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房地产企业成本控制问题及策略探究 摘要：房地产行业的发展使得我国经济有了新的推动力量，但是，在房地产行业竞争日趋激烈，国家宏观调控政策的不断施力以及消费者消费情况和消费心理的变化，使得房地产的生存困境增加。房地产企业要想取得优势，就要对企业成本进行有效控制，通过降低成本来提高企业的竞争力。本文就研究房地产企业成本控制工作中的问题，并提出相应的解决策略。下载 关键词：房地产 成本控制 策略 一、引言 房地产企业具有投资大、技术管理要求高、经营周期长的行业，资金的管理是整个企业生存发展的重要环节，而成本控制正是房地产企业管理内容的核心。我国房地产企业的兴盛发展时间相对于国外来说，时间并不长，所以相应的成本控制措施也并不完善，企业中经常存在浪费现象，成本控制中的问题值得我们注意和改进。 二、我国房地产企业成本控制存在的问题 （一）对成本控制缺乏全面性 据调查，我国的众多房地产企业中，大部分企业都没有系统的成本控制制度和实施措施，能够在企业实行全方位、全过程的成本控制的企业少之又少。之所以有这么多企业没有实行成本控制或只是实行最基础、最简单的成本核算而没有形成全方位成本控制体系，根本原因就是这些房地产企业的管理者对成本控制缺乏足够重视，他们认为房地产企业成本的关键影响因素就是房地产的设计、大宗材料设备的采购等几个大的环节，而开发过程的其他环节，如前期选址、整体规划、开发进度、房屋销售等，对企业成本的影响较小，因此对成本的控制也只停留在几个大项成本方面，而没有将成本控制活动延伸至经营全过程的各个细微处，将各个细微的能够产生成本的要素均纳入成本控制体系之中。而且，企业成本控制参与人员主要是财务工作人员，而实际上他们只能对事后成本进行控制，而事前控制却做不到或力所不能及，这也影响了企业成本控制的整体性。 （二）成本控制制度管理缺失 制度是确保某项工作有效顺利进行的重要保障，很多房地产企业虽然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，导致很多有效的措施难以落实。房地产从选址、设计、施工、装修到销售、入住，需要很长的时间，开发的周期较长，成本产生的范围广，但是我国不少房地产企业没有成文的成本控制流程，没有严格的奖惩机制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上无法发挥实效，成为了摆设。 三、房地产企业优化成本控制的措施 （一）企业树立科学的成本控制观念 针对目前大多数房地产企业对成本控制缺乏科学的认识这一现状，笔者认为企业的管理人员尤其是财务管理人员要加强学习，充分认识到企业成本控制并不仅仅是审核、核算那么简单，要把成本控制与企业的经营目标挂钩，以严格的成本控制来提高企业的经营管理水平，实现企业财务战略目标。 （二）优化企业成本控制体系 企业成本控制要尽量做到全面化、精细化，对项目的事前规划、项目的施工阶段都要进行控制，要认识到成本控制在整个房地产开发过程中意义，将成本控制扩展到前期土地选择、购置、建筑设计及施工、基础设施建设、工程进度和管理等各个环节，对事前和开发后的各项成本都要进行控制。 1、要注意事前控制，在项目的规划阶段就要进行成本预算编制工作。要对项目进行充分的评估分析，根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，选择可行的投资方案，进而确定成本控制目标，在此基础上对成本控制目标进行细化编制成本预算，形成一整套的成本评估目标体系。 2、要关注项目施工阶段的成本。房地产成本的主要产生环节就是项目的施工阶段，这一步骤是人力、物力、财力大量产生的阶段，其中的材料、设备的采购、地质的勘查、工程的设计等，都是房地产开发项目成本产生的重要环节，所以这一阶段的成本控制必须非常谨慎，要与施工企业签订规范、细致、严密的合同文本，对施工企业的报价、索赔等都要进行严格的核查，在工程建设过程中，要尽量减少工程变更，减少不必要的费用产生。 3、加强对工程进度的控制。工程进度的控制可以有效的降低资金成本和劳动成本，主要措施包括缩短开发周期，减少资金占用时间，提高管理效率，从而实现对财务费用和管理费用的控制。 4、房地产企业要对公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。 （三）完善成本控制的制度建设 要建立一个有效的成本控制措施的保证机制。要做到成本控制责任落实到人，防止由于权责不清而导致的无人负责状况，将权、责、利相结合，将成本控制工作情况与管理人员的实际利益联系起来，对成本控制工作做的好的人员，要给与一定的奖励，对导致企业成本额外增加的人员，要进行一定的处罚，以这种奖惩机制来明确企业对成本控制的重视和做好成本控制的决心，从而使企业成本始终处于有效控制之下，保证成本控制政策得到有效落实。 另外，成立专门的成本控制部门非常有必要，并且为成本控制部门配备经验丰富的财务、预决算及工程管理等相关人员，利用这一部门，可以保证项目的事前、运行期间、竣工结算阶段等都有专门人员对成本进行监督，通过统计、核算、分析等步骤，能够使企业更加准确地掌握成本信息，并及时进行调控。 四、结语 房地产企业进行有效成本控制有利于企业减少成本，在激烈的市场竞争中拥有更大的优势，房地产企业的管理人员要充分认识到成本控制的意义，不断发现和解决成本控制工作中的问题，提高成本控制工作的有效性。 参考文献： 杨二平.房地产开发的项目管理和成本控制J.中