某住宅项目可行性研-甘良福.doc

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薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈蚅螄羅膁蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁莀芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肆蕿薅膅膈莂袄膅芀薈螀膄蒃莀螆膃膂蚆蚂蝿芅葿薈蝿莇蚄袇螈肇蒇螂螇腿蚂蚈袆芁蒅薄袅莄芈袃袄膃蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈 某住宅项目可行性研究报告之财务分析 成员：周开林 李小刚 甘良福第二组：甘良福 18号房地产081班2010.1.13 目录1. 总论32. 投资估算43. 财务分析74. 不确定性分析105. 附表14 1. 总论1.1：项目概况：该项目占地面积60600平方米，总建筑面积109000平方米，其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90727平方米，商铺4360平方米，容积率1.8，绿化率35%，建筑面积25%.1.2：概况性基础数据：土地出让金为18180万元，建安工程费用为8369.6万元，前期工程费用为353.536元，基础设施建设费251.088万元，公共设施配套费134万元，开发间接费用722.9584万元，其他费用包括共档案保金费、报建手续费等41.848万元，不可预见费561.060608万元，管理费818.64672万元，销售费用993.7475万元，财务费用509.9841万元。1.3：资金筹措：有公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入，商业性银行贷款8000万元，第一年贷款5000万元，第二年即2007年贷款3000万元，不足的部分由预售房款解决。还款方式为：第一年、第二年支付利息，本金从第三年（2008年）开始还，分两年等额还本。1.3：评价指标：NPV NAV PC AC 动态投机回收期 内部收益率 2.投资估算2.1：土地费用本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元亩，出让总金额18180万元，土地出让金分两次支付，06年先付70%，即12726万，剩余的土地出让金在07年付清，即5454万元。2.2：建安工程费用 单位：万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元平方米907206350.4高层住宅1200元平方米139201670.82商业800元平方米4360348.82.3:前期工程费 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费*1.5%125.5442可行性研究费建安工程费*541.8483水文地质勘探费建安工程费*541.8484通水，通电，通路费建安工程费*183.6965场地平整费10元平方米60.6合计353.5362.4：基础设施建设费 单位:万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费用*3%251.0882供水工程3供气工程4通路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污、环卫工程9合计2.5：公共设施配套费 公共配套设施在2008年开始建设，2009年完成。每年投入50%。公共配套设施费估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计1342.6：开发间接费用 开发间接费用估算表 单价：万元 序号项目计算依据金额1分散建设市政公共设施费建安工程费*5%418.482建筑工程质量监督监督费建安工程费*4%33.47843供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：154供电用电负荷费 住宅 商业 住宅：4KVA/户，480元/KAV商业：8KAV/百，480元/KAV住宅：181商业：16合计722.95842.7：其他费用：包括共档案保证金、保健手续费等。按建安工程费的5计，即41.848万元，在项目开工前支付。2.8：不可预见费: 按项目17项和的2%估算2.9：管理费用：按项目15项和的3%估算2.10：销售费用：按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%。2.11：财务费用：按贷款利率为5.58%估算2.12：资金筹措有公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入，商业性银行贷款8000万元，第一年贷款5000万元，第二年即2007年贷款3000万元，不足的部分由预售房款解决。还款方式见下表： 单位：万元年份2006200720082009还本0040004000利息292.5468468234总金额292.5468446842343.财务分析（一）：财务盈利能力分析1、项目投资现金流量见附表6项目投资现金流量表，根据该表计算以下财务评价指标项目投资财务内部收益率（i=5.58%）（所得税前）=19%项目投资财务内部收益率（i=5.58%）（所得税后）=6%项目投资财务净现值（所都得税前）（i=5.58%）=4459项目投资财务净现值（所都得税后）（i=5.58%）=223项目投资回收期（年）（所得税前）=2.15项目投资回收期（年）（所得税后）=2.78财务内部收益率大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业的最低要求，财务净现值都大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。所得税前的投资回收期为2.15年（含建设期），所得税后的投资回收期为2.78年（含建设期），均小于行业基准投资回收期，这表明该项目投资能按时收回。全部投资的累积净现金流量图见图1.累积净现金流量/万元-1319720102009200820072006 0-14622-478013782278 图1：；累积净现金流量图2、项目资本金现金流量表见附表11项目资本金现金流量表，根据该表计算以下指标：如下表i=5.58%计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）25%1%财务净现值（FNPV）￥3515￥-722投资回收期（年）静态2 投资回收期（年）动态基准收益率（Ie）5.58%5.58%3、利润与利润分配见附表4利润与利润分配表投资利润率=年利润总额/总投资100%=66.3%投资利税率=年利税总额/总投资100%=116.05%该项目的投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明项目有盈利能力。（二）：清偿能力分析清偿能力分析师通过“借款还本付息计算表”、“资本来源与运用表”、“资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算资产负债率，流动比率，速动比率和固定资产投资国内借款偿还期。资金来源与运用计算，见附表7资金来源与运用表资产负债率、流动比率和速动比率等指标，见附表8资产负债表比率指标参考指标2006200720082009资产负债率（%）小于70%52%38%36%53%流动比率（%）大于120%390281188速动比率（%）19895.4 24131.57 50962.08 19564.59 根据上表可得 资产负债率都在比较合适的范围之内， 流动比率都大于1.2，可知其具有偿还流动负载的能力。（三）：不确定性分析1、敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益为19%，所得税前投资回收期为2.15年，均满足财务基准值的要求；考虑到项目实施过程中一些不定因素的变化，分别对开发产品投资、销售收入做了提高15%与降低15%的单因子对内部收益率、投资回收期的影响的敏感性分析。敏感性分析见下表：项目投资现金流量表-财务敏感分析表 财务敏感性分析表序号项目基本方案开发产品投资销售收入5%-5%5%-5%1内部收益率19%15%24%24%14%较基本方案增减/%455-52投资回收期/年2.153.552.192.193.75财务内部收益率%从上表可以看出，各因素的变化都不同程度程度影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入更为敏感，开发产品投资次之，敏感性分析图见图2。24销售收入2、盈亏平衡分析19基本方案内部收益率总的可销售面积（Q）113180平方米 总销售收入（TR）39750万开发产品投资1514平均销售价格（税前）p=39750*10000/113180=3512元/平方米 基准收益率10营业税率r=5% 平均销售价格（税后）P=p*(1-r)=3512*(1-5%)=3336元/平方米总投资成本费用（TC）=31736万元0 5-5总固定成本费用（土地费用）（F）=18180万元 图2：敏感性分析2、盈亏平衡分析总的可销售面积（Q）113180平方米 总销售收入（TR）39750万元 平均销售价格（税前）p=39750*10000/113180=3512元/平方米 营业税率r=5% 平均销售价格（税后）P=p*(1-r)=3512*(1-5%)=3336元/平方米总投资成本费用（TC）=31736万元总固定成本费用（土地费用）（F）=18180万元单位产品变动成本C=TC-F/Q=(31736-18180)*10000/113180=1198元/平方米盈亏平衡点销售面积Q=F/P-C=18180*10000/3336-1198=85033元/平方米盈亏平衡点销售率q=Q/Q*100%=85033/113180*100%=75%盈亏平衡销售收入（税后）TR=P*Q=3336*85033=28367万元盈亏平衡平均销售价格（含税）p=F+C*Q/Q*(1-r)=18180+1198*113180/113180*(1-5%)=1261元/平方米盈亏平衡点单位变动成本C=P-F/Q=3336-18180*10000/113180=1730元/平方米通过以上盈亏平衡点的计算结果可以大致作出如下判断：（1）如果未来的房屋平均销售价格及总投资成本与预期相同，项目不发生亏损的条件是房屋销售面积不低于85033平方米，此时，销售率不低于75%;（2）如果项目总的可销售面积全部销售，总投资成本与预期相同，项目不发生亏损的条件是房屋平均销售价格不低于1161元/平方米；（3）如果该项目销售出的房屋面积及平均销售价格与预期相同，项目不发生亏损的条件是单位产品变动成本不高于1730元/平方米。盈亏平衡图见图3.0金额/万元300243002418180亏损区盈利区85033销售面积/平方米118680 图3：盈亏平衡分析图 莄蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈袅肄芄蒀螇羀芄薂羃袆芃蚅螆膄节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈莈蒁薅膇莈薃袁肃莇蚆蚃罿莆莅衿袅莅蒈蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆羄膆肇莆螇肂肆蒈羂羈肅薁螅袄膅蚃薈膃膄莃螃聿膃蒅薆羅膂蚇螁羁膁莇蚄袇膀葿袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇芈莄蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈袅肄芄蒀螇羀芄薂羃袆芃蚅螆膄节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈莈蒁薅膇莈薃袁肃莇蚆蚃罿莆莅衿袅莅蒈蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆羄膆肇莆螇肂肆蒈羂羈肅薁螅袄膅蚃薈膃膄莃螃聿膃蒅薆羅膂蚇螁羁膁莇蚄袇膀葿袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇芈莄蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈袅肄芄蒀螇羀芄薂羃袆芃蚅螆膄节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈莈蒁薅膇莈薃袁肃莇蚆蚃罿莆莅衿袅莅蒈蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆羄膆肇莆螇肂肆蒈羂羈肅薁螅袄膅蚃薈膃膄莃螃聿膃蒅薆羅膂蚇螁羁膁莇蚄袇膀葿袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇芈莄蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈袅肄芄蒀螇羀芄薂羃袆芃蚅螆