御龙湾问题集2014-09-18.doc

御龙湾项目问题集（统一口径及回答技巧）1、御龙湾的发展商及发展商实力？答：韶关市欧浦置业投资有限公司是广东欧浦钢铁物流股份有限公司的全资子公司，主营业务为房地产开发。欧浦一家从事大型钢铁物流及房地产开发的综合性企业。其中广东欧浦钢铁物流股份有限公司为国家高新科技技术企业、国家AAAAA级物流企业、中国物流示范基地、省现代产业500强企业，是一家集“实体物流”与“电子商务“为一体的大型第三方现代钢铁物流上市公司（股票代码：002711、股票名称：欧浦钢网）。 欧浦地产作为“欧浦”的新生势力，以“用心铸就品质”为企业宗旨，创新品质人居，打造国内一流的具有“品质”、“创新”特色的地产品牌企业。成功开发欧浦御龙湾、指日美景、欧浦城市花园、欧浦国际商务中心、欧浦皇庭及欧浦花城等项目，开放面积超过200万平方米。2、御龙湾施工单位？答：A4地块 一、二期是由中建四局第一建筑工程有限公司承建，三期及A3地块是由省六建承建。中建四局是中国建筑股份有限公司的全资子公司，拥中国建筑第四工程局有限公司有房屋建筑工程施工总承包特级等多项资质的国家大型综合性施工企业集团，具有四十余年历史，局总部2002年前设在贵州省贵阳市，2002年下半年南迁广州市。中建四局技术力量雄厚，施工设备齐全，检测手段先进，是具有地质勘探、科研设计、土木建筑、设备安装、机械施工、高级装璜、大型土石方、地下工程施工、吊装、道路桥梁、金属结构网架制作安装、水泥生产、钢筋砼构件生产、建筑机械制造与修理、房地产开发、工程监理与技术咨询等综合施工生产能力和多种专业实施能力的大型企业。发展至今中建四局共获得省部级以上优质工程126项，获得全国建筑业最高奖项“鲁班奖”6项，国家优质工程奖2项，全国用户满意工程奖2项，首届全国装饰金奖2项。2001、2002年年获全国520家“守合同重信用”企业，多次被评为贵州省、广东省重合同守信用企业， 全国企业文化先进单位，已连续15年获重合同守信用企业称号。欧浦.御龙湾A4地块三期及现今开发中的A3地块则由广东省六建集团有限公司承建。广东省六建集团有限公司成立于1953年，前身为广东省第六建筑工程公司，资产总额约20亿元，下属企业25个，员工逾4000人，具有住房和城乡建设部核准的房屋建筑工程、市政公用工程总承包一级资质，建筑装修装饰设计一体化、地基与基础、钢结构、起重设备安装、文物保护工程施工等专业承包等一级资质，同时具有机电安装工程施工总承包、建筑幕墙工程专业承包、消防设施工程专业承包、园林古建筑专业承包等二级资质，是全国首批守合同重信用企业。 2009年，以重质守信，力创一流，尊重客户，造福社会为企业精神，以诚信守法，持续发展作为管理方针，以技术创新为主要手段，培育和提升企业的核心竞争力，推动了企业的可持续发展，被评为首批全国建筑业AAA级信用企业，并荣获全国建筑业先进企业称号。近年来，完成建安工作量100多亿，承建的各式厂房、住宅商厦、市政设施等总竣工面积近700万平方米。创出中国建设工程鲁班奖、国家优质工程银质奖、詹天佑土木工程奖、全国建筑工程装饰奖、中国钢结构金奖等5个国家级奖项，21项省优良样板工程以及53项省、市双优样板工地称号；获得全国建设系统先进集体、全国工程建设质量管理优秀企业、全国模范职工之家等国家、省级荣誉22项；获得佛山市中医院医疗综合大楼工程建设关键技术的研究与应用等国家、省市科技成果12项；获得悬臂双排后置预应力锚杆桩深基坑支护工法等省级工法6项。3、住宅标准层的公共通道地面是什么材料的？什么品牌的？答：地面砖，国产优质品牌。4、住户大堂的装修标准是如何的？地面、天花、墙面等。答：以已交楼的一、二期作为参照，高档地面贴石材和抛光砖，防潮石膏板天花吊顶，乳胶漆饰面，石材、抛光砖、乳胶漆组合饰面墙面，整体风格欧式时尚风格。5、每层电梯间的装修标准是怎样的？答：高档，地面贴石材和抛光砖，防潮石膏板天花吊顶，乳胶漆饰面，石材、抛光砖、乳胶漆组合饰面墙面，6、在电梯厅有没有防烟门吗？答：根据消防要求设置了防烟门。7、走火楼梯的装修标准是怎样的啊？答：普通装修，地面水泥砂浆抹面，墙面、顶棚白色乳胶漆。8、住宅的所有窗户是什么材质的？什么品牌？答：铝合金窗户，住宅的卧室、客厅的外墙门窗均采用双层中空玻璃，其他厨房、卫生间、楼梯间、过厅、入户大堂门窗采用普通单层玻璃，窗户是采用各种国产优质配件定做的。铝合金窗户都用透明符合安全要求的安全玻璃。9、有哪些门窗是由发展商负责安装的？又有哪些门窗是由业主自己安装的？答：入户门及外墙的门窗均由开发商负责统一安装，户内门均预留洞口，由业主自行安装。10、自家的入户大门业主能不能自行更换？能自行更换又有什么标准？答：因为入户门是防火门，原则上不能自行更换，如果确实业主要更换，应报物业公司审批，在颜色一致的前提下，同时必须保证是乙级防火门，并要提供防火合格证。11、住宅的进户门是什么材质的？防火、防盗性如何？答：为乙级防火门。 A4地块为木质门，A3地块为木纹饰面(防盗)钢门。门的规格有两种，凡入户门宽度一般均大于1米。（总宽度含门框宽度）12、入户门外是否可以加装防盗门？答：A4一、二期原则上不能自行加装防盗门，如果业主确实要加装，应报物业公司审批，物业公司对材料和颜色有统一的要求,具体以物业公司要求为准。A4三期及A3地块因为消防要求在楼道中加装了防烟门故不能另行加装防盗门。 A3地块入户门已为防盗钢门了。13、是否有中空玻璃？玻璃的是什么颜色的？是否具有隔热功能？答：根据建筑规范要求有部分采用中空玻璃，玻璃颜色均为无色透明，中空玻璃具备隔音、隔热功能。14、楼板的厚度是多少？会不会房屋里不同的部分楼板的厚度有所不同？答：楼板的厚度为100180mm，不同房间的楼板厚度是不同的，大部分的楼板厚度为100mm，具体厚度以设计图纸为依据。15、公共墙、外墙、间隔墙的厚度各是多少？公共墙、外墙、间隔墙是用什么砖？所用的砖有什么优点？答：公共墙、外墙为200厚加气混凝土砌块砌筑，厨房、卫生间隔墙采用120厚粉煤灰烧结砖，其它户内间隔墙为100mm厚加气混凝土砌块砌筑，加气混凝土砌块有重量轻、保温、隔热、隔音性能好的优点，粉煤灰烧结砖比普通粘土砖重量轻、环保。16、什么叫建筑节能？答：即节约能源，这是国家对建筑设计和施工要求，提高房屋的保温隔热功能，具体体现在房屋的利用中空玻璃、使用保温砂浆（聚苯颗粒、聚苯乙烯板）、加气混凝土砌块环保外墙砖，东西向的窗外加设遮阳设施，人工湖水的补填水采用雨水或泳池替换水。17、外墙对隔热和防水有没有做特殊的处理？答：根据节能设计要求有做外墙隔热、保温处理措施，东西向的窗外加设遮阳设施、防水具体做法为外墙满挂钢丝网并刮水泥砂浆防水层和专用墙砖填缝剂。18、安装空调主机的位置对于空调主机规格是否有标准？答：放空调位的尺寸具体每处都不尽相同，所有安装前要遵从以下两点：（1）安装前要先向物业公司申报；（2）购买空调前前要先量好尺寸，以免造成不必要的损失。19、空调管位是否合理？不合理的客户能否自行更改？答：空调管位从设计的角度来看是合理的，不能更改。特殊情况，需物业公司现场确认。20、单元的空调主机位足够吗？客厅的空调主机位安排在哪里？答：单元的空调主机位从设计的角度来看是基本能满足需求的，要按照预留的位置安装，具体安装位置由物业公司指引安装。21、在外墙会用什么工艺把空调主机位置包装起来呢？答：铝合金百叶窗。22、不同的梁的高度和厚度是多少？答：不同的梁宽度和高度是不同的，具体看图纸设计。23、我们的下水管是否有经过特殊的处理，使堵塞的机会减到最低呢？答：排水管是按国家规范进行设计的，如果业主正常使用是不会造成堵塞的。24、水井房和电井房里放的是那些管道？水井房里的水管爆了是否会影响住户？答：水井房里有生活给水管、消防水管和污水管等，水井房里设有地漏。水井房的水管爆了会影响本楼层相关连的业户用水，水管爆后的积水会通过地漏流走。电井里有强电桥架和弱电桥架，弱电包括电话、宽带及可视对讲等智能化管线。单元的水表放在本层水井房内，方便自来水公司和物业人员每月抄水表。每户都有一个电表，表后有个开关控制整个单位的电源。25、有哪些管道会设在外墙？会不会影响外观呢？答：有天燃气管和雨水管，对外立面的影响不大。天燃气管和雨水管通常都是尽量设在阳台上的，一般不会有什么影响。26、电表和水表房设立在那个位置？是否采用远程抄表系统呢？答： A4的地块除C7/C8栋外所有的电表均设在首层专用的电表间.A3地块含A4地块C7/C8栋所有的电表设在楼层的电井房内，水表设在每层的水井房中，目前没有采用远程抄表系统，是否采用由自来水公司和供电局定。27、户内墙是否留有入户电线管？答：有，到户配电箱。28、电线方面发展商会用什么牌子？答：户内没有电线。29、强电箱和弱电箱的交楼标准时怎样的？强电箱里的开关是用什么牌子的？答：强电箱内配有带漏电的空气开关，弱电箱内配有电话、宽带和有限电视接口。强电箱的开关为国产优质品牌。30、排烟管是选用什么材料做的？答：排烟道符合建筑标准设计做法,采用高强水泥砂浆和增强材料模具成型。31、煤气管道如何铺设？在什么位置进入户内？一般煤气表的位置会设在哪里？答：煤气管道铺设在地下，沿外墙往楼上走，大部分是从厨房阳台进入户内，一般煤气表的位置设在阳台上。32、一户住户一般开几个火点？答：根据购房合同上的约定，一般现在都开两个火点，厨房炉灶一个点，热水器一个点，业主装修时不得擅自改动煤气管道。33、厕所防水层会做到多高？答：厕所的防水层由地面做至墙顶。34、厕所沉箱深度是多少？答：一般是350。35、业主在装修厕所的时候要注意哪些问题？做蹲厕和坐厕又有哪些要求？答：装修厕所时严禁破坏防水层，不得私自改动下水管，在沉箱回填时要用陶粒，蹲厕和坐厕装修时都无具体的要求，沉箱内二次排水地漏严禁粪水、污水直接排入。36、特殊空间（阳台、入户花园、空中花园、飘窗台、首层花园、平台等）以上这些空间，使用时有没有特殊说明？答：1）、阳台、入户花园、空中花园业主均不可以自行封闭；2）、飘窗台的护窗栏杆严禁自行拆除，否则一旦发生意外，后果自负；3）、私家花园为开发商赠送给业主使用的，业主在使用的过程中要符合物业管理的规定，在堆土时不得超过花园外地面高度0.15米；4）、平台属公共空间，不得堆私人物品，不得影响公众使用与破坏景观 。 5)、 私家花园与平台的使用不得损坏或影响功能使用或改变存在的公共设备，严禁遮蔽公共窗户。37、阳台的铁艺栏杆是什么颜色的？ 答：阳台统一为深灰色不锈钢栏杆. 38、飘窗台的高度是多少？会不会有不同的单位有不同的飘窗台高度呢？会不会有些单位里没有飘窗呢或有些特殊的飘窗呢？答：根据外立面设计要求，同户型不同楼层存在差异。飘窗台的窗台距楼面高度均为450，飘窗台的净出挑宽度大部分为700，少部分为500，净高为18802050之间，有无飘窗以施工图为准。39、阳台是否可以安装防盗网？隐形防盗网是否允许安装？每层的阳台是否都是一样能？如果不一样又有哪些区别呢？答：阳台是不可以安装不锈钢防盗网的，生活阳台可以安装隐形防盗网，但需通过物业管理公司审批，隐形防盗网应安装在栏杆与樑之间的位置。40、首层花园是否赠送，是否有栏杆围闭？首层带花园单位的花园是否有抬高地面,标准如何？答：不是所有首层都有花园赠送的，如果有在交楼时，按实际情况而定是否有上述标准。41、部分单位阳台外的平台（首层进住户大堂顶面）是否供该户业主使用？是否有些首层单位是能享用平台呢？答：不是所有都有平台的，根据各栋不同情况而定，通常首层单位是没有平台享用的。42、A4地块的大部分1、2、3、16、17、18层由于不是标准层，其与标准层的差异在哪里？A3地块的大部分1、2、3、4、20、21、22、23、24由于不是标准层，其标准与差异在哪里？答：A4地块:首层的主要差异在于层高不同及户数比标准层少，其它层的主要差异在于是否有飘窗及阳台的造型有出入；具体要看图纸。A3地块:首层的主要差异在于层高不同及户数比标准层少，其它层的主要差异在于是有飘窗或有景观阳台(法定名称为空调机位)，具体以图纸为准。43、顶层会有天台吗？住户能享用吗?答：由于天面大部分为坡屋顶的设计，所以没有给各业主单独享用，且按照相关法律法规，顶层天台属业主共有。44、房屋的质量保修期限？答：以房屋质量保证书上保修期为准。（地基工程和主体结构工程为合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年）。45、标准层与非标准层的层高分别是多少？顶楼单位层高会有区别吗？答：A4地块:首层层高一般为4400，标准层的层高一般为2980，顶层的层高一般为2980，根据建筑构造局部大于2980。A3地块: 首层层高一般为5500，标准层的层高一般为3000，顶层的层高一般为3000，根据建筑构造局部大于3000。根据各栋实际情况不同有所不同。46、顶层的隔热材料是什么？用的瓦面是什么颜色？瓦面在工艺上会不会有特殊的处理？答：顶层的隔热材料为30厚挤塑型聚苯乙烯保温隔热板，屋面瓦为红色西班牙瓦，瓦面没有特殊的处理工艺。47、地下室的排水系统安全吗？会水浸吗？地下室的采光系统是怎样的？地下室是不是整个A4地块都全通的呢?答：由于整个欧浦御龙湾的地势较高，所以地下室排水系统是很安全的，应不会浸水。地下室的设有采光井，白天可以只开少量的灯就可满足地下室照明的需要，各地块的地下室是连通的。48、化粪池的位置在哪？是否有考虑化粪池味道的问题呢？答：每栋都有设置满足设计要求的化粪池并全部埋于地下，不会有异味。49、A5A6A7A7及C区商业街部分会设有排烟和排油的设施吗?A3地块商铺是否会设置排烟及排油设施？答：1、都没有设置排烟及排油设施，A5栋北侧有一个饭堂隔油池。2、A3地块商铺都没有设置排烟及排油设施。50、一楼的消防水池会设在哪个位置？会影响一楼的住户吗？答：首层无消防水池，消防水池设在地下室，因首层是架空层，不会影响首层的住户。51、御龙湾电梯是什么品牌？ 答：A4地块采用德国品牌蒂森克虏伯电梯，A3地块采用日立牌电梯。蒂森克虏伯电梯(中国)是世界上最大的电梯制造商之一 蒂森克虏伯电梯集团(ThyssenKrupp Elevator Group)的成员企业。蒂森克虏伯电梯(中国)为商务建筑、综合居住楼、以及公共交通设施提供电梯、自动扶梯和自动人行道以及售后服务。日立电梯，一直以来都以环保产品自称，并为外界津津乐道，日立创业以来，始终传承着“以技术贡献社会”的创业理念，通过高度的伦理观、先进的技术和自主的事业，为解决全球面临的各种社会问题作出积极的贡献。日立以领导革新的尖端技术力量，与合作伙伴建立起稳固的信赖关系，以创造富裕生活和更美好的社会为己任这就是日立“技术”、“信赖”、“信诚”的企业基因。日立电梯自1996年进入中国以来，不断开发适合中国市场的高效产品，研究科学的、人性化的楼宇交通解决方案，通过迅速的成长与革新，现已成为中国市场上规模最大、实力最强的电梯企业之一。秉承日立领先全球的尖端技术和近百年的电梯制造经验，日立的电、扶梯产品因其优质高效和节能环保而倍受市场青睐。同时，凭借其稳固的产品信誉和尖端的电梯技术，得到了诸多房地产开发商的认可与信赖，并与万科、富力、合生创展、华润等数十家开发商建立起战略合作关系。52、A4地块楼王的外立面有什么不同？A3地块的外立面有什么不同？答：沿用统一风格。53、A4地块楼王的入户大堂有什么不同？A3地块的入户大堂有什么特别之处？答：A4地块楼王入户大堂比本楼盘其他楼宇档次稍高（有浮雕、高级金色不锈钢玻璃门、豪华吊灯等装饰）。4.8米层高。A3地块楼王入户大堂也比本楼盘其他楼宇档次稍高，层高为5.5米。54、楼王的管理有什么不同？(A3地块的管理是否也和A4地块一样？)答：A4和A3地块楼王是采用智能化管理，业主必须要用智能卡才能用电梯上到业主居住的楼层B13栋走火梯门其中一个设置在业主的私家电梯间里，这门设置了智能卡装置，若没卡的业主不能进出。B13栋电梯采用双门设计可用智能卡直接上到业主自己的房号的私家电梯间里。55、A4、A3地块楼王的标准层高是多少？答：A4楼王标准层层高为3.15米，A3楼王标准层层高3.10米.56、A4、A3地块每栋都有架空层吗？答：A4、A3地块每栋都有架空层，A4约4.8米高, A3为5.5米高,架空层用作儿童乐园、休息休闲之用。57、项目是否人车分流？答：小区规划已经实现人车分流。58、小区规划总共有多少户？答：目前小区规划总户数约4300户，A4地块：约1800户，A3地块：一期约1590户，二期未定。59、项目是毛坯交楼还是带装修？答：毛坯房交楼。60、小区的住宅的公摊面积计算？ 答：根据广东省商品房买卖合同有相应说明，电梯井、管道井、楼梯间、变电房、设备间、电表房、公共门厅及过道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算。公摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。61、A4地块及A3地块的变电房分别设置在哪？对整个小区有影响吗？答：按照电力部门的要求，经过专业设计对小区住户不存在影响，A4地块除二期在商铺外其余均在地下室。 A3地块的变电房目前都设计在地下室,具体以电力部门要求为准。62、上下两层单元可以打通吗？相邻两间单元可以打通吗？答：上下两层不可以打通 ，相邻两间单元是否可以打通，要看实际情况而定。63、御龙湾小区由哪间物业公司提供物业服务？物业服务费是多少？服务包括哪些？答：物业公司是韶关市欧浦物业服务有限公司，物业顾问公司是行内著名的戴德梁行物业管理有限公司，提供的是“一站式”的物管服务。物业管理费1.75元。包括：保安、卫生、绿化、工程维护、客户服务等。64、楼盘智能化系统有何特色？答：1）、楼宇可视对讲、门禁系统； 2）、闭路电视监视系统；3)、电子巡更系统； 4）、背景音乐及紧急广播系统；5）、IC卡停车场管理系统； 6) 、电话，电视，网络入户系统65、小区内有什么活动配套呢？答：小区内部活动配套主要有会所、泳池等日常运动配套66、小区是否有配套会所？会所有哪些功能呢？会所如何收费？答：小区配有豪华会所，其中主要有棋牌室、阅读室、儿童游乐室、健身区等配套。会所实行有偿收费，具体费用待会所开始营业才能确定。67、小区附近有哪些市场、超市？答：小区附近主要有前进市场、芙蓉市场，红星市场、沃尔玛购物中心、惠福超市等，本项目自身也配备肉菜市场。68、项目附近有哪些学校？答：附近有田家炳小学、华泰小学，金福园小学，田家炳中学，第五中学等，同时，本项目自身配备小学及幼儿园。69、小区有没有车库？车位收费如何？是租用还是销售呢？已购车位管理费如何计收？答：小区地下室有车位可租可买，根据A4地块一期车位的售价大约为15万左右，子母车位约为21万左右，如果租的话，不固定车位的200元/月，固定的车位250元/月。已购车位物业服务费为普通车位40元/个/月，子母车位80元/个/月。70、御龙湾项目的绿化率是多少？答：在45%以上,高于政府的要求标准，71、御龙湾项目的地址是什么？答：A4地块为韶关市武江区新民路63号，A3地块为韶关市武江区新民路10号，位于芙蓉山矿山公园旁，即原北江水泥厂地块。是韶关武江区中心地带。72、御龙湾项目是什么风格？答：我们项目采用欧式皇家建筑风格，具有特别、浓郁的异国风情。73、每户配电是多少千瓦?答：基本上是按户型面积来确定供电负荷的。80方以下4KW，80-120方6KW，120-150方8KW，150方以上10KW.74、每个房间都有宽带和有线电视接口吗？答：宽带、电话、有线电视接口只到户内弱电箱。75、住宅是带电梯的高层洋房，电梯分摊费用怎样算？答：凡已开始装修和入住的业主，并按每五层一个分摊系数，对电梯当月实际产生的用电量进行分摊。76、有否备用发电机？答：有，但启用发电机时所消耗的柴油费用由该发电机所供区域内已申请装修的业主分摊。77、大楼采用的水管是什么材质的？什么品牌？有何优势？答:水管采用钢塑复合管和PPR水管,联塑品牌，联塑为广东著名品牌，耐老化，卫生，易更换。78、采用何种供水方式？答：A4三期和A3采用无负压供水系统，1-2层市政供水，3-10层加压低区供水，11-18层加压中区供水，18层以上加压高区供水；A4一期13楼和二期1、2楼为市政供水，其余的楼层为二次供水。79、该商品房属什么结构？答：属钢筋混凝土结构（框架剪力墙结构）80、小区外围怎样管理？答： 24小时值班，且配有监控系统及电子巡更系统。81、商业街会做餐饮吗？答：有烟量不大的餐饮，例如：西餐厅等。82、商业街的商业群体对上面的住户会造成很大噪音吗？答：商业街是独立的一部分建筑，商场和住宅间有风情园林隔开，既是转换层也是天然的噪音、灰尘隔离带，对住宅基本不会产生什么影响，因此发展商对住户的居住舒适性考虑是相当充分的，您尽可安心购买。83、御龙湾建筑规划设计公司？答：汉森国际伯盛设计集团84、装修垃圾怎样收费？答：装修垃圾清运费暂按5元/（按单元建筑面积计算），如有拆墙，拆墙所产生的余泥清运费另加收暂按50元/米（按地面墙身长度计算）。85、未交楼的预售房是否可以上去看楼？答：不同时期有不同的要求，具体按照开发商的要求为准86、能否提前收楼？要达到什么标准才能收？ 答：一般情况下，按合同约定时间进行房屋交付。如业主确实需要提前收楼的，除需本人提出申请并承诺相关事项外，需在符合下列情况下我司才同意业主的申请：（1）申请时，房屋所在的楼宇已完成竣工；（2）不影响楼宇的验收、备案、测绘；（3）必须已付清购房款87、A3地块有哪些配套设施？答：商业，小学，车库，泳池，运动设施，儿童游乐设施, 湖景绿化庭园等 88、收楼后业主是否可以将户口迁入？答：收楼后业主不能马上办理迁入户口，要办理房产证以后才可以将户口迁入，如需查询：西河派出所、芙蓉派出所。89、泳池收费如何？答：以泳池开放时公示的单价为准。90、人工湖的水是自来水吗？它的费用怎么算？会公摊到业主身上吗？答：人工湖的用水是由小区天面的雨水、周边绿地雨水、泳池替换水等组成，水费由物业管理服务费中支付。91、楼顶夜间开的景观装饰灯，要业主公摊吗？答：不用业主公摊。92、可以安装空气能热水器吗？答：可以，但是必须注意以下两点：A、如安装空气能热水器其主机不能占用空调主机位；B、空气能热水器主机的安装位置按照物业公司指引的位置安装。93、工地能否安排时间让客户参观？ 答：除展示区外，其他不行。94、房屋过保修期之后出现问题如何处理？答：房屋保修期过后，业主专有部分的维修由业主自行处理或委托物业公司进行有偿服务。专用部分之外的共有部位、共有设备设施的维修，日常维修由物业公司负责，大、中修、改造、翻新等，则启用业主维修资金维修。95、收楼时发现有工程问题需多久修复？答：先了解是何种问题，在三日内答复。原则无需更换材料的维修应在五个工作日内。96、 房款为什么只能刷两张卡？答：因为每刷一张卡，银联公司就要收取我公司8的手续费，原因之一是节省成本，另又考虑到方便客户缴款的原因，我们不单提供了相关的缴款账户资料给客户，还在购房须知中通知客户，要求将购房款统一划到一张卡上，所以客户除了可以一次性给现金，也可以划款到我司账号，另加刷两张卡的形式，根据以往的操作经验基本可以满足99.99%的客户缴款需求，其次韶关市是实名制购房，在办证过程中要求复印客户的刷卡纸，刷多张卡，除了客户自己难于保管办证资料，给我们办证人员带来的资料准备工作也是成倍增长的，所以我们要求只能刷两张卡。97、为什么税费不能刷卡，要交现金？答：税费不能刷卡的问题，因为税费是代扣代缴性质的费用，我司代缴时用现金缴纳，所以代收时也收取现金，另，代收代缴的税费，我司并没有收取额外的费用，为了不让客户多出刷卡的手续费，因此，代收代缴的税费我司不刷卡，收现金。98、博物馆旁的垃圾池什么时候搬迁？答：一两年时间暂时不会搬迁，离我们的住宅距离还是很远的，而且环卫工人也有做防臭、防撒等相关措施。99、小学对外宣传为公立？具体位置？校名？答：按照拍卖方式为公立。100、现阶段小学跟中学分别在哪读？答：未明确哪间学校，具体根据教育局每年的招生计划情况安排入校。101、山边的市场什么时候可用？答：竣工验收已经完成，何时正式使用由公司决定。102、现在联系得公交车线路有几条，最近站会在哪里？答：目前我司仍在努力沟通公交线路的问题。而且公交车服务半径的距离本项目也不超过500米。103、A4地块C7、C8、D1、D2赠送面积处安装隔层玻璃有无统一标准？答：不同位置有不同的要求，未交楼区域现还没有统一标准,如在营销时有承诺的或在设计上有意识偷面积的户型，我们在交楼后会有统一方案。104、客户停车能否安排好指引？答：已在销售中心斜对面有专区为客户停放车辆，现场有标识，如客户没看到，可以咨询现场保安指引。105、一期内游泳池开放时间？如何收费？多久换水？答：每年从5月16日到9月15日开放。5月15日到6月30日，每天开放两场，具体时间为：17：00-19：00；19：30-21：30。根据天气的情况和客户的需要，在2014年6月21、22、28、29日增开白天两场，具体时间为：8：3011：30；14：30-16：30从7月1日至9月15日，每日开放四场：白天8：3011：30；14：30-16：30；晚上17：00-19：00；19：30-21：30。门票价格：散票10元/张；套票160元/20次、210元/30次；目前暂不出售散票。 游泳池水每天检查、消毒，经营方会根据水质情况决定换水时间（高峰期约一周）。106、御龙湾项目保安如何形象提升？答：由于物业服务的产品特征具有无形性，所以物业服务的质量好坏，会由业主的主观意识来评定。同时物业服务的产品也具有即时性（提供产品和接受服务同时完成），无法在事后去纠正已提供的产品，所以对物业从业人员的要求更高。针对保安服务，物业公司从以下几方面着手调整：、加强入职员工的岗前培训和在岗员工培训。 、计划更换服装。107、小区内二层业主防盗问题（能否提供较专业的方案提供给住户）比如接报警器到保安室？ 答：可以采用物理防盗措施：在推拉门处安装拉闸，窗户内侧安装不锈钢窗花（不锈钢通内可加铁芯）。电子防盗：市面上有可以连通派出所的报警系统，每年须交付年费，业主可咨询公安部门安装，报警系统也可以与自己的手机连通。业户自己要加强家居防盗意识，外出时要锁好门窗，晚上可留一盏长明灯。108、市政收费标准：电多少一度？煤气多少？水多少一吨？答：电：广东省居民阶梯电价从2012年07月01日开始实施，夏季标准（5月10月）：第一档电量每户每月0260度标准0.61元/度，第二档电量每户每月261600度标准0.66元/度，第三档电量每户每月601度以上标准0.91元/度。冬季标准（1月4月、11月12月）：第一档电量每户每月0200度标准0.61元/度，第二档电量每户每月201400度标准0.66元/度，第三档电量每户每月401度以上标准0.91元/度。电费扣费时间为单月10号左右，每两个月扣费一次，欠费在扣费月20日前缴纳，逾期会产生滞纳金。煤气：小区管道煤气属于天然气，每立方米4.8元。水：小区用水分类属于居民生活用水，水费2.38元/m（其中包含收费项目及标准：自来水价：1.25元/m；.城市附加费8%；.污水处理费：0.68元/m； 生活垃圾处理费：0.35元/m），本小区自来水扣费周期：每两个月扣费一次，单月月底扣费，欠费需在下月10日前缴纳，逾期将产生滞纳金。以上价格是目前价格，最终以水电、煤气公司变动价格为准。109、小区的保安设施，对于如被盗怎么处理？答：人防与技防相结合，比如小区有闭路监控、电子巡更以及周界红外线报警装置等设备，并设有管理人员巡查、来访登记、物品放行等制度。根据有关法规规定，物业服务企业协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，并及时向政府有关部门报告，协助做好救助工作。如发生盗窃，则由政府相关部门裁定。110、装修时间物业缴付多少装修押金？答：根据物价部门的规定，物业公司可以向装修单元收取装修押金3000元/户。111、物业贵且业主说管理很差，会不会换物业管理？答：目前的用工成本不断上涨，而物价批文是十年如一日，故物业公司现在仍在亏损状态。 管理没有最好，只有更好，我们小区在2013年通过了“韶关市住宅小区示范项目”称号，根据物业公司每年两次的民意调查，满意率均在80%以上。对工作中不足的地方物业公司愿意充分听取业主意见，不断改进工作。 现在我们楼盘是出于物业的前期阶段，按照相关法规规定，业委会成立后，物业管理服务将成为市场化，由全体业主决定。112、家庭垃圾业主应该如何处理？答：生活垃圾桶已设置到小区每栋的楼层，位于走火梯，保洁员每天在楼层收集两次。业主将生活垃圾用袋包装好后放置于生活垃圾桶内即可。113、二期花池位能否玻璃封闭？答：房间外花池不可以用任何材料封闭。在确保做好安全措施的前提下，花池内可以种植花卉或按照物业公司指引用于放置空调主机；空中花园外花池可以按照物业公司统一要求将栏杆外移，用铝窗封闭，具体可到物业公司咨询。114、小区业主反映青蛙噪音大，物业如何做好杀灭部分青蛙？答：该问题属于全国性的问题，青蛙属于保护动物（禁止捕杀），小区有蛙鸣鸟叫，是与自然接轨，体现小区的生态环境良好。休息时把窗关好即可（关窗后测试噪音为40分贝），充分体现人与自然的和谐共处。115、楼梯通道是否有摄像头？答：我们按人流导向在相应位置安装有摄像头。比如：楼宇里顶层通往天面和负一层通往园区的走火梯都有监控。116、燃气管道是不是要业主自己去开通？ 答：燃气管道已安装到户，根据煤气公司规定，开通点火由业主电话联系煤气公司办理。117、装修时候，装电表、煤气点火、装水表之类的要不要报装费？ 答：不需要。如果业主要求改动煤气管道，则需业主自行电话联系煤气公司，相关改装费用由业主自行负责。118、商业街不是说不可以做餐饮吗？答： 产权转移前由开发商与租户约定行业，产权转移后由业主决定，业主或租户在经营期间有非法经营和扰民的现象时，则由政府部门介入处理。119、顶层或一层要做隔层为什么一定要用钢材料？ 答：因小区住宅首层下面有地下室，顶层下面有其它的楼层，为确保结构安全，故要求业主加建隔层时建议使用钢结构做夹层。如首层下面没有地下室，业主可以在基础上加辅助柱，则允许业主使用钢筋混凝土结构加建夹层（例如A5-A8商铺首层、B001-024），同时必须具有相关设计资质的设计单位出图和具有相关施工资质的施工单位施工。120、一般的杂物堆放门口或过道可以吗？ 答：为保持公共区域的合理使用，根据消防有关规定，杂物不可以堆放于门口或过道，如果在公共区域堆放物品，遇紧急情况时会造成通道阻塞及其他不安全因素的发生。121、小区的灭蚊时间及效果？ 答：物业公司每年5-10月的10号、20号、30号进行消杀（遇星期六、日时间推后），有绿化必有蚊虫，两者难全，这是自然规律，且小区靠近矿山公园，绿化率较高，蚊虫繁殖快，难以完全杀灭蚊虫。122、业主是否可自行安装防盗门？ 答：物业公司默许业主安装防盗门，但须按照统一要求安装银白色的防盗门，且防盗门打开时不得阻碍防火门及相邻门的开启和通行为前提。123、业主是否可以自行安装防盗网？ 答：根据消防管理有关规定，阳台不可以安装防盗网。物业公司默许业主安装统一的拉线式隐形防盗网。如果业主担心安全问题，可以在推拉门处安装不锈钢拉闸，窗户内侧安装不锈钢窗花（不锈钢通内可加铁芯）等处理措施。124、小区是否实行垃圾分类？ 答：暂未实施，日后会有计划分类。125、垃圾是否统一处理？ 答：原则上是由环卫部门上门收集，但考虑到各方因素，生活垃圾由物业公司统一收集，由环卫所清运。126、监控死角怎么处理？答：对管辖区域内的监控死角用人工巡查，如业主同意更新或改造，物业公司可组织出方案，通过物业维修资金进行更新改造。127、芙蓉山爬山者打扰住户？ 答：芙蓉山属于政府相关部门管理，有人爬山说明御龙湾环境好，人气旺，少数爬山者不文明举止属于社会现象。128、外面朋友来家玩进小区是否跟值班室说声报房号就可进小区？ 答：不可以。根据小区安防管理要求，外来人员拜访业户时，由门岗保安员用可视对讲系统与业户联系，业户同意来访人员来访后，来访人员再在大门岗办理来访登记手续才可进入小区。129、为什么要收装修押金？ 答：收取装修押金有利于对公共区域的成品保护和无意损坏后的及时修复，降低在装修过程中违规行为的发生，维护广大业主的权益而设置的，有利于物业保值增值。装修完毕，经初验和复验后，如无发现违规行为，即可退还装修押金。130、物业管理以后会不会升价，是否五年升一次，以什么标准收费？ 答：不会5年升一次物业费。如果物价持续上涨，物业服务费有可能升价。如果物业收费标准调整，会报经物价部门同意，并向业主公告。131、商铺电表为什么要业主报装？ 答：B区商铺由供电部门直接供电，这种情况下，供电部门习惯上采取业主报装的方式办理，加上由于商铺用电的不确定性，比如有些需要增容，因此由业主在使用时根据实际用电情况进行报装，可避免多次办理相关手续的麻烦。132、针对现有业主被盗事件，安保上有什么加强的措施？ 答：全国性的社会治安问题，防盗需人人参与，物业公司只是群防群治中的一个个体而已，在服务小区的同时，只是参与群防群治的协助义务，同时还需广大业主自身提高安防意识，共同参与和维护。133、小区内的广告同其它收入是否归业主所有？ 答：利用物业公共场地经营的收益，除去成本、管理费和税金后（例如小区内的广告收入）归业主所有。134、泳池多久会消毒一次？ 答：每天晚上投药消毒，并且在泳池开放时进行不间断水循环，过滤杂质。135、楼体多久清洗一次？ 答：各栋大楼内部按照合同要求定期清洗，但大楼外墙等位置不属于约定的清洁服务内容，在适当时候可以申请动用物业维修资金进行清洗。136、化粪池多久清一次？ 答：化粪池每月检查1次，每二年清掏1次，发现异常及时清掏。137、封露台的标准？ 答：三期大部分单元有露台，业主应在征得楼上单元同意并到物业前台签署承诺书，方可封闭露台。“口”字型露台可以采用双层夹胶钢化玻璃、水泥钢纤维板或者钢筋混凝土方式封闭。非“口”字型露台只能采用双层夹胶钢化玻璃封闭。138、为什么要先缴三个月物业管理费？ 答：主要为了确保小区的正常物业管理工作，因大部份业主收楼后未正式入住或处于室内装修阶段，其后亦可能会发生因各种客观原因而未能按时缴纳管理费情况，所以需预收一定的管理费。根据政府相关政策指引以3个月为宜（预收过多对业主造成压力，预收过少则起不到预期的作用）。139、业主要更换物管怎么办？ 答：应在成立业主大会后经过法定比例票数通过方可更换物业公司，而目前小区还在分批建设，暂不具备成立业主大会的条件。根据物业管理实践，业主应慎重更换物业管理公司。目前物业公司经营是亏损的，有赖于开发商的无偿资助方能确保较高的物业服务质量。如果业主更换物业公司，新的物业公司将得不到开发商的支持，只能被迫减少员工、降低物业服务质量，最终损害业主的权益。140、楼顶装饰灯的费用需业主公摊吗？一般什么时间段开放？ 答：楼顶装饰灯设有独立电表进行计量，产生的电费由开发商承担。具体开关时间按开发商要求的开关时间进行。141、为什么物业管理费不可以刷卡？ 答：物业公司现在收费工作有两种，一是业主在收楼时办理一卡通银行代扣，二是现金交付。物业公司为方便业主，已经在二年前与农业银行签署了代扣协议，并在业主收楼前寄出相关指引，业主如果想方便缴交费用，去指定的农业银行办理“一卡通”缴费即可。142、收楼时发现有工程问题需多久修复？ 答：收楼工程遗留问题由物业客服部统一记录后提交置业公司处理，具体的修复时间，已在房屋质量保证书中明示。但由于小区采取集中交楼，短时间内需处理大量的工程遗留问题，具体的完成时间，需工程部确定。143、客户购首套房能否按客户条件收税费？ 答：因地税局对房屋契税是否符合首套优惠的条件征收审核严格，需提供以家庭为单位的查询证明，如夫妻双方的户籍所在地不在一起的，夫妻任何一方在其户籍所在地都需要以家庭为单位，查夫妻双方和未成年子女的房屋登记情况再予以征收，涉及客户私密把控困难，营销部无法鉴定客户是否符合税局征税标准。所以都以占大比例 3%预交，实行领证后多除少补。 为人性化处理为客户办理代缴代收税、费工作，我部根据客户的申请，确实客户符合首套征税、费优惠的，可按优惠后的税率代客户预收代办证税、费。144、如逾期交楼如何处理？ 答：属于逾期交楼的，我司会按合同约定的条款承担违约责任。145、为什么不能提前公布价格？ 答：因为公司决策层未能制定好价格，因此无法提前公布价格。146、风情商业街的停车位是否属于公司？ 答：不属于公司，只是现阶段因御龙湾在施工阶段，向政府借用此道路。147、银行按揭的客户为什么不能自己找银行？ 答：考虑到购买御龙湾基本都是比较高端的客户群体，因此，我司在选择按揭合作单位时已做考察，经综合多方面的比较，选择了具备专业优质服务团队的两家商业银行：中行、农行作为按揭合作单位。上述两家银行基本可以满足客户按揭购房的需求。148、业主收楼后何时可以办好房产证？ 答：（1）一次性付款购房的客户，我司提供办证资料，业主根据我司的“办证指引”自行到房地产交易登记所办理，自交易登记部门出具收件回执之日起大约15个工作日，即可以领取房产证。（2）按揭购房的客户，产权证由我司代办，因涉及到开发商的批量收件办理，批量按揭办证办理流程复杂，涉及单位比较多，工作链条长，因此按揭办证产权证领证时间大约需要3个月。而对于个别急需办证的业主，我部可根据业主的要求另行单独为客户特殊办理。另外如按揭购房的业主提出要求自行办理的，可按我部指引到交易登记中心办理，大约15-30个工作日内便可取证。149、A3地块商业街业态如何？ 答：A3地块将设置大量临街商铺，将以住户生活配套作为业态规划构想，进一步提升项目的生活配套等级。150、下雨天客人来到售楼部，没地方放雨伞？ 答：营销部已在销售中心配置雨伞架，用于放置雨具。销售人员需要协助客人将雨具收拢好，将雨具套进雨伞架上准备好的袋子，放在伞架上，待客人离开时，销售人员记得提醒客人不要遗漏物品。151、参观一期大面积单位十分不方便？可否提供便利条件（提供电瓶车）？答：项目已配置专门的电瓶车用于客人参观使用，如销售需要，由营销部负责在销售中心门口处安排电瓶车接送参观样板房。152、为什么那么多关系户可以留房？ 答：项目发展，有赖于地方政府各主管部门的大力支持，基于上述原因御龙湾需要给予关系部门一定的照顾，考虑到公平、公开的原则，御龙湾会对关系户预留单位进行一定数量的控制。153、为何公示栏的价格跟实际会不同？ 答：公示栏所公示的价格为办理预售初步报批价格，根据物价局有关政策规定，楼盘所执行的实际销售价格可进行市场调节，在不超于预售价基础上可自行进行市场调节。154、为什么面询要规定星期三、四，不可以自行去房管所面询？ 答：御龙湾购房客户面询定于每周三、四，这是房管部门对全市各房地产项目工作调配的安排。因为已派驻场项目工作人员，基本可满足项目面询工作，因此房管部门建议：尽可能在本项目完成面询工作，而尽量不占用房管窗口资源。如客户提出确实需要自行到房管部门面询的，我部尽可能与房管部门负责人提前沟通并指引客户到房管部门指定的工作人员协助办理。155、小区规划中的幼儿园什么时候可以开始招生？ 答：御龙湾规划中的幼儿园已出售，业主从事教育行业40多年，具备丰富教育经验。经了解幼儿园即将入场装修，投入使用预计在2015年秋季。156、客户签订商品房买卖合同后，合同备案需要多长时间？ 答：（1）一次性付款购房的客户，自签署商品房买卖合同、面询完成后，我司7个工作日内整理备案资料，方可到房地产交易登记中心驻场人员初审，初审完成后即送交易登记中心办理，自交易登记部门出具收件回执之日起大约15个工作日，即可领取预告登记证，总时长为合同约定30天内。（2）按揭购房的客户，因我司是二合一办理（即预告、抵押一同办理）便捷了客户多次面询，备案资料终以收到银行审批完成的按揭合同为基础办理，备案审批也涉及到开发商的批量收件办理，批量按揭备案办理流程复杂，涉及单位比较多，工作链条长，因此按揭备案到领取预告登记证时间大约需要3个月。157、认购书上为什么只有乙方违约责任，而没有甲方的呢？答：认购书属于买受人向开发商（出卖人）发出的“要约”，在这个要约中，主要须体现的是买受人的意愿。出卖人在收到买受人的要约后，如接受买受人的要约，将会适时（在约定的时间内）向买受人作出承诺，双方签订商品房买卖合同。出卖人所作的承诺（包括出卖人的权利、义务，对出卖人的约束等内容）将在双方所签订的商品房买卖合同中体现。158、为什么御龙湾没有带装修的房子出售？ 答：我们楼盘暂时没规划带装修的户型。目前市场上带装修出售的楼盘主要是些郊区盘，由于本身他们地段区位的不同，配套资源缺乏，地价等成本较低，因此销售价格