翔宇壹号商业市场分析报告.doc

翔宇壹号商铺推售解析报告前言翔宇壹号地处淮安市经济技术开发区，翔宇大道与厦门路交界处，西临风光秀丽的里运河，北依钵池山公园，相邻新淮中人文气息浓厚，区域内有主干道：翔宇大道、深圳路、机场路、厦门路等，深圳路小学、深圳路幼儿园、新淮中等文化配套方便子女入学。本项目距离市中心10分钟车程，到达水渡口万达商业中心也仅三站路程，多条路网与主城相连，多条公交线路出行快捷方便。区域内路网四通八达，形成与主城区的无缝对接，与项目紧邻的机场路与厦门路均为较成熟的生活区。本项目总建面约12万，由9栋18-25层的高层组成，总户数约1000户，全部交付成熟之后人口约3500人，区内附近常住人口约达5万余人，固有消费能力较强，亦可满足区内消费需求。主旨通过对项目同类市场及周边竞品楼盘的调研情况来看，门面的营业状况并不非常乐观，可见确定商铺的经营方向，即商业定位和业态规划尤为重要。一、淮安商业市场现状u 宏观环境：1、 淮安整体商业环境良好2、 专业市场竞争非常激烈3、 大型招商工作未作细致u 微观环境：1、 商业主要集中在老城区淮安广场周边2、 市场购买力相对有限3、 百货业依然占主导位置4、 餐饮、娱乐等业态经营状况良好5、 属于典型的中心消费型u 商业环境的特点1、 商业企业不具备较高的技术含量，容易模仿2、 商业从业人员及网点不断增加3、 商铺投资的回报率趋小u 商业市场未来走势1、 未来五年水渡口商圈将会日趋成熟，主导地位日渐增强2、 “合争”（专业市场或一站式购物中心）必将成为商业发展的一种趋势3、 街铺的市场前景不容乐观4、 未来还将是典型的中心消费型u 城区主要商圈分析：1、 淮海广场商圈2、 汽车总站商圈3、 新兴的水渡口（万达广场）商圈 本案地处开发区翔宇大道一侧，三大商圈最近的距万达约三站路，划分业态时应该避重就轻进行规划。二、 项目周边商业市场环境分析本案近邻水渡口商圈（万达广场），与本案紧临的机场路商业较为成熟，但是街区的商业档次较低，影响项目街铺的品质，或者单独拔高本案的街铺档次并不见得能够提升售价或者租金，较为明显的优势就是可优于同类街铺的承租率。u 竞品（近案）楼盘商铺调研统计项目名称开发商面积区间（）街铺总建面（）均价（元/）物业费（元/）优惠政策交付时间与本案的优劣势对比香缇豪庭仁基置业一层40-504500（一期）均价10000最高120001一次性94折按揭97折现铺（已交付）优势：社区密集，紧临亿丰综合型大商业劣势：新区入住人口少未成熟二层260-330上海新城顺安置业一层6000（一期）暂未销售现铺（未交付）优势：厦门路街道宽广劣势：社区入住率较低二层三层3000尚东国际扬州金马一层50-705300均价11000最高130001.4一次性98折按揭99折一期现铺（已交付）优势：临主干道深圳路劣势：周边新兴社区尚未成熟河畔花城金太阳置业一层50-1504700均价9100最高95001无优惠现铺售罄优势：大型成熟社区，临主干道十字路口劣势：二层50-150亿力未来城亿力地产一层40-90100000均价18888最高268881一次性立减800元/按揭无优惠现铺（已交付）优势：大型社区，西依里运河畔公园边劣势：社区尚未成熟二层120-200三层商场通间郦城国际郦城地产一层10000均价12000最高14000一次性96折按揭97折现铺（未交付）优势：邻近水渡口商圈，紧靠会展中心劣势：社区尚未成熟，无氛围二层170-270u 本案产品参数及特点统计810181028103810481058106810781088109811081118112811381148#9101910291039104910591069107910891099110911191129113911491149#楼号可售（套）单套建筑面积（）单栋总建面积（）开间（m）进深（m）优劣势8#14810150.40667.6约4.8约11优势：街铺面积较小易去化，机场路成熟社区及居民区范围较大，常驻人口较多劣势：街铺档次较大，形象较差，售价不易拔高810250.03810348.66810435.91810544.98810650.03810757.29810850.03810945.60811035.76811148.18811250.03811350.03811450.409#15910152.08750.11约4.8约11910252.20910350.28910448.14910541.1910652.20910752.20910852.20910952.20911039.38911142.61911253.34911354.48911453.34911554.36小计291417.71综述上表，竞品（近案）楼盘的商铺售价平均水平在11000元左右，且多以双层或三层街铺为主，独立街铺的较少，与本案产品相似的尚东国际，均价11000元/，最高售价13000元/，比较性而言两个楼盘相似度高，作为重点参考对象，跟踪其销售动态及销量，以利于本案推售时机与节奏。遂此，建议本案销售均价12000元/。三、 业态规划建议业态类型建议业种备注/说明零 售 业社区超市为居民日常生活提供便捷24th便利店建议引进社区型连锁超市（苏果/金虎等），社区品质感上升水果连锁专营店四季水果销售烟酒零售店社区自足型零售餐 饮 业中档中式快餐或精品炒菜100左右（两间打通），若过大，市场容量未必能够支撑蛋糕房引进知名品牌糕点房，提升社区品质感休闲饮品店豆浆吧，营养米露，奶茶店等社区服务美容美发占用部分临街铺面，小规模经营门诊/药店可主要接洽连锁药企社区电超市（通信营业所）移动、联通、电信缴费/业务办理场所专业门市影像、音响制品批发零售影音娱乐休闲五金、电器专卖家用电器专卖与维修其 它家居、装修/饰、房产服务仅在入伙后