买或者承租的方式将其出售、出租、赠与小区以外的人就是违反74条第1款的规定，可见小区停车位原所有权无论归属于谁，都必须先满足业主的需要，但是大部分业主的暂时经济能力是有限的，家中尚无车辆，怎么会先去购买停车位呢？而开发商由于要急于资金周转，很想把手上的停车位出售或者出租，这无疑会产生一个很大的矛盾，不利于社会的发展。建立小区停车位的预购登记制度，可以允许业主在一定的期限内先交纳一部分的停车位款项就给以登记，但小区业主必须在期限届满之日内考虑是否购买其预先登记的停车位，如果小区业主明确表示不购买或者没有表态时开发商可以将停车位出卖或者出租，如果小区业主同意购买时，关于交纳剩余的款项问题可以与开发商协商约定，正式办理登记。在期限内停车位的所有权暂时归小区的业主所有，但是其不得将车位转让或者出租、转赠给第三人，因为这个所有权的取得是不完整的，同时在这一期限内开发商可以将车位出售或者出租给第三人，收益由开发商与业主共同约定，但是必须通知所