平江怡景销售讲义.doc

平江怡景项目 第 1 页 共 34 页 策源平江怡景项目销售讲义策源平江怡景项目销售讲义 平江怡景项目 第 2 页 共 34 页 目目 录录 第一部分第一部分 企业篇企业篇3 一、开发商简介一、开发商简介3 二、项目团队简介二、项目团队简介8 第二部分第二部分 项目篇项目篇12 一、项目经济技术指标（以最终确定为准）一、项目经济技术指标（以最终确定为准）12 二、项目位置二、项目位置12 三、项目所在片区规划三、项目所在片区规划14 四、项目交通与配套四、项目交通与配套15 五、项目建筑规划设计五、项目建筑规划设计16 六、项目景观规划设计六、项目景观规划设计17 七、项目户型分析七、项目户型分析17 第三部分第三部分 营销篇营销篇21 一、项目名称释义一、项目名称释义21 二、平江怡景项目核心卖点梳理二、平江怡景项目核心卖点梳理21 三、平江怡景项目周边竞争项目三、平江怡景项目周边竞争项目22 第四部分第四部分 交易篇交易篇24 一、一、认购流程认购流程24 二、二、签约所需准备材料签约所需准备材料24 三、三、注意事项：注意事项：24 四、四、签约流程签约流程25 五、五、相关政策：相关政策：25 第五部分第五部分 工程篇工程篇27 第六部分第六部分 物业管理篇物业管理篇28 第七部分第七部分 百问篇百问篇29 平江怡景项目 第 3 页 共 34 页 第一部分第一部分 企业篇企业篇 一、开发商简介一、开发商简介 公司介绍公司介绍 高科集团倾力打造的战略旗舰 天地源股份有限公司（以下简称“天地源） ，是在上海证券交易所上市的一家股份有 限公司(股票代码 600665)，注册资金 7.2 亿元人民币，总资产 48 亿元人民币。公 司具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质，是西北最大的以房地产开发为主业 的上市公司，是陕西房地产企业走向全国市场的一支生力军。2006 年，天地源跻身 中国房企综合实力 50 强，跃居上市房企综合实力排名第 23 位。 作为西安高科（集团）公司旗下的上市公司，天地源团队汇聚了高新区房地产业发 展的最早建设者和见证者。他们曾是西安高新区第一条市政道路的建设者、第一栋 厂房的承建方，是全面参与高新区土地、房产开发建设的主力军。2003 年高科集团 把最优良的资产注入天地源，全力打造集团房地产业发展的战略旗舰。 全国四大热点经济区域的战略布局 承载着高科集团的历史与厚望，光荣与梦想，上市后的天地源公司专注于房地产开 发业务，实现核心业务的跨区域发展；同时增强了产业链的资源整合能力。目前， 公司已形成了以西安为中心的西部区域，以苏州为中心的长三角区域，以深圳为中 心的珠三角区域以及以天津为中心的环渤海区域的全国化战略布局。 勇扛文化地产大旗的先行者 作为一家具有社会责任感的企业，天地源多年来坚持在尊重城市建筑和城市文化的 基础上进行地产项目开发，为所在城市营造和谐人居方式与环境做出不懈努力。目 前公司在建在售项目包括：西北首个“亚太村”国际生态住宅品牌千亩大盘天 地源枫林绿洲、倡导“有氧商务 生态办公”的天地源杰座、西北总部基地5A级 写字楼高新国际商务中心、新中式人文典范天地源曲江华府、优品菁英 专属社区苏州天地源橄榄湾、富有独特文化韵味的长安109坊天地源兰 亭坊、电子城区多功能高品质商务MALL西部电子信息大厦、新型商务办公建筑 综合体深圳盛唐大厦、创意生活城天地源枫林意树、城南纯板生态大盘 平江怡景项目 第 4 页 共 34 页 世家星城以及的苏州天地源水墨三十度、天津天地源津九轩等。 做价值领先的中国上市公司 在未来的发展中，天地源将以价值创造为核心，以中高端住宅开发为主业，以品牌 产品开发为模式，稳健拓展房地产业务，积极构建和形成第二主业，实现业绩的稳 步增长和竞争能力的持续提升，做价值领先的中国上市公司。 公司发展历程公司发展历程 20032003 年年 2003 年 9 月，经国家财政部和证监会批准，西安高新技术产业开发区房地产开发公司 成功收购宝钢集团上海五钢有限公司持有的上海沪昌特殊钢股份有限公司 68.25%的股 份，顺利完成了公司重大资产重组，并更名为天地源股份有限公司，股票简称“天地 源”，股票代码 600665。 2003 年 9 月 23 日，公司注册成立天地源股份有限公司西安分公司。 2003 年 12 月 17 日，公司注册成立上海天地源企业有限公司。 2003 年 12 月 31 日，公司取得房地产开发一级资质企业证书。 20042004 年年 2004 年 3 月，枫林绿洲项目荣获 “2004 年陕西省十大金奖楼盘”。 2004 年 4 月，枫林绿洲项目获西部住博会“2004 年上半年最具影响力新盘”。 2004 年 12 月 31 日，公司成功收购西安民生曲江房地产开发有限责任公司。 20052005 年年 2005 年 3 月 2 日，公司注册成立西安天地源品牌推广有限责任公司。 2005 年 12 月，天地源股份有限公司荣获中国住交会“中国名企”称号 2005 年 12 月，天地源股份有限公司荣获“2005 西安房地产年度贡献企业” 20062006 年年 2006 年 3 月 31 日，在北京钓鱼台国宾馆召开的“2006 中国房地产百强研究成果发 布会”上，天地源股份有限公司位列全国房地产百强企业综合实力排名第 48 位，荣获 “2006 中国房地产百强企业百强之星”称号。 2006 年 4 月 28 日，苏州天地源橄榄湾项目盛大开工，标志着天地源公司跨区域发 展的顺利起航和“立足西安，做实上海、全国布局”战略思想的稳步推进实施。 2006 年 9 月 13 日，西安天地源房地产开发有限公司注册成立，注册资金 3 亿元。 2006 年 11 月 5 日，天地源.橄榄湾一期盛大开盘。 2006 年 12 月，天地源股份有限公司荣获“2006 年中国房地产优秀企业公民奖”。 20082008 年年 2008 年 1 月 15 日，苏州 31 号地块案名确定为“天地源水墨三十度”。， 2008 年 12 月 12 日，完成区域公司“深圳天地源房地产开发有限公司”的注册。 20092009 年年 2009 年 6 月 27 日，水墨三十度开盘庆典在“天地源水墨三十度”销售中心隆重举行， 西安高科集团副总经理王梅、天地源股份有限公司董事长俞向前，总裁李炳茂、苏州 工业园区相关政府机构领导及陕西省驻沪办、上海陕西商会有关人士出席庆 平江怡景项目 第 5 页 共 34 页 20102010 年年 2010 年 6 月 19 日，上海天地源 6.05 亿元获取苏州平江区苏地 2010_B_1 号地块。 2010 年 6 月 19 日，天地源股份有限公司下属上海天地源企业有限公司以 60500 万 元将苏州平江区编号为苏地 2010_B_1 号地块收入囊中，这是天地源在苏州开发的第 三个项目。 2010 年 12 月 2 日，苏州平江天地源置业有限公司经苏州市工商行政管理局批准正 式成立。 2010 年 12 月，水墨三十度项目被评为“百度 2010 年度关注楼盘”。 20112011 年年 2011 年 3 月 23 日，“天地源平江怡景”项目荣登苏州平江新城“2011 年核心商务区 十大重点项目”榜单。 2011 年 7 月 8 日，“天地源平江怡景”项目荣获搜房网“最值得期待楼盘”奖项。 曾开发的项目曾开发的项目 天地源天地源枫林绿洲枫林绿洲 位于西安市高新区科技四路，占地 1024 亩，总建筑面积 120 万平方米，绿化率 40%， 可容纳 5400 户幸福家庭，社区近 50 万平方米绿化面积；以“生态、运动、教育、阳光” 为主题，是西北首个生态文化型社区，由 3 条步行商业街、7 大居住组团以及 800 米生态 谷水岸、5000 平米运动会所、1 公里长林荫大道构成枫林绿洲街区居住形态，首创中国新 街区生活示范社区。 天地源天地源曲江华府曲江华府 天地源曲江华府位于西安曲江新区，是天地源在全国知名旅游度假区西安曲江新区 开发的高档住宅项目，总用地面积 206 亩，总建筑面积约 22 万平方米，绿化率 44%，是集 花园洋房、板式小高层、高层等多种产品形态于一身的精品住宅项目。 高新国际商务中心高新国际商务中心 位于西安高新技术产业开发区核心地段，高新路与科技路交汇处西北角。总占地 33.4 亩，总建筑面积 14 万平米，由 155 米的数码大厦、100 米的天幕阔景及商业配套（世纪金 花高新旗舰店）三种高档物业形态组成。 高新国际商务中心，汇集5A级写字楼、高级公寓和高档商场于一体，功能齐全，是为 现代化科技企业和成功人士打造的高端商务城，是西安目前规模最大、科技含量最高的智 能办公居住社区,也是西安高新区的国际商务港和建筑综合体。该项目由国际知名物管公司 仲量联行提供臻善管理和专业服务,韩国驻西安总领事馆、ABB、UT斯达康、和记黄埔、西 门子、NEC等政府机构和知名企业荣耀入住，现已成为世界500强等知名企业首选的西北总 部基地。 平江怡景项目 第 6 页 共 34 页 天地源天地源杰座杰座 天地源 杰座位于西安市高新技术产业开发区，北邻科技一路、毗邻 180 米宽的唐延路 绿化带，背靠枫叶新都市成熟人文大社区，雄踞城市 CBD 核心区位；由杰座名园、杰座公 寓和纯商务办公物业-杰座广场组成，总建筑面积达 12 万平方米。 杰座与枫叶新都市的生态环境自然融合，形成杰座独特的生态、时尚、人文气质，整 个建筑设计采取新古典主义元素，极大地丰富视觉感受，带给生活、办公更多的舒适享受。 荣誉：2003 年陕西省住宅产业总评榜陕西省十大金奖户型 西部电子信息大厦西部电子信息大厦 西部电子信息大厦位于西安高新技术产业开发区电子工业园，西部电子社区地块北半 部，处于太白南路与电子一路十字，地理位置优越，西接高新区，东接小寨，南临高新区 二次创业核心板块，北接南二环。项目总占地面积 33.75 亩，总建筑面积 75636，总层 数地上 30 层，地下 2 层，总高度 118.95m。 西部电子信息大厦北临 28000 平方米的大型露天广场西部电子广场，西临太北南路， 东北面为西部电子商场，楼内空中花园，270 度视界设计，城市景观尽收眼底；豪华办公 大堂，商务往来倍显尊贵形象，无障碍办公管理和服务，超甲级 5A 智能配套、高智能化 6S+C 的硬件配套，设有 10 部高速电梯，全面接轨国际办公水准。 天地源天地源枫林意树枫林意树 项目位于西安市高新区团结南路与科技六路什字，总建筑面积约 33 万平方米，建筑密 度 22%，绿地率达到 40%以上，物业类型以小高层、高层为主。 建筑造型采用现代设计风格，体现具有创意手法，注重有序与无序间的平衡，理性与 感性的交织表达，体现现代生活风格。住宅的户型设计从家庭居住需求和住宅节地节能两 个层面入手，以“经济、合理、方便、舒适”为原则进行设计，能适应不同经济水平、不 同生活需求和不同家庭结构的要求。景观设计主题倡导艺术创意的现代园林,人文气息的生 态景观、创意元素带来休闲雅致,景观细部融合艺术精华,汇集无限荣誉,以现代简洁主义园 林为背景,表达艺术融入人文营造高尚领地. 天地源天地源兰亭坊兰亭坊 位于西安市高新区科技六路中段，项目净用地面积为 96.89 亩，由南北两区构成，总 建筑面积 19.4 万平方米，绿地率高达 49%。 天地源兰亭坊，处于公园中央，凝铸其独具品格的中国 House。项目外为五大公园 平江怡景项目 第 7 页 共 34 页 环簇，西临木塔遗址公园，近接唐城墙遗址公园，北有新纪元公园，南临创意公园、永阳 公园。社区中央 1500 余平方米人文绿地与木塔公园相连，生态绿意自然延伸。 世家星城世家星城 世家星城项目位于西安市南郊，总占地面积 827 亩，净用地面积 585 亩，规划建筑面 积 75 万平方米，绿化率 40%，可接纳 7000 余户入住，一、二、三期为板式多层、小高层 及高层住宅，四期为点式高层住宅和公寓。 该项目居住环境成熟，北临即将拓宽的丈八东路，南接三环绕城高速，东仪路南北贯 通社区，宽达 100 米；同时项目东侧的朱雀大街，可以方便地把周边地区和城南地区以及 城市中心联系在一起，城市路网发达，交通便利，周边大专院校及科研院校及科研院所林 立，人文气息浓郁。 苏州苏州 天地源天地源橄榄湾橄榄湾 位于苏州工业园区星湖街以东，淞江路以北，斜塘河以南，地块东侧为斜塘河支流。 项目总占地 88 亩，总建筑面积近 12 万平米。该项目交通便利，周边教育、商业配套齐全。 该项目是天地源实现跨区域开发的第一个项目，也标志着天地源全国化战略跨出了坚实的 一步。 该项目定位为 Boutique living优品菁英专属社区，是反主流的，拥有矜持而内 敛的奢华气质的，精心设计的艺术品。为苏州工业园区三十岁到四十岁，崇尚享受建筑气 度和味道的、追求时髦品位的中高端白领阶层精心打造的智能环保高尚社区。天地源橄 榄湾以实现青年菁英的居住解决方案为前提，在苏州工业园区市场中脱颖而出，受到众多 苏州青年菁英的强烈追捧。 苏州苏州 天地源天地源水墨三十度水墨三十度 天地源水墨三十度是位于苏州工业园区方洲公园、沙湖生态公园、白塘公园三个生态 自然景观公园之间的现代中式园林精品时尚社区。通过现代建筑与中式园林景观的相互融 合，代表着苏州新人居文化，通过空间重新演绎出苏州人既熟悉又陌生的院落场景，唤起 血脉中的优雅慢生活。 项目定位为回归苏州悠闲生活艺术本质的精品人文社区。以小型核心家庭和两代同堂 家庭为主，既注重住宅小区的精神内涵，又注重产品的功能性及高性价比。小区规划设计 强调组团空间，人性化的空间尺度，院落式的空间，注重灰度空间的细节打造。以现代建 筑风格为主，加入中式文化元素，采用现代抽象中式的设计手法，营造出具有传统中式韵 味现代生活居住文化氛围。 平江怡景项目 第 8 页 共 34 页 深圳深圳 盛唐大厦盛唐大厦 盛唐商务大厦项目地处深圳市中心区的一级辐射区车公庙片区，位于泰然九路与 滨河大道路口西北角，交通十分便利。项目总建筑面积约 71058.8，由一栋 30 层公寓楼、 一栋 16 层写字楼及商业裙房三部分组成，建成后将是一个集商业、办公、居住、休闲为一 体的新型商务办公建筑综合体。 天津天津 天地源天地源津九轩津九轩 项目位于天津市津南区红旗路与南环路交口，占地36.5亩，建筑面积12万平米，总投 资超过6.5亿元，由2531层的9栋高层住宅组成，项目已于2008年5月开工，计划于2011年 5月竣工交付。项目建成后，将是津南区的标志性物业和城市建设的新名片。 项目整体定位为“津南标杆，都市生活头等舱” ，力求打造津南区最高宅邸，树立都市坐标， 成为津南区客户首选的高尚居住社区。项目产品努力打造方向为具有都市感、创新感、时 尚感、设计感的产品，打造成创意新颖、风格现代的品质建筑，给津南区房地产市场打造 一个凸现价值、服务一流的高尚物业。 二、项目团队简介二、项目团队简介 1 1、项目建筑设计公司、项目建筑设计公司 （1 1）公司介绍）公司介绍 中建国际（深圳）设计顾问有限公司中建国际（深圳）设计顾问有限公司 CCDI 创立于 1994 年，是在城市建设和开发领域从事综合专业服务的大型设计咨询机 构，拥有涉及广泛业务领域的产品事业部，实现专业化发展，在上海、北京、深圳、成都、 纽约设置五大区域公司，实现跨地区经营。曾成功主持设计了国家游泳中心“水立方“等六 个 2008 年北京奥运会比赛场馆，实现了大量自主创新和绿色理念的科技成果。 （2 2）获取各项奖项介绍）获取各项奖项介绍 北京 2008 奥运会国家游泳中心“水立方”：2006 百年建筑特别荣誉金奖， 威尼斯 建筑双年展氛围（Atmosphere）主题特殊奖项； 天津万科“水晶城”荣获詹天佑土木工程大奖； 荣获中国建筑学会创作奖 4 项； 荣获建设部部级优秀工程设计奖 5 项； 荣获全国人居经典建筑规划设计奖 12 项； 2 2、项目景观设计有限公司、项目景观设计有限公司 平江怡景项目 第 9 页 共 34 页 （1 1）公司介绍）公司介绍 广东棕榈园林股份有限公司广东棕榈园林股份有限公司 棕榈园林股份有限公司是一家具有 20 多年经营历史的综合型园林企业，拥有城市园林 绿化一级、风景园林工程设计专项甲级资质和高新技术企业称号。公司注册资本 3.84 亿元， 现有员工 2000 多人，在北京、上海、山东、浙江、江苏、广东、广西、安徽、湖南、湖北、 四川、海南、山西、福建等全国 20 多座城市设有 13 大营运中心、5 大设计机构以及苗圃 基地与研究机构，形成覆盖华南、华东、华北、西南、西北、华中六大区域的全国性市场 业务格局。 棕榈园林主营业务为景观设计、园林工程施工和苗木产销，主要服务项目包括房地产 景观、市政园林和高端休闲度假区园林，与保利、万科、星河湾、华润、富力、合生创展 以及栖霞、滨江、中南等全国知名房地产企业与区域房地产龙头企业建立了长期合作伙伴 关系，累计承建完成各项园林景观工程项目达 1100 多项，获得国家、省、市及有关部门颁 发的荣誉 100 多项。 2010 年 6 月 10 日，棕榈园林（股票代码：002431）在深交所中小板挂牌上市。 其设计知名作品其设计知名作品: : 上海浦东星河湾 杭州滨江万家花城 北京保利西山林语 上海东方曼哈顿 杭州金色海岸 杭州金色家园 广州新白云机场 东莞三正半山酒店 近期的项目有：近期的项目有： 上海浦东星河湾 上海大华清水湾 （2 2）获取各项奖项介绍）获取各项奖项介绍 棕榈园林以“科学造园”思想为理念，规范管理，不断创新，推动企业保持稳健、高 速增长。2010 年，公司主营业务收入达 12.9 亿元，净利润 1.68 亿元，连续多年在营业收 入、上缴税金、跨区域经营能力、园林科技研发等各项指标对比中位居全国行业前列，先 平江怡景项目 第 10 页 共 34 页 后被评为 “全国花卉产业示范基地” 、 “全国重点推荐园林行业单位” 、 “广东省守合同、重 信用企业” ，公司持有的注册商标被广东省工商局认定为“广东省著名商标” 。 3 3、项目施工单位及所获奖项、项目施工单位及所获奖项 中天建设集团中天建设集团 中天建设集团有限公司（简称中天集团） ，是一家以房屋建造、房产开发、交通路桥、 新材料开发为主要经营业务，具有鲜明特色的现代大型企业集团。是全国质量管理奖单位、 全国文明单位、全国 500 强大型企业、全国 50 强民营企业、中国十大慈善企业 4 4、项目监理单位：、项目监理单位： 江苏广厦建设监理有限公司江苏广厦建设监理有限公司 江苏广厦建设监理有限公司成立于 1996 年 8 月，隶属于国家大型企业徐州矿务集团， 是徐州地区最早从事工程建设监理的单位之一。 2002 年 8 月被建设部评为甲级企业(证书 编号建工监企字第（021082）号)，具有房屋建筑工程监理甲级、矿山工程监理甲级、市 政公用工程监理乙级资质，公司同时具备江苏省建设厅颁发的工程造价咨询单位乙级资质 （证书编号苏 C2017）和工程质量检测机构土建二级资质（证书编号苏建质检第 C0012 号） 。 现有员工 245 人，其中教授级高工 2 人，高级工程师 21 人，工程师 110 人，国家注册监理 工程师 37 人，江苏省注册监理工程师 87 人，煤炭行业注册监理工程师 19 人，国家注册造 价工程师 9 人。经过近几年的快速健康发展，公司各专业配套齐全，拥有矿建、结构、施 工管理、建筑、地基、给排水、电气、供热通风与空调、楼宇自动化等专业人员，人员年 龄结构合理。近年来公司相继承担了多项大型工程的监理任务，在工业与民用建筑、矿山 工程、市政工程监理与项目代建方面有明显的优势。 5 5、项目地产营销顾问公司、项目地产营销顾问公司 策源地产策源地产 策源成立于 1999 年 3 月，作为一名成长快速而行事稳健的房地产流通领域多元化服务 商，策源主营业务涵盖了一手代理、地产咨询、商用地产三大板块。截至 2010 年底共成功 代理项目 200 余个，列席中国房地产代理行业第一阵营。 公司荣誉公司荣誉 九度蝉联上海市“金桥奖”房地产营销代理企业前三甲 连续五届荣获中国房地产百强策划代理企业 TOP10 策源荣获房地产业内重要奖项策源荣获房地产业内重要奖项 平江怡景项目 第 11 页 共 34 页 荣获 2011 年中国房地产策划代理百强综合实力 TOP10 策源地产八度蝉联金桥奖殊荣，2010 年再度入围“金桥奖营销代理企业 20 强” 策源荣获 2010 年策划代理综合实力 TOP10，六度蝉联中国房地产策划代理综合实力 TOP10 策源地产荣获 2010 年“中国房地产代理品牌价值 TOP10” 策源地产荣获“20102011 年度上海房地产金牌代理机构”殊荣 策源地产董事长徐晓亮荣获“2010 年中国房地产策划卓越贡献华策奖” 荣获 2008 年度第八届上海市房地产营销代理企业二十强金桥奖第三名 荣获 2007-2008 年度中国房地产诚信企业 荣获 2008 年度上海房地产十大金牌代理 荣获 2008 年中国房地产策划代理百强综合实力 TOP10 荣获 2007 年度第七届上海市房地产营销代理企业二十强金桥奖第三名 荣获 2007 年中国房地产策划代理公司品牌价值 TOP10 荣获 2007 年中国房地产百强策划代理企业 TOP10 荣获 “2007 年度华东十大中介代理公司”称号 荣获 华东区“最具影响力专业地产服务机构”称号 6 6、项目物业公司、项目物业公司 （1 1）公司介绍）公司介绍 西安天地源物业服务管理有限责任公司西安天地源物业服务管理有限责任公司 西安天地源物业服务管理有限责任公司（以下简称“天地源物业” ）注册成立于 2005 年 4 月 7 日，是西安高科（集团）公司旗下上市公司天地源股份有限公司的控股子公 司，公司经营范围有：物业管理及服务；房屋及设备设施养护维修；房屋租赁，物业信息 咨询，建筑材料销售；绿化保洁及绿化工程的承接。公司从事天地源股份有限公司开发项 目的各类物业服务与管理，负责各物业项目内的环境卫生保护、绿化养护、治安协防、市 政设施设备及楼宇维修维护、社区文化，为业主提供综合管理和多项特约服务及其它经营 配套服务。 公司在机构设置和人员配置上借鉴了成熟物业服务管理企业的成功经验，按照精干高 效的原则，合理设置了企业的组织机构，强调编制的科学性、合理性和适用性。 （2 2）参与管理的主要项目和过往荣誉介绍）参与管理的主要项目和过往荣誉介绍 平江怡景项目 第 12 页 共 34 页 公司受托管理的各类物业资产总值超过十多亿元，目前管理的项目有占地 1024 亩、规 划面积 120 万平方米超大型生态社区-天地源枫林绿洲，陕西国信教育投资公司建设的 西北大学南校区可容纳 10000 名学生的公寓楼项目，规划建筑面积 22.49 万平方米的新中 式人文典范住宅小区-天地源曲江华府。 平江怡景项目 第 13 页 共 34 页 第二部分第二部分 项目篇项目篇 一、项目经济技术指标一、项目经济技术指标（以最终确定为准）（以最终确定为准） 1.1.总用地面积：总用地面积：4366043660 2.2.总建筑面积总建筑面积:135968.58:135968.58（其中计容积率面积为（其中计容积率面积为 100241.14100241.14） 3.3. 住户总户数：住户总户数：892892 4.4. 建筑密度：建筑密度：18.8%18.8% 5.5. 建筑容积率：建筑容积率：2.2992.299 6.6. 绿地率绿地率:35.34%:35.34% 7.7. 总停车位总停车位 800800 个个 （1 1）地下车位）地下车位 720720 个个 （2 2）地上车位）地上车位 8080 个个 8.8.建筑高度：最高约建筑高度：最高约 5050 米米 9.9.建筑层数建筑层数:11:11 层小高层和层小高层和 1515 层、层、1717 层高层层高层 二、项目位置二、项目位置 1 1、地理位置、地理位置 项目地处苏州市平江区 平江区位于苏州古城东北部，东沿东环路西侧与工业园区相连；南以相门塘、干将河 与沧浪区为界；西以殷家荡西口、十字洋河、西护城河与金阊区为邻；北与相城区为界。 面积 22 平方千米。总人口 24 万（2004 年） 。下辖观前、平江路、苏锦、娄门、城北和桃 花坞六个街道，51 个社区居委会（村） 。 平江区的名称，取自苏州旧称“平江府” 。 “平江”之得名有两说：一为平定江南之说， 宋开宝四年（971） ，南唐去国号改为江南国，开宝七年宋谕吴越伐江南，八年（975）宋以 吴越孙承佑为平江节度使，意在平定江南。一为地理之说，苏州地势低洼，城东娄江水势 平缓，地与江平，故称平江。 平江区历来是苏州的经济中心。近年来，平江区经济保持了良好的持续快速健康发展 势头，经济运行质量不断提高，综合实力显著增强。增长 36%、53%和 55%。形成了以区域 平江怡景项目 第 14 页 共 34 页 经济为主体，服务业为支柱的具有平江特色的经济结构。辖区内的商业具有悠久的历史、 浓厚的文化底蕴、鲜明的地方和时代特征，商业在古城内有着举足轻重的作用，特别是一 百多年来，观前地区始终是苏州古城的商业中心。观前街集中了黄天源、松鹤楼、得月楼 等 19 家传统特色名店和百年老店；荟萃了大洋百货、金鹰国际等数十家大型商厦；形成了 太监弄、碧凤坊餐饮一条街；大成际艺品、玄妙观集市、东中市五金、皮市街花木，华东 电器城家电因各具特色而名扬全国。辖区内分布着中学 10 所，小学 20 所，博物馆 6 处， 控保建筑 58 处，光裕书场、苏荷天地等大型娱乐场所 30 多处。 区内交通便利，有 312 国道、沪宁、苏嘉杭高速公路出入口、火车站及运河码头，东 环路、北环路、人民路、干将路等主次干道，构成了内外环通、四通八达的交通网。区内 旅游景点众多，古典园林就有 17 处，其中拙政园、狮子林、耦园、艺圃、环秀山庄等 5 处 园林被联合国教科文组织列为世界文化遗产；被国务院确定的平江历史街区较为完整地保 留着宋代平江图描绘的苏州古城“小桥流水”的古朴风貌。 2 2、气候特征、气候特征 平江区境域属亚热带湿润季风气候区，气候温和湿润，具有明显海洋季风气候特征。 区内年平均日照一般为 1965-2005 小时，年日照百分率为 45%，年平均气温为 15-17， 平均无霜期为 220-240 天，年降水量平均为 1000-1100 毫米，降水日数 122-133 天。全 年气压平均 1016.1 百帕。 平江区地势西高东低，区内大部分为古城区，境内水网密布，四季分明，位于太湖下 委水系之中，境内大小河道总共 19 条，全长 45.73 公里，为水系网络发达区。区内河道以 古城区东、北方向的环城河为界分内外河道。环城河以内是市内河道，现存南北向主要河 道 3 条，东西向河道 2 条，这些河流水位落差小，补给水量少，流速缓慢，流向自南向北， 自西向东出境。外城河上接苏州市区西北面来自京杭运河之水，绕经齐门、平门、娄门、 相门而过。至齐门沟通元和塘，至娄门入娄江，至相门后流入相门塘。环城河宽 30-100 米，底宽 15-40 米。枯水时水深 25 米左右，平均水深 2.8 米，流速通常在 0.1 米/秒以下， 齐门、娄门、相门等处通向环城河的河口均设泵闸，调节进出水，控制水速，使污水得到 冲刷。环城河外自西北向东南有十字洋河、元和塘、官渎港、娄江、相门塘四条大河。 3 3、与周围标志性建筑的距离、与周围标志性建筑的距离 例：例： 平江区政府20 米 苏州火车站900 米 平江怡景项目 第 15 页 共 34 页 万达广场500 米 苏州汽车北站500 米 观前街2 公里 草桥中学2 公里 苏锦小学2 公里 体育健身公园1.8 公里 拙政园1.5 公里 动物园2.5 公里 平江医院1.5 公里 三、项目所在片区规划三、项目所在片区规划 1 1、用地规划：、用地规划： 平江新城，位于苏州市平江区北部。南接苏州古城，北依沪宁高速，东靠苏州工业园 区，西邻苏州国家高新技术产业开发区，规划面积 10 平方公里，为苏州最重要的交通枢纽 中心和市域次级商务商贸中心。 规划居住用地 313.66 公顷（包括商住混合用地的 70%） ，占规划建设用地的 33.97%， 人均居住用地面积 26 平方米。规划公共设施用地面积 135.92 顷，占规划建设用地的 14.72%，人均用地面积 11.32 平方米。 2 2、道路交通规划控制、道路交通规划控制 作为交通的枢纽和集散中心，区域内交通发达，集铁路、公路、高速公路、高速铁路 等诸多重大交通基础设施于一身，有沪宁高速公路、312 国道、227 省道（东环路） 、苏虞 张联接线等对外交通干线，沪宁高速公路城区入口和苏州火车站、汽车北站均位于本区， 为地区发展提供了得天独厚的交通优势。 3 3、城市设计导则、城市设计导则 平江新城的三大功能定位： 交通枢纽、商务商贸、生态居住。 “平江新城”分两阶段开发建设。坚持先急后缓，先易后难，先安置居民后拆迁房屋， 先地下后地上，先拉框架后搞建筑，由“线”到“网” ，由“点”到“面” ，有计划，有步 骤地进行开发建设。 4、绿地指标、绿地指标 平江新城绿地系统将由点、线、面三个方面构成。点，指公园绿地、专用绿地和居住 平江怡景项目 第 16 页 共 34 页 区级绿地等；线，主要指防护绿带、滨河绿带和道路绿带等；面，主要指沪宁高速公路一 侧 50 至 100 米宽的防护绿带。由点、线和面组成的平江新城绿地系统，其绿化率将超过 40%。 四、项目交通与配套四、项目交通与配套 1 1、道路交通、道路交通（附周边区域道路交通图） 人民路、北环快速路、东环快速路、G312 国道、苏嘉杭高速、京沪高速 2 2、周边生活配套、周边生活配套 银行：建设银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行 医院：平江医院、苏大附一院平江分院（在建） 超市：家乐福 周边商业配套介绍周边商业配套介绍 综合类： 万达广场（万千百货、万达电影院、家乐福）、观前街、人民北路滨水 商业街（在建）、国发大厦（在建）、吴地中心（在建）、农业金融大厦（在建） 餐 饮： 万达广场、观前街（得月楼、松鹤楼、王四酒家等） 周边学校配套介绍周边学校配套介绍 平江怡景平江怡景 平江怡景项目 第 17 页 共 34 页 平江实验小学、善耕实验小学、草桥中学、平江中学、平江新城幼儿园（规划中）、 平江第一学校（规划中）、平江第一中学（规划中） 五、项目建筑规划设计五、项目建筑规划设计 1 1、设计立意、设计立意 回归居住本质，重新定位奢适 2 2、设计理念、设计理念 奢适私邸，经典传承，新古典主义建筑美学 3 3、建筑设计前瞻、建筑设计前瞻 细节筑就极致优雅，所有建筑底部皆采用石材干挂饰面，丰富建筑的立面层次感，令 建筑华贵大气。主体采用真石漆涂料装饰，色泽天然，给人予高雅、和谐、庄重之感，令 建筑立面经得起风雨的洗礼，历久而弥新。 一梯一户设计，每层设置双电梯厅，各单元通过专属电梯独立入户。 4 4、项目科技前瞻、项目科技前瞻 地板辐射采暖系统地板辐射采暖系统；考虑到冬季潮湿寒冷的特点，本案采用地板辐射采暖系统，通过 地板辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，到达取暖目的。相比传统空调，地暖系统更高 效节能、热稳定性好，且没有噪音。 智能安防、一卡通体系智能安防、一卡通体系；四重智能安防体系，最大化保障业主的按全，一重，周界防 越报警（脉冲式电子围栏） ；二重，公共区域监控系统、电子巡更系统；三重，可视对讲系 统、电梯楼层控制系统、门襟控制系统；四重，家庭防盗报警系统。 一卡通系统、给予安全、便捷、高效生活；一卡通系统、给予安全、便捷、高效生活；小区将电梯智能控制系统、门襟系统、可 视对讲系统、停车管理系统、住户智能锁系统五大体系融为一体。仅需一卡，即可自由出 入。 YKKYKK 带新风系统铝合金门窗；带新风系统铝合金门窗；采用日本著名的 YKK 品牌门窗系统，带新风系统功能， 约一小时便可为 20 平米大小的房间更换一次新鲜空气，关着窗也能尽情的呼吸新鲜空气。 配合双层中空玻璃的使用，高效隔音、阻热。 智能电梯系统智能电梯系统；采用无机房电梯，有效降低噪音，避免震动，安全可靠。智能电梯控 制系统的设置，使得任何人未经业主的授权，都不能到达业主所在楼层，安全而私密。更 设有宠物提示按钮，有效避免宠物惊扰。 平江怡景项目 第 18 页 共 34 页 屋顶防水保温技术；屋顶防水保温技术；特增加了保温层与防水层，能有效防水防漏、阻挡能量、保温节 能，有效减少夏天室内热量的积聚于冬天室内热量的散发，低碳环保也提升屋内舒适度。 六、项目景观规划设计六、项目景观规划设计 景观由国际知名景观公司棕榈园林股份有限公司设计，项目的景观主线，承袭欧洲皇 室古典园林风格，追求严谨、高雅、尊贵之感。并在此基础上融入东南亚风情元素，以细 致精美的雕塑、亭台水榭、喷水池、涓涓细流，形成典雅、对称、庄严又充满闲适感的院 落空间，营造热带园林及巴厘岛风情的居住环境，内敛雅致，独具风情。 项目景观由四大组团组成，分别为花海迎宾、金兰嘉园、芭堤水韵和曼丽晴岚，更从 全国各地搜集 200 多种名贵植物，所有的阔叶树、丛林、野生蕨类植物以及大量花卉都以 有序的层次被重新栽植，以营造自然和谐、错落有致的原生态环境。 七、项目户型分析七、项目户型分析 （1 1）A A 户型户型 9090 利多： 1、完全南北通透设计，空气流通性好 2、打破传统“品”字形设计，保证通透的同时不影响采光 平江怡景项目 第 19 页 共 34 页 3、一梯一户的设计，私密程度高 4、电梯进户楼道、飘窗等面积可利用程度高 5、经典一南一北两房设计，两房隔开，互不干扰 6、无狭长走道，浪费面积少 7、主卧面积开阔，居住舒适 8、大阳台设计，两面采光，明亮舒畅 利空： 1、得房率较低 2、餐厅空间狭小 3、次卧室面积较小，略显局促 4、厨房餐厅没有紧靠在一起，减少生活便利性 5、仅一个阳台，使得阳台功能繁多，较为拥挤 （2 2）B B 户型户型 120120 利多： 1、完全南北通透设计，通风效果好，卫生健康 2、大开间客厅，开阔明亮 3、厨房餐厅紧相连，提高生活便利性 4、三房隔开设计，互不干扰，私密程度高 平江怡景项目 第 20 页 共 34 页 5、飘窗、楼道面积可利用程度高 6、阳台三面采光，增加客厅光线 利空： 1、得房率较低 2、入户即为客厅，缺少玄关缓冲 3、仅一个阳台，使用空间略显不足 4、外卫窗户开向楼道，影响私密性 5、房间面积较小，影响舒适性 （3 3）C C 户型户型 130130 利多： 1、完全南北通透设计，通风效果好，卫生健康 2、大开间客厅，开阔明亮 3、厨房餐厅紧相连，提高生活便利性 4、餐厅面积开阔，可满足多人聚会就餐 5、三房隔开设计，互不干扰，私密程度高 6、飘窗、楼道面积可利用程度高 7、阳台三面采光，增加客厅光线 平江怡景项目 第 21 页 共 34 页 8、大三房设计，舒适程度高 利空： 1、得房率较低 2、入户即为餐厅，缺少玄关缓冲 3、仅一个阳台，使用空间略显不足 4、外卫窗户开向楼道，影响私密性 5、北房间面积较小，影响舒适性 平江怡景项目 第 22 页 共 34 页 第三部分第三部分 营销篇营销篇 一、项目名称释义一、项目名称释义 1 1、项目命名释义：、项目命名释义： 怡情之景怡情之景 二、平江怡景项目核心卖点梳理二、平江怡景项目核心卖点梳理 （一）项目主要卖点提炼（一）项目主要卖点提炼 占据老城区独特地理位置优势，距观前街仅不到 3 公里距离 周边配套设施完善，成熟商业近在咫尺 平江新城规划，发展潜力巨大 开发商为实力国企上市公司 产品附加值高，配备地暖，YKK 新风系统门窗 一梯一户设计，电梯楼层控制系统，安全私密性高 一卡通只能系统，安全便捷高效 棕榈园林打造的景观园林，品质一流 项目优劣势分析项目优劣势分析 优势分析：优势分析： 1 1、地段优势、地段优势 地段优势位于新老城区交汇处，占据古城繁华、交通枢纽和商务中心等地利优 势 区域配套优势 区域配套齐全，万达广场成熟商业区近在咫尺，距老城区商业中 心观前街仅 3 公里左右，周边两公里范围内汇聚了学校、医院、银行、超市等各种 配套，且周边规划完善，人民北路滨水商业街、吴地中心、国发大厦、苏大附一院 平江医院、平江第一学校、平江第一中学等重点项目正在建设中或规划中。 交通优势周边公交线路繁多，可到达苏州各个区域，距在建轨道交通 2 号线天 筑路站仅 150 米；项目周边汇聚多条交通主干道，西侧百米左右即为苏州的城市 平江怡景项目 第 23 页 共 34 页 中心主轴人民路，沿南侧的北环快速路或东侧的东环快速路可立即进入苏州的城 市高架系统，北侧的京沪高速， G312 国道以及东侧的苏嘉杭高速可快速连接至 高速公路网络，交通网络内外环通、四通八达；距新建成的苏州火车站仅不到 900 米，向南约 500 米即为苏州客运北站，长短途出行十分便利。 2 2、稀缺优势、稀缺优势 古城区土地资源稀缺，古城豪宅其本身就有很大的稀缺性 3 3、产品优势、产品优势 地辐热式采暖系统 （古城唯一） YKK 门窗（古城唯一） 一梯一户（私密尊享） 一卡通门禁系统（安全便捷） 棕榈设计院匠心打造，国际级景观规划 （二）购买项目理由（二）购买项目理由 购房理由之一：古城区地段得天独厚购房理由之一：古城区地段得天独厚： 购房理由之二：周边配套完善购房理由之二：周边配套完善 购房理由之三：平江新城规划齐全，发展潜力巨大购房理由之三：平江新城规划齐全，发展潜力巨大 购房理由之四：上市国企，开发商背景实力雄厚购房理由之四：上市国企，开发商背景实力雄厚 购房理由之五：产品舒适度很高，安全私密购房理由之五：产品舒适度很高，安全私密 购房理由之六：棕榈园林打造的国际级景观规划设计购房理由之六：棕榈园林打造的国际级景观规划设计 三、平江怡景项目周边竞争项目三、平江怡景项目周边竞争项目 项目名称万科长风公寓金科王府姑苏公馆中梁天御 地理位置 沧浪干将路与 东环路交叉处 新区滨河路与枫津 大道交叉口 新区滨河路与玉 山路交汇处 城北东路与江庙路交 汇处 占地面积 48713176303 44046 86590 建筑面积 48152202953 88092 259978 平江怡景项目 第 24 页 共 34 页 物业类型 双拼、联排、 高层 别墅、小高层叠加、高层叠加、高层 主力面积125、165 131183 193、226 85117 产品规划 特色 赖特风格 法式建筑风格；苏 式园林景观 新海派 ArtDeco 风格 法式园林风格 开发商品 牌 万科金科中海、雅戈尔中梁地产 均价 15000（2500 精装） 13000 18000（5000 精 装） 12000 平江怡景项目 第 25 页 共 34 页 第四部分第四部分 交易篇交易篇 一、一、 认购流程认购流程 、确定房源询问销售经理或女专，其查看销控 、签订平江怡景房屋定购单及购房承诺书，确定买受方姓名、证件号码、地址、联 系方式、定金金额、签约时间、付款方式、优惠方式等信息，业务员签字，客户签字确认 、将所签订材料交予销售经理，销售经理签字确认，并销控该房屋 、带领客户至财务处缴纳定金，财务留取定单蓝联，并开具定金收据 、将定单白联、定金收据交予客户，并告知客户签约需要准备的材料 、送别客户，并发送祝福短信 、将定单红联交至案场女专，做好销控 、将定购房源录入当天明源系统 、准备签约表单 二、二、 签约所需准备材料签约所需准备材料 、本市户口客户：、本市户口客户：需准备买受方身份证（已婚则需提供夫妻双方身份证） 、户口本（已婚 则需提供夫妻双方户口本或户籍证明） 、婚姻情况证明（结婚证、离婚证或法院判决书、无 婚姻登记记录证明） 、收入证明（一次性付款客户不需准备） 、定单及收据、首付款银行卡 、外地户口客户：、外地户口客户：需准备买受方身份证（已婚则需提供夫妻双方身份证） 、户口本（已婚 则需提供夫妻双方户口本或户籍证明） 、婚姻情况证明（结婚证、离婚证或法院判决书、无 婚姻登记记录证明） 、社保或个税缴纳证明及明细、收入证明（一次性付款客户不需准备） 、 定单及收据、首付款银行卡 三、三、 注意事项：注意事项： 1、 认购者在认购物业时，与发展商签订认购书前，请详细了解发展商公示的平江怡景 商品房买卖合同、预售许可证、总规图、平面图等相关售楼文书及资料，并同时支付购房定 金。 2、 认购者签订认购书后，请于 7 天内到平江怡景项目营销中心签订苏州市商品房买 卖合同及其它合同文件，逾期作违约处理，没收定金。 3、 签订认购书后凡涉及到变更的，包括变更楼层和朝向、付款方式、更名、增名、减 平江怡景项目 第 26 页 共 34 页