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1 前期物业管理筹划及调整期服务内容考虑由于前期的筹备工作是日后一切工作的基础，是需要重点把握的阶段，物业管理公司的工作计划分为以下几个主要部分：1) 物业管理企业的自身条件筹备工作，内容包括政府单位对物业管理企业的相关要求进行申办手续；同时企业自身的章程制度等文件资料的制定，以使在正式执行管理运作时，管理公司具备合法的身份；2) 人事行政管理制订分期及整个物业之管理员工编制，根据国内法制及参考同区行情，制订各级职员薪酬、津贴、福利之标准。- 草拟各级管理员工之岗位职责及权限。- 安排员工招募及聘用，包括制定招聘要求及人员面试、考核及挑选等工作。- 制订人事制度、员工守则及协助编制员工之劳动合同。- 与当地劳动局联络，安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续。- 安排整个管理队伍之制服设计，务求为队伍制造一个专业、热忱的服务形象。3) 物业对建筑和工程方面的顾问工作，包括对物业设施、设备系统等等的设计、功能、安装施工进行巡视及提意见，以便于改善日后管理运作时的维护保养问题，并更有效地节省不必要的运作费用和损耗；4) 物业管理营运的策划工作，包括对日后物业管理运作时所需的应用文件、表格、客户手册、规章制度及流程等方案的草拟及制定，可在正式管理时执行及应用；- 物业管理契约内容包括：为物业拟订业权份额之分配、管理费收支及所提供服务之范围、管理公司及业主之权力及义务、管理酬金及管理费制订之标准。- 业户手册内容包括：管理费之缴付方式、联络途径，包括填报紧急联络数据等、加建及改建、装修守则、如装修承造商、施工保养及责任、施工期间注意事项及保证金之发还等、清洁服务，如公共地方清洁及垃圾清倒安排、保安、防火及防风须知、停车场、其它业户守则，如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。- 员工工作指引内容包括：管理工作、保安工作、公共卫生、电力系统、消防、水务及渠务、气体燃料泄漏、楼宇结构及维修、防洪及防火、投诉处理、防止贿赂条例等。- 员工守则内容包括：公司组织架构明细表；薪津福利安排及计算；入职、升迁及解雇；公司守则；奖惩等。- 岗位责任制- 管理工作程序汇总内容包括：入伙、收屋、装修规定、制订机电、消防之管理规定及表格、保安、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。- 入伙通知书- 物业入伙手续- 物业入伙收费一览表- 主要收费将包括：维修基金、维修保证金、垃圾清运费、上期管理费及各项代办费(如煤气、 水 电等)。- 物业收楼须知- 维修管理规定- 业户装修指引- 物业机电、消防等管理规定及表格- 车位管理及守则- 管理处及员工管理规定- 清洁安排及处理守则- 财务程序及守则- 员工福利安排及守则- 处理客户投诉指引5) 物业工程、设备系统调试及验收工作，包括对各项工程进行检查、验收及调试；原则上物业的验收应由发展商、施工单位、监理单位、政府部门和设计部门共同进行。物业管理公司的参与主要是给发展商提供帮助，以便将来能更好的跟进维修工程及顺利的接收、接管和妥善地移交予客户或租户，其主要工作内容为：资料交接：完整的资料对制定一系列管理制度、计划和操作规程极为重要，特别是隐蔽工程资料。实物核验、检查：任何细小的缺陷都有可能造成物业和物管公司声誉的损失，必须选派专业人员进行系统检查、试运行和测试。备忘记录：工程设备的交接应制定严格的记录表格，并将系统缺陷、质量问题、故障情况、遗留工程作出详细备忘录，以便随时跟进发展商和施工单位之完善工作。反馈意见：就已形成之工程或已试运行的设备和系统缺陷从物业管理角度给予合理之改善意见。6) 进行各系统设备的试运行操作及值班，以确保正式开业时设施、设备的正常运转及提供服务于各业主。7) 物业管理方面有关的各项协调、讨论和配合的前期工作包括与发展商业主间的会议，与政府单位的联系等，以便日后开展的管理和配套服务；8) 外派公司的选聘，例如清洁公司、保安公司、维保公司等。由于参与管理的项目较多，已与多家专业公司建立长期合作关系，熟悉他们的公司背景、服务承诺、质量标准等方面的情况，如能参与联盟新城项目的物业管理工作，我们将推荐他们供发展商考核。根据此阶段工作特点，物业管理公司的工作重点为为下列几个主要部分：1) 入住时所需的前期协调工作，包括落实各政府单位，如邮电、环卫、公安、消防等部门的联系工作，保证物业日后的管理能顺利开展。2) 在物业正式交付使用日起协助业主办理入住接收手续。根据已确定的各相关的规章制度按部就班进行。3) 二次装修监管：物业管理公司的有关部门对二次装修期的管理工作，包括监督业主二次装修工作和装修期的保卫/消防/清洁安排等，以落实各项前期已制订的管理流程和方案的执行，为正式运作作好管理准备。2、 正式执行运作期服务内容此阶段为联盟新城项目物业管理公司通过前两阶段的筹备和试运作后，正式执行设定好的专业物业管理服务工作，运作周期将视物业正式交付使用的状况，管理公司人员的流动情况等因素而定；物业管理公司将在日常管理工作上加强监督及指导执行上的力度，根据既制定及执行过的各项规章制度、工作流程及要求等，贯彻落实推行，为国际质量体系认证铺开工作。物业管理公司在此阶段的工作计划主要分为下列几个部分：1) 落实执行各部门的职责及功能；对各项规章制度正式运行；在开业后全面推行物业管理公司的内部体系制度。2) 对物业的各项系统设施、设备推行定期维护、检查和操作，保证各项系统正常运作并为业主提供服务。主要体现如下：工程设备运行管理 设备日常操作：按照设备的特征及不同的性能，参照设备使用说明书，制定严格的操作规程，将误操作减到最低。 运行记录：细致的运行记录能随时掌握物业设备的状况，为计划维修、保养提供依据。 巡视检查：对各系统之重点部位必须进行定期巡视检查，出现异常情况立即处理和报告，必要时组织突击抢修。 其它管理要求：- 交接班制度- 清洁卫生制度- 电话记录- 出入登记- 文明礼貌、仪容仪表- 报告程序及权限 设备维修及保养为降低各系统设备故障率和随时保持设备的正常运行及延长设备的使用寿命，提高设备完好率，我们将制定一系列维修和保养计划。利用周密的安排，实施日常保养和周期性保养计划及计划性维修，小修、中修、大修及整改、翻新等工作，以减少或消除突发性故障发生率，使设备运行保持一种良性循环状况。维修及保养需要注意之事项： 费用控制 备品配件之储备 人员安排 方案之可行性 质量检查、记录 相关部门协调及业主联络事故处理意外事故的发生，任何物业都有可能出现，而处理意外事故的速度、方法及如何将事故损失降到最低，则充分显示了物业管理公司的人员素质、技术水平和管理水准。因此需制定一整套各类事故处理程序以应付突然出现的停电、停水、空调故障、跑水事故和各类自然灾害及火警、火灾、爆炸事件等等。在处理事故时应注意以下几个方面： 报告及处理程序 施救用物料准备 各部门之间配合及协调 影响程度控制及工作效率 现场保护及取证、拍照 人员疏散及安抚 善后处理及事故报告书 保险索赔客户服务无论是有偿还是无偿之工程服务均需在高效率的前提下，保质保量的完成任务，并随时注意文明礼貌、服务标准规范及善后工作。客户工程服务之工作要点： 维修工单的流程与签署 与物管员及业主的沟通、联络 有偿工程服务之现场勘察及报价 物料之采购及储备 进户服务规范 测试检查及保修 现场善后及服务结果反馈能耗控制能源消耗费用约占整个物业管理费的50%以上，为控制和减少物管成本，必须制定一系列能耗控制和管理方法或计划，并要求各级员工认真执行，尤其是空调的运行时间安排及分区最重要。节能措施提示： 时间控制 空调分区运行 照明分回路及改装节能灯 变频装置 保温及隔热 BAS运用工具及仓库管理通过合理的物料储备及严格的工具管理，即能保障工程维修的效率，又可避免资金积压，尽量减少库存和最大限度的发挥工具的使用率。仓库及工具管理的要点为： 每月物耗分析 出入库控制流程 物品的检查、验收 盘点及库存量控制 物品回收及报废 工具建卡、个人工具发放及记录 大型或公用工具借用和保管工程招标及外包工程管理为避免成立庞大的维修队伍，可通过招标的形式选择最合适及最经济之承判商提供维修/保养服务： 招标程序 合同条款 标书分析 保险 安全措施 清洁及执补 噪音、污染限制 验收与保修设备建档及资料管理 设计资料 隐蔽工程 竣工资料 调试、验收资料 设备登记、统计 维修记录资料 能耗记录资料及分析 装修记录资料 物品消耗统计 业主服务(工程)资料 事故记录及报告 日常运行记录资料3) 为已入住的业主提供各项专业的物业管理服务，包括公共区域的保安、清洁、交通管理等等，确保业主拥有一个良好的居住的环境，描述如下：保安及消防保安为现代物业管理最重要环节之一，完善保安系统之安装乃防止罪案发生的第一步。具备适当保安配备，于入伙前派遣人员到工地视察，配合物业之发展范围，制订一个适当的保安计划及人手编制，以达相辅相成之效。保安方面：良好的保安安排极为重要。我们会： 透过优良保安培训，以确保该项目有严密之保安。 确保管理员及在辖区内工作之承判商员工，均有清楚之工作证件 以资识别。 安排保安岗位有24小时职守，采用设置固定岗亭与固定巡逻线路和各类安保设备并用的方式，避免给业主带来不安全隐患。 安排保安员工于指定时间内巡逻各处。 制定紧急情况处理预案，有效组织人员进行突发事件处理。 对来访客户进行严格问询和登记制度，保证辖区内业主免受打扰。消防方面：作为现代化物业，消防系统的可靠性至关重要，在物业规划阶段，已经就消防系统作出整体的设计，我司将着重在系统验收、定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，作出适当的安排，例如：- 对监控员之业务知识、各级员工的防火知识培训，同时做好对业主的宣传教育工作。 制订相应各种情况下的紧急措施及工作指引，在业户手册中作详细说明，尽量降低意外造成的损失。 制订消防演习时间表及演习方案，报消防部门审批，并邀请有关部门到场参观指导。车辆管理 对外围环境进行统一规划、统一设计、统一施工，保证其专业化、科学化、合理化程度。 对车辆实行24小时统一管理。 对不同车辆有不同的停放要求和管理规定。清洁物业之清洁、绿化水准直接反映管理之质素。我们要对清洁及绿化外判公司的工作进行严格监督和检查。制定详细及合适之清洁内容极为重要，故我们将与清洁公司共同规定出详细的工作标准作为依据，开展日常的监督和检查工作。投诉处理联盟新城项目管理处设置业主接待部对业主投诉予以统一管理，具体思路如下： 投诉受理：业主可通过电话、来访、书信或其它形式投诉，客服接待按投诉的内容进行分类，对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其它渠道予以解决；对于业主的有效投诉，由值班接待人员填写投诉受理登记表，并安排有关部门及时处理。 投诉处理：为实现有效投诉处理的高效率，管理处随时接受业主投诉，值班人员做好投诉记录。 投诉回访：业主有效投诉处理完毕后，由管理处物业部组织以电话或上门的形式回访，以征求业主意见，同时在投诉受理登记表上做好回访记录，我们要求回访率为100%。4) 继续为在职的各职级员工及新进的员工提供各项物业管理培训，保证物业管理公司的员工水平和素质保持在既定的专业标准上。 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