商业银行业务模拟实验报告陈铮.doc

7商业物业市场分析7.1商业供应分析2000-2004年重庆市商业供应市场状况表（请增加2005年上半年数据，下同）20002001200220032004开发投资额（亿元）31.1736.6042.0050.8260.12施工面积（万平方米）468.62572.85666.69770.23860.35新开工面积（万平方米）320.79401.81431.92518.2602.46竣工面积（万平方米）227.34282.22357.13445.22555.3注:以上数据来源于重庆市统计年鉴. 重庆市商业市场稳步发展，增长速度明显。2004年重庆市商业开发投资额达到60.12亿元，同比增长18.3%；商业施工面积达到860.35万平方米，比上年增长11.7%；商业新开工面积602.46万平方米，比上年增长16.26%；商业竣工面积555.3万平方米，比上年增长24.72%。到2005年6月底前，重庆商业用房总量为2600万平方米。同时，1-6月新开发的商业面积为106.78万平方米。说明：统计年鉴上没有关于“预售面积”、“ 规划中面积”、“ 楼层层数”、“临街情况”、“未来潜在供应量”的统计指标，且获取数据难度较大。（不能说难度大就不找吧？“预售面积”、“ 规划中的商业面积”、“未来潜在供应量”应该可以找到吧？7.2商用物业成交分析2000-2004年重庆市商业销售状况表20002001200220032004销售价格（元/平方米）32753548365341514658销售面积（万平方米）77.86100.70111.83125.99140.32销售额（亿元）25.5035.7340.8552.365.36注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.重庆商业地产销售面积、销售额、销售价格等各项指标与去年同期比较均呈上升趋势。商业开发继续呈现以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势。2004年重庆市商业地产销售额达到65.36亿元，同比增长24.97%；销售面积达到140.32万平方米，比上年增长11.37%；销售价格达到4658元/平方米，比上年增长12.21%。7.3商用物业空置率分析（空置面积、空置率）2000-2004年重庆市商业空置状况表20002001200220032004空置面积（万平方米）149.38201.76227.86280.94344.77空置增长率（%）19.5635.0612.9423.3022.72 空置一年以上（万平方米）68.67104.73132.93184.39210.53注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.2005年8月3日重庆商报中提及到：2004年末，商业房空置是246万平方米，空置率为9.5%，而在2004年度中国商业地产报告中提到：重庆以44%的商业房空置率居全国40个城市榜首。请向相关部门查证到底商业物业空置率有多少？2005年年初，重庆市国土房管局出台“主城区原则上不再批建商业用地”，重庆市商业空置面积得到有效控制，空置面积增长速度减缓。2004年重庆市商业地产空置面积达到344.77万平方米，同比增长22.72%；其中空置面积达到一年以上的有210.53万平方米，比上年增长14.18%。市场供需将会越来载趋于平衡。需要补充：1、沙区的供应量？成交量？空置率？2、缺少本部分的分析，通过宏观上的数据分析，目前重庆市商用物业的供求情况如何？是否有开发空间？沙区的呢？7.4商用物业现状分析7.4.1重庆市主要商圈分布7.4.1.1重庆主城五大商圈对比重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，目前已形成以下几大主要商圈：解放碑商圈、江北观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝中心商圈、杨家坪商圈。据重庆市商委统计数据表明,在所有指标中解放碑拿到4项第一,老大地位无人撼动!具体指标如下:2004年重庆商圈发展状况表地区网点数量（个）营业面积（万平方米）年销售额（亿元）商业设施累计投资额（亿元）解放碑448014118035观音桥4480708032南坪42005010020沙坪坝4215467019杨家坪31004550-注：以上数据来源于重庆市商委。从上表可以看出，观音桥商圈作为后起之秀，已经超过了南坪和沙坪坝区，成为主城区第二大商圈。南坪商圈的年销售额达到100亿元。杨家坪商圈在四大经济指标中都落后于其他四大商圈。7.4.1.2五大商圈目前经营现状以下内容可否做成表格作对比：商圈名称商圈位置商圈特点商圈现状未来发展规划三峡广场沙平坝区是目前仅次于解放碑商圈的最大次级商圈，具有明显的教育经济圈特征小龙街正街转盘周边南开中学；转盘火车北站陈家湾华宇广场；转盘三角碑范围内的商业物业，周末人流可达45万人次；该商圈周边有较多高等学府子弟及教师宿舍，经营商品包括百货、IT产品、图书等；目前有重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、立洋百货、赛博数码广场 在未来的商业物业及经营业态中，将强化区域性商业中心地位，吸引北培、井口、双碑的消费者，突出教育产业经济对商业的带动作用。解放碑渝中区江北观音桥商圈南坪商圈杨家坪商圈解放碑中心商圈解放碑商圈：重宾-民生路-较场口-新华路-小什字；重宾-临江路-沧白路-小什字范围的商业物业。解放碑中心商圈有4480家。居主城区商圈领头羊地位，经营服装居首位占13.4%；风味名小吃居第二位占7%；装饰材料居第三位占5.86%。解放碑商圈商业物业类别十分齐全，主要以休闲娱乐、购物、名特小吃为主要业态。商业面积租金差价较大，一般在300-1500元/月左右。整体出租率达95%。观音桥商圈观音桥商圈：观音桥家乐福；观音桥建新东路车站；观音桥渝北汽车站江北区的商业在2002年前受带状商业的影响，发展缓慢。2002年江北区政府规划打造观音桥商圈，辐射北部城区，吸引北部居民消费。2002年出现了37万平方米的时代广场，龙湖北辰天街，东和银都等较大型的商业物业。重百江北商场以18000进驻时代广场，家乐福、国美、新世纪、苏宁、商社电器、远东百货、北京华联、深圳茂业、中百仓储、麦当劳、肯德基、等商业驻扎江北，使观音桥商圈成为北部商贸中心，正逐渐形成气候。江北观音桥商圈有4480家。在五大都市中心商圈中商业物业仅次于解放碑商圈，经营商品类别计较齐全。服装居首位，占8.2%；化工居第二位，占7.3%；装饰材、建材居第三位，占4.6%。商业铺面租金一般在150-500元/月左右。商业整体出租率在80%左右。南坪中心商圈南坪商圈：南坪转盘响水路口；南坪转盘星宇花园；南坪转盘南坪西路万寿路口；南坪转盘工贸大厦；南滨路等。南坪商圈经过几年的较大规模建设，已有20个中型商场，一个重庆最长的步行街，总面积近26万，新形成的南滨路美食一条街也十分火爆。新建了重百南丰商场，新世纪百货、江地商都、浪高百盛商场、重庆商社电器商场、上海锦江麦德龙商场、金台百货、十分利连锁超市、浪高购物中心、山城平价超市、建玛特等在大中型零售商业，改变了直辖前只有南坪商业大楼一枝独秀的局面，从而带动了整个区域的零售市场的进一步火爆，聚集了人气。南坪中心商圈（包括南滨路）商业物业4200家，其中餐饮65家占13.7%，居首位；服装31家占6.5%居第二位；装饰材料25家，占5.3%居第三位。沙坪坝区中心商圈沙坪坝商圈：小龙街正街转盘周边南开中学；转盘火车北站陈家湾华宇广场；转盘三角碑范围内的商业物业。近年来沙区的商业发展迅猛，2003年前5000以上的16个较大型商业物业就达40万。营业面积在1万以上的有金城广场、沙坪商场、融信大厦、华宇广场、欣阳广场、三峡广场、沙龙广场、利得尔广场、三凌大厦、绵华源等商业物业。沙坪坝三角碑中心商圈4215家。其中服装119家，占23.7%，居首位，名小吃31家占6.2%，通讯、器材16家，占3.2%。商业独立铺面租金一般在120-400元/月左右，整体出租率在90%以上。杨家坪商圈杨家坪商圈：杨家坪正街兴胜路前进支路；珠江路团结路直港大道范围内的商业物业。杨家坪商圈在2002年以前发展较为缓慢，2002年区政府为提升杨家坪商圈的形象，投资2.5个亿修建了重庆市最豪华的步行街，并成功引进了新世纪、富安百货、沃尔玛、重百杨家坪店、家乐福等大型零售商业企业。步行街建成后，大规模对中心商圈进行旧城改造，五分之三的城建将改头换面，在三年内新增商业用地面积20万，成为集商贸，休闲为一体具有较高档次的商业步行街。目前，杨家坪中心商圈及周边有经营企业和个体经营者2880多家，经营品种达10多万个。经营面积1万以上的大型商场或专卖店有6家，超市4家。杨家坪中心商圈商业物业有3100家，其中，餐饮45家占12.9%居首位；装饰建材33家占9.5%居第二位；休闲娱乐24家占6.9%居第三位。商业铺面租金一般在150-300元/月左右，整体出租率在90%左右。杨家坪次商圈南 岸次商圈解放碑核心商圈江北 次商圈沙平坝次商圈增加地图：请伟恒整理一下7.4.1.2五大商圈目前经营现状重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，目前已形成以下几大主要商圈：解放碑商圈、江北观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝中心商圈、杨家坪商圈。据重庆市商委统计数据表明,在所有指标中解放碑拿到4项第一,龙头地位无人撼动!具体指标如下:2004年重庆商圈发展状况表地区网点数量（个）营业面积（万平方米）年销售额（亿元）商业设施累计投资额（亿元）解放碑448014118035观音桥4480708032南坪42005010020沙坪坝4215467019杨家坪31004550-注：以上数据来源于重庆市商委。从上表可以看出，观音桥商圈作为后起之秀，已经超过了南坪和沙坪坝区，成为主城区第二大商圈。南坪商圈的年销售额达到100亿元（这说明什么问题？是因为南坪人口多，购买力强？还是因为南坪人有钱？还是因为很多外区的人到南坪购物？）。杨家坪商圈在四大经济指标中都落后于其他四大商圈。（从这里可以说明什么现像？）7.4.1.3重庆市商业20042020规划（1）商业中心按照多中心组团式的城市空间结构，遵循商业自身发展规律，形成市级商业中心、片区级商业中心、组团级商业中心和社区级商业中心四级商业网络体系。市级商业中心：解放碑地区为市级商业中心，辐射范围达到全市域和邻近省市，继续加强商贸服务功能，完善文化、娱乐、旅游等辅助功能。片区级商业中心：巩固沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪四个片区级商业中心，新规划发展西永和长生两个片区级商业中心，分散市级商业中心部分功能，辐射本片区，便利本片区居民生活。组团级商业中心：在各组团布局中型商贸服务业。社区级商业中心：在各社区中心布局小型商业服务设施。（2）特色商业街区特色商业街区集购物、旅游、餐饮、休闲和特色文化为一体，依托传统街区保护与改造，城市公共活动中心、风景旅游区等建设特色商业街区。7.4.2商业物业总体分析重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，根据2004年重庆市商委的统计数据表明，渝中区商圈在网点数目（4480个）、营业面积（141万平方米）、年销售额（180亿元）、商业设施累计投资额（35亿元）4项目指标中名列第一，成为五大商圈中无人撼动的第一。沙坪坝商圈在四项统计指标中，网点数目（4215个）名列第三，仅次于解放碑商圈和新崛起的观音桥商圈，但营业面积（46万平方米）、年销售额（70亿元）、商业设施累计投资额（19亿元）只略强于九龙坡商圈，低于其他三个商圈。相比较而言沙坪坝区的商业发展水平还比较低，主要是因为沙坪坝区为传统的文化教育区，以学生为主；近几年高档房地产发展也较为缓慢，高收入和高消费人群缺少，成为影响沙坪坝区商业发展的一个重要因素。通过对解放碑核心商圈、沙坪坝次商圈主要商场进行调查，了解两个商圈的主要经营业态及经营状况，具体调查商场有：解放碑商圈：美美时代百货、大都会太平洋广场；沙坪坝商圈：北京华联、立洋百货、沙坪坝重百商场、新世纪凯瑞商都。解放碑商圈和沙坪坝商圈的大型商业物业其经营规模都比较大，一般经营楼层在6-8层之间，占地面积980-3000平方米左右。（商场调查细节，具体参看已经经营的商业物业调查表。）具体分析如下：7.4.2.12商业物业经营规模及经营档次布局解放碑核心商圈请把商业踩盘表中内容整理，按以下表格填写物业名称经营规模业态档次平均人流量消费者接受程度及理由新世纪百货（凯瑞商都）7层营业面积约9500M2中档商场的购物环境、商品质量及售后服务赢得消费者的欢心，普遍认为是购物“天堂”，是顾客心中的诚信商场。美美时代百货大都会太平洋广场解放碑商圈和沙坪坝商圈的大型商业物业其经营规模都比较大，一般经营楼层在6-8层之间，占地面积980-3000平方米左右，其中美美时代百货占地面积3000平方米，总建面积达到18000平方米；标准层的面积在800-2500平方米不等，实用率各个商场也有所不同，具体见下表。重庆主要商业物业经营规模一览表解放碑商圈沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场北京华联立洋百货沙重百凯瑞商都项目规模1栋7层 1栋7层1栋6层 1栋7层 1栋8层1栋8层占地面积（m2）30002000110013501080980总建面积（m2）18000110005100约7200约66006500总营业面积（m2）1600087004000约580052005300标准层面积（m2）2500150010001000800800实用率81%79%78%81%79%81%美美时代百货定位于高档商场，其目标客户锁定为重庆市高收入人群并且具有高消费能力的消费者；商场楼层布局为-1/F：运动服饰及用品、Club X与美食广场，1/F：国际精品、进口化妆品及香水，2/F：进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰、咖啡厅、西餐厅，3/F：淑女服饰、女士内衣、化妆品、珠宝首饰及钟表：4/F：时尚女士服饰、美容美发中心、冰淇淋店，5/F：男士服饰、数码及影音产品、礼品及水晶精品，6/F：主题餐厅。美美时代百货以其高端的定位，经营商品的高档化，受到高端消费群体的欢迎。大都会太平洋广场定位于高档商场，其目标客户群体为中高端收入的消费群体。其商品质量上乘，价格中偏上，引领时尚潮流，受到白领及高收入者的光顾。大都会太平洋广场的经营楼层布局为：-1/F：运动休闲，1/F：化装品珠宝首饰，2/F：流行精品、voer、少淑服饰，4/F：淑女服饰，5/F：绅士服饰，6/F：童玩家居、美食坊。沙坪坝商圈物业名称经营规模经营布局业态档次平均人流量消费者接受程度及理由北京华联立洋百货沙坪坝重百新世纪凯瑞商都北京华联定位于中高档商场，其目标消费者为沙坪坝区当地的居住居民。价格适中、购物环境好成为消费者光顾北京华联的一个重要因素。其商场楼层布局为：-1/F：都市生活、运动休闲，1/F：时尚名品，2/F：流行服饰，3/F：名媛淑女，4/F：理想绅士，5/F：温馨家居。立洋百货作为太平洋百货在重庆开设的第二家分店，传承了太平洋百货的经营理念和管理模式。其定位为中高档商场，目标消费者为具有中高档收入的消费群体。经营楼层分布为：-1/F：车库，1/F：仕女名牌，2/F：流行服饰，3/F：少淑服饰，4/F：淑女服饰，5/F：运动生活，6/F：绅士服饰，7/F：都市休闲。沙坪坝重百是老字号重庆百货股份有限公司在沙坪坝开设的分店，其良好的信誉、务实的价格受到普通工薪阶层的欢迎。其定位于中档商场，服务于普通消费者。其楼层分布为：-1/F：生活超市，1/F：名表珠宝，2/F：鞋箱包，3/F：女装，4/F：男装休闲运动装、快餐，5/F：床上用品童装，6/F：家用电器，7/F：办公。新世纪凯瑞商都作为沙坪坝区商业物业的典型代表，其地理位置优越，正处步行街中心，定位于中高档商场，目标客户为上班一族的消费者。-1/F：生活超市，1/F：名媛名品，2/F：流行服饰，3/F：淑女服饰，4/F：绅士名牌，5/F：家居童玩，6/F：家用电器。7.4.2.2功能分类美美时代百货和大都会太平洋广场都是纯商业的百货商场，都采用只租不售的经营方式，物业经营特色是比较高档的购物餐饮观光娱乐场所；北京华联是综合性的商业物业，主要有百货商场和大型超市，采用的只租不售的经营方式，该物业经营特色是以老百姓的日常生活为主的购物休闲百货，购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的购物中心。立洋百货为纯商业的百货商场，采用租售结合的经营方式，但销售状况不好，该物业经营特色购物休闲餐饮为一体。沙重百为综合性的商业物业，主要有百货商场和超市，采取只租不售的经营方式，该物业经营特色以老百姓的日常生活为主的购物休闲百货。凯瑞商都为综合性的商业物业，主要有百货商场和超市，采取只租不售的经营方式，该物业经营特色是购物生活为一体的百货。请把每间商场的功能分布按下表列出来解放碑商圈商场名称美美时代百货大都会太平洋广场-1层1层2层3层4层5层6层业态比例沙坪坝商圈商场名称北京华联立洋百货沙坪坝重百凯瑞商都-1层1层2层3层4层5层6层业态比例分析：从每间商场的功能分布可以看到，一般将形象好、营业额高、利润回报高的化妆品、钟表、珠宝、饰品等精品设置在一楼，营业额高、品种多的服装、服饰、鞋等设置在2-4层、将营业额偏低、市场份额小的时尚品以及利润低的家电等安排在高层。各商场功能特色分析：美美时代百货特色一：一层全为世界名牌化妆品特色二：经营的商品是全重庆最高档次的商场大都会太平洋广场特色一：北京华联特色一：立洋百货特色一：沙坪坝重百特色一：凯瑞商都特色一：另一方面，从各商场的经营业态来看，各间商场均是以购物为主，占整体商场的90以上，而餐饮、娱乐功能则较为淡化。其主要原因是？（请伟恒了解一下原因）7.4.2.3商业位置及人气解放碑商圈商业物业示意图解放碑美美百货大都会商社电器从上图可以看出，解放碑商业物业都位于商圈的中心位置，其商业位置优越。美美时代百货、大都会太平洋广场位于解放碑商业圈核心位置。三峡广场车 行 道车行道立洋百货沙重百凯瑞商都北京华联三角碑转盘沙坪坝商圈商业物业示意图从上图可以看出，北京华联、沙重百、立洋百货、凯瑞商都都处于沙坪坝商圈的核心位置步行街以内，其商业位置都比较好，各商场扼守主要路口，其中以凯瑞商都位置最佳，处于三峡广场的中心位置。重庆市主要商业物业人气状况图 （人次/小时）从上图可以看出，重庆市主要商业物业的经营状况都比较好，消费购物者数量比较大，人气旺盛。大都会太平洋广场人均达到2023人次/小时，沙重百、凯瑞商都的人流量也比较大，分别达到1967人次/小时、1663人次/小时。7.4.2.41经营状况经营状况分析应结合：人流量、提袋率、商场出租率、出租价格进行分析，请补充完整。解放碑核心商圈美美时代百货作为目前重庆市最高档次的百货商场，运用先进的经营理念，超出了日常百货的经营模式，受到高档消费者的追捧；大都会太平洋广场作为中高档商场的代表，在重庆市民中有很高的地位，受到白领阶层的普遍欢迎。其经营状况的好坏，在很大程度上可以反映重庆市民的一种消费偏好。从消费者的提袋率来看，到美美时代百货及大都会太平洋广场购物的消费者相当。增加图表沙坪坝商圈北京华联、立洋百货、沙坪坝重百、凯瑞商都作为沙坪坝商圈商业物业的典型，其经营状况的好坏，在区域内具有举足轻重的作用。从本次着重调查的北京华联、立洋百货、沙坪坝重百、凯瑞商都在平常与节假日的人流提袋率来看，沙坪坝重庆百货以其在重庆多年的经营，赢得消费者的信赖，到重百购物的消费者明显地比其它商场多。沙坪坝商圈的沙重百和凯瑞商都经营状况比较好，其人流量和提袋率都远远超过了立洋百货和北京华联，主要是沙重百和凯瑞商都作为重庆比较知名、信誉较好的商家，消费者认可度高。而北京华联开业经营时间还不长，受到消费者的认可还有一个过程，立洋百货由于其位置关系，受到一定的影响。重庆主要商业物业经营状况一览表 （人次/小时）解放碑商圈沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场北京华联立洋百货沙重百凯瑞商都客流量平 时10:30-11:30104012406058001200125014:30-15:308801180840650150090018:30-20:301060126071568013001000节 假 日12:00-1:0021602560110015002500280015:30-16:3021003100145012003100185018:30-20:00180028001150110522002180提袋率平 时10:30-11:3047548021622065056014:30-15:3043546526516560028518:30-20:30556576335230840450节 假 日12:00-1:009758755154601230121915:30-16:30885895632428135086518:30-20:0092010206355351330988通过对解放碑商圈、沙坪坝商圈的调查，大都会太平洋广场的人流量和提袋率都处于领先地位(只是调查了个别商场，不能得领先地位的结论)，而美美时代百货其定位和档次的不同，人流量和提袋率也比较高，节假日的人流量和提袋率约是平时的2倍。出租率重庆市大型商业物业的整体出租率都非常高，经营状况良好，具体见下图：以上数据表明：重庆市商业物业经营状况好，整体出租率达到90%以上，大都会太平洋广场、立洋百货、沙重百基本上是没有空余的商铺出租。美美时代百货的高档商场，其整体出租率也达到92%，可见其经营状况良好。租赁价格调查结果显示，重庆是市大型商业物业的租赁价格采取的方式是商铺租金+营业额提成的方式，商场不同，其租金和营业额提成的比例也不一样。 重庆市大型商业物业租赁价格一览表 （元/平方米.月）解放碑商圈沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场北京华联立洋百货沙重百凯瑞商都-1/F200220170190-150-160160-1701/F210230190210170180170-180160-170170-1802/F200220170190150160160-170150-160160-1703/F190210150170140150150-160130-140150-1604/F160180150170140150150-160130-140150-1605/F160180150170140150150-160130-140150-1606/F160180150170150-160130-140150-1607/F150-16035（办公）上表数据显示，商业物业的租金价格比较高，由于楼层不同，租金价格水平也有所差异，一般楼层差价在20元/平方米.月，同楼层租金差异在20元左右。 各个商场由于经营状况和档次不同，按照不同的营业额提取不同的比例。美美时代百货按照销售额的25%提成；大都会太平洋广场按照销售额的20%提成；北京华联按照销售额的20%提成；立洋百货按销售额的18%提成；沙重百按销售额的15%提成；凯瑞商都按照销售额的20%提成。美美时代百货作为目前重庆市最高档次的百货商场，运用先进的经营理念，超出了日常百货的经营模式，受到高档消费者的追捧；大都会太平洋广场作为中高档商场的代表，在重庆市民中有很高的地位，受到白领阶层的普遍欢迎。其经营状况的好坏，在很大程度上可以反映重庆市民的一种消费偏好。北京华联、立洋百货、沙坪坝重百、凯瑞商都作为沙坪坝商圈商业物业的典型，其经营状况的好坏，在区域内具有举足轻重的作用。重庆主要商业物业经营状况一览表 （人次/小时）解放碑商圈沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场北京华联立洋百货沙重百凯瑞商都客流量平 时10:30-11:30104012406058001200125014:30-15:308801180840650150090018:30-20:301060126071568013001000节 假 日12:00-1:0021602560110015002500280015:30-16:3021003100145012003100185018:30-20:00180028001150110522002180提袋率平 时10:30-11:3047548021622065056014:30-15:3043546526516560028518:30-20:30556576335230840450节 假 日12:00-1:009758755154601230121915:30-16:30885895632428135086518:30-20:0092010206355351330988通过对解放碑商圈、沙坪坝商圈的调查，大都会太平洋广场的人流量和提袋率都处于领先地位，而美美时代百货其定位和档次的不同，人流量和提袋率也比较高，节假日的人流量和提袋率约是平时的2倍。沙坪坝商圈的沙重百和凯瑞商都经营状况比较好，其人流量和提袋率都远远超过了立洋百货和北京华联，主要是沙重百和凯瑞商都作为重庆比较知名、信誉较好的商家，消费者认可度高。而北京华联开业经营时间还不长，受到消费者的认可还有一个过程，立洋百货由于其位置关系，受到一定的影响。7.4.2.3商业位置及人气解放碑商圈商业物业示意图解放碑美美百货大都会商社电器从上图可以看出，解放碑商业物业都位于商圈的中心位置，其商业位置优越。美美时代百货、大都会太平洋广场位于解放碑商业圈核心位置。三峡广场车 行 道车行道立洋百货沙重百凯瑞商都北京华联三角碑转盘沙坪坝商圈商业物业示意图从上图可以看出，北京华联、沙重百、立洋百货、凯瑞商都都处于沙坪坝商圈的核心位置步行街以内，其商业位置都比较好，各商场扼守主要路口，其中以凯瑞商都位置最佳，处于三峡广场的中心位置。重庆市主要商业物业人气状况图 （人次/小时）从上图可以看出，重庆市主要商业物业的经营状况都比较好，消费购物者数量比较大，人气旺盛。大都会太平洋广场人均达到2023人次/小时，沙重百、凯瑞商都的人流量也比较大，分别达到1967人次/小时、1663人次/小时。7.4.2.54商业物业规模、电梯情况作为商业物业的硬件，项目物业规模与电梯是硬件中重中之重的条件。商业规律，一般情况下物业规模越大，则容量越大，购物环境越舒适，功能可以越齐全，可供消费品种就越多，吸引消费人群就会越多；电梯越多，分布越均匀，人流动线障碍越少，人流向高层引导越畅通，方便消费者而有助于吸引消费者。重庆主要商业物业电梯情况表解放碑商圈沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场北京华联立洋百货沙重百凯瑞商都总营业面积（m2）1600087004000约580052005300观光梯（台）41-1-扶梯（台）144444客梯（台）222122货梯（台）2 22222每千平米营业建面拥有电梯0561032138154451人气提袋率人气 每千平米营业建面拥有电梯0.561.0321.381.541.51以上数据显示，每千平米营业面积拥有的电梯数量从0.56-2台不等，美美时代百货拥有的电梯数量比较少，只有0.56台/千平米，北京华联拥有的电梯数量最大，达到2台/千平米。l 规模与电梯情况的分析：7.4.2.5休息场所及中庭（面积等）说明：由于调查问卷中未涉及休息场所及中庭面积的调查指标，故缺少数据。7.4.2.6停车场规模及收费重庆市大型商业物业停车场规模及收费状况表解放碑商圈沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场北京华联立洋百货沙重百凯瑞商都车库地上-5050地下500500200100-停车费6元/小时或800元/月5元/小时或800元/月5元/小时或500元/月3元/小时或500元/月5元/小时5元/小时人气提袋率停车费6元/小时或800元/月5元/小时或800元/月5元/小时或500元/月3元/小时或500元/月5元/小时5元/小时以上数据显示：重庆市大型商业物业的停车场规模都不是太大，停车场基本上都在地下，只有沙重百和凯瑞商都的停车位在地上，但数量不多，只有50个停车位。地下停车场多一些，美美时代百货和大都会太平洋广场各有500个地下停车位。停车场收费标准也不太一样，最贵的美美时代百货停车场收费6元/小时，最便宜的立洋百货停车场收费3元/小时，也可按月收取停车费，费用在500-800元/月。车位的空置率如何？沙坪坝商圈内所调查的几间商场的停车位是否满足需求？结合重庆市私家车拥有率进行分析。商业物业配置停车场是发展的趋势，目前广州、上海、北京停车场的供求矛盾突出，尤其是设有大型超市、一定规模的饮食、休闲娱乐项目均有较强烈的停车需求。在广州、上海、北京10万平方米的综合型的购物中心需1000个以上的停车位。7.4.2.7商业氛围及促销情况与人气美美时代百货采用打折、积分等促销方式吸引消费者，购物消费者比较多，人流量大；大都会太平洋广场同样采用打折、积分等促销方式，由于其定位于中高档商场，吸引大量白领阶层的光顾，人流量大，是被调查商场中经营状况最好的商场。北京华联直接采用打折促销的方式，直接让利于消费者，其开业经营时间较短，消费者还没有完全接受，消费人群不是太大。立洋百货采用打折、假日庆等促销活动，由于其地理位置相对较偏，人流量比较小，经营状况一般。沙重百采用打折促销的方式吸引顾客，凯瑞商都采用打折、积分等方式吸引顾客。由于沙重百和凯瑞商都经营时间长，信誉好，定位于中档工薪阶层，其消费群体比较普遍，人流量非常大，经营状况良好。请增加每间商场的商业氛围是如何营造的？物业自身外围形象、商业氛围营造效果是代表物业经营管理公司的企业形象，亮丽的外墙广告、热闹的广场商业氛围，将传递给消费者热情、积极、主动的服务态度和热烈欢迎顾客光临的工作态度，还传递企业的朝气和紧跟时尚的信息，对吸引客流、增强消费信心都有较大的帮助。如像广州的北京路，在广州百货门口路段经常有各种促销、推广活动，其门口路段人流量不可估计；新大新百货路段，促销少了，人也跟着减少。商业氛围和促销情况分析：分析重点是结合各商场的人气，看看是否因为有外围商业气氛和促销活动的支持下才有不少的消费者光顾？还是因为一贯以来的优质保障的信誉已深入人心吸引消费者？另外，请把打折促销的方式写具体些？如：“买100送30”、采用会员制度、积分卡等促销手段？请加入一些商场商业氛围的相片7.4.2.8功能分类美美时代百货和大都会太平洋广场都是纯商业的百货商场，都采用只租不售的经营方式，物业经营特色是比较高档的购物餐饮观光娱乐场所；北京华联是综合性的商业物业，主要有百货商场和大型超市，采用的只租不售的经营方式，该物业经营特色是以老百姓的日常生活为主的购物休闲百货，购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的购物中心。立洋百货为纯商业的百货商场，采用租售结合的经营方式，但销售状况不好，该物业经营特色购物休闲餐饮为一体。沙重百为综合性的商业物业，主要有百货商场和超市，采取只租不售的经营方式，该物业经营特色以老百姓的日常生活为主的购物休闲百货。凯瑞商都为综合性的商业物业，主要有百货商场和超市，采取只租不售的经营方式，该物业经营特色是购物生活为一体的百货。7.4.2.9出租率重庆市大型商业物业的整体出租率都非常高，经营状况良好，具体见下图：以上数据表明：重庆市商业物业经营状况好，整体出租率达到90%以上，大都会太平洋广场、立洋百货、沙重百基本上是没有空余的商铺出租。美美时代百货的高档商场，其整体出租率也达到92%，可见其经营状况良好。7.4.2.10租赁价格调查结果显示，重庆是市大型商业物业的租赁价格采取的方式是商铺租金+营业额提成的方式，商场不同，其租金和营业额提成的比例也不一样。 重庆市大型商业物业租赁价格一览表 （元/平方米.月）解放碑商圈沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场北京华联立洋百货沙重百凯瑞商都-1/F200220170190-150-160160-1701/F210230190210170180170-180160-170170-1802/F200220170190150160160-170150-160160-1703/F190210150170140150150-160130-140150-1604/F160180150170140150150-160130-140150-1605/F160180150170140150150-160130-140150-1606/F160180150170150-160130-140150-1607/F150-16035（办公）上表数据显示，商业物业的租金价格比较高，由于楼层不同，租金价格水平也有所差异，一般楼层差价在20元/平方米.月，同楼层租金差异在20元左右。 各个商场由于经营状况和档次不同，按照不同的营业额提取不同的比例。美美时代百货按照销售额的25%提成；大都会太平洋广场按照销售额的20%提成；北京华联按照销售额的20%提成；立洋百货按销售额的18%提成；沙重百按销售额的15%提成；凯瑞商都按照销售额的20%提成。7.4.3沙坪坝商圈主要街道商业形态分析项目地处沙坪坝土湾，与沙坪坝商圈只有十分钟步行，沙坪坝商圈商业物业经营的现状将对项目地块商业的规划和发展带来直接的影响。本次调查的主要街道有三峡广场、汉渝路、石小路、小龙坎车站土湾车站的商铺。具体情况见商业店铺普查表。7.4.3.1沙坪坝商圈商业结构布局分布1）三峡广场沙坪坝商圈以三峡广场为中心，向周边辐射。其中以凯瑞商都、沙重百、北京华联、立洋百货、金鹰女人街、数码广场等较大型的商业物业。三峡广场地下商业城没有计算吗？还有华宇广场的临街商店铺？位于华宇广场地下层的商铺呢？应该均属于三峡广场内吧？目前沙坪坝核心商圈有大小商业网点153家（请查证此数据）,其中心商圈较大型的商业经营店铺有11家,以大型的百货商场为主，独立式商铺经营面积均值为44.9平方米，每月营业收入达到153.07万元,每平方米的营业收入为222.4元.商业气氛好。各类经济形式店铺的数量如下图：请补充三峡广场的商业面积？各类经济形式店铺的面积，如包类的总面积是多少？餐饮类经营总面积有多少？补充各种业态的比例、经营收入，如：包类每月平均营业额为多少？结合不同业态的经营面积及经营收入分析，在三峡广场哪一种业态经营最好，是否达到饱和？备注：以下需要补充的资料要求同上2）汉渝路汉渝路街道商业物业主要以五金建材、服务类、餐饮、美容美发为主，区域内商业经营店铺总共有73家，经营面积2658平方米，独立式商铺经营面积均值为36.41平方米，每月营业收入达到61.62万元,每平方米的营业收入为231.81元.商业气氛好。具体如下：各类经济形式店铺的数量图：3）石小路石小路街道商业以机械维修、服务类为主，商业经营店铺总共25家，经营面积630平方米，独立式商铺经营面积均值为25.2平方米，每月营业收入达到13.55万元,每平方米的营业收入为215.1元。其中以国美电器档次较高。各类经济形式店铺的数量：4）小龙坎车站土湾车站小龙坎车站土湾车站主要是一些独立式的小商铺，经营规模比较小，主要以餐饮、五金、食品类为主。本区域商业经营店铺总共有138家，经营面积2916平方米，独立式商铺经营面积均值为21.13平方米，每月营业收入达到72.44万元,每平方米的营业收入为248.4元。各类经济形式店铺的数量图：7.4.3.2沙坪坝商圈商业经营面积分析三峡广场步行街中心以大型的百货商场为主，主要经营服饰，汉渝路、石小路、小龙坎-土湾基本上是以小型独立式商铺经营，经营面积大小不一，越靠近三峡广场核心商业圈商铺经营面积越小。具体参看下图：沙坪坝商圈经营店铺面积大小情况目前三峡广场主要以大型商场经营为主，100平米以上的商业物业有21个，气息是10-20平米的小型独立商铺，其数量达到81个，占50%。汉渝路独立商铺经营面积较大，基本上集中在21-30平米，石小路经营店铺数量较小，经营面积也不是太大。小龙坎-土湾经营店铺的面积主要在11-20平米之间，数量达到109个，占绝对优势。7.4.3.3沙坪坝商圈租赁价格分析沙坪坝商圈租赁价格由于街道不同，差距比较大，三峡广场内的租金价格水平比较高，基本上是在100元/平方米以上；汉渝路与三峡广场相距不远，其租金水平相对低一些，在51-100元/平方米；石小路、小龙坎-土湾独立商业店铺租金水平比较低，主要在20-30元/平方米，与三峡广场的租金水平相差较大，基本上属于社区街边商业，其消费群体和消费结构比较单一。沙坪坝商圈主要街道商铺租赁价格一览表三峡广场汉渝路石小路小龙坎-土湾20-30元/M2-168831-40元/M2-14741-50元/M2-28251-100元/M2-71-101-130元/M23-131-150元/M2117-151-200元/M231-200元/M2以上4-7.4.3.4沙坪坝商圈商业经济效益分析 沙坪坝商圈主要街道经济效益图 （元/M2）从上图中可以看出，汉渝路紧邻步行街，其租金水平相对较低，收益水平较高，而三峡广场步行街内，租金水平较高，单位面积成本高，采取规模化商业布局，吸引众多消费者，促进商业繁荣，其经济效益可观。石小路、小龙坎-土湾其商业店铺收益水平也不错。分析：结合上述路段调查结果可以看到，沙坪坝商圈内各种业态比例如何？业态档次如何？哪种业态经营较好，哪种业态还有发展的空间？7.4.4特色街道商业