土地补偿费会计与税务处理.doc

致通振业（天津）税务师事务所有限公司 Zhitongzhenye(Tianjin)Certified Tax Agents Co.,Ltd土地补偿费会计与税务处理一、基本情况：（相关数据仅为举例，可能与实际数据有差异）贵公司取得A地块，200元/平米,土地整理投入200元/平米，根据国家要求必须通过公开招拍挂程序才能最终取得土地合法权证,最终摘牌价700元/平米,政府支付土地补偿费500元/平米,总计2000万元.假设摘牌价支付方法:只支付700-400=300元/平米价差-1200万.二、会计处理1、会计处理分析：根据新企业会计准则的规定，企业通过市场拍卖等途径取得的土地使用权，应当作为企业的“无形资产土地使用权”进行管理。土地使用权的成本应当为购买价、相关税费以及直接归属于土地使用权的其他支出。事实上，企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于取得的政府返还款从票据上来看，并不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的财政票据。因此，收到的各种名目的返还款不能冲减“无形资产土地使用权”，应按照补贴文件的规定用途，作为当期收益或者递延收益。2、会计处理分录： a支付土地出让金时： 借：无形资产土地使用权 800万 贷：银行存款 800万 b支付土地整理费用 借：无形资产土地使用权 800万 贷“银行存款 800万 c支付招拍挂费用(差额) 借：无形资产土地使用权 1200万 贷“银行存款 1200万 土地购置成本:2800万,40000平米,700元/平米 d取得返还款时（文件规定补贴是对资产的补偿）： 借：银行存款 2000万 贷：递延收益 2000万 如果文件未明确规定是对资产的补偿，分录为： 借：银行存款 2000万 贷：营业外收入 2000万3、会计处理依据：企业会计准则政府补助的规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。三、税务处理财政部和税务总局先后下发了财税2008151号和财税200987号来规范财政性资金问题。总的原则是同时满足三个条件就可作为不征税收入，不能同时满足三个条件就要作为应税收入。财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知（财税200987号）的规定。对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。以上文件虽然已到期，通过我们向市局咨询相关政策，得到的答复是总局将于近期下一个类似的替代文件，财税200987号规定的三个条件仍然适用。四、企业的处理方式（一）理想的方式1、适用条件(1)要求当地政府出具拨付资金的文件，文件中规定该资金的专项用途，只要与企业生产经营相关即可。(2)政府对该拨款监管要求。(3)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。2、企业的会计处理：(1)收到政府拨款时：借：银行存款 2000 贷：递延收益 2000(2)假设所补贴相关资产2012年达到预定可使用状态，折旧年限20年。返还款属于与资产相关的政府补助，需要在资产的受益期内分期结转入损益。根据企业会计准则政府补助的规定，受益期判定为资产的折旧期是比较恰当的。因此递延收益按照资产的折旧期分期转入当期损益。每年可从递延收益转入损益的金额=2000/20=100会计处理：2012年：借：递延收益 100 贷：营业外收入 100此后从2012到2031年，每年的会计处理相同。3、企业的纳税调整：该拨款符合财税【2009】87号所述的三个条件，因此可以作为不征税收入处理，但该拨款形成的支出也不能税前扣除，纳税调整如下： 纳税调整增加(每年的折旧） 纳税调整减少（从递延收益转入营业外收入的金额） 1 2012年 100.00 100.00 2 2013年 100.00 100.00 3 2014年 100.00 100.00 4 2015年 100.00 100.00 5 2016年 100.00 100.00 6 2017年 100.00 100.00 7 2018年 100.00 100.00 8 2019年 100.00 100.00 9 2020年 100.00 100.00 10 2021年 100.00 100.00 11 2022年 100.00 100.00 12 2023年 100.00 100.00 13 2024年 100.00 100.00 14 2025年 100.00 100.00 15 2026年 100.00 100.00 16 2027年 100.00 100.00 17 2028年 100.00 100.00 18 2029年 100.00 100.00 19 2030年 100.00 100.00 20 2031年 100.00 100.00 合计 2,000.00 2,000.00 (二)一般方式1、适用条件政府提供的拨付文件明确该资金为土地出让金返还、土地补贴等内容；或未明确资金用途，只注明是财政补贴、财政拨款等内容。2、企业的会计处理：此种方式下，该项拨款属于与收益相关的政府补助，且属于用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，应直接计入当期损益。会计处理：借：银行存款 2000 贷：营业外收入 20003、企业的税务处理同会计处理，不存在差异。2000万要在收到的当年缴纳企业所得税。五、建议通过两种方式可以看出，在理想方式下，企业收到的政府补助不用交税，但与该补助相关