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中国房地产市场分析,概念简介,土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 位置的固定性和不可移动性”不动产”。 三种存在形态：土地 、建筑物、房地合一。,位置的固定性和不可移动性 使用的长期性 影响因素多样性 投资大量性 保值增值性,按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇）,房地产供需现状分析,供给情况,需求情况,供给,房地产业的开发投资状况,房地产业开发建筑面积情况,房地产开发企业资金来源情况,房地产业的开发投资状况,近几年的投资状况 2000至2004年间，全国商品住宅投资额基本保持25%-30%的增长速度，2002年以来增幅略有提高，从23.11%增至30.29%。与此同时，投资总量从1999年的2637.63亿元一路攀升2004年的8836.95亿元。 今年的投资状况 1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 %；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。,房地产开发建筑面积情况,近几年的开发情况 竣工面积在经历了2000-2003年间年均18.76%的增长后,2004年增速陡然下落至7.69%,但2003年、2004年保持3亿平方米以上的竣工量。随着投资额的不断扩大,每年住宅新开工量也逐年增加,从1999年的18049.36万平方米到2004年的47949万平方米。高开工量带来了施工量的快速膨胀,2000-2004年一直保持17%以上的增长幅度,年均增长率为21.44%,2004年住宅施工总量首次超过10亿平方米,今年的开发情况 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；房屋竣工面积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。其中，住宅竣工面积1.09亿平方米，增长28.5%，比1-3月提高1.6个百分点。,1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；利用外资377亿元，下降29.6%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长59.2%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。,房地产开发企业 资金来源情况,需求,1999-2004年间，全国住宅市场销售面积始终保持高速增长，历年的销售面积增长率均高于当年住宅竣工面积增长率。 住宅销售额从1999年的2143.82亿元增至2004年的8619.37亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程，但是最缓慢的2002年也有23.13%的增幅。,?,导致我国房地产有效需求变动几个因素,1.价格 价格与需求量呈反比。 2.收入水平和消费结构 居民收入与需求量成正比，而消费结构中有多少用于房地产商品也直接影响需求量。一般来说，恩格尔系数在40至50之间的消费结构房地产需求会达到15。 3.替代品 一般而言，房地产商品是不可替代的，是生活的必需品。但是，房地产本身是耐用品，当其价格过高时，消费者将紧缩人均居住面积，减少其正常的需求量。 ,4.偏好 经济实力不同的人对房屋的偏好不同。一般居民对房屋的要求是安全、耐用，而经济更好的人士更在乎环境、社区的文明程度等因素。 5.预期 消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。房地产市场常出现当房价下跌时，消费者预期价格还会再降，从而持币观望的情况。 6.国民经济波动 国民经济波动与房地产需求呈正相关关系，当经济处于扩张阶段，对房地产的需求上升，反之则需求下降。,7.城市化水平 城市规模扩大和人口的增加，将使需求增加。 8.房地产的需求弹性 国际上对房地产价格长期的研究结论是：商品房售价为家庭年收入的合理比例是3至6倍，超过6倍就不能形成买方市场。据测算，我国房价相当于家庭收入的10倍左右。从这一点分析，我国商品房的价格需求弹性较大。,现阶段房地产存在的问题,1、房地产资金来源结构单一 2、圈地的可能性依然存在 3、结构性矛盾依然突出 4、住房社会保障的配套政策不健全 5、房地产企业数量多、负债率高 6、市场需要规范 7、房地产中介城信缺失 8、拆迁安置补偿不合理 9、观念有待于改变,未来,金融危机带给中国房地产市场的冲击，上半年经济的不景气让房价随之下降。,依然乐观,政府支持房地产行业新政解除近年来对该行业的许多限制性政策，尤其是与个人购房者相关的政策传递了中央政府重振房地产市场的决心。,中央政府已经确立房地产业是经济增长的主要支柱产业，因此将会出台扶持政策以保持房市稳定，这些政策可能涉及：财政金融政策的倾斜，比如继续降息等；进一步放宽购买第二套住房的政策限制；推行房地产信托投资的试点，为房地产开发商提供新的融资渠道。,随着中国经济的稳定发展，海外投资者更愿意投资中国高端物业资产，而且有购买力的中国中产阶级人数亦不断增加。,总结,2009年下半年到2010年的上半年这段时间里，楼价还会继续上涨，预测2010年下半年楼价会下跌 百分之五十