房地产开发与经营复习材料.doc

房地产开发一、单项选择题（每题2分，共20分）1、房地产开发是指在依法取得（ ）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。A.国有 B.外企C.私有 D.社会2、下列需要征收土地增值税的行为是（ ）。A.房地产买卖 B.房地产赠与C.继承房地产 D.房地产作价入股3、下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（ ）。A.国有土地使用权的协议出让 B.国有土地使用权的拍卖出让C.征用集体所有土地转为国家所有 D.新建房地产的买卖4、关于旧城区房地产开发的特点，下列哪个说法是错误的（ ）。A.旧城区人口密集，建筑密度大，开发前期拆迁、安置困难B.旧城区供水、供电、供热、电讯、煤气等配套市政设施完善，交通条件较好C.规划条件苛刻D.区位优越，吸引众多开发商5、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件为：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为（ ）。A.92500m2 B.88800m2 C.80000m2 D.76800m2 6、在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图但工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免使开发商与承包商任何一方承担过大的风险，此时采用（ ）比较合适。A.固定总价合同 B.固定单价合同 C.计量估价合同 D.成本加酬金合同7、工程维修期（缺陷责任期）一般从（ ）算起。A.竣工证书签发之日 B.开发商和承包商商定的日期C.提交竣工验收报告之日 D.工程完工之日8、以出让方式取得土地使用权，可以在不同的土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限（ ）。A.可变 B.延期 C.另行商定 D.不变9、某业主以一物业作抵押贷款，先后与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，甲、丙、乙三家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为（ ）。A.三家银行按贷款额分摊 B.甲乙丙C.甲丙乙 D.乙丙甲10、经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税可适当提高，但最高不超过规定数额的（ ）。A.20 B.30 C.40 D.50二、多项选择题（每题2分，共20分）1、我国房地产交易管理实施（ ）。A.房地产登记制度 B.房地产价格申报制度C.房地产估价人员的资格认证制度D.房地产价格评估制度2、与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）。A.变现容易 B.能抵消通货膨胀的影响C.自然寿命周期长 D.能够得到税收方面的好处 E.提高投资者的资信等级3、房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从（ ）方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。A.销售收入 B.全投资 C.自有资金 D.出租期或出售期4、房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（ ）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响。A.建造成本 B.租金或售价C.专业人员费用 D.地价5、征用农村土地发生的费用主要有（ ）。A.土地补偿费 B.土地投资补偿费C.土地出让金 D.人工安置补助费6、房地产开发企业的资金在周转过程中必然存在如下矛盾（ ）。A.资金投入的集中性和来源的分散性B.资金投入量大和来源量小C.资金投入风险大和收益高D.投资回收期长与再生产过程连续性7、开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（ ）。A.降低或转移投资风险 B.树立公司良好形象C.延长销售期，加强公众印象 D.筹措项目开发资金8、不得进行房地产转让的有（ ）。A.以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，完成投资总额30；B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；C.依法收回土地使用权的；D.共有房地产，其他共有人书面同意的；E.未依法登记领取权属证书的。9、房产税的课税对象是房产，房产税的征税范围为（ ）。A.城市 B.县城 C.建制镇 D.工矿区 E.农村10、转让房地产时转让方可能缴纳一下那些税种：（ ）A.两税一费 B.契税 C.土地增值税 D.土地使用税三、判断题（每题1分，共10分）（ ）1、在传统的城市土地使用制度下，国家如需要使用土地使用者正在使用的土地，并不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿取得土地及其上建筑物及附属物。 （ ）2、熟地价是政府出让已经具备建设条件的土地时收取的金额，包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。 （ ）3、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。（ ）4、金融机构对预售房屋发放个人住房抵押贷款时，要求开发商全程担保，实际上是把风险最终转嫁给了开发商。 （ ）5、价格竞争是有限的，服务竞争是无限的。 （ ）6、处于市场领导者地位的房地产商可以采用挑战定价法，迎接来自竞争者的挑战，在竞争中显示自己的综合实力。 （ ）7、城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权转让，但该房屋所占用范围内的土地使用权可以不转让。 （ ）8、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议无效。 （ ）9、以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，抵押权人有优先受偿权。 （ ）10、对于非出租的房产，以房产原值一次减除20后的余值作为计税依据计算缴纳；对于出租的房产，以房产租金收入作为计税依据。四、名词解释（每题5分，共20分）1、房地产开发：2、建筑容积率:3、挂牌出让：4、变更登记：五、简答题（共16分）1、 分析房地产开发项目成本与费用的构成因素。（8分）2、租赁合同的终止包括那几种形式？（8分）六、计算题（共14分）1、某家庭欲购买一套面积为90平米的经济适用住宅，单价为4000元/平米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？2、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。参考答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.A 2.A 3.D 4.B 5.D 6.B 7.A 8.D 9.C 10.D 二、多项选择题（多选少选不得分，每题2分，共20分）1.BCD； 2.BCDE； 3.BC； 4.ABD； 5.ABD；6.ABD； 7.AD； 8.BCE； 9 .ABCD； 10. AC。三、判断题（每题1分，共10分）1. ；2. ；3. ；4. ；5. ；6. ；7. ；8. ；9. ；10. 四、名词解释（每题5分，共20分）1. 房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。2. 建筑容积率:是指总建筑面积除以总用地面积的比值；建筑容积率=总建筑面积/总用地面积。3.挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。这种方式比较市场化和透明化，在签订出让合同，支付全部的出让金后，领取土地使用权证书。4.变更登记，是指房地产权利人因法定名称改变、或者房屋状况发生变化（用途、门牌号码、路名、房屋翻建等）而进行的登记。时限为事实发生之日30日内。五、简答题（共23分）1.分析房地产开发项目成本与费用构成因素。答：房地产开发项目成本与费用由开发直接费用和间接费用两大部分构成。（1）开发直接费：包括土地费用、前期工程费用、房屋开发费。 土地费用包括：土地出让金或征地费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等。 前期工程费用包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费用等。房屋开发费包括：建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费、其他费用。（2）开发间接费：包括管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费用、税费。2.租赁合同的终止包括那几种形式？答：城市房地产管理法规定，房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是自然终止，二是人为终止。 自然终止：主要包括 租赁合同到期，合同自行终止。承租人须继续租用，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； 符合法律规定或合同约定的可以解除的条款； 因不可抗力致使合同不可履行的。 人为终止：主要有： 将承租的房屋擅自转租的； 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的； 将承租的房屋擅自拆改结构或改变使用用途的； 无正当理由，拖欠房租6个月以上者； 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上者； 承租人利用承租的房屋从事非法活动的； 故意损坏房屋的； 法律、法规规定的其他可以收回的。六、计算题（共14分）1解：（1）已知：P400090（125%）270000元n180月 i14.2%/120.35% i26.6%/120.55%P1100000元 P2270000100000170000元（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的