2011年房地产市场运行报告.doc

蛰伏中现调整 2011年曲靖市房地产市场运行分析报告2012/04/01 13:52 来源：云南房网发表评论（0） 复制链接 龙年开春，曲靖的房地产企业又将投入新一轮助推城市化进程的产销经营中，面对调整变化的延续，在总结中调整步子成为各个企业甚至是政府有关部门都要提前谋划的重要工作。这时，由曲靖市房管局牵头多方力量所作的2011年度曲靖房地产市场运行分析报告，正承上启下的为把握曲靖楼市走势提供了数据支撑，并为新一年的房地产发展供以分析建议。2011年曲靖市房地产开发投资情况 2011年，在全国房地产市场始终处于“从严调控”的背景下，“低位、平稳”成为曲靖房地产市场运行的基本特点，与此同时，市场也在这种蛰伏中悄然进行着结构调整，使曲靖市房地产市场进入了一个新的历史发展阶段：房地产投资继续大幅增长，投资均衡性继续增强；住宅市场结构品质提升，高层住宅成为交易主体；商业用房交易比重首次突破10%，单套成交面积增加；市场价格步入并稳定在25003000元/平方米的新的价格区间。2011年曲靖市分区县的房地产投资情况 房地产投资继续高速增长 2011年曲靖全市实现房地产开发投资145.7691亿元，较2010年大幅增长43.53%，继去年首次突破百亿元后，继续保持高速增长，投资总量较去年增加44.2091亿元，年度增幅较去年提高23.79个百分点。房地产投资额占当年固定资产投资（757.61亿元）的比重也增加至19.24%，提高4.76个百分点。 从各区县投资情况来看，2011年曲靖市房地产投资分布格局与去年基本一致，但整体均衡性继续增强，热点区县稳步增多。 2011年，曲靖市的房地产投资主要集中在麒麟区、宣威市、会泽县、罗平县和沾益县五地，五个区县的投资额均超过10亿元，累计投资总额也占全市的87.45%。其中麒麟区依然属于核心地区，但是所占比重进一步下降至40.53%，而宣威、会泽、罗平三地的投资额所占比重均超过10%，沾益也达到9.71%。 与2010年相比，除富源县同比下降以外，各区县投资额均有较大幅度的增长，其中核心的麒麟区同比增长20.69%，而沾益和罗平两地的同比涨幅均超过100%，罗平更是达到163.69%，投资额由去年的6亿元增加至16亿余元。 纵观今年来曲靖市各区县房地产投资来看，区县房地产投资的均衡性不断增强。除麒麟区外，2009年，曲靖市各区县房地产投资额均不足10亿元，所占比重超过10%的也仅有会泽一个区县；2010年，投资额超过10亿元的区县只有2个（宣威、会泽），所占比重超过10%的也是仅有这两地；而2011年，区县投资额度超过10亿元的增加至4个，所占比重超过10%的也达到3个（宣威、会泽、罗平）。宣威、会泽、沾益和罗平已经成为近三年来稳定的投资热点区域。 新开工641.79万方 2011年，曲靖市全年房屋施工面积1211.3万平方米，其中新开工面积641.79万平方米，占52.98%；房屋竣工面积98.15万平方米。 从开发建设的进程来看，房屋施工面、新开工面积和竣工面积均主要集中在上半年，上半年房屋施工面积、新开工面积和竣工面积分别占全年度的63.9%、60.0%和63.6%，而下半年各项指标则均有33%以上的降幅。另一方面，下半年房房屋施工面积中有58.7%属于新开工面积。 2011年，曲靖全市新建商品房累计销售面积450.74万平方米，实现销售金额124.36亿元，销售均价为2759.02元/平方米。与2010年相比，全市销售面积同比增长27.1%，销售金额同比增长32.3%，销售均价则同比增长4.1%。 从中心城区销售情况来看，2011年曲靖市中心城区新建商品房累计销售17108套，209.52万平方米，实现销售金额64.08亿元。与2010年相比，中心城区新建商品房销量明显下降，其中销售套数和面积分别减少6499套、100.4万平方米，同比下降27.53%和32.39%。具体来看，2011年，新建商品住宅的销售套数和面积双双大幅下降，分别减少5757套、81.97万平方米，同比跌幅分达到28.61%和36.24%，而新建非住宅的销售套数虽然同比下地20.39%，但是销售面积则较去年增加2.19万平方米，同比增加7.83%。 从年度内的交易走势看，受房地产市场持续从严调控的影响，虽然下半年市场交易相对上半年有着15%左右的增幅，但纵观全年市场变现，2011年的新建商品房市场交易基本保持着自2010年下半年以来的地位运行格局，起伏不大，运行平稳。2011年曲靖市中心城区新建非住宅商品房分用途的销售情况 新建商品房单价首次破3000 2011年，曲靖市中心城区商品房年度销售均价首次超过3000元/平方米，达到3058.20元/平方米。其中，新建住宅年度均价为2787.72元/平方米，新建非住宅年度均价为4670.07元/平方米。（从年内价格运行情况来看，全年市场价格基本保持平稳运行，仅在年末12月份价格下探至2664.65元/平方米。） 住宅市场交易比重下跌36.24% 2011年，在分物业用途的交易结构方面，受住宅市场调控的持续影响，曲靖市新建商品房市场交易结构有所改善：住宅市场交易比重有所下降成交179.42万平方米，同比下跌36.24%，占交易总量的85.60%，所占比重较去年下降5.37个百分点。而与住宅交易密切相关的车库交易也同比大幅减少45.87%，全年仅有3.78万平方米的销量，占交易总量的1.8%。商业用房交易比重则在近三年首次突破10%，达到11.9%；办公用房也在去年零交易的基础上，实现超过1万平方米的销量，达到三年来的最好水平。 其他州市群体青睐商业物业 从消费群体来看，2011年曲靖市新建商品房市场消费群体与往年相比未有大的变化，本地人群依然是绝对主力；外省市人群继续保持第二群体位置，但本年度所占比重有所下降；省内其他地州人群的购买力量则继续保持增长。 按购买套数测算，2011年，新建商品房全部市场交易中，曲靖本地人群依然是绝对主力，其交易比重由去年的77.1%回升至79.5%。外省市人群依然是第二大消费群体，但其所占比重由去年的13.9%下降至10.6%，减少3.3个百分点，而省内其他州市人群的比重则在近两年继续上升，本年度达到9.5%，较去年增加1.7个百分点。 从购买选择来看，各类群体居室以购买住宅物业为主，对住宅物业的购买选择率均超过80%，但与2010年相比，外省市人群和省内其他地州人群对住宅的购买比重均由去年的90%以上下降至84.5%和82.1%，与此同时，对商业用房的购买比重则分别有去年的接近4%上升至7.3%和9.7%。 与去年各类人群购买选择基本一致的状况稍有所不同的是，在变动过程中，省内州市人群对商业用房相对更为青睐一些，而外省市人群则继续更为偏好住宅以及与之相关的车库物业。 新建住宅市场商品房交易量跌价涨 2011年，曲靖市中心城区累计销售新建住宅14367套，179.42万平方米，实现销售金额50.02亿元，住宅商品房销售均价2787.72元/平方米。与2010年相比，新建住宅销售套数和面积双双大幅下降28.61%和36.24%。 从销量分析情况来看，月度成交量在前8个月较去年下半年更为萎缩，基本维持在近年来的历史最低位运行，除3月和6月的成交套数超过1000套外，其余月份的成交套数均在1000套一下，不足15万平方米，7、8月份成交量一度下探至800套以下，不足10万平方米。 但自9月份开始，市场交易量有所放大，恢复至去年下半年的成交水平，月度成交量连续四个月稳定在超过1000套、15万平方米的水平，12月份更是达到全年月度成交量的最高点，实现2003套、23.18万平方米的销量。这在一定程度上显示出市场长期观望过后的刚性需求释放状态。 从价格分析情况来看，市场月度价格在年初跨越2500元/平方米后，继续延续去年下半年的上涨趋势，并于5月份达到全年最高点3129元/平方米，之后市场价格虽有所下调，但仍然保持在2800元/平方米之上，并于8月和10月两度突破3000元/平方米的大关，全年仅在12月份市场价格突然下探至2500元/平方米以下，仅为2443元/平方米。纵观全年市场，市场月度均价进入25003000元/平方米这一历史高位后，始终稳定运行，并略有上扬趋势，这充分显示出市场对这一价格承受能力。 与2010年相比，市场主力成交区间明显上移，本年度，市场交易的主力价格区间上移至20002500元/平方米，这一区间内的交易量占总交易量的22.6%，与此同时，20002500、25003000元/平方米价格区间内的交易比重也分别占到20.0%和19.7%，三者合计占到62.3%。 综合来看，虽然2011年度市场均价较2010年度上涨，涨幅价格也始终在25003000元/平方米的区间内稳定运行，但我们认为，这一状况的出现更主要的是源于曲靖市市场自身升级发展的必然结果。事实上，随着房地产市场的发展，住房品质的提高，市场必然需要有与之适应的合理价格。我们历来认为，从人均可支配收入、市场规模等角度综合判断。25003000元/平方米的价格对于曲靖市市场而言本身就是一个相对合理的价格，市场也具备对这一价格水平的承受能力，而从年度市场交易量和市场价格的双双稳定运行，以及量价的配合情况来看，也证实了市场对这一价格的承受力。 从面积套型分析情况来看，本年度交易住宅的主力套型依然是90144平方米，其销售套数和面积占比分别为58.24%和53.29%。其次是6090平方米和144180平方米的住宅，其销售套数占比分别为15.53%和9.42%。而成交量最少的依然是180220平方米的户型，销售套数仅占2.88%。 与2010年相比，随着市场价格的提高，市场消费结构也趋于合理。90平方米以下套型所占比重占到21.2%，较2010年进一步提高2.3个百分点，而144平方米以上套型所占比重也由去年的27.3%下降至20.6%。 2011年，高层住宅在近两年持续攀升的基础上，实现交易量7059套，所占比重达到52.3%，较去年大幅提高16.9个百分点，首次取代多层住宅成为住宅市场的主力类型。这也是本年度住宅价格大幅提升的一个重要原因，也显示出曲靖市住宅市场品质的提升。 多层住宅退居为第二大交易类型，本年度成交5566套，占38.7%，所占比重也较去年下降14.7个百分点。小高层和低层住宅的销量依然非常小，仅占比2.7%和6.3%，与去年相比，小高层住宅比重提高1.5个百分点，而低层住宅比重下降3.5个百分点。 新建非住宅商品房交易量价齐增 2011年，曲靖市中心城区累计销售新建非住宅2741套，30.11万平方米，实现销售金额14.06亿元，销售均价4670.07元/平方米。与2010年相比，销售套数虽然减少，但是成交面积增加2万余平方米，同比增长7.85%，同时均价上涨10.83%，二者共同作用下，销售金额同比增长19.53%。 从非住宅物业的分用途交易来看，本年度商业用房交易量大幅增加，成交面积达到24.8499万平方米，占总交易量的82.5%，与2010年相比，交易面积增加7.4677万平方米，同比增长43.0%。而车库类用房交易面积则由去年的6.9799万平方米下降至3.7783万平方米，所占比重也由25%下降至12.5%。 从本年度商业用房销售情况来看，成交量最多的依然是单价在5000元/平方米以下的低档商业用房，实现交易面积16.1159万平方米，占64.9%；单价在500010000元/平方米的中档商业用房实现交易面积7.2177万平方米，占29.0%；而单价在10000元/平方米以上的高档商业用房实现交易面积1.5163万平方米，占6.1%。 二手房市场交易“双降” 2011年，曲靖市二手房市场累计成交2873套、33.61万平方米，其中住宅2538套、29.54万平方米，占全部交易面积的87.89%，非住宅335套、4.07万平方米，占12.11%。 2011年，曲靖市二手住宅市场累计销售住宅2538套，29.54万平方米，较2010年减少1020套、10.39万平方米，同比分别下降28.67%和26.02%。 2011年，曲靖市二手非住宅市场累计实现交易4.07万平方米，较2010年减少7.39万平方米，同比下跌64.48% 年度市场运行特点 2011年，低位平稳、质量提高成为房地产市场运行的基本特点。具体表现在： 第一，房地产投资总额继续高位运行、快速增长，区县投资均衡性进一步增强，稳定性有所提高。 第二，年度市场交易基本维持在历史地位运行，年度市场销量大幅下降，但年内市场运行平稳，未有大幅波动。 第三，年度均价跨入25003000元/平方米的历史高位区间，虽然同比上涨，但始终平稳运行，且量价配合情况较好，显示出市场对这一价格的良好承受力。 第四，市场品质提高，结构有所优化，房地产市场发展步入一个新的发展阶段。 未来市场形势判断 首先，宏观市场发展拐点初现，但新的发展趋势尚未确立，国家宏观调控的力度短期内难以松动，房地产投资转移趋势不会改变，但是力度可能有所放缓。曲靖市房地产投资在未来仍有希望保持增长，的那是增长幅度将明显回落。同时，随着麒麟区这一中心城区在房地产投资中所占比重的下降，曲靖市房地产投资的进一步增长在很大程度上将依赖于区县投资的稳定性。 其次，市场供应