南昌市房地产价格泡沫研究.docx

南昌市房地产价格泡沫研究 摘 要：本文首先对房地产价格泡沫的概念进行界定。然后收集南昌市1998-2013年年度数据，在变量稳定性检验和协整检验的基础上，把房地产基础价值作为状态变量建立状态空间模型，使用卡尔曼滤波方法对空间状态模型进行计算，得到南昌市各年度房地产基础价值，进而得到南昌市各年度房地产价格偏离率。最后对南昌市房地产价格偏离率进行平稳性检验，结果表明南昌市房地产偏离率系列是非平稳的，从而拒绝房地产价格在基础价值上下随机波动的假设，得以证实南昌市房地产价格存在泡沫。 下载 关键词：房地产价格泡沫；状态空间模型；卡尔曼滤波 1.引言 近年来，随着全国房地产价格的飙升，南昌房地产价格也是不甘落后的一路飙升。自从我国1998年房地产市场改革以来，南昌市住宅平均销售价格从1086元每平米升至2013年的6639元每平米，而人均收入仅从405元每人增至2179元每人。人们的购买力远远没有跟上房价的步伐。南昌房地产价格是否存在泡沫已成为社会关注的重要话题。 2.文献综述 何为房地产泡沫，Blanchard认为房地产泡沫就是由于理性与非理性因素造成的房地产价格与房地产实际价值的偏离。国外对泡沫现象进行系统的研究始于20世纪80年代初的理性泡沫研究。在1993年，Kyung Hwan Kim等人通过研究证明，日本和韩国房地产的价格偏离了它们的长期均衡水平。Abraham、Case以及Allen C.Goodman则分别在1996年、2003年和2008年对美国房地产市场的投机泡沫进行了测度研究。Gallin（2004）利用美国季度数据研究发现租售比是估计房地产市场价格泡沫的指示器。Brunner Meier在2008年通过考察住房租售比证实了房地产泡沫的存在。国内对房地产泡沫的研究起步比较晚，1998年，王旭章针对东南亚金融危机导致的房地产泡沫的介绍，是目前国内最早对这一现象的描述。黄英（2004）通过对房屋空置率的研究，确定了房地产市场泡沫的存在性。蒋德锋，张晓莉（2004）选用了房价增长率与GDP增长率之比、房地产贷款比例与增长率、实际房价与理论房价之比、房价收入比和住宅空置率建立了一个综合指标来检测房地产泡沫的存在与否。蒋南平（2009）从生活需求、投资需求和投机需求三个方面从新构建了房价租金比、房价收入比、房价增长率GDP增长率之比和换手率来检测房地产泡沫。吴福象、姜凤珍（2012）使用租售比和房价收入比综合指标对我国房地产市场进行检测发现我国房地产泡沫已经非常严重。王靖鑫、郭芯（2015）采用协整分析的方法对我国2000-2012年的数据进行检验，发现我国房地产存在泡沫。 3.研究方案设计 如上所述，目前对房地产价格泡沫检测主要有指标法、统计法和模型法。指标法从某几个指标入手，往往指标单一，不够全面而且判断泡沫存在的阈值是建立在外国的经验研究得来的，并不一定适用于我国；我国房地产起步时间很短，所以市场还不是很稳定，也没有大量的历史经验数据。模型法和统计法需要大量的统计资料，所以用来对我国房地产泡沫进行研究未必确切。本文试图找到一个新的方法对已有方法进行改进。一、本文建立的是空间状态模型，状态空间模型能够用现在和过去的最小心信息形式描述系统的状态，因此，它不需要大量的历史数据资料。使用卡尔曼滤波估计空间状态模型得到基础价值从而得到偏离度。二、由于我国房地产市场区域发展差异性较大，对全国总体层面的分析不能充分反应市场的真实情况，所以选用南昌市一个特定城市数据做为研究对象，有着更强的针对性。三、得到的偏离度并不一定证明泡沫的存在，价格的偏离有可能只是市场受随机因素的干扰造成的价格随机波动。为排除随机因素的干扰，设定零假设为：南昌市房地产价格偏离度是随机游走的。如果南昌市房地产价格偏离度是随机游走的，则偏离度系列是个平稳的系列。只需对偏离度系列进行平稳性检验便可。 4.实证研究 本文选择南昌市进行研究。根据房地产市场供需因素和数据的可得性，本文收集了19982013年南昌市的相关宏观年度经济数据，如表1： 由上表可知变量均为一阶单整系列，接下来使用Johansen方法进行协整检验。对ln（xsmj）、ln（rjsr）、ln（rk）检验结果如图1。 图1 协整检验结果1 结果表明ln（xsmj）、ln（rjsr）、ln（rk）之间至少存在一个协整关系。对ln（xkg）、ln（dke）、ln（m1）、ln（tdgzmj）检验如图2。 图2 协整检验结果2 结果表明ln（xkg）、ln（dke）、ln（m1）、ln（tdgzmj）之间至少存在一个协整关系。由上可知量测方程1和量测方程2中的变量符合状态空间模型建立的要求。把数据输入eviews8.0中建立状态空间模型并进行估算结果如图3。 图3 状态空间模型估算结果 由图4可知统计量很显著，说明模型具有很强的解释力。进而可得到住宅销售均价的基础价值及住宅销售均价的偏移率（如表3）。 实证结果表明价格偏移率系列是个非平稳的系列，拒绝南昌市房地产价格偏离度是随机游走的零假设，证实南昌房地产价格确实已经存在泡沫。 5.结论及展望 本文基于南昌市1998-2013年年度数据，在变量稳定性检验和协整检验的基础上，把房地产基础价值作为状态变量建立状态空间模型，使用卡尔曼滤波方法对空间状态模型进行计算，得到南昌市各年度房地产基础价值，进而得到南昌市各年度房地产价格偏离率。最后对南昌市房地产价格偏离率进行平稳性检验，结果表明南昌市房地产泡沫度系列是非平稳的，从而拒绝房地产价格在基础价值上下随机波动的假设，最终证实了南昌市房地产价格确实存在泡沫。 本文只是证实了房地产价格泡沫的存在，并没有对泡沫的形成影响因素进行分析和实证。可在这个方面进一步展开研究。（作者单位：江西师范大学软件学院） 参考文献： Blanchard，O.J，Speculattives Bubbles，Crashes and Rational ExpectationsJEconomics Letters，Elsevier，1979，tousing Research，1996（2）：191-207. Case，Karl E.，Shiller，Robert J.Is there a bubble in the housing market？ Allen C.Goodman，Thomas G.Thibod？ 王旭章。撩开“美杜莎的头”透视东南亚金融危机下的房地产泡沫经济J。中外房地产导报，1998（6）。 蒋德锋、张晓莉。房地产泡沫测度指标系数的设计J。财经论坛，2004（9）。 易晓文。垄断竞争市场下