房价太高的3只手操控.doc

第一只手：大型中介是炒房“高手”北郊的一位读者去年打算把手中的房子卖掉，于是与某中介签订了委托协议，但是让他没想到的是，在随后的看房中，中介却私自把自己的房子最高抬高了10万元，以为自己获利，那位读者看不惯中介两边通吃还炒高房价的行为，一怒之下解除了合约，11月1日，记者采访了在西安市城东经营房屋中介公司的赵先生，赵先生揭秘房屋中介公司让卖房者失去信心，低买高抛赚差价的炒房手段。 新闻回顾：业内人士揭西安房价猛涨原因 一期捂盘后期卖高价卖主怒斥中介炒房“我以后再也不会让中介帮我卖房了，他们都是两边通吃。”提起自己卖二手房的经历，北郊的宋先生就很是恼火。宋先生去年打算把自己家一套100多平米的房子卖掉，但自己没有认识的买家，他便把卖房消息告诉了周围的邻居和朋友。过了几天，一名自称是某房产中介的张先生找上门来商谈卖房的事，宋先生本来就对中介没有什么好感，便一口回绝了他，“但那名张先生被拒绝后直接问我，打算把房子卖多少钱，我随口说了个50万，最低48万也行，他想都不想，就直接说，这样吧，你把房子交给我，我给你卖52万，服务费给我付1.1%”宋先生说。于是，宋先生虽然感到很纳闷，但对方开出的价格要比自己预期高出2万，和房产中介签订了合同，没几天，张先生带来第一个客人，简单看了房子后，按照规矩，宋先生离开了几步，让中介单独和对方商谈，但是他还是听到了几句大概，“那中介最后给看房者的最低价是55万。”这时，宋先生才明白为什么中介会给他开出那么高的价钱。随后半个多月里，宋先生陆续迎来了四五名看房者，而这些看房人里，中介最高开出了60万的价格，这让宋先生大为吃惊：“中介带的人越多我就越火，才50万的房子给人家卖60万，这不是坑人么!”最后一次，那名买房者表达出了极大的买房意愿，但觉得中介开的60万太贵，那名中介便把宋先生推到了台前，并告诉对方，这个价格是宋先生的意思，现在可以当面和卖家谈，“买主给我说，60万太贵，最多付58万，这几天我本来就对中介两边通吃觉得气愤，我这边要掏1.1%的佣金，而中介还要在买房人拿1.5%中介费，就这样还要在房价中再捞一笔，我便生气地说这房我不卖了，别说60万，就是多少钱我也不卖了，中介急忙把买家支走了，随后我便和中介解除了合同。”宋先生说：“我把这事说出来的目的就是让大家别再上中介的当了，以后买房再别找中介，他们赚钱太黑了，哄抬房价，两边通吃，西安的二手房价其实没那么高，都是这些人炒出来的!”让卖房者失去信心赵先生说，对于中介来说最重要的就是寻找房源。寻找那些急着出售房子的人，比如：“小房换大房”的人，为了工作方便，小孩上学近而换房的人，出国或是去外地不在西安生活的人，没有能力继续“按揭”的人等。一年能找上一两套这样急于出售房子的人，每套房可获得利润3万8万元，就衣食无忧了。然而，怎样低价收购房源?是一门学问，如果你可以，你自己就可以经营一家房产公司。首先，有“三顾茅庐”法：第一次见到房东，要和房东说可以帮助他把房子卖个高价。取得房东信任后，与房东签定卖房委托书。记者问，如果房东找来很多中介都让帮着卖房怎么办?赵先生说，卖房委托书里有一条规定就是在14天内不能委托他人进行交易，否则就违约。第二次去见房东，就要挑房子的毛病。再好的房子也是有缺点的，如：朝向不好、采光不好、不通风、地理位置不好、通勤不变、周围环境差，楼层不好、房子的结构、布局不好等。让房东对自己的房子失去信心，比如房东打算卖60万，是他的理想价格。毛病一挑出来当然就不能卖到理想价格了。第三次再去的时候，就给房东说“有买家来看房子了，但是嫌弃房子缺点多”让房东再压低价钱，然后中介公司给房主付钱。让房东到公证处办理委托中介卖房的公证(卖方全权委托中介办理过户手续)。中介高价出售房屋后，持公证书与买方到房管局办理转移登记。记者问，什么样的就是炒房者?赵先生说，想买你的房而要求你配合他进行产权委托公证，不写房价进行产权过户;过户交易时有公证委托书，产权过户后三个月之内来交易的。此类行为90%是炒房者。大型中介是炒房“高手”记者走访时发现，近年西安的很多小区，居住密集的地段，连锁中介公司犹如雨后春笋，店面不断开张。“这样就以免好东西直接落入消费者手中”赵先生说。最突出，最大胆的大型中介公司其实是炒房“高手”。此中介公司主要是以店面多为规模，人员多为手段，它店面多的主要目的就是有更多收集的优价、廉价的房源买进机会。中介公司参与炒房号的并不在少数，很多中介人员通过倒卖房号从中赚取差价。中介店面员工接到房源后，第一时间就是通知公司专业炒房估价员，他们的配合绝对天衣无缝，谁也看不出他们就是炒房幕后者，他们会想尽一切手段把房买进。大型中介公司大量炒房的资金来源于公司老板、公司员工，甚至再到老板和员工的亲戚朋友共同融资。环环相扣，他们的所有资金将由此中介公司老板控制和运作。由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，中介公司往往会自己给客户去垫款，这部分利率比较高。炒房是一批一批的，每批将多达40套50套房，之后再通过中介自己的各个店面和其他网络媒体等平台炒作自己，这些炒作成本最终都会算在消费者的头上。中介公司所操作的手段非业内专业人士是看不出来的。中介赚了消费者的中介费，还要暗地里赚2万8万元的差价，让消费者损失惨重。(下转4版)第二只手：开发商找房托人为制造热销局面记者 侯显敏现如今收取排号费、哄抬房价的行为，也在不断地上演。一个房号，就可以卖到上万元甚至10多万元。调查中记者发现，炒房号往往不是一个人在操作，而是形成了一个相对稳定的销售链条或销售群体：房托、中介、开发商。开发商找房托上演热销局面该业内人士称，之所以出现炒房号现象，无非三种情况：一是供不应求;二是通过蓄意的炒房号，制造紧张气氛，乘机抬高房价;三是部分政策性住房，如经济适用房，本身稀缺，加之各地管理不规范，导致出现长期的炒号现象。“楼市形势好的时候，开发商为了稳住好房源，雇人排队优先挑选;楼市形势不好，则造成开盘热卖的现象，找各种类型的人来扮演购房者。房托给真正的买房者造成心理压力，进而也急切地参与到购房人群中，开发商因此获利。”一位从事房屋销售的业内人士说道。他表示，多数在售楼盘都会通过 “内部认购”等方式，人为制造热销局面。炒房者比销售价低三五百元记者登陆二手房网站发现，未开盘预售的楼盘都可以见到炒房号的信息，在几家开盘预售的楼盘，公开销售价竟然比炒房号者转手的价位高出300-500元，如此高的差价，一套100平米的房子可以节约几万元，对于购房者确实是一个不小的诱惑。为什么在政府明令禁止下，炒房号现象依然蔚然成风?对此，该业内人士说道，这是由房地产市场信息的不透明和部分人的恶意操纵所致。对于当下的房地产市场，投资者一方面对政策的走向不明朗，另一方面，对未来的物价走势并不乐观，而这两个因素让房地产供应量等基本的信息不透明更加放大。开发商则操纵这些信息，通过炒房号等行为，制造房地产市场短缺的假象，加剧房地产市场的投机倾向。第三只手:开发商捂盘惜售，房价报复性上涨记者马超记者在西安南郊、经开区等地的几处高端楼盘走访时发现，销售员传递给购房者的信息就是一个词：只涨不跌!有一位销售人员称政策越打压，开发商捂盘惜售风声过后就是报复性上涨。在吉祥村某楼盘，记者见到了看房的张先生，张先生告诉记者，本来自己看中了城西的一套房，最低价才8000元左右，本想看后面会不会有什么优惠措施，但没想到才开盘两天就卖完了，而他们去的时候并没有见到售楼部有多少人。对此，张先生很疑惑。北郊一位售楼人员告诉记者，张先生遇到的情况十有八九是捂盘惜售，现在捂盘惜售一般有四种手段。手段一：晚领证分批拿。开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证，以此拉长销售周期。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，一般用于短期捂盘。手段二：大幅提高开盘售价。开发商大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。手段三：后续房源转售为租。开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。手段四：谎称进入尾盘期。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。地产商说房价飙涨城市发展说城市发展是房价上涨的推动力对于西安房价的井喷式上涨，西安某房地产公司负责人张经理坦言：“以西安在二线城市尤其是西北城市的龙头地位来说，房价一点都不高，更别说和一线城市相比了。”张经理认为，西安的房地产市场目前发展还算健康。成本、供需等引发房价上涨，但真正原因还是因为西安的经济发展。他认为，西安是整个大西北的桥头堡。作为一个枢纽型中心，杠杆作用是明显的。影响西安，其实也在更大程度上影响了整个中国西部，而且相较于郑州、太原、成都等周边省会城市，西安的房价明显偏低;由于国家出台抑制房价过快增长的政策，商品房价格在一线城市下降的趋势比较明显，而西安市作为二线城市，正处于建设发展阶段，城市土地市场较为宽松，房地产市场发展空间广阔;尤其是政府“大西安”的策略，以及随着关天经济区规划、西安国际化大都市建设等一系列国家重大战略政策的出台，吸引着国内开发商转向西安,使市场竞争越来越激烈，推动了西安市房地产市场的快速发展，带动了楼市整体走高;而且，随着西安经济的发展，越来越多的人口选择向西安流动，而这些人口和西安本地居民一起，构成了西安庞大的刚需群体，而西安城区土地、房屋又有限，所以形成了楼市供不应求的局面;所以，房价上涨最根本的原因是城市发展。利益联盟说银行、开发商和有关部门结成的利益联盟张先生分析，其实是有关部门、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。首先，有关部门的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因，它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣;包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量，并成为暴利的主要获得者;商业银行是房价高位运行的支撑力量，它不仅向自购住房者提供了按揭贷款，而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款。其次是商品房成本费用。土地这个基本要素使开发商大获暴利。在我国的土地产权制度中，除国家掌握一些国有土地外，绝大部分土地属于农民集体所有，农民个人只有使用权。当国家建设项目需要征地时，就由市、县、乡政府出面，只与土地所有权的代表即村委会交涉，农民个人完全被排除在外。张先生说：“不信你去问问，城中村拆迁给农民是怎么补偿的。”这一作法自然而然地被运用到房地产开发征地中，因此，征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易，由于部分官员“寻租”，土地价格被压得很低，使开发商以较少的费用获得了土地，至于拍卖，则是政府为了拿到的土地获利最大化。而且征购土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金，而是从商业银行获得的贷款，由于这种贷款的实际利率和开发商的实际收益相比又很低，这样开发商就又聚集了一笔财富。总之，房地产开发总成本低，与商品房价格畸高形成鲜明的反差。在这种收益成本状况下，房地产自然会成为暴利行业。房地产建筑成本再探析曝城内房屋成本均价4500元记者马超10月29日，本报曝光了了西安房价的真实成本，引起不少读者的关注。更有读者也对成本核算提出疑问，希望能了解到更详细的成本状况。本周，一位建筑行业人士向本报提供了最详细的楼盘造价分析，对建筑成本的各个部分进行了核算，而记者也对西安各个区域的地价进行抽样调查，抽样调查显示，9月以前，城区土地均价在3000元左右。而一位业内人士则告诉记者，其实在城内，房屋均价成本在4500元左右。建筑行业人士：建筑利润水分大从事建筑行业多年的老谭向记者提供了一份今年西安某高层商住楼造价分析显示，总层数为地下1层，地上17层，整个基础建筑成本包括建筑工程、装饰工程和安装工程，平均造价为1737.71元/，其中，建筑装饰工程占据了总造价的76.63%，达到了1331.64元/。老谭坦言，这其实就是现在高层的一般造价，最常见的诸如水泥、钢材、砖块、瓷砖等建筑装饰材料与报价相比则有较大的价格空间，但是所有价格空间都是建立在合乎国家规定的基础上的。“比如国家要求用42.5水泥，你就必须用这个型号的，否则验收根本通不过，但是，具体是哪个厂家的，国家没有规定，你可以自己选择发价比较少的厂家。而钢筋就更是如此，不同厂家的同型号钢筋价格差异也很大，比如螺纹钢12mmHRB335在9月10日的价格，邯钢是4450元/吨，但是首钢就是4670元/吨，贵了220元。”老谭说：“这些都是合理合法的节约成本以提高利润的方法，对普通老百姓而言没有什么危害性。再者就是比如说具体到细节，比如抹墙时用的水泥量，拌一次水泥，多一掀和少一掀根本检测不出来，这些也能忍受，最不能忍受的就是在基建上做手脚，比如拉细钢筋，规格10毫米的钢筋拉到9毫米。其危害就是，房屋受到地震等巨大外力作用时，被过度冷拉变脆的钢筋则会突然断裂，使房屋迅速倒塌。”据老谭透露，开发商在建设工程时也会分成建筑工程、装饰工程和安装工程进行招标，起价最低的往往会中标，比如开发商觉得1737.71元/的价格太高，也可以要求降低至1500元/，那施工方就会按照1500元/的价格买料或建筑，所以每个楼盘的建筑造价根本不会一样，差距多少完全看施工方能否找到更低廉的供货商，但1737.71元/这