《荔康大厦策划案》doc版.doc

荔康大厦销售策划案例策划：黄启树 2005/3/3 目 录. 前 言. 一、项目概况.二、区域内主要参照项目分析. 1、新光城市广场. 2、荔情居. 3、金盈居. 4、宝盛园. 三、荔湾区其它项目简析. 1、荔港南湾-蓝钻水岸. 2、富力广场. 3、东浚荔景苑.4、辉洋苑蔚蓝心殿. 5、康王阁. 四、形象定位优化建议.1、项目卖点整合. 2、形象深化. 2.1形象主题定位语论证. 2.2案名前缀论证.五、价格定位. 1、选取比较的楼盘. 2、售价建议. 六、广告宣传推广. 1、广告主思路.2、广告媒介及具体安排. 2.1单张广告泰盈模式打开市场的高效利器. 2.2电台广告. 2.3网上群发手机短讯. 2.4其它媒介.七、现场包装. 1、室外. 1.1外墙.1.2彩旗、横幅等其他宣传布置.1.3霓虹网架. 2、售楼部区域. 2.1项目模型. 2.2展板. 2.3吊旗. 2.4汽球、彩带等包装. 2.5折页. 3、看楼通道. 3.1喷画板. 3.2花草、植物. 3.3指示板及形象广告板. 4、样板间区域. 七、销售进度预测. 1.1销售进度. 1.2付款方式建议. 八、开盘工作时间表. 前 言本案例的目标：为“荔康大厦”项目（以下简称本项目）住宅部分开盘发售提供泰盈“房地产全程服务商”的销售策划建议。泰盈置业，不是仅仅立足于产品研发的设计公司，也不是一家单纯的注重理论体系的策划公司，泰盈是一家均衡的全程服务商，准确的市场定位与强大的销售执行力就是泰盈在市场上攻城掠地的资本一、项目概况用地面积：8624平方米总建筑面积：36229平方米 （不含地下）首层面积：2531平方米架空层面积：2702平方米住宅总面积：25110平方米居住户数：315户标准层面积：1674平方米地下层面积：6339平方米停车数：85容积率：3. 89绿化面积：1700平方米绿化率：20%二、 区域内主要参照项目分析1、新光城市广场楼盘名称新光城市广场开发商新光地产楼盘位置中山六路和康王路交界售楼电话81092008物业管理自管物管费用2元/平方米/月代理公司经纬物业代理形式独家代理房屋类型商住楼层数31结构框架总占地面积14799总建面积152300总户数二期约400户本期期数二期绿化率30%容积率10户 型三房两厅面积大小104.556面积比例27.7%四房两厅130.6136.5%四房两厅133.3319.2%均价7000元/平方米（含装修）最高价7900元/平方米最低价6250元/平方米销售状况余货40套楼盘知名度较高公司知名度一般开盘时间2003.8开工时间交房时间2004.10建筑设计瀚华建筑设计建筑特点外立面新颖，现代感强广告卖点广告语：地铁上盖物业、荔湾新地王，位置优越;完美规划，地铁物业;“新街坊”会所，完美享受;星级服务时刻拥有。综合分析优势：预计家乐福六月份开业。有地下通道直达陈家祠地铁及康王路商业城。户型设计合理，外立面新颖。配套较全，交通方便。劣势：近路边，空气污染大，噪音大。回迁户较多，住户层次复杂。南向部份单位正对幸运酒楼之烟囱，故对中低层单位有一定的影响。填表时间2004.07.13填表人泰盈策划部2、荔情居楼盘名称荔情居开发商万基房地产楼盘位置中山六路和康王路交界售楼电话81302628物业管理自管物管费用1.55元/平方米/月房屋类型商住楼层数20结构框架总户数约300套户 型一房一厅面积大小36/59平方米面积比例11.3%两房两厅70.5/80.5平方米50%三房两厅106/120/138平方米37.5%均价（毛坯）5650元/平方米最高价6700元/平方米最低价不详销售状况余货20套楼盘知名度一般公司知名度一般开盘时间2004.2开工时间交房时间2004.10入住率2004.10月交楼建筑设计瀚华建筑设计建筑特点外立面新颖园林特点简单园林广告卖点荔湾人家西关情综合分析优势：周边配套成熟。交通方便。户型具有区域差异性，性价比高。劣势：户型设计不合理，较多户型有黑厕，通道采光差。近路边，噪音大。缺少园林绿化单体楼填表时间2004.07.13填表人泰盈策划部3、金盈居楼盘名称金盈居开发商广州纺织集团金纶房地产开发公司楼盘位置荔湾路周门园中园小区售楼电话81033035物业管理自管物管费用1.2元/平方米/月房屋类型住宅楼层数20结构框架总占地面积14799总建面积152300总户数二期约400户本期期数仅一期绿化率35%容积率5.4户 型两房两厅面积大小69 / 79平方米比例约30%四房两厅129.2 平方米约40%四房两厅137.3 平方米约30%均价（装修）5400元/平方米最高价6200元/平方米最低价4300元/平方米销售状况余货40套楼盘知名度较高公司知名度一般开盘时间2003.8开工时间交房时间2004.10园林特点简单绿化广告卖点动感小西关综合分析优势：周边配套成熟。现楼，即办房产证。生活氛围浓厚。劣势：单体楼，户型设计部分不合理，采光差。外立面呆板，不够新颖填表时间2004.07.13填表人泰盈策划部4、宝盛园楼盘名称宝盛园开发商广州市金升房地产开发有限公司楼盘位置荔湾区逢源路售楼电话81960661物业管理戴德梁行（顾问）物管费用1.8元/平方米/月代理公司世联代理代理形式独家代理房屋类型高层住宅层数25-30层结构框架剪力墙总占地面积2.9万平方米总建面积18万平方米总户数一期6栋约750户本期期数一期绿化率38%容积率6.2户型一房一厅面积大小47-61平方米比例约20%二房二厅67-93 平方米约20%三房两厅/以上80-165 平方米约60%均价（毛坯）5500元/平方米最高价6500元/平方米最低价4800元/平方米销售状况已售6-7成楼盘知名度较高公司知名度一般开盘时间2003.9开工时间交房时间2004.10园林特点园林设计精致，空间利用充分，岭南风味浓厚广告卖点西关超大型岭南园林社区综合分析优势：环境旺中带静，临近上下九步行街，同地段项目比较中绿化优势较明显，外立面设计新颖。劣势：紧靠100中学和宝源小学，部分单位受学校噪音影响。部分户型的功能布局欠缺合理，容积率过高。填表时间2004.07.13填表人泰盈策划部三、 荔湾区其它项目简析1、荔港南湾-蓝钻水岸1) 楼盘概况：n 地理位置：南岸路n 发 展 商：城启集团n 建筑规划：8栋32层建筑n 配套设施：（现有）实验学校、泳池、儿童游乐园、（规划）会所、球场n 装修标准：毛坯房/标准/豪华n 均价（毛坯）：5900元/ m2n 项目简介：荔港南湾是广州市内一个大型江畔住宅小区，占地21万平方米，规划有68栋住宅和一栋写字楼。2) 优劣势分析优势：n 荔湾区内的大型住宅小区21万平方米，为广州市煤厂原址。整个小区分为南北两区，北区29栋，南区40栋。n 临近江边，江景优美荔港南湾临近珠江，拥有1公里长30米宽的江岸绿化带。 n 主题鲜明，感染力大在倡导文化教育的今天，荔港南湾以教育为主题，与名校联合开办荔湾试验学校，学校内教育设施先进，师资力量雄厚，在一定程度上打动众多家长的心，所炒作的“全方位立体化教育”，“孩子成长的摇篮”等的口号，配合相应的促销噱头，使其形象已深入民心。劣势：n 周边配套不足楼盘周围为一系列的专业市场，如汽配、建材等，但民生配套设施严重缺乏，居民的民生消费娱乐等需依靠小区自身配套设施。n 地理位置差荔港南湾位于南岸路上，为广州市的边缘地区，是专业市场的集中地，公交网络不完善。n 小区建设期长，影响户主生活荔港南湾小区完成时间长，整个小区规划要到2007年完成，也因此在这段时间内，入住者会受到后期建筑工程的影响。3) 主要推广手法：n 立体化教育的优势；n 无理由退房；n 特价单位；n 江景、园景。 小结：1999年初正式进行内部认购，其后分别在2000年初推出二期，2001年推出第三期，其主推的卖点是“全方位立体化教育社区”， “家庭生活的港湾，孩子成长的摇篮”，由于楼盘的开发规模大，树立品牌形象成为荔港南湾早期推广的最主要策略，而在后期，其推广手法呈现出多样化的特点，如无理由退房、发售特价单位、开放园林等，表现出了楼盘优良的综合素质，特别是无理由退房对其销售起了相当大的作用。2、富力广场1) 项目概况：n 发 展 商：广州天力房地产开发有限公司n 占地面积：11万平方米n 建筑面积：60万平方米n 装修标准：豪华装修或毛坯房n 配套设施：超市、广场、会所n 物业管理费：1.8元/m2 n 均价（毛坯）：6200元/ m22) 优劣势分析优势：n 发展商实力雄厚富力广场是由富力地产集团属下天力房地产开发公司开发的。天力房地产开发公司已成功开发了多个明星楼盘如：环市西苑、天朗明居、富力半岛等多个楼盘。则富力广场则为之荔湾区最早开发的大型生活社区之一，具有较大知名度，发展商实力雄厚。n 地理位置优越，配套设施齐全富力广场雄跨中山八路与龙津路之间，紧邻中山七路地铁站，距广州首条步行街上下九路不远。方圆百米内酒楼商铺林立。食肆茶楼遍布，学校、医院、银行、文化活动中心、车站、市场等应有尽有，邻近景色秀美的荔湾湖公园和流花湖公园，尽享老城区完善配套。小区内有8000 m2中心花园，网球场，蓝球场，住客会所等配套，配套设施方面是完备的。劣势：n 建筑密度大，花园面积少；n 建筑质量差，业主多有投诉； 3) 推广销售手法n 品牌、形象、规模先行n 每次展销会均举行“特价场” 小结：由于荔湾区楼盘规模多以单体楼为主，因此富力广场作为此区罕有大型住宅小区，迎合置业潮流。同时，富力广场单位面积以6080平方米为主，户型适应范围较广。此外，富力广场规模效应下的批量式生产，有效地控制建筑成本，保证了楼价的竞争力度，使其每次推售均能以低价吸引市场目光，令销售始终保持同区甚至全市首位。3、东浚荔景苑（现已封盘）1） 项目概况n 地理位置：中山八路612号n 发展商：广州东浚开发有限公司n 建筑规划：7栋高层住宅和5层商场n 占地面积：25000平方米n 总建筑面积：225000平方米n 配套设施：会所、医院、小学n 卖点：轻松自在新生活，都市绿色新居庭n 管理费：1.5元/平方米n 开发状况：全部现楼发售n 推盘时间：2002122n 均价（毛坯）：5500元/平方米户型情况户型套数户型分布比例单房307.25%一房一厅4310.39%二房二厅15136.47%三房两厅19045.89%合计414100%2） 优劣势分析优势：n 地理位置优越东浚荔景苑位于中山八路起端，邻近公交总站，公交路线繁多，交通方便，市政配套齐全，日常生活的消费品，名牌幼儿园、医院、银行、不假外求。n 自身商业气氛旺广州零售巨头万佳百货进驻本项目，为该区居民提供购物、娱乐和休闲的便利。劣势：n 工程延误，令市场信心不足本项目在1998年3月开买，由于销售策略的失败，导致在资金调配方面出现问题，造成工程延误。2002年1月重新推出，虽然宣传攻势强劲，但由于之前给买家留下的不好印象，给买家的信心仍然不足。n 户型设计差由于荔景苑为一建筑、规划较早的楼盘，户型设计已显得落后。其大部分单位都采用钻石形的设计，虽然在当时看来是保证了大部分单位的采光通风问题，但造成厅、房的实用率低下。n 推广手法不明本项目以 轻松自在新生活，都市绿色新居庭 作为卖点，但这类大路及空范的口号如何可以在推广手法体现出来，似乎就未能达到预期效果，在云云同类竞争楼盘中，就给比下去了。n 环境污染大本项目靠近繁盛马路，公共汽车喷出大量废气，形成空气污染环境，而且汽车川流不息，噪音干扰影响到部分买家意欲。4、辉洋苑蔚蓝心殿 项目概况n 地理位置：黄沙大道189-201号n 发 展 商：广州金辉洋房地产有限公司n 建筑规划：由2座31层、2座32层组成n 市政配套：交通便利、周边生活配套齐全，但离小区有一段距离n 小区配套：超2万平方米的会所、下沉式网球场、游泳池等n 交通状况：门前有近十路公交车经过n 装修标准：豪华装修、还送室内中央空调、抽油烟机、热水器、煤气n 炉、 灯饰等 n 管 理 费：2.2元/平方米n 客户定位：二次置业人士n 卖 点：荔湾新经典、千锦御花园n 开发状况：全部4幢已封顶n 交楼时间：2002年8月n 推盘时间：2001年12月22日n 均价（毛坯）：5600元/平方米1) 优劣势分析优势：n 户型间隔好，便于利用辉洋苑户型方正实用，客厅开间大，便于平面布局。n 装修质量上乘，设计新颖独特辉洋苑在一定程度上是以其装修标准作为自身的一大卖点，采用的是一级一类的豪华装修，用料上乘，而且室内设计新颖独特。n 地理位置较好邻近荔湾湖，尽览荔湾湖美景。劣势：n 临近主干道，环境污染较大辉洋苑南近铁路，北临高架路，噪音很大，虽然配有隔音玻璃，但亦在一定程度上影响住户的日常生活。n 公交网络不完善该区域公交路线单一，能通往的地点有限，公交网络不完善。n 配套设施跟不上附近区域的民生配套缺乏，为居民带来起居生活的不便。5、康王阁 1) 项目概况 n 地理位置：康王北路n 发 展 商：广州市荔湾城市建设开发有限公司n 投 资 商：广州市长健实业发展有限公司 n 绿 化 率：2.1万平方米的陈家祠绿化广场n 市政配套：市场、学校、医院、银行等生活配套完备n 小区配套：幼儿园、商场、会所n 交通状况：楼下直接连通陈家祠地铁大厅n 装修标准：毛坯n 管 理 费：1.55元/平方米n 客户定位：二次置业的老城区居民n 宣传定位：中山七地铁上盖100%时尚生活圈n 开发状况：已交楼n 交楼时间：2002年8月可装修、12月入住n 推盘时间：2001.12.15公开发售2) 优劣势分析 优势：n 交通便利康王阁位于新开通康王路上，邻近陈家祠地铁站和公交车站，交通便捷。n 毗邻康王商业城连通，购物娱乐近在咫尺康王阁与广州最大的地下商城-康王商业城连通，该商场规模巨大，集购物、娱乐、休闲一体，足以满足居民的生活需要。n 面对陈家祠绿化广场，景观优美陈家祠绿化广场是本市的绿化重点建设项目之一，为广州一大旅游观光热点。康王阁面对陈家祠绿化广场，享尽陈家祠美景。劣势：n 楼盘为单体楼，公共活动空间少。n 部分单位采光很差，有黑房康王阁的小面积单位采光很差，部分中、大户型存在黑厕。n 位于康王路上，住宅所受噪音和灰尘的影响会较大。四、形象定位优化建议1、项目卖点整合 交通：地铁一号线近在咫尺，门前多路公交车穿行于市内； 周边配套：购物、休憩、食肆、学校、医疗、银行等等； 项目配套：停车场、会所、超市等 前景规划：（部分内容）作为荔湾区中轴线的康王路，按照广州市的统一规划，要定位成全国闻名、代表广州市形象的商业大街，其沿线两侧要建成高标准的商业街；康王路的初步发展定位是：利用现有的文化和商业资源，以现代化与传统风貌充分协调的方法，发展成为以观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导，兼具高品质居住生活的中心商务区。 项目建筑设计：空中半围合园林小区式生活概念架空层及天台绿化，塑造绿色人居典范三栋楼体半围合设计住宅、商铺完全分离，互不干扰独创西关阳光电梯间 户型：间隔方正合理，功能划分科学、实用，动静分区、洁污分区、干湿分区明显。2、形象深化2.1形象主题定位语论证在上系列的提案中，敝司曾提到过本项目的主要目标客户群为荔湾区本地居民，潜在买家的范围区域性相对较强，且年龄层段相对也会偏低。因此，本项目形象及主题的塑造应围绕这批受众的喜好做文章。现时，荔湾区不少的欲置业者越来越注重居住环境的健康，对一些楼盘提倡的“生态”、“健康人居”等字眼较为敏感及关注。结合本项目的自身优势及特点，可将本项目的形象主题定位语定为：文化西关、现代西关地铁生态园林居庭形象主题阐释： 文化西关、现代西关本项目位处西关老城区，区域内早期多数楼盘都以老西关风情作为项目形象建立的基础，略显“老气”。现代西关生活是对传统与现代生活细节上的注重。随着时代的变迁，人们观念的更新，老城区内活动着不少年龄层较低以及意识较为现代的人群，他们观念创新，崇尚现代文明。因此本项目的形象定位在能够迎合该类人群的同时，首先推出“文化西关、现代西关”，引起市场的新鲜感，以较短的时间内迅速树立楼盘形象。地铁本项目交通优势为地铁，是本项目之主要卖点。应充分利用地铁之优势。生态园林充分利用架空层园林绿化的优势，凸显健康、阳光、绿色的现代人居住理念。2.2案名前缀论证本项目的案名已定为“荔康大厦”，该案名对项目所处的区域概括是浓缩得较为到位的：“荔”荔湾区“康”康王北路但也存在美中不足：一、该案名在概括、描述本项目的形象特点上有所欠缺；二、以形象包装的角度考虑，该案名有些生硬。住宅项目的案名应尽量形象化与唯美化，才能在受众的心中产生联想，在其潜意识中留下痕迹，最终认同产品本身。因此建议项目的案名加上前缀，以异于市场上众多楼盘的同质化，实现项目有可能的标新立异。在经对本项目进行深入细致的分析研究及同区域竞争对手的定位分析，建议本项目案名全称定为： 心筑荔康大厦“心筑” 理解一：用心建筑完美空间；理解二：心灵居住的地方。支持点：空中半围合园林小区式生活概念西关阳光电梯间等（突出表现项目建筑规划的前瞻性、建筑空间的有效利用性等）加上前缀后的案名更能概括、浓缩项目的特点，也显得更具生命力与情感号召力。五、价格定位本项目的价格定位采用了市场量化比较法，即：选取本项目附近地段最具可比性的几个竞争对手与本项目相比较，并将该类比较楼盘运用量化比较法运算分析，得出楼盘定价，配合营销策略，得出最后的定价建议，客观、科学地定出本项目的销售均价。1、选取比较的楼盘为使此比较法更准确表现项目的差异性及可对比性，应精选对比对象，档次、定位、规模等尽可能相近，销售状况良好，能恰当反映市场现状，更能准确体现项目的价格差异。经过筛选分析，现选荔情居、金盈居、新光城市广场，作为本项目定价的参照项目。项目荔情居金盈居新光城市广场毛坯均价（元/平方米）560054006300A荔情居 权重：37%B金盈居 权重：35%C新光城市广场 权重：28%注：权重为比较项目与本项目的可比度，该可比度为整个楼盘的综合指数与本项目相比较。2、售价建议项目与附近楼盘评估得分比较表：对比项目本项目荔情居金盈居新光城市广场地理位置1009594100建筑规模100100100110项目配套10010098108外立面10010097107户型设计1009597102交通配套1009796100周边配套100100100100居住氛围100104104100安静程度100103106100综合分数10099.3399.11103.00对比项目均价（毛坯价）560054006300注：对比因素选择是购买者购买时普遍考虑的因素；以项目自身条件为基础（分子取值100），分别就每个对比因素，与各个对手楼盘进行比较，优于自身则分母大于100，反之则小于100。根据以上各比较楼盘综合因素比较表，可得出各楼盘的总分，根据量化比较公式，可计算出各比较楼盘的修正价格，见下表：比较楼盘权重均价（1）修正率（2）修正价格（1）/（2）荔情居37%560099.33%5638金盈居35%540099.11%5448新光城市广场28%6300103.00%6117根据以上量化比较法公式计算，可得出本项目的均价均价=A修正均价A权重+B修正均价B权重+C修正均价C权重即：均价 = 5700元/六、广告宣传推广1、广告主思路本项目由于可售货量不多，不可能进行大范围的宣传铺展。但在本项目首度推出市场前，“势”的营造仍是十分有必要的。有 必要说明的是，“造势”绝不是全方位媒体广告的狂轰滥炸，而是系统、高效的连动人媒广告传播。建议开盘前15天即进行广告宣传渗透。2、广告媒介及具体安排2.1单张广告泰盈模式打开市场的高效利器在泰盈营销模式中，外线销售是一种行之有效的推广手法。外线人员将项目的信息带出去市场，在市场中寻找潜在买家，然后将其带回项目现场，最终成交。整个过程中外线人员唯一的道具就是单张。因此，单张的设计是极为关键的。考虑到本项目是首度推出市场，单张表达应具有时段性，内部认购期（约一个月）与公开发售期将有所区别。u 单张设计思路（内部认购期）以现代、阳光、健康、生态等元素为主基调，配合项目各项优势。色调应尽量以亮丽、夺目的色系为主，如此才能以新产品的姿态抢夺市场关注度。内容表达上则以形象加促销组合，带出内部认购期的让利优惠。（公开发售期）延续公开发售期的单张设计主基调，风格将会有所变化，注重渲染公开发售的隆重与热烈气氛。内容表达则加强形象推广的份量。u 单张覆盖范围以荔湾区东部、南部为重点宣传区域，荔湾区西部、北部及越秀区西部作为次要宣传区域，开盘阶段务必将荔湾、越秀的潜在客户群一网打尽。2.2电台广告据调查，荔湾、越秀等不少老城区居民都有听电台的习惯，建议分别制作30”、20”及10”广告，配合不同的销售阶段，在频道方面可选择交通台、音乐台及珠江经济台穿插播放。2.3网上群发手机短讯通过群发手机短讯可以将项目信息准确地传递给目标客户群，尤其是旧客追踪的作用是较为明显的。此方法费用低廉，是一不错的广告宣传方式。2.4其它媒介报纸广告、电视广告、DM投递、夹报广告、车身广告、灯箱广告等等广告宣传媒介也属于传统广告范畴，但敝司在经过一系列市场调研之后，认为以上之广告媒介对于本项目而言，其有效性较低，在整个广告部署中只能作辅助宣传的作用。报纸广告的覆盖面广，是广州市房地产广告的主流媒介。但费用昂贵，且针对性不强。敝司将会在开盘发售阶段根据市场反应状况随需应变，谨慎投放。七、现场包装1、室外1.1外墙外墙也是项目宣传的一个重要表现，建议外墙的设计以表现项目的形象主题为中心，加强渲染的效果。建议将外围墙改建为电脑喷画式的高档次围墙，围墙的设计以表现项目的形象主题为中心，加强整体的视觉渲染。尤其是项目主入口两边的围墙，更需着力表现。1.2彩旗、横幅等其他宣传布置可以在项目周边围墙上插放彩旗。可以施放拱门、氢飘等宣传物（仅开盘阶段使用）。根据不同的销售阶段，赋予不同的宣传主题。建议悬挂数张颜色鲜艳的横幅及竖幅，应统一设计，作用除了让到附近的客人方便找到楼盘的确切位置的同时，也可加强现场销售气氛。适当增加彩色串旗，营造气氛。1.3霓虹网架作本项目长期的宣传标志。考虑到本项目所处路段为城监严管带，横幅、竖幅等宣传道具未必可实施。因此，建议可申请报批装挂霓虹网架。作为长久的宣传用途，使用成本是较低的。网架内容可简单、明了，只需打上项目全称、标志及电话即可。2、售楼部区域2.1项目模型本项目预计明年才可竣工。期楼销售必须有模型讲解配合方能较大程度上打动客户。建议请水准较高的专业模型公司制做逼真、精致的模型。配合泰盈销售人员的专业沙盘讲解技巧，必能化解期楼销售的障碍。2.2展板设计篇半围合式规划设计，舒展大方，空间利用极佳，拥有极佳的采光通风和景观效果。规划篇以规划地图的形式展示，标明清晰的市政配套设施、大厦名称，使人感觉客观、真实。智能化篇每户布置有智能化磁感应门窗防盗系统，紧急报警按钮，可视对讲门铃等，智能化管理令你居家更安心。服务篇专业物业管理公司提供洗衣、文秘、购物、接送小孩等家政服务，令你生活更轻松、舒适。展板制作：请广告公司根据每篇具体内容，配以典型的图画，图文并茂，既可准确地标明项目的卖点，又可亮丽、明快地装点售楼部。2.3吊旗售楼部的天花上为避免过于单调，可制作吊旗加以装饰，以亮丽的色调衬底，色系的采用将根据项目的整体形象来调配。文字内容则与售楼部展板相呼应。2.4汽球、彩带等包装对售楼部、过道、电梯间等进行全面包装，运用汽球、彩带、金色绸布等营造气氛，从而带动现场销售气氛。2.5折页折页属销售资料的范畴，但同时也是项目包装的一部分。其设计样稿将与单张样稿一起在下阶段提案中提交。3、看楼通道3.1喷画板其作用主要是隔离的作用，在施工阶段，施工区域与看楼通道应隔离出来。为避免隔离板过于单调，将在隔离板上贴挂喷画板。以色块及图画的形式表达项目卖点。3.2花草、植物看楼通道往往较为狭长，为避免过于枯燥与沉闷，可在通道拐角处或墙角适当摆放花草植物，以增加情趣。*售楼部的布置也应考虑到这些。3.3指示板及形象广告板指示板及形象广告板将经过系统设计。指示板的作用并不是单纯的指路，它能增加现场的销售气氛，能提升物业的品牌与管理素质，能令客户感受到发展商对其的尊重与关注。形象广告板无需过多图片，以简洁、形象、引导性的语言文