闽赣边贸建材市场营销策划报告.doc

闽赣边贸建材市场营销策划报告目 录第一部分 宁化房地产总体市场分析第二部分 宁化专业性商业地产市场研究一、宁化专业性商业物业市场现状 （一）宁化专业性市场商业物业开发现状分析 （二）宁化专业性市场商业物业销售现状分析二、宁化建材家居类专业商业房地产项目市场微观研究 （一）宁化建材家居类专业市场开发现状及分析 （二）宁化建材家居类专业市场销售现状及分析第三部分 闽赣边贸建材市场微观市场研究一、项目同类竞争物业分析二、区域类异类型商业竞争物业分析三、项目市场定位分析第四部分 闽赣边贸建材市场项目个案研究一、项目区域市场研究（一）区域人口构成及分布状况（二）区域经济类型及人口就业结构分析二、项目目标客户群体定位及分析 （一）项目目标客户群体描述 （二）项目目标客户区隔分析 （三）项目目标客户细分研究三、项目SWOT分析及建议 （一）项目优势分析 （二）项目劣势分析 （三）项目潜在威胁 （四）项目机会点分析第五部分、项目市场定位研究、分析 第六部分、区域内租金调查分析，项目租金定价建议第七部分、项目业态划分分析、建议第八部分、项目招商条件策略分析、建议第九部分、招商流程第十部分、 闽赣边贸建材市场有关协议、合同第一部分 宁化房地产总体分市场分析（一）、开发力量热点区域（城南） 2007第四季度，宁化县开发的项目共计有七个（包括亮相的），供应总量达到50万平方左右，开发力量集中，新开楼盘中，以中小户型+商业物业成了宁化县房市中的主角。宁化房地产主要开发力量都集中在城南新城区，在众多楼盘中已开盘的有翠江明珠、天鹅国际大厦、及新近开盘的财富花园。随着城市东扩南移旧城改造力度的进一步加大，明年春财富花园二期，翠江明珠高层将陆续推出新的房源。宁化房地产将出现井喷现象。其中财富花园和翠江明珠商业部分的体量是为本案最大的冲击和竞争。（二）、宁化房地产价格现状宁化房地产发展速度较慢，2005年前的楼盘以东方花园为代表。由于属于首个小区型商品房，基本实现完全销售。新近开盘楼盘主要以翠江明珠为代表。由于2005年后尚未有其他大型楼盘上市销售，前期推出小高层房源很快销售一空。均价在3200元左右。同时推出的商业部分最高在18000元。（一楼）销售极不理想，二个月来仅售一间。二楼商铺目前价格大幅下滑，最低至2700元每平方。随后开盘的天鹅大厦，包括商业店面、单身公寓、酒店式公寓一次性推出，目前商品房销售基本完成，商业部分共19间店面,目前尚剩5间。剩下的店面每平方22000元，本地不看好其回报。单身公寓主要以挑高为主，均价在3700元左右。新近开盘的财富花园96套小高层,均价在3100元左右，销售一星期尚剩20套。商业部份尚未推出。其住宅价格相比翠江明珠下降3%.就商品房价格相比，第四季度比第三季度略有下降，而商业部份推出市场没有受到热捧，预估下降力度必将进一步加剧。 第二部分 宁化专业性商业地产市场研究一、宁化专业性商业物业市场分析1、宁化专业性商业物业开发现状分析宁化商业开发在近一年内呈现出爆发状态，目前在建包括已推出市场或规划的总计达到15万平左右。目前推出市场的有3万平左右。占总量的20%,各楼盘均有不等量的商业将在三年内进入市场进行竞争。势必对造成对宁化商业巨大的冲击。翠江明珠：商业面积3.2万平，商业部分分为两大块，（1）住宅加底商（2）商场部分）。底商部分共两楼，店面开间基本在四米到六米之间。目前推出市场的属底商部分。主要特征：商业未进行具体的商业主题、经营方向定位。推广主要以投资回报、旺铺等为主题。目前由于销售不理想，已采取部分先招租后销售策略。招商对象无条件限制。财富花园：政府定位，性质与本项目相同，商业定位“闽赣家俱城”,面积在3万平左右。目前商业部分未推出市场，主要特征：建材家居市场的细分化专业市场。地段较好，靠近车站，并与老商圈接近,有一定的地理优势，目前的推广主题不明显，还未有明显与定位接近的推广,主要以地段优势和旺铺进行推广。天鹅国际大厦：地处中环路,并与新桥路对接。商品房销售状况较好，商业部分价格较高，属宁化商业目前价格最高部分，无商业定位，价格依托主要以地段取胜。主要特征：前期销售未充分考虑业主利益，追求高额开发利润,导致后期五间店面无法进行完全销售。宁化新车站：商业面积1.3万平左右。销售前期采取竞标购买，销售数十间店面，目前大部份已开业。主要特征：依托车站人流为优势，开业的业态主要以餐饮、食杂、机电,包括一家中型家俱店。过分高估车站人流带来的经济效益，致使业主竞标成本大。加上人们对车站抵制的消费观念，目前经营状况极不理想，部分商家已着手进行转让。红土地商贸城：近期已动工，建筑面积共23047.5平，其中商业部分7000平。定位为酒业专业市场，主要特征：与财富花园、新车站为邻。有一定的地段优势。推广主题：顶级商业城。其他的正在建设的有中环购物广场，商业面积达到4万平规模。定位为百货购物商场，以及广电、财政局的财富广场。未开发但已招拍出让的有B2地块。2、宁化商业物业的整体特征：2007可谓宁化商业地产的“商业地产年”，随着众多开发商集中式的开发，商业地产呈现专业化、市场细分化、商圈区域化的特征2.1专业市场化专业化表现为商业地产的经营产品类属，专业化的商业地产开发，可以最大限度的满足经营者的业态需求，开发最适合商家和产品的市场。如建材市场（闽赣建材市场），酒业专业市场（商贸城）、家俱家俬专业市场（财富花园闽赣家俱城）等。2.2市场细分化从宁化2007年商业地产的开发现状来看，项目的功能作用呈现细分趋势，2007年的商业地产开发定位便体现了这一规律，这一方面是由于市场专业化发展的促使，另一方面是由于宁化消费者消费心理和习惯的促使及老商圈的（南大街）功能退化促使。建材家居在宁化细分为：如本项目（闽赣边贸建材市场）、财富花园（闽赣边贸家俱城），酒业市场等均是市场专业化与市场细分化复合的代表性项目。2.3商圈区域化目前宁化县南大街属核心商圈，同时也是唯一能呈现商圈模式的地段。商圈内不同的消费圈混杂，生活水平的提高将要求形成不同的商业圈和消费圈，不同的商业圈将满足消费者的不同需求。随着宁化的规划（东扩南移），在未来三年内，城南新车站周边将形成新的商圈，并逐步取代老商圈的商业功能。3、商业物业模式变革：在我们的市场研究中发现，宁化目前的商业地产开发模式，已经摆脱了传统的单一模式，多元化、综合化、复杂化成为特征。临街商铺、社区商业、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，将小县城的商业氛围推动涌现新热潮。模式一：“一站式”商铺 满足人们追求“时尚”、“便捷”“休闲”的购物追求。商业物业可以尽可能地满足人们一站购足的要求。主要特征:大型购物中心或专业市场，县城总建面应在3万平米以上，各种业态齐全，消费环境舒适，货物品种充足，人气旺盛。 模式二：“享乐化”商铺 购物中心的园林化，给人们提供舒适开放的休闲交往空间，延长顾客滞留时间，形成“商业聚集效应”。主要特征:建筑配套了休闲广场、建筑小品、雕刻、喷泉、休闲椅等。 模式三：“个性化”商铺 塑造购物中心的独特个性，树立主题，形成独具特色的商业空间。以及各类专业商城，市场定位独特，商业个性突出。主要特征:商业定位清晰，个性突出，业态单一但专业，满足消费者特定消费需求。（酒业市场）模式六：“招租化”商铺 商业地产开发与经营相联系结合，确保行业的投资信心。商业地产开发的租售结合的项目集中出现，招租化倾向明显。 主要特征:招租经营，租售结合模式。（二）宁化县商业物业销售现状分析1、售价现状、销售现状：2007年宁化县区商业用房市场供应面积已达15万平方米，已交易的均价16000元/平方米，比住宅销售均价（3200元/平方米）高出12800元/平方米（数据仅算目前销售价的初略估算）。2007年宁化商业地产的价格呈直线型上扬之势，2005年前售价1100至2500元之间。其中写字楼、一般性临街商铺、产权式商铺等价格都呈现此趋向。从目前市场表现来看，天鹅大厦19000元/平方米的单价创了宁化商业地产售价之最。据调查市场表面数据显示，全县总商业面积为15万。2007年底将有商业营业房竣工面积6万平方米，商业营业用房销售面积为1.6万平方米.整体销售率10，相当部分的销售周期超过了四个月。2008年我县的商业物业将在上半年有很多项目的上市冲击，因此，预见我县商业地产将在2008年下半年出现“井喷”，也就说明，商业地产的销售状况将渐渐低落。第三部分 闽赣边贸建材市场微观市场研究一、项目同类竞争物业分析通过对宁化及周过市场的调查研究，深入分析，形成了我们对宁化及周边的认知，1、同类竞争物业（财富花园）财富花园定位为闽赣家俱城，同样是建材家居业态的构成者，对本案的威胁主要体现在:1、对于本项目在招商客源上部分重合;2、另由于该项目商业容量为30000平米，不排除其业态把控上放宽限制，如家装建材类;3、该项目位置较好（前文已述），商家考虑可能性较大。2、市场形态沿街零散铺面：店铺较小、投资额不高、规模不大、进入市场壁垒低，它们主要满足区域消费者的日常住宅维修需求，所以宁化很多地方的沿街零散商铺都可以有自己的市场空间。由于宁化之前尚未有大型商场及专业市场，传统经营方式（独立店铺）观念较深。二、区域内商业竞争物业（异类）分析（一） 区域市场区分：本节研究的目标区域是本项目所在区域的及周边相关区域。这是项目市场准入的必要研究市场。翠江明珠、财富花园二个市场是我们需要研究的主要的区分市场。针对区域商业地产项目的研究主要是分析其对商业地产投资者的“截流”影响。翠江明珠由于没有明确的商业定位，较本项目位置好，且由于较早入市，有较好的市场影响力。商家看好其商业前景及地理优势。上述两个项目的商业地产对商业地产投资者的截流、分流使得本项目的目标顾客和招商客源数量相对减少。第四部分 闽赣边贸建材市场项目个案研究一、项目区域内市场研究（一）区域人口构成及分布状况该县主要以农民、老国有企业职工、个体经营者为主。近年来，该县的外来人口数量较少。 日人流量不足7万人，人气和商气较弱；个体经营者主要集中于南大街和周边区域内的临街商铺。（二）区域经济类型及人口就业结构分析区域的主要经济类型为商业个体经营集中区域，区域主要以商业经营和少量工厂工人为主要的居民职业，个体经营者主要在南大街、菜市场经营批发零售日用百货,新桥路、中环路经营建材、汽配等商品。由于宁化商业市场的发展慢，该区域无良好的区位条件，居民收入较低。由于其特殊的商业构成，区域居民的本地投资热情都较低，乐于进行外省或一二级城市投资行为。如该县在广西北海投资人为数甚众。二、项目目标客户群体定位及分析（一）项目目标客户群体描述针对本项目的市场研究发现，项目的目标客户群可划分为“隐性目标客户群”和“显性目标客户群”（又可称为终端消费群体）两类。显性目标客户群主要是指被项目本身的氛围与形象、物业形态与经营模式、经营卖点吸引的消费的目标客户。隐性目标客户群是指被项目的主要优势、广告宣传、价格诱惑、发展前景及创新营销策略体系所吸引的经营与投资的客户.1、显性目标客户群作为批发零售兼营的综合性市场，本项目具有很大的辐射群体客户。其辐射范围包括清流县、石城县、建宁县部分区域以及宁化本地消费者。其具体包括原有商业街建材商户、欲做大做强的厂家代理或办事处，拓展分店、增设二、三级代理等等。2、隐性目标客户群项目的隐性目标客户群体主要有：建材经营者、商业地产投资者、建材生产厂商、看好建材行业欲投资建材者以及少量职业炒家等。本项目定位于专业建材批发零售市场，最大的开发目标是出售、出租。所以其招商、销售主打客户应该是原建材经营者和了解区域情况的投资者。 （二）项目目标客户细分研究2.1本地建材经营者：这是本项目的主打客户，他们对宁化及周边市场了解透彻，清楚周边各地建材市场行情。长期从事建材经营，对宁化及周边建材市场的热点区域和市场极为清楚和敏感，其投资欲望较强，但同时相当重视市场的商业氛围和财富机会。投资额有高有低，一般在20万60万之间。但多数采用租赁经营的方式或外地投资不动产。对待这类客户，项目的经营效益是最好的说服，其次解决好租金成本与购买成本之间的利益冲突，采用多方位的销售手段、付款方式、降低入市门槛是拉动此类客户产生购买、租赁行为的关键。2.2外地建材经营者（清流、石城）与宁化本地情况类似，市场需求量少，当地经营较好有进一步拓展意向，但由于经营者受地域、代理权等限制，一般采取就近原则选址经营，此类商家观望性较强，对策：最好能看到实际市场效果，通过各种信息的传达增加投资信心、项目优惠条件吸引、完善项目自身软硬件,如如何做到辐射周围（配套免费接送车）等形式。三、项目SWOT分析 1、区位优势：项目位于城南，属开发力量集中区，未来宁化新商圈，楼盘聚集，楼市带来建材商机及丰富的人流，潜在消费力量旺盛。2、规模优势：项目总建筑面积13万多平方米，建材市场市场4万多平米，在宁化至三明建材类专业市场开发属最大项目。是宁化至三明建材市场目前规模最大的建材家居购物场所，项目气势宏伟、体量大、设计现代、设备先进，建成后将是闽西建材市场旗舰之一。3、建筑规划优势：项目整体规划科学、合理、先进、现代，采用内街式设计，车辆可以进入内街，形成了“全临街”商铺的格局，弱化了普通卖场的“角落商铺”难题。同时主入口采用“扶梯”形式，淡化了二楼楼层难以聚集的难题，营造了较好的购物环境。4、大环境优势：宁化经济的逐渐升温，形成了区域良好的发展前景和投资前景。城南楼市的开发，使宁化生活环境的逐步改善，将会促使消费者目光的转移。必将推动宁化新城区城市的发展进步。名房产项目的建设，顺应了宁化新城市化发展的潮流。5、交通优势：项目北临高速路，中环路的改造，极大的缩短了老城区到项目的距离。且项目区域内有较好道路设施，交通配套的升级完善，距清流县、石城县的车程较近，将使得该项目可以发挥最大辐射力，物流交通的方便和辐射力将为项目带来更多商机；6、开发商品牌优势开发商属三明市知名企业，形成开发商在本地有较好的知名度及较好的认知度，并有成功开发地产项目先例和开发经验。实力开发商带动投资者信心，升值潜力的看好;（二）项目劣势分析1、 区域同类竞争市场的强力促销项目上市后，其它周边的竞争项目必定会采取相对的应对措施，来分解顾客，截流人群，以达到争取客户资源，促进自己项目销售的目的，这对项目的招商销售一个不利消息；所以在实际操作过程中，应考虑到此因素，做出合理调控，掌握好广告及促销手段的节奏和强度，以达到对项目招商、销售的循环推广促进；2、区域异类竞争项目的客户分流 项目区域内，除财富花园、酒业市场有初步商业定位外，其他项目均未进行商业产位，且有较好的地理优势，均有很大的抢夺客户资源的实力，特别是早期入市的翠江明珠，以及新车站的存量商铺相信会趁08众多楼盘上市的商业气氛，对投资性客户资源、建材商家形成很大的抢夺和分流，这是项目招商、销售的一个必须面对和解决的问题；3、规模巨大加大操作难度由于项目的体量大，业态分布于广，2层受同类竞争项目规划及整体市场租赁价格的影响，招商难度增加。 4、建材商品属性的特殊要求由于是专业的建材市场，建材商品有其特殊的特性和属性要求，作为批发零售市场，大量的库存和展示是必要的，项目在规划设计上采用并行行列建筑设计，统一的业态规划上难度较高，必须全面考虑，合理规划，才可以达到项目整体招商的如期完成。5、项目上市时间不合时宜的影响 项目的上市时间是估计08年第一季度，随着国家宏观调控的进行，放贷政策的调紧，全国性的楼市低迷，极大了影响投资者信心，加上增设了投资款的放贷障碍，可以说正是房地产市场的“疲软期”，将对项目的销售产生不利，6、同类竞争物业开发模式对销售的影响项目整体以销售为主，与目前大型建材市场租赁优先的开发模式形成较大差异，经营者投资购买比例的多少直接影响项目招商进度8、项目规划单位对项目招商、销售的影响由于项目的主要客户来自于三线城市的二级代理商或小型建材商铺，面积需求与项目部分店面冲突。因项目的规划设计使得商铺大部份面积较大，折算单位面积45200平方米，沿街店面面积大部分较大，直接提高了销售总价，且划分档次过于分散，1层标准单位平均售价集中在50万85万之间，对于县城经济来说，总价偏高，对投资及经营客户的购买行为均会产生一定影响。（三）项目潜在威胁分析1、周边商业投资性项目的潜在威胁：（前文已有叙述）2、整体市场饱和形成的威胁：由于很多商业项目陆续上市，宁化整体商业地产市场，特别是投资项目的数量巨增，使得整体市场形成饱和之势，这样会对项目形成威胁。3、商圈观念威胁由于宁化目前只有以南大街为首的商圈，本地消费观念的转变将项目面临的一个难题，没有同类竞争市场，商家经营有较好的区域优势，接受新市场招商难度大。（四）项目机会点分析 1、高端建材消费市场补充机会 闽赣边贸建材市场定位于当地及周边最大的建材批零市场，而宁化及周边原生的建材市场多属于低端自发形成的市场，不成规模、不上档次，所以项目的招商引进外地的高端建材品牌及引进本地建材空白业态，形成差异化经营，有其自身的核心竞争力优势；2、政府定位、扶持机会 项目属于三明市重点工程，政府有望出台专案优惠税收等方面措施，提升项目本身的竞争力，借政府对建材市场进行规范整合机会，会对项目的招商形成良好的市场吸引；3、商业圈更新机会 南街商圈的商业功能退化及已经是历史必然，县城商业的的升级也是城市发展所需。而项目顺应了历史潮流，并且项目的上市是三明市建材类专业市场的先驱者，所以项目不但共享了商圈的更新趋势，也填补了建材类专业市场空白，有望成为建材类专业市场领袖旗帜。4、价格对比机会 在项目的招商、销售上，与同区域及周边区域的商业项目相比，项目的定价有很大竞争优势，这也是项目能够取得成功的必然因数；5、以租带售机会 在我们的营销策略上，“以租带售”是一个销售策略，项目在前期的良好招商可以很好的形成市场氛围，从而吸引投资者的关注和兴趣，从而促使其果断下单。7、城市规划机会 项目顺应了城市规划的方向，项目区域的建材商圈性质规划，有利于项目的经营和发展，区域建材类商铺的规范整合，将更有利于项目的招商。第五部分、项目市场定位研究、分析注：所谓市场定位，不是我要做什么，而是我希望消费者是如何看待我。2.1 闽西建材市场领跑者本案作为宁化及周边城市最大的建材市场，具备成为宁化建材零售业领跑者的一切条件，同样面对宁化有限的零售市场，本案也必须成为周边城市行业领跑者，面对不断变化的市场需求，主动出击，不断推出新的行销模式、新的个性商品、新的管理方式，在同行业、租户和消费者心目中建立和巩固本案的市场领跑者印象2.2未来宁化新城最繁华的商业中心主力大型购物商场对于宁化县而言，属于前瞻性的新型业态，建材与其他业态相比，本案应该更多的关注未来发展性，站在城市发展的高度推进自身的品牌建设。本案成为宁化县未来东部新城最繁华的商业中心的主力应该是切合实际并能够达成的目标。2.3全程一站式建材购物中心、都市购物新平台根据初期调查发现，大部份消费者都能知道大型商场的主要特征就是能够一站式购物。也能接受此类商业的消费方式.对于传统商业而言,在这方面有着明显的限制和不足。所以本案在规划经营上应遵循市场原则，在业种的组合搭配，商品的可选择性和购物休闲配套上，应符合或超越消费者的预期，从而提升品牌的美誉度对于消费者来说，大型购物商场是各种业态的组合体，它更多的是一种空间选择印象，可以让消费者产生直接的商品和品牌印象。同样的，大型商业作为城市化的重要特征，应该代表着城市生活的新观念和新主张，目前宁化及周边尚未有某个建材市场具备这种号召力和影响力，对于本案来说，这是构筑开发商自身品牌的重要内容。通过这种印象的建立将能够不断吸引和聚集城市中消费最活跃的消费者加入，有助于本案核心竞争力的提升。2.4批发零售兼营，实现集客力最大化零售最大的需求是人流，批发最大需求为销量，带动人流，两种方式的结合，将使项目的人流、经营得到保障和永续经营。 第六部分、区域内租金调查分析，项目租金定价建议一、名地商家租金对照表宁化县租金表平方单10元以下商家名称原店面积满意与否原店租金满意与否地址国美家电250是8.8是南大街盛宇窗帘230是8.6是中山街家家窗帘147是8是南大街城东家俱城2200否6一8是城东广场曾氏家俱城1000是6是南大街平方单价1020元瑞兴钢材40是12.5是城东盈邦瓷砖50是16是中环路广东家俬300是16.6否南大街物资金属60是18.3是中环路春发不锈钢2516是中环路奋发铝合金30否18.3是中环路东方红玻璃25是20是交警大队鑫安消防60是11.6是西大路洪平油漆50是14是翠江明珠水暖洁具80是12.5是西大路经典漆50是14是中环路大自然地板180是19.4是翠江明珠鳄鱼漆70是15是城东广场神洲漆30否16是城东广场澳贝漆18否20是中环路巴德士漆50是13是城东广场诺贝尔漆35否14.3是中环路家根窗帘80是18是南大街10元至20元之间龙腾家俱80是13是南大街东方玉兰50否16是新桥一路宏兴铝合金40否12是新桥一路忠旺铝材80是19是翠景大厦鑫鑫建材80是18是城东广场三鲸建材40是15是龙门桥雷士照明140是1414新桥一路长春藤漆40是20否中环路山山地板60否16是中环路雅丽橱柜7018城东广场陶瓷水泥45是17是西大路平方单价20至30元之间一品迪邦漆25否30否南大街永宁油漆25否 28否南大街嘉宝丽涂料25否28否南大街杜邦涂料30是25否南大街威尔斯80是22.5否东方花园润扬地板60是25是中环路大华家纺70是28.6是中山街博丽漆20否22.5是中环路天麟陶瓷15否26.6是中环路笑缘家纺25否28否边贸城举辉五金35是25否边贸城全球家电200是30是南大街翠景陶瓷 45否26否翠景大厦31至40元之间柏顿地板50否40否南大街东大装潢30否33否中山路友邦吊顶20否35否新桥一路明芳家电35否34否边贸城宁强家电30否40否南大街海尔家电160是80否南大街紫荆花漆20否40否中环路永林地板30否33否新桥一路德尔地板50否38否新桥二路福人地板30否38否新桥一路40元到50之间同发床品40否50否老车站恒洁卫浴50否44否交通楼欧普照明45否44否中山街本次统计租金对象共60家，由上表格可以看出，家俱、窗帘业态面积较大者，租金均在10以下，占8%，油漆、地板类、家俱面积较小者租金均在10至20元之间，此类商家比例最大，共28家，占47%，20元至30元业态包括家纺、洁具、陶瓷、油漆，共13家，占21%，31至40元的业态主要以地板和家电，共10家，占17%.40元至50之间的较少占8%.由此我们可以看出地板类、陶瓷类、油漆类、洁具类、家纺类、家电类等表现出较好的承受租金能力及面积可酌情增大的经营需求，而家俱、窗帘及其他零星业态因其经营需求均租金较底。但面积需求较大，应在业态划分上充分考虑此项，达到出租利益最大化。明溪租金表租金段位品牌原店面积满意与否原店租金满意与否地段10元以下东顺家俬200是5是新大路万家喜橱卫120是8是滨北路太子宝家俱829是5.5是综合市场10元至20元之间汉堡地板45是11是河滨北路好佳居门30否20否东新路鹰牌卫浴140是14是新大路钟华家具600是12是河滨南路大象漆30否20是东新路恒坤油漆30是17否东新路花王漆100是19否河滨北路泰帝洁具40否18是东新路金龙窗帘50否20是绿色家园帝豪家俬70否13是新大路窗帘店80否20否新大路佳佳窗帘30否16是综合市场惠万家陶瓷40否15是东新路百惠家建材100是18是东新路华世照明80是18是白沙桥头20元至30元新里程陶瓷65是25否白沙桥头九牧洁具120是21是东新路格调灯饰7029否绿色家园明福装饰200是23是东横路20元至30元之间豪盛建材45否27否新大路澳森地板60是25是新大路兴盛门业6030否东新路福人地板40否30否东新路加富达卫浴50是28是东新路30元至40元之间恒洁卫浴70是35否绿色家园40元至50元之间华帝厨卫35否45绿色家园辉煌灯饰57是42否新大路50至建发不锈钢20否55否东新路明溪统计租金共60家，（上）表格中30家，主要价位段10元至20元之间占50%，共15家，业态主要以（油漆、地板、陶瓷、洁具、窗帘）居多，多属家装建材，20元至30元之间占30%，同样以家装建材为主，不同的是东新路租金较河滨路高。且专卖店较多，承受租金能力较好。家俱业态依然居市场最低租金。其他业态总比之5%左右。石城县租金表租金段位品牌原店面积满意与否原店租金满意与否地段地址平方单10元以下银成铝材80否8是西华中路金碧卫浴30否6是城北大道名爵陶瓷50是8是西华中路顺意家俬300是3是琴江路宏裕家俱1100是4是琴江路南宝油漆50是9是城北大道10元至20元元间振博陶瓷30否17否西华中路家佳门窗80是10是西华北路嘉园门业40否10是西华中路富辉安全门30否13是城南大道平方单价10元至20元之间宝得利锁80是20是西华中路顺辉陶瓷33是10是 城南大道美心防盗60是14是城南大道亿源陶瓷40是13是城南大道家豪卫浴40否15是东城北路强辉陶瓷60是18否琴江路新中源150是17是西华中路星冠油漆30否17是东城北路鹰牌陶瓷80是13是琴江路恒发不锈钢100是10是西华中路新兴不锈钢25否13是西华中路九鼎装饰39否10是城北大道泰明油漆25否20是西华中路20元至30元之间恒达不锈钢22否21否西华中路太太装饰22否23是西华中路索福门25否28否西华中路宜佳装饰33是28是西华中路皇明太阳能36是28是西华中路时兴家俬30否27是西华南路金房窗帘40否25是琴江路31元至 40元之间皇明锁城50否33否琴江路大澳漆50否33否琴江路帝毫布艺30否33否琴江路41-50元祥瑞建材30否41否西华中路60-80元湖南窗帘30否64否琴江路石城调查对象70家，（上）表格中35家，从对店面满意程度看，其中不满意原店面面积的共19家，达55%，从中明，此类商家大部分面积从23到50平方的占多数，原因是由于店面结构及承受成本两类，20%的商家对目前的店面较为满 意，反之则不然，从租金段来看，有49%商家租金处10至20元租金段，业态主要以卫浴、门业、陶瓷为主。20元至30元之间，占总数的20%，业态组成较为零乱，不锈钢业态在石城有较多的商家，可做为项目的石城重点招商对象之一，石城整体租金与宁化类似，都呈现出店面增 大的需求。 清流市场租金段位商家名称原店面积(M2)满意与否原店租金(元/M2)满意与否地址10元以下财贵家具城1000M；500M（两家店）是6元/M；7元/M是城西路；长兴中街精城家私城400M625元/M长兴中街鸿鸣家私城550M是6元/M是龙津市场2楼南门家私350M是51元/M是南门桥头11元-20元之间欧圣地板45M（含2楼）否124元/M是龙城街大象漆25M14元/M长兴南街永盛陶瓷100M否12元/M是城西路清华王牌太阳能9M否166元/M否长兴中街与城西交界百信建材超市150M是13元/M是长兴中街内巷阳光新能源材料商行35M20元/M长兴北街明珠窗帘80M是19元/M是长兴中街精美家具22M否18元/M是长兴中街21元-30元之间创意装潢部55M是282/M否长兴中街欧运地板18M否277元/M否凤翔街精誉家电100M否20元/M否凤翔街金龙安防产品经营部20M225元/M长兴中街清流供销企业总公司150M23元/M龙城街华帝专营店38M21元/M长兴中街双凤地板27M否222元/M否凤翔街盛宇家纺30M否25元/M否长兴中街步阳安全门30M否26元/M长兴中街大华装饰行90M是22元/M否长兴中街裕家门业60M28元/M长兴中街春天门业40M是30元/M否长兴中街新华水暖装饰建材批发部35M否25元/M长兴中街嘉宝莉专卖50M是22元/M长兴中街高能装潢不锈钢经营部40M25元/M长兴南街九盛装饰材料行192M是21元/M否长兴中街31元以上多乐士30M是33元/M否长兴中街宏立装饰建材70M否31.1元/M否长兴中街清流做过市调商家共60家,大都集中在”长兴中街”一带.以上抽调商家30家,占市调总数的50%.清流大部分建材商家主要是以中小商家为主,主要业态有家具、油漆、门、瓷砖洁具、板材、水暖管件、金刚板、五金配件等，其中建材专卖店主要有瓷砖、油漆和家纺,其他商家大都是几种业态混合经营。因为清流市场较小，经济发展较慢，所以建材商家的租金承受能力都较差，以上租金段位21元-30元商家最多，共16家，占抽调总数53%；11元-20元次之，共8家，占27%；10元以下主要是家具商家，31元以上的租金有2家，占7%。21元以上的商家有50%表态不满意当前的租金。泰宁市场租金段位商家名称原店面积（M2）满意与否原店租金(元/M2)满意与否地址6元-15元之间好家园瓷砖超市420M是95元/M是金湖西路53号卓远陶瓷115M是139元/M是金湖东路50号晓辉五金店30M15远/M是金湖西路16元-24元之间圣力地板鳄鱼漆55M191元/，否金湖西路现代灯饰120M是167元是金湖东路（建材市场楼下）五洲精品建材50M18元/M金湖西路弗莱迪陶瓷直销部60M是20元/M否金湖西路新世纪窗20M225元/M金湖西路长春藤漆20M225元/M金湖西路樱花制漆25M22元/M金湖西路斯润漆专卖店30M是216元/M是金湖西路邦派漆30M是20元/M是金湖西路通达五金建材经营部20M225元/M金湖西路小傅窗帘25M22元/M金湖西路小周灯饰35M229元/M金湖西路万喜泰宁总经销30M183元/M金湖西路飞雕整体吊顶门业30M否19元/M否金湖西路鑫发工业物资经销部20M225元/M金湖东路25元-34元之间融辉水电材料部22M25元/M金湖西路四季沐歌太阳能20M25元/M金湖西路宏鑫灯饰60M否25元/M否金湖西路欧普照明60M25元/M金湖西路盈福灯饰60M否25元/M是 金湖西路杜邦制漆40M是25元/M否金湖东路奥米茄瓷砖97M31元/M否金湖西路金湖宏丰瓷砖店40M否325元/M否金湖西路恒强建材45M否31元/M金湖东路九牧泰宁专卖店35M32元/M金湖东路江瑞装潢材料商行38M是342元/M否金湖东路华润尖峰地板25M是32元/M否金湖东路吉祥地板25M是28元/M否金湖东路泰宁雅居装饰行30M否267元/M是金湖东路三棵树18M是278元/M否金湖东路35元以上凯娜橱柜泰宁旗舰店65M462元/M否金湖东路泰宁时尚装饰材料行17M412元/M否金湖东路怡新不锈钢精品20M否35元/M否金湖东路宏盛石材直销店15M否40元/M否金湖东路水星家纺65M65元/M否状元街泰宁做过市场调查的商家共71家，主要集中于“金湖东路和金湖西路”一带，以上抽调有租金商家39家，占市调总数55%。另外有部分商家是自主经营店铺，约占有5%。泰宁的建材以瓷砖、油漆最多。因为当地旅游业发达，经济较好，所以关于建材市场上也出现有较高端的品牌和业态，如家具、整体橱柜、吊顶、瓷砖（蒙娜丽莎、奥米茄）等。当地的主力租金位主要有16元-24元之间和25元-34元之间，分别占有38.5%和41%，15元以下占7.7%,35元以上占12.8%。25元以上的商家有62%表示不满意当前的租金，只有部分路段较好的商家认为现在的租金较为合理。25元以下的商家大都较能接受当前的租金，除有部分路段较差或对面积不满意的商家不满意当前租金。统一市场定位、统一市场规划，保证市场招商的完整性；杜绝小业主为私利损坏市场整体利益解决投资客户对前期投资回报保障及未来投资利润、回报周期的疑虑；周边市场一楼租赁价主力价位1020元/平方米，次主力价位租赁价2030元/平方米；30-45元价位店铺位置较好，但绝大部份不满意。周边市场二楼租赁价4-12元。属宁化最低价位，业态主要以家俱为主。以宁化回报率百分之五估计，第一年以培育市场为主，第二年稳定经营，第三年达到较好回报百分之五。预计回报年限在20-21年左右。符合一般店铺投资概念。由此得出：确保20A、18A一楼满租均价为20/平方米，确保二楼满租均价为10元/方米，确保18B、20B、C、D一楼满租均价为15元/平方米，确保二楼满租均价为元8-10/平方米。第七部分、项目业态划分分析、建议作为产品构成的一部分，业态划分与商铺面积的划分、间直接关系到产品招商、租户经营，综合市场调研及经验确定其作为产品策略中不可缺少的一部分。 一、划分：以经营规模、经营理念、市场布局为依据，综合目前当地市场状况，国内其他省市大中型建材市场及超市在业态布局上的成功与失败，考虑各种业态在项目中的分布位置与搭配面积；综合建材行业各经营业态发展状况、经营档次、利润空间、租金承受能力考虑各种业态在项目中的分布位置与搭配面积；二、面积划分：以各种业态对面积需求的基础参数及项目标准单位套内使用面积的大小考虑商铺面积划分与间隔；以客户接受销售总价款的难易程度和商铺实用率为基础,考虑商铺面积划分与间隔；以各价位段商铺数量的百分比及销售目标客户群的细分为基础考虑商铺面积划分与间隔；业态主要划分以家装材料为主，瓷砖、卫浴、木地板、门业以及基础建材（夹板、水泥、铝合金、不锈钢制品为主，为市场的主要架构和卖点。）方案一18A一楼：各类建材形象店，首选需求面积在70平方以上者。道选品牌专卖店或装修高档者。以18B为参照，业态相近或同类业态。如大型家电商场、橱柜等。18B一楼：卫浴区、配套水暖区、瓷砖区18B、18A二楼：家俬、家纺、家俱20A一楼：名类建材形象店，条件同上。以20号楼为参照进行业态甄选。20D一楼：油漆区、门业区、五金区、木地板区20C一楼：木线区、石材、人造景观、水管区20B一楼：铝合金区、钢材制品区、水泥、夹板20B、C二楼及20A二楼 ：灯饰、家纺、窗帘区招商部建议：方案一。方案二18B一楼：卫浴区、配套水暖区、瓷砖区、石材区18B二楼：橱柜区、家俱家私、家纺、18A二楼：灯饰、照明区、吊顶区20D一楼：木地板区、门业区、五金区、20C一楼：油漆区、木线区、水管区、玻璃制品20B一楼：铝合金区、钢材制品区、水泥、夹板20B、C二楼、厨房电器、家电区20A二楼：窗帘布艺大世界另十七号楼底商主要业态以建材的可选性商品为主，靠近建材城的位置，穿插热水器店及建材生活消费品。其他店铺做为小区生活配套，药店、中型超市、小吃市、饭店、诊所以及其他生活配套店。面积细分-后期确认面积后提供明细表。第八部分、项目招商条件策略分析、建议一、免租期计划划分商场部分（20B、20C、20D、18B及18A、20A二楼）一期招商部分为20A18A一二楼。其余称为二期招商部份。免租期共分四档1、 两年、具体要求-主力店，租赁面积达到在当地的品牌影响力着著；在同行业处于领先地位；并1200平方以上者，市场份额占据较大的商家。能预见可以为市场带来人流。家数两至三家，（一般为大型家俱店）2、 一年半、具体要求-次主力店，租赁面积达到500平方米以上者或200以上面积，有明显行业影响力的商家