新时期杭州住宅供应和保障体系建设研究.docVIP

啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊下一阶段杭州房地产业发展的基本思路是:跳出就房地产发展房地产的框架,紧紧围绕杭州构筑大都市,建设新天堂的总体目标和工业兴市的战略导向,在保持房地产业总体.啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊新时期杭州住宅供应和保障体系建设研究啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊新时期杭州住宅供应和保障体系建设研究张 新1995年以来，杭州房地产业经历了长达9年的高速增长，为改善城市居住条件，加快城市建设，推动杭州经济社会快速发展发挥了重要作用。但是与此同时，房地产业的过快发展也带来了一系列问题，特别是商品房价格长期居高不下，经济适用房和廉租房供应严重不足，不仅导致大量杭州本地居民购房困难，而且导致企业的商务成本和外来人才进入杭州的生活成本过高，严重影响了杭州的投资环境和人才引进。杭州市政府要想“构筑大都市，建设新天堂”，必须要合力实施“工业兴市”战略，打造杭州世界先进制造业基地。杭州能否抢先抓住国际制造业重心东移的历史性机遇，在新一轮的区域竞争中占据先发优势，确立在长三角地区的核心城市地位，与房地产业的支柱产业地位和能否为杭州营造一个舒适、低成本的人居环境密切相关。下一阶段的杭州房地产发展面临着两大难题：第一，如何突破就房地产发展房地产的观念，在保证房地产总体平稳发展的前提下降低外来企业和人才进入杭州的商务成本和生活成本，使房地产成为增强杭州投资环境综合竞争力的一个重要抓手；第二，在一个高度开放性的城市中，外来购买力占据整体购买力相当高比重，因而商品房价格超出大量本地居民购买能力的情况下，如何在政府住宅保障机制之外，充分运用市场化手段实现住宅的保障功能，真正实现“居者有其屋”。研究、解决上述两大难题，建立一种新的、多层次的住宅供应与保障体系，已经成为新时期杭州房地产业发展面临的重要课题，也是本文研究的主要目的。一、杭州房地产业现实基础与存在问题90年代中期以来，随着城市建设投融资体制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入，房地产供求机制不断完善，一批配套齐全、功能完善的现代化住宅小区拔地而起，市场化、品牌化的房地产开发企业快速形成，房地产二三级市场不断活跃，政府调控房地产市场的手段日益成熟，一个由商品房、经济适用房、廉租房构成的多层次的住宅供应体系的框架已经初步形成。（一）住宅建设投资迅速增长，居民住房条件和居住质量不断改善。从1997年到2003年，全市累计竣工商品房面积2029.85万平方米，登记销售面积1521.36万平方米，其中新金都城市花园和南都德加公寓荣获建设部全国优秀住宅示范小区称号。同时，坚持新区建设与旧城改造相结合，先后实施了庆春路、凤起路、湖墅路、延安南路、复兴路和城站广场“五路一场”，以及拱宸桥地区、吴山地区、复兴地区、东河绿带沿线、中河高架路西侧等“三点两线”的重点旧城改造，相继建成了朝晖、翠苑、采荷、景芳、大关、城西商住区、滨江四号区、复兴地区、三塘、东新园等180余个配套齐全的住宅小区，有力地改善了杭城居民的住房条件和居住质量，城市化水平明显提高。（二）政府调控房地产市场的手段日益成熟，经济适用房和廉租房成为市场化住宅供应体制的有力补充。近几年来杭州市政府一方面主动控制经营性房地产用地总量，实现非饱和适度供应，保证房地产市场整体上的稳定增长；另一方面积极采用经济适用房、廉租房等市场调控手段，大胆进行经济适用房建设、管理、销售体制创新，改善住房供应结构，解决中低收入居民的住房困难问题。从1999年到2003年12月，全市经济适用房累计开工565万平方米，竣工348万平方米，入住居民33000余户。先后实施廉租房配租6批，发放廉租房配租资格证139人。缓解了一部分中低收入居民的住房困难。（三）存量房产交易和房产租赁市场日趋活跃，一个二三级市场联动、租售并举的完善的房地产市场体系开始形成。住房制度改革的深入特别是对房改房上市交易的放松促进了存量房产交易量的迅速增长，2001年存量房成交金额占房地产交易总额的比例达到了17.31，同比增加9个百分点；2002年存量房成交量达126.79万平方米，同比增长29；2003年存量房成交量达252.6万平方米，同比增长37.35%。存量房交易增长速度超过了增量房的交易增长速度。（四）房地产企业规模不断壮大，品牌开发商开始凸现。经过长达9年时间的高速增长，杭州房地产开发企业的规模得到了不同程度的壮大，市场集中程度有所提高。截至到2003年底，全市已有各类房地产开发企业454家，比1998年增加了79。规模最大的10个企业的投资额占到全市商品房投资额的近35。一批规模较大、具有较强竞争力和品牌影响力的房地产开发企业脱颖而出，为下一阶段杭州房地产市场的发展奠定了坚实的微观基础。杭州房地产业的持续快速发展推动了杭州城市化水平的迅速提高、城市人居环境的大幅度改善和全市经济的迅速发展，2003年房地产对杭州全市GDP的贡献率相当于11.6，房地产业已经成为城市国民经济的一个重要新兴行业和支柱产业。但是在房地产高速增长的同时，也带来了大量不可忽视的问题，严重影响了杭州房地产下一步的发展和房地产在杭州城市发展中的功能的发挥。突出体现在以下4个方面：1.房价总体水平过高，严重影响了杭州在吸引外来投资和人才中的竞争力。1998年以来，杭州市中心（不包括西湖周边区域）和次中心的平均房价分别从4500元/平方米和3500元/平方米，上升到了2003年的8200元/平方米和6200元/平方米；以蒋村商住区为代表的外围区域的平均房价从1998年的不到2500元/平方米上升到了2003年的5500元/平方米。杭州已经成为国内房价上涨速度最快的城市之一并受全国注目。房价的过快增长导致外来企业的商务成本和外来人才进入杭州的生活成本迅速增加，削弱了杭州对周边区域在吸引企业和人才中的竞争力。2.商品房价格居高不下，大量杭州本地居民不得不依赖非市场化的政府住宅保障机制解决住房问题。在市场经济条件下，住宅保障体系由市场化住宅供应体系（商品房）和非市场化的政府住宅保障体系构成。目前杭州商品房价格的过快上涨远远超出了普通杭州本地居民的可承受范围。据市房管局统计，2003年全市商品房销售均价高达5735元/平方米，按一套住宅面积90平方米保守计，单套住宅总价为51.6万元，为同年杭州市市区家庭人均可支配收入的13倍（2003年杭州市城市居民人均可支配收入为12898元，按一家三口计），远远超出房价收入比36倍的国际标准线。商品房价格长时间高居不下，造成大量杭州本地居民不得不依赖于经济适用房解决住房问题。2000年至2003年12月全市向社会公开摇号销售经济适用房9333套，总面积88.3万余平方米，按准购摇号比例8：1推算，2003年经济适用房的实际需求达320万平方米。考虑到商品房购买群体中，外来人口占了很大比重，这意味着在目前的杭州房价水平下，将有超过一半的居民不得不借助于政府的住宅保障机制才能解决住房问题。这显然是与经济适用房的出发点和住宅体制的市场化改革方向相冲突的。3.现有住宅保障体系未能覆盖各种收入阶层，居民购房难问题依然十分突出。目前杭城有三类家庭购房难问题十分突出：一是买不起商品房，又不符合经济适用房准购条件的家庭；二是符合经济适用房购买条件，但是由于经济适用房总价过高自动放弃参加摇号或摇号摇不到的家庭；三是买不起经济解困房，又不符合廉租房条件的低收入家庭。仅以第二类家庭为例，2003年是杭州经济适用房供应规模最大的一年，公开摇号销售的房源3325套，占历年总数36%，但是准购摇号比例仍然高达8：1。如果加上另外二类家庭，杭州购房难的居民数量将更为庞大。4.房地产市场监管滞后于市场发展，房地产企业违规操作、行为短期化现象十分普遍。由于政府的监管机制建设相对滞后于快速发展的房地产市场，部分开发企业盲目追求开发数量和速度，利用体制缺陷进行圈地炒卖，恶意炒作、抬高房价现象十分严重，导致住宅建筑质量下降和后续管理脱节，损害了消费者利益。二、杭州房地产所处发展阶段的判断和新时期发展的基本思路一般来说，对于一个发展中的城市而言，房地产业应具备三大功能：一是经济功能，由房地产业发展及其带动的相关产业的发展带来的GDP的增长，直接体现为房地产业对整个GDP增长的贡献；二是激励功能，房地产业发展对地区城市化水平和质量的提升，主要体现为通过发展房地产业构筑舒适、低成本的硬环境吸引外来企业和人才；三是保障功能，住宅作为最基本的生活资料，政府有义务通过对房地产业的宏观调控建立多层次的住宅供应体系实现“居者有其屋”，保障人们的基本生活需要。具体从杭州来看，目前杭州房地产业的经济功能是相当明显的。1998年以来，杭州房地产开发实际完成投资额每年增长幅度都在17以上，2003年全市完成房地产投资额258.16亿元，占当年杭州全社会固定资产投资额的25.65，2003年房地产对杭州全市GDP的贡献率相当于11.6。从激励功能的层面看，房地产业的发展极大地提升了杭州的城市化质量和人居环境，成为“住在杭州”品牌的一个重要载体。但是，杭州房地产业的激励功能主要侧重于营造投资和生活环境的“舒适性”，而在“低成本”方面明显不足。随着近几年房价的持续快速上升，高居不下的房价已经成为影响杭州引进外来投资和人才的一个明显瓶颈。从保障功能的层面看，经济适用房、廉租房建设、管理、销售体制的改革，以及商品房、经济适用房、廉租房分层体系的建立初步构筑了一个住宅供应与保障体系框架。但是，一方面，仍然有大量的中低收入居民因为种种原因被排除在现有住宅市场之外，购房难问题依然没有解决；另一方面，目前还有多数的居民需要通过政府的住宅保障手段解决住房问题，与市场化环境下住宅供应保障体系应该以市场化手段为主、非市场化手段为辅的方向是不一致的。因此，从总体上看，目前杭州房地产业的功能还主要停留在经济功能上。从以经济功能为主，激励、保障功能为辅，向经济、激励、保障三大功能并重的方向转型，理应成为下一阶段杭州房地产业发展的主攻方向。房地产业作为城市产业群的一个有机组成部分，其发展方向的确立、发展手段的选择，必须紧紧围绕整个城市的发展方向，围绕有利于增强城市的综合竞争力。随着中国世界制造工厂地位的确立和以上海为龙头的长三角地区在中国经济增长中核心地位的形成，目前杭州发展面临最大的背景是如何提升和强化杭州在长三角中的地位。杭州作为环杭州湾区域的龙头，经济功能已具有相当的区域影响，市政府对未来杭州发展的定位是以上海为龙头的长江三角洲副中心，长三角南翼城市群中的节点城市，长三角重要的世界先进制造业基地和高新技术研究与产业化基地。这一目标能否实现，关键取决于杭州能否在接受上海大都市圈辐射和国际产业转移中占据先发优势。目前长三角地区在吸引企业和人才方面的竞争已经相当激烈，上海提出了“173”工程的降低商务成本试验区，引起了江浙两省许多城市的激烈反应。杭州要抢占先发优势，也必须在降低企业商务成本和外来人才生活成本上下功夫。通过政府对房地产市场的宏观调控，切实降低外来企业和人才进入杭州的成本，使房地产成为杭州吸引投资和人才的重要手段，理应成为下一阶段杭州房地产政策制订的重点研究内容。下一阶段杭州房地产业发展的基本思路是：跳出就房地产发展房地产的框架，紧紧围绕杭州“构筑大都市，建设新天堂”的总体目标和“工业兴市”的战略导向，在保持房地产业总体上平稳发展的前提下，强化政府对房地产业的宏观调控，适当放缓房地产业发展步伐，形成一个以市场为主、政府为辅的由商品房、经济适用房、廉租房、二手房、农转居多层公寓构成的，与不同收入水平和需求特点相适应的分层次、全覆盖的住宅供应和保障体系。充分发挥房地产业的激励功能，使房地产业成为杭州在新一轮区域竞争中获取先发优势的重要抓手。保持房地产业总体上平稳发展。房地产业作为国民经济中的一个特殊行业，发展过程中的大起大落将对经济运行造成严重损害。而且，杭州目前正处于城市化的关键时期，需要房地产业的发展加快城市化进程和为城市建设提供资金。因此，对房地产业的调控应该坚持适度原则，避免对市场信心造成过大打击，要通过金融、税收及政策三个方面手段，在适当放缓房地产业发展速度，保证整个行业的平稳发展。加大政府对房地产发展的宏观调控力度，强化杭州房地产业的激励功能和保障功能。在继续强化一级市场土地调控和进一步加大对市场失范行为的打击力度的同时，重点通过宏观调控完善杭州房地产业的激励功能和保障功能，实现房地产由以经济功能为主，激励、保障功能为辅，向经济、激励、保障三大功能并重的方向转型，解决各种收入阶层居民可能存在的购房难问题，使房地产业成为杭州在新一轮区域竞争中获取先发优势的重要抓手。逐步推进住宅供应的市场化进程。顺应市场化改革的方向，逐步将政府住宅保障向有调节的市场化供应方向转变，扩大市场力量在整个住宅供应体系中的作用，要研究用市场这只手来实施“居者有其屋”的战略，最终形成一个以市场为主、政府为辅的住宅供应和保障体系。三、加强对商品房开发建设的宏观调控，使商品房成为杭州住房供应的主要组成住房体制改革的总体方向是由政府主导型的住房供应和管理体制向市场主导型的住房供应和管理体制方向转变，因此从长远来看，必然要求商品房成为住房供应体系的主要组成，经济适用房和廉租房只能是对商品房的补充。2002和2003两年，杭州持续加大经济适用房建设力度，两年开工经济适用房总面积达到270万平方米。这些经济适用房的竣工将在相当程度上缓解中低收入阶层的购房难问题。在基本解决现有存量准购家庭的经济适用房后要逐步将重点由经济适用房向普通商品房转移，使那些原先诉求经济适用房的上中等和中等收入的家庭转向市场化的普通商品房解决居住问题，使经济适用房真正成为下中等收入家庭和低收入家庭的住房，实现市场复归。（一）拉开商品房建设的档次，完善由景观住宅、高档住宅、普通商品住宅和低价位商品住宅构成的商品房供应体系。景观住宅和高档商品住宅既代表着杭州历史文化名城和全国著名风景旅游城市的形象，也是“住在杭州”品牌的重要载体，必须允许其有一定的发展空间，也完全可以通过市场力量自发实现。下一步商品房建设的重点是通过土地、税收、行政规费等方面的调节鼓励大部分房地产企业转向中低端商品房的开发，并使后者逐步成为商品房供应的主流。（二）强化商品房开发的规划控制，实现景观住宅、高档商品住宅和普通商品住宅、低价位住宅在空间布局上的相对分离。高、中、低端住宅区在空间上的相对分离是国外住宅规划控制上的常见做法，这种分离至少可以带来四个方面的好处：第一，有利于改变不同档次住宅相互混杂的局面，增加城市的协调性，提升城市形象。高尚住宅区不仅是一种居住区，更是城市的一道风景。第二，有利于根据不同区域居民的不同需求，提供针对性的市政、教育、物业管理、农贸市场以及其它第三产业方面的服务，提高各种收入层次居民的满意度。第三，当各种层次住宅区空间布局基本明朗后，可以大大压缩开发商炒作房价的空间，增强政府通过调节土地供应量调节各类商品房供应的能力，从而强化政府通过市场力量解决中低收入居民住房的能力。第四，加快住房的流转，进一步激活二手房市场。（三）实行有调节的土地拍卖政策，降低普通商品住宅和低价位商品住宅的土地成本。在土地一级市场垄断的情况下，非饱和的土地供应政策和强劲的外来购买力是杭州房价长时间高居不下的重要原因。高地价本质上是高房价引致的结果，而高地价又反过来使房价高居不下，导致原本有意向开发中低端商品房市场的企业束手无策。因此，在高、中、低端住宅空间布局相对分离，从而可以通过市场本身力量来调节地价之前，鼓励企业开发中低端商品房市场必须加强对地价的调控。具体地说，对于规划中的中低端住宅区，政府在土地拍卖时应同时规定建成后住宅的最高售价，从而避免土地价格过高，为中低端房产的开发留出空间。（四）大力发展近郊和远郊大型住宅区。随着城市交通和基础设施的日益完善，近郊大型住宅已经成为解决中低收入居民住房问题的一个重要渠道。要根据城市交通网络规划近郊住宅区，使居民能够在不改变工作单位的情况下，迁移到近郊住宅区居住。同时，应根据杭州构筑大都市的总体战略和杭州新一轮城市规划确定的疏解老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向城市外围地区疏散的发展方向，前瞻性地启动远郊住宅规划和建设工作。远郊住宅区的规划应紧紧结合杭州卫星城的规划，先选择经济和社会发展程度较高、就业机会较多的区域发展远郊住宅区，鼓励老城区居民将工作和居住向这些区域迁移。这样既可以解决这些居民的住房问题，同时又可以为老城区的发展腾出空间。四、继续大力发展经济适用房，使经济适用房成为解决下中等和低收入家庭以及特定人才住房问题的主要手段（一）对中低收入家庭进行进一步细分，使经济适用房成为解决下中等收入家庭和低收入家庭住房问题的主要手段。据市统计局的调查统计，杭州市区居民中最低收入家庭约占1.5，低收入家庭（户均年收入在1.5万元以下），约占10，中等收入家庭（户均1.5万元至35万元），约占50；其余为高收入家庭。如果中低收入家庭都要通过经济适用房来解决住房问题的话，政府必须对超过60的居民负起住房供应的责任。要根据市场手段为主、政府手段为辅的住房体制改革的总体方向，对中低收入家庭进行进一步细分，对占城市人口主要部分的上中等收入家庭和中等收入家庭应主要通过市场化的商品房解决居住问题，政府的经济适用房应集中解决少数下中等收入家庭和低收入家庭的住房问题，其中经济居住房和经济解困房分别针对下中等收入家庭和低收入家庭。（二）我市经济适用房供需状况供给情况：根据目前我市经济适用房建设计划，2003年至2005年可向市场推出的经济适用房建设总量约为500万平方米。需求情况：根据历年来城市拆迁安置、专项用房解决和经济适用房公开摇号情况预测：1.城市基础设施建设拆迁安置用房（含解决城区居住困难户）。每年约需80万平方米的经济适用住房。2.机关事业单位及引进人才等专项安排每年需30万平方米。3.公开摇号销售。全市历年申领准购证54609户，其中公开摇号销售5958户，专项用房销售和拆迁安置约8000户，目前持证待购居民已达42000户。上述三项综合估算，2003年至2005年我市需求经济适用房总量为570万平方米，供需相比尚有缺口70万平方米。（三）集中建设一批专门面向硕士以上学位高级人才、公务员以及杭州市经济社会发展紧缺人才的经济适用房，使经济适用房成为杭州吸引外来企业和人才的重要抓手。参照深圳福利房、微利房的做法，集中力量建设或调整一批专门面向对未来杭州发展具有重要作用的人才的经济适用房，使“住在杭州”不仅能留住“老板”，更能留住人才。这种具有特定面向群体的经济适用房，可以适当放宽在户型、单套面积、公共配套等方面的限制，提高建设档次，但是应坚持其上市交易的限制力度，确保专房专用，留住人才。（四）进一步贯彻市府20033号文件精神，完善经济适用房的建设、管理、销售体制。全面推行建设项目造招标工作，保证经济适用房建设的质量、进度，进一步降低建设成本。严格经济适用房准购资格审定制度，确保有限的经济适用房真正用于解决下中等收入家庭、低收入家庭以及特定人才的住房问题。五、进一步完善廉租房供应、分配和管理制度，彻底解决最低收入家庭的住房问题（一）适当放宽廉租房申请条件，扩大廉租房分配范围。自2001年11月杭州市市区廉租房管理试行办法出台以来，至今仅发放廉租房配租资格证139户，实际落实仅109户，大量具有实际住房困难的低收入家庭由于申请条件过于严格难以通过廉租房解决住房问题。同时，由于现行的经济解困房补助标准仍然不足以支持相当一部分低收入家庭购买经济解困房，导致了一批既够不上廉租房条件又无力购买经济解困房的“夹心层”群体的产生。随着廉租房供应渠道的逐步理顺，廉租房房源不足的瓶颈已经在很大程度上得到了缓解，可以适当放宽廉租房申请条件，使廉租房申请范围逐步扩大到所有补贴后仍然无力购买经济解困房的群体，使廉租房和经济解困房在政府住宅保障体系中相互衔接，彻底解决低收入家庭的住房问题。（二）建立财政专项资金和租金层级补贴制度，解决廉租房资金来源不足问题。根据市房管局调查，目前全市持有民政局发的救助证的家庭共有7569户，其中符合现有廉租房申请条件的694户，如果以一半实物配租、一半租金配租计算，每年缺口资金200万元。如果将廉租房申请条件放宽到所有补贴后仍然无力购买经济解困房的群体，资金的缺口将会更大。这些低收入家庭的住房问题不仅关系杭州城市和政府的形象，解决不好将直接影响社会的稳定和改革的顺利推进。建议市政府一方面在土地拍卖收入中建立专项资金专门用于廉租房补贴;另一方面适当提高经济适用房中拆迁安置用房的价格，来补贴经济解困房，使其价格降低至每平方米2000元。同时，建立租金层级补贴制度，对于享受实物配租或者租金配租的家庭，根据其不同收入水平要求不同的租金或者给予不同水平的租金补贴，既体现社会公平，又可以适当缓解政府的财政压力。（三）进一步加大廉租房的建设和供应力度。一方面，继续在新建经济适用房项目中专门建设一批经济解困房和廉租房项目。另一方面，允许公房使用权定向上市（交易只面向具有经济解困房和廉租房申请条件的家庭），公房使用权的交易价格相比完全产权房要低得多，而且规定定向交易可以避免中等收入以上的家庭进入这一市场抬高交易价格，使部分困难家庭可以通过购买公房使用权解决住房问题。（四）建立廉租房实物配租动态管理制度。廉租房作为一种福利性质很强的政府住房保障机制，是对特定收入状况下家庭的一种补助，当随着时间推移，收入状况发生好转不再符合廉租房配租条件时，应该及时进行清退和重新配置。建议房管局建立廉租房实物配租动态管理制度，要求享受廉租房实物配租的家庭每年向市民政局申报一次收入状况，每年进行实地动态抽检，每三年进行一次全面检查，确保只有符合条件的家庭才能享受政府提供的廉租房，保证廉租房制度的有效性和严肃性。六、引导和规范二手房市场，推进二手房中介机构向专业化、大型化、品牌化、连锁化方向发展（一）大力整顿和整合二手房中介机构，推进中介机构的大型化、品牌化、连锁化进程。目前杭城房地产中介机构数量众多，规模普遍偏小，分布范围又极为广泛，给管理带来了很大的难度，也是大量中介机构服务不规范、乱收费乃至房东和中介机构相互勾结坑害消费者现象屡禁不止的主要原因。整顿和规范中介机构除了要加大查处和处罚力度外，关键是要将整顿和整合结合进行，通过对一些不规范中介机构的关停和对优秀中介机构的褒扬，迫使中小中介机构逐步依附于那些服务规范、规模较大的中介机构，在此基础上，通过重点引导和优秀中介机构本身管理力量的整合，逐步使杭城二手房中介机构向大型化、品牌化、连锁化方向发展，提升二手房中介服务的档次和水平。（二）完善二手房中介机构的结构体系，逐步推进中介服务的专业化进程。随着公房使用权、经济适用房定向交易制度的建立以及廉租房户原有住房流转数量的增加，要逐步引导和推进二手房中介服务的专业化进程，形成一批专门从事公房使用权交易、经济适用房交易和廉租户的中介机构。目前特别紧急的是建立一个专门为廉租户原有住房流转服务的中介机构。按照目前政策，对于已有住房的廉租户只能得到差额配租，廉租户一般只有在原有住房出租后才有实力利用政府租金补贴改善住房条件。但是，由于部分廉租户无力通过正常市场盘活原住房，导致这部分家庭不得不放弃补贴，维持原状。应引导市场建立一个专门为廉租户提供服务的产权、使用权交易、置换的中介机构，由政府对其减免相关税收，同时对中介费适当降低，帮助廉租户改善住房条件。（三）拓展二手房中介机构的服务范围，增加中介机构新的利润增长点。二手房中介机构应突破只靠中介手续费形成利润的局面，积极向委托出租、代为装修维修、代收租金、代缴水电煤费用、常用电器和生活用品出租等综合服务方向发展，对出租户和承租户进行一条龙服务，既可以为中介机构拓展新的利润增长点，又可以通过提升服务进一步激活二手房市场。政府应积极鼓励中介机构向这一方向发展，并帮助中介机构理顺相应的行业管理关系。七、结合撤村建居，继续推进农转居多层公寓建设（一）将农转居公寓建设纳入杭州住房供应与保障体系范围。撤村建居，建设农转居多层公寓是“构筑大都市，建设新天堂”中提升和改善城市环境、实现城乡一体化发展的必然举措，也是整合城郊接合部土地资源，提高土地综合利用效率的重要手段。按照杭州市目前的发展态势，农转居多层公寓所处的城郊接合部将来是杭州市城市发展的重要组成，因此必须将农转居多层公寓纳入整个杭州住房供应和保障体系建设范畴，进行统一规划，通盘考虑。特别是在市政基础设施建设，住宅设计和建设的标准、相关公共配套的规划等硬件配备方面应与普通商品住宅区等同考虑，避免若干年后因与周边环境不协调需要再度拆迁，增加成本。（二）加快推进农转居公寓建设和管理相分离，全面推行项目建设的招投标工作。对每个建设项目进行公开招投标，不但可以使政府从繁琐的建设实施过程中摆脱出来，集中精力处理好失土农民的政策保障问题；而且可以提升公寓设计、施工的档次，加快建设进程。（三）以政策补充建设资金缺口，加快撤村建居进程。一是在基础设施建设标准、征地政策、拆迁安置标准等方面的政策实行全市统一化、透明化，禁止暗箱操作，避免不同区块的农民相互攀比，影响撤村建居进程；二是适当增大的非农民安置房建设比重，允许非农民安置房作为商品房进行销售；三是鼓励农民进行异地安置，对同意安置到指定区域的农民适当增加人均住房的面积，对愿意仍然到杭州市域范围内的县市从事农活的农民给予补助，并帮助其解决户口、落户地的宅基地等问题；四是在新建成的农转居小区内留出一定的商铺、农贸市场摊位以较低的价格租给农民，在物业公司中留出适当岗位定向面向失土农民招聘，解决一部分农民的工作和收入问题；五是建立失土农民技能培训专项基金，通过教育和培训提高失土农民的职业技能，增强他们再就业能力。（四）完善对失土农民的养老保险和大病医疗保险体系。研究专门针对失土农民的养老保险和大病医疗保险体系，按照国家、集体、个人共同承担的原则，考虑农民实际承受能力，合理确定各方的承担比例。由农民自身承担的部分，可以参照上海做法，直接从发给农民的安置补助费中支出，逐步建立一种全覆盖的养老和医疗保障体系，解决失土农民的后顾之忧。八、完善住宅供应的其它政策保障体系（一）清理、削减、合并房地产开发建设过程中的审批环节，进一步理顺政府与市场之间的关系。目前杭州房地产项目审批非常繁杂，从立项到施工单位进场试桩开工至少要历经20多个部门，近50个审批环节。从某种意义上说，目前房地产开发复杂的审批程序还带有计划经济时代的深刻烙印。要根据市场化改革的方向，按照“市场能做的政府不要干预，市场不能做的政府适度干预”的原则，清理各种审批环节，对必须保留的审批环节进行合并，对审批秩序进行调整，尽可能减少企业在同一部门往返奔波的次数。（二）整顿和规范房地产开发企业的行为，加快企业的规模化、品牌化进程。采取罚款、勒令整顿、新闻媒体曝光等手段，对部分房地产企业的圈地炒卖、恶意炒作、假冒伪劣、面积缩水等行为进行专项整顿，对于某些行为严重不规范、社会影响恶劣或者屡教不改的开发企业规定几年内不得参加土地拍卖。同时，坚持扶优扶强的原则，对行为规范、规模较大、品牌知名度较高的开发企业进行政策倾斜，鼓励这些企业对其它企业进行兼并、控股，打造若干个具有大规模标准化、通用化、系列化部品生产能力和高水平房地产开发能力的大型住宅产业集团，争取在3年内形成一到两个在全国有相当知名度的开发企业。（三）建立分层次的土地招投标政策。改变经营性土地单一由最高出价者中标的做法，建立分层次的土地招投标政策。对于一般性商品房开发继续采用最高出价者中标；景观房产、高尚住宅区等有关城市形象的住宅开发采取向优秀房地产开发企业定向招投标；政府规划中的中低