房地产企业风险管理研究.docx

房地产企业风险管理研究摘要：本文着重探讨了房地产业风险控制的主要内容与我国房地产企业资金链的运行状况，并在此基础上提出了基于资金链管理思维的我国房地产企业的的对策和建议。 作文 关键词：房地产；风险；资金链 一、当前房地产风险控制的主要内容 随着近年来房地产经济的发展，当前的房地产企业面临的风险已经发生了变化。目前，我国房地产企业实际面临的风险包括:宏观经济波动性风险（经济增长与否的影响）、物价因素风险（物价相对变动较大）、金融政策风险（利率频繁调整）、土地政策风险（新的土地使用管理办法出台）、税收政策风险、建材供给价格风险、购买能力风险、行业竞争风险等。而目前影响我国房地产企业的众多风险因素在国际金融危机的综合作用下，催生了资金链风险。 二、我国房地产业资金链运作的风险状况 以下是我国地产开发企业的主力资金来源及现状： 1.银行贷款 根据国家统计局资料显示，2007年、2008年房地产企业利用国内贷款分别占直接开发投资资金总额的18.68%和19%。众所周知，在我国国家规定房地产企业的贷款只能由中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行等四大国有银行发放，因此，房地产企业主要的商业贷款均来自上述四家国有商业银行，商业贷款的来源相对较为单一，导致我国房地产企业以银行贷款形势运作的融资的资金使用外的成本，如时间成本，相对较高。 开题报告 t 2.股票、债券融资 在世界范围内，房地产企业通过发行股票，在股市上融资是普遍现象。在我国，近几年来通过发行股票、债券等方式融资的规模呈逐步扩大的迹象。虽然众多房地产企业都想跻身于股市进行融资，但由于房地产业的稳定关系到国民经济的稳定，国家对房地产企业的上市问题一直保持严格、审慎的态度，真正能够符合条件上市融资的房地产企业为数不多对于成功上市的房地产企业来说，多了股市这一融资来源，资金则会相对充裕些，但由于国内金融证券领域相关的制度和规范尚未成熟，房地产企业通过发行新股和股票增发的方式融资，容易受到各种股市投机因素的影响，从而在资金预算的准确程度上较为难以操作。 3.投资银行投入资金 由于在我国还没有投资公司的概念，因而目前我国的金融市场中，投资公司的角色一般由投资银行承担并发挥作用。由于行业特殊性，投资银行一般能以较为优惠的利率向多种基金组织或机构融资，投资各种盈利项目，当然在其中也包含经过考察、确认具有较高且稳定的投资回报率与内部收益率的房地产项目。 三、完善我国房地产企业资金链风险管理的对策 优化我国房地产企业资金链内部循环需要从优化内部管理入手，以建立、健全有效的财务控制体系为重点，通过拓展多元化的融资渠道、制定科学的项目开发计划、加强成本管理、提高资金周转率和降低资产负债率等措施达到对资金链运作的有效管理和控制。 首先，在外部环境既定的情况下，房地产企业自身必须加强管理，提高经营水平，积极探索资金循环利用的方法，如可以通过充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等办法，提高资金利用率。另外，还需引进和培养专业的融资人才，加强对股权回购、可转债、租约变现等一系列创新融资方式的利用，拓展外部资金来源的渠道。 其次，房地产企业经营管理者必须制定科学、严密的项目开发计划，压缩各项不必要开支，降低开发成本。制定科学、严密的项目开发计划是合理使用资金的保证。在项目开发之前，企业经营管理者要派专人从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、常规所需资金以及预期收益等方面入手，对资金使用情况进行分析和测算，以便合理地分配资金，提高资金利用率。在项目运行过程中，要严防资金漏洞，减少不必要开支，加强成本管理和成本控制。在实际工作中，必须调动各个职能部门加强合同管理、加强预算资金管理、加强材料管理，加大测算力度，努力争取合理的工程造价和高性价比的材料来源，这是成本控制的基础。 第三，房地产企业经营管理者必须努力提高资金周转率，同时降低资产负债率。高负债运行是我国房地产企业长久以来公开的秘密，在金融危机的冲击下，降低负债率成了维系房地产企业生死存亡的当务之急。 第四，房地产企业资金链风险管理部门应该以风险管理为中心、以加强企业财务管理为核心，建立有效的内部财务控制体系，加强内部资金链循环的管理。可以从发展和健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手。 1.发展和健全会计信息系统。 发展和健全会计信息系统，及时确认、捕捉、处理、分析和报告相关财务信息，能够使房地产企业避免到期不能偿债而导致整个企业陷入财务困难甚至破产的风险。在实际工作中要及时统计现实债务利息，理清债务总额，全面正确地核算债务到期将要发生的现金流出量;对所有负债在会计报表内进行常规性确认;充分利用会计信息，进行科学、合理的财务预算，核清企业未来可能发生的偿债义务提供给决策人员，以降低各种决策不当导致资金短缺风险。 2.优化企业财务管理流程。 房地产企业经营管理者必须注意优化企业财务管理流程，提高企业财务风险评估系统运作效率。面对各种可能引起资金短缺的风险因素，企业经营管理者应该通过精简各种环节，建设和优化企业财务管理流程，提高资金流动效率。通过提高企业财务风险评估系统运作效率，可将资金短缺风险发生的可能性及其影响降到最低。 开题报告 3.加强现金流监控。 房地产企业必须以资金链风险管理部门为依托，全方位开展调研，并加强现金流监控，预防因资金短缺而引发的资金链断裂风险。在许多的案例中，资金链断裂前总有诸多迹象，但是很多企业在资金管理中并没有予以足够重视，以致错失良机，酿成大错。当前，企业外部的不确定因素日益增多，企业有必要以资金风险管理部门为依托，全方位开展案例分析和调研，预防风险来临。同时，在本企业内部加强现金流量监控，提高各个环节资金运作的对接效率，预防