常州城市产品调研.doc

第5页，共5页常州城市产品调研报告一、 前言调研目的：了解常州市场房地产现有形势及客户需求；调研时间：2012年6月1日调研人员：薛文君二、 本地及全国性开发商列举1. 本地典型开发商及代表项目： 新城集团：新城首府、香悦半岛、新城金郡、新城公馆、吾悦广场；九龙仓：时代上院、繁华里、国宾壹号；龙湖：龙誉城、原山、香醍漫步；世贸：世贸香槟湖；万达：万达广场；三、 规划1. 物业类型：a) 主流物业类型：（依据市场存在规模排序）26层高层、8层小高层、联排别墅、叠加别墅、独栋别墅b) 客户排斥物业类型： 常州客户极力排斥高于33层以上超高层产品2. 物业类型价值：（依据客户认知价值从高到低排序）独栋、联排、叠拼、洋房、多层、小高层、高层3. 物业类型层高：（按照不同物业类型列举）高层3m、联排别墅3m、4. 规划的特殊产品（底层复式、顶层复式、底层送地下室、顶层送阁楼）龙湖龙誉城（顶层送阁楼、底层送地下室）5. 停车方式：a) 停车方式：（依据客户优选顺序，从高到低排列）地面停车、架空层停车、半地下停车、地下停车b) 停车配比：（政府要求及项目现状）政府要求1:0.3，目前项目普遍采用1:0.5；c) 地上地下停车比例分配：（政府要求及项目现状）政府不做限制，目前项目普遍采用1:1配置；d) 停车位租售：购买力允许的情况下优先考虑购买地下停车位，其次是租赁地面停车位；6. 电梯配置情况：配置电梯物业类型：6层及6层以上住宅均配置电梯；电梯速度：（依据物业类型分别列举）小高层（1m/s）、33层高层（1.751m/s）7. 地下室多层首层带赠送地下室客户接受度较高，售价上回收地下室成本；客户普遍认可赠送地下室，并愿意出高价，但希望地下室带采光，故开发商多层首层的地下室多采用地面抬高，半下沉式地下室，例如龙湖龙誉城的花园洋房。人防以外的地下室可分割出售，无产权。8. 设备用房：（位置及设置要求）9. 赠送面积：a) 半地下室不计面积可做最大层高？2.2米b) 阁楼不计面积可做最大层高？2.2米c) 入户花园、户内花园、大阳台如何计算面积？算一半面积d) 双层高阳台如何计算面积？封闭的算地面面积，不封闭算一半面积e) 凸窗如何计算面积？步入式算面积，不是步入式的不算面积f) 封闭阳台如何计算面积？（北方城市选填）全算面积四、 立面：1. 风格a) 立面风格：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）龙湖香醍漫步（托斯塔纳）b) 认知价值：地中海欧式现代简约2. 立面材料：a) 立面主材： 新城首府、新城金郡、龙湖香醍漫步（整体涂料，局部石材）b) 门窗材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）c) 栏杆材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）d) 空调百页材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）e) 装饰线条：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）五、 户型：1. 户型朝向：（依据可接受朝向的优劣顺序依次排列）南、东南、西南、东北、西北、北2. 层户数：小于4户3. 得房率：多层大于85%，小高层大于83%，高层大于80%。4. 客户感兴趣的户型附加值：阁楼、地下室、入户花园、挑高空间、户内花园、大阳台、凸窗5. 户型配套a) 玄关： 设置；b) 生活阳台： 设置，放置洗衣机、热水器等。c) 空调机位：（是否设置及形式）根据房间南、北均可设置，但一般情况下开发商为楼体形象，北向不设置空调机位；6. 户型倾向性：（大尺寸空间/经济型，多房间）性价比要求较高，例如90平的多倾向2+1的户型，110的做到3+1户型；7. 居住习惯a) 是否可接受南北不通风户型（鼻子户）？不是很接受。b) 是否可接受黑卫？有抗性。10. 景观：a) 景观风格: （依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）龙湖原山、香醍漫步及龙誉城均为托斯塔纳或地中海系列，新城首府为法式园林景观配置；b) 景观倾向：景观是否偏向喜好软景（绿化种植）多过于硬景（水景、广场等）在龙湖的景观冲击下，市场较为偏好软景；11. 精装：a) 目