工业及其他项目规划审批难点及对策.doc

工业项目规划审批难点及对策工业项目基本集中在窗口进行审批，窗口需要办理联合预审、土地综合条件审核、规划设计方案审查、项目建设登记、建设用地规划许可、建设工程规划许可及竣工联合验收等七项审批、审查手续。目前，工业项目面广量大，审批中遇到的问题也是纷繁复杂，为了更好的服务项目建设，加快项目建设进程，窗口对项目审批及管理中的难点及对策进行了梳理和总结。一、建设项目联合预审：工作难点：（1）相关镇区没有规划或者规划正在修编过程中，未得到正式批复。（2）对项目是否符合规划较难判断。（3）镇区提供资料的真实性及准确性。对策：（1）对现有规划文本梳理和认定，对没有规划和规划正在调整报批的乡镇由局加强指导和服务，督促他们尽快完成规划编制和报批工作，为审批提供依据。对暂时没有规划依据的建设项目，签呈县政府单独审批。（2）对各镇区报批的项目建立以规划一张图为基础的技术资料，对报批的地形图进行备案。（3）落实镇区责任制，对故意弄虚作假，骗取手续的镇区严肃查处。2、 建设项目土地综合条件审核：工作难点：（1）对项目是否符合规划的判断。（2）地形图以外的空中高压线、地下管线位置及已规划的管线等配套设施位置与项目红线的位置。红线与周边地块的拼合程度。（3）容积率、建筑密度等经济指标与国土部门的指标常有冲突，而且规划的指标一般采用的上限，国土的指标一般采用下限。对策：（1）对每个项目进行备案，并在电子图上编号定位，及时报科室备案上图。针对地下管线位置请所在地政府自行把关。（2）建议参考南京等城市的做法，对技术指标既有上限指标也有下限指标，形成正式文件，由县政府或局颁布实施。（3）加强对镇区代办人员指导，明确职责。三、规划设计方案（总平面图）审查：工作难点：地形图有时不够真实，没有反映现场管道、线路、高压电线的情况；地形图用地范围与宗地图有出入；经济性指标超高或超低，不符合土地综合条件或者出让合同；建筑尺寸错误，或者前后标注不一致；退道路、河流、民居距离不够；厂区内相关建筑的间距、与围墙等构筑的间距不够； 建筑物的功能较难明确。对策：1、 现场踏勘、核实材料实地查勘用地具体位置、用地现状及周边情况，核对用地现状与地形图是否一致；审查报建资料是否齐全、有效，设计深度是否符合要求。2、 审查总平面布局总平面是否符合土地使用证中宗地图所核定的用地位置和用地范围（因用地指标暂时不到位的项目审查用地面积是否与镇区确认的项目用地红线图一致，用地规模和建设规模是否与项目批文一致）;审查总平面布置是否符合控制性详细规划（或为相容性项目）要求和国家有关技术规范要求；项目的用地红线范围与规划是否衔接，是否合理；审查方案所标注的各种控制线和尺寸是否准确、完备，所标尺寸和所标地形是否一致；审查地形图中是否有城市道路（含规划未建），高压线及级别河流，其建筑退界是否符合要求；统一规划、分期实施的项目，应明确有无近、远期之间实施的矛盾，有关配套设施有无统一考虑并预留位置，后几期用地面积单期面积过小（小于2000平方米）不得考虑；3、 审查交通组织审查设计方案的交通流线组织，各主要功能出入口位置和地块内部通道宽度是否符合要求；审查地块内部道路与现状或规划城市道路的衔接关系。4、 审核建筑退让与建筑间距审查并明确建筑是否符合要求；审查并明确建筑、围墙后退用地边界线，规划道路、河道及其他控制线的距离是否符合控规及规划管理技术规定的要求，是否与周围环境相协调；审查并明确地块内部建筑物之间及地块内部建筑与界外现状、规划建筑之间是否符合消防间距和规范要求。5、审查各项指标对照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）及相关规范的要求准确地逐项核算设计方案的建筑规模、建筑层数、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等经济技术指标是否符合要求。6、 审查建筑单体根据建筑所处地段以及该地区规划控制要求，明确单体体量组合关系，建筑立面风格和形式、色彩是否符合规划要求；审查并明确建筑使用功能是否符合要求；审查并明确建筑功能分区是否符合要求；审查是否符合其他各园区具体要求；非生产性用房原则上不超过总建筑面积的15%；职工宿舍应为单间集体宿舍或为单套建筑面积不超过50平方米的小套型集体宿舍，临街部分建筑严禁作为经营性用房，严格控制对城市道路出入口数量。不得有老虎窗、阳台，超标卫生间。建筑单体面积不得小于如1000平方米。7、县城主次干道两侧、县城核心区、临省道或路宽36米以上的项目及难以把握的敏感项目，转城市管理科或乡村科审查，科室难以确定例会讨论后由局分管领导或主要领导审定后提交规划委员会审查。8、对规模大，生产流程复杂，涉及安全、环保、消防要求较高的项目，会同相关部门对方案进行论证，达到要求后审批。9、方案审查时按常规项目逐条列出审查事项及标准，每次审查做好比对记录。每次均由2人分别审查后各自提出审查意见并经讨论汇总后，形成最终修改意见，书面告知建设单位并存档。10、建设单位根据审查意见将方案修改到位后方可批准。四、建设用地规划许可。工作难点：1、项目报批缺少相关审批材料。如立项批文、用地地形图、规划设计方案等。2、经济指标及用地地形图与总规、出让合同、总平的出入较大。对策：1、一般情况下，缺少必备材料不予审批，做退件处理。特殊项目，经局分管领导或主要领导同意，业主及属地镇区承诺补件后可先行办理。2、针对指标出入较大的情况，建议局专门行文，明确核定内容的指标标准。五、建设工程规划许可：工作难点：1、项目报批缺少相关材料。2、施工图与规划设计方案有较大的出入。对策：1、一般情况下，缺少必备材料不予审批，做退件处理。特殊项目，经局分管领导或主要领导同意，业主及属地镇区承诺补件后可先行办理。2、施工图与设计方案有较大出入；如确实因为生产工艺、或强制性规范等客观需要更改的，需提供相关部门的书面文件。不能说明合理理由的，不予同意变更；要求施工图修改与设计方案一致。六、工业竣工联合验收： 工作难点：1、验收时间紧，需要检查的方面多。中心对联合验收的考核要求严格。2、房屋使用性质难于确定，验收通过后企业擅自变更用途，难于长效监管。对策：1、在验收前查阅审图记录并列表到现场逐项比对并记录存档。对重大项目及敏感性高的项目在联合验收前进行预验收，发现问题及早处理。2、由县政府或局出台规划竣工验收的实施办法，明确竣工验收的标准。3、验收时局派审批及验收两人参加验收，并邀请镇区建设部门的管理人员参加。将验收意见分别报局。对严重违反规划审批要求的，提交局例会讨论处理意见.4、对竣工验收中发现的敏感问题，及时通报给县纪委、检察院、城管局。为了配合行政审批工作，建议近期需出台相关的政策文1、制定局工作流程，明确局机关、驻中心窗口、各镇区规划管理部门和相关部门、单位的职责；2、制定土地综合条件审查、方案设计、建设用地规划核定内容中的