东方明珠二期可行性报告(模板).docVIP

有限公司省 县“东方明珠”二期房地产开发建设项目可行性研究报告有限公司二0一一 年六月- 48 -目 录第一章 总 论（2）第二章 项目建设必要性与可行性（5）第三章 市场预测与价格定位（8）第四章 场址主要建设条件（13）第五章 工程设计方案（15）第六章 环境影响评价（24）第七章 组织机构与人力资源配置（27）第八章 质量保证体系及工程招投标方案（30）第九章 项目实施进度（33）第十章 投资估算与资金筹措 （34）第十一章 财务评价（36）第十二章 社会评价（40）第十三章 风险分析（42）第十四章 结论（46）第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：县东方明珠二期房地产开发建设项目二、建设单位：有限公司三、法人代表：四、项目建设地址：县城七一西路与316省道交汇处。五、项目建设性质：房地产开发六、项目建设规模：东方明珠二期建设层次为地上七层.共96幢, (总建筑面积 483516平方米，其中：商业面积20160平方米、住宅建筑面积463356平方米。七、建设期限：2012年11月2015年12月八、主要技术经济指标1、总用地面积363亩 (241758平方米)2、总建筑面积483516平方米3、建筑密度：29，4、容积率：2.05、绿化率：456、项目总投资：112703万元7、销售净收入：180507万元8、总利润：67745.4万元9、总投资利润率：60.11%10、盈亏平衡点：62.44%第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、城市规划法2、建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则3、县国民经济及社会发展十一五规划4、省规划实施技术导则5、城市道路交通规划设计规范(GB5022095)6、城市居住区规划设计规范(GB5018093)7、县建设规划局规划设计8、郴州市城乡规划管理技术规定9、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数10、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范11、建设单位提供的有关资料12、建设单位对可研编制单位的委托书二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资预算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目实施的建议。三、可行性研究的结论开发建设县东方明珠开发建设项目工程可以达到下述目的： 1、落实县国民经济及社会发展十一五规划，拉大城市框架，策应县中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。2、为县民提供一处良好的生活居位环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政税收，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、县概况县位于罗霄山脉西麓，省东南部，郴州市的“北大门”，是井岗山革命根据地的一部分,东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。县交通便利，境内公路四通八达，省道S212线、S320、316线纵贯全县，国道106线、107线、京珠高速公路和铁路京广线、醴茶线旁境而过。北上长沙，一日往返，过境香港，朝发夕至，发达的交通网络为本县的经济发展奠定了坚实基础。二、县国民经济概况2007年以来，县提出了全面贯彻落实科学发展观，努力构建和谐社会，大力推进工业化、农业产业化和城镇化进程指导方针，加快了改革开放步伐，全县国民平稳发展，全县经济经济发展后劲明显增强，各项社会事业全面进步，人民生活水平不断改善。县城作为郴州市北面的重镇，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础，加之近几年经济的快速发展，居民可支配收不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节 项目建设的必要性一、贯彻实施县近期建设规划和城市发展的需要。按照县城市总体规划，建设本着高起点规划、高品位建设、高效率管理的指导思想，城区面貌发生了翻天覆地的变化。县城规划区面积达xx平方公里，城市发展规范有序。确立人和自然和谐发展的理念，按照“拓东、扩西、改中”的总体思路，以加强自身建设及转变工作作风、提高队伍素质和依法管理为基础，深化细化城乡规划，加快城市基础建设，积极培育建设市场和房地产市场，与时俱进，奋力拼搏，努力建设与较高层次的“小康社会”相适应的现代化特色城镇。二、按县国民经济和社会发展规划调整指标，2010年国内生产总值预计增长8.3%左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1：1.5倍，能有效地促进县的经济发展水平，同时还可以增加就业机会。三、配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，县的经济飞速发展，居民的收入随着提升，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追棒的热点之一，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。四、县东方明珠开发建设项目的建设可促进县西北新区的建设步伐，大大改善人民居住环境和居住条件，提升县住宅的品位；同时，以人为本,构建舒适方便和谐的高品质居住环境,园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全；项目的建设将迅速在西北新区聚集人气，有利于西北土地的迅速升值，推动县房地产开发的蓬勃健康发展。五、 根据县房地产开发行业发展质量上、水平上的需求。房地产开发行业虽然发展较快，但与长沙、郴州及发达地区相比，无论在小区建设的规模、配套、环境、房型等都尚有较大的差距，目前县城区配套齐全，环境优美，房型适当、上档次的住宅小区尚且不多；县内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对比不上发达地区。第三节 项目建设的可行性作为郴州市北大门的县，随着县城规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进一步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为县的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加，消费观念的不断更新，造就了一批高要求的住房消费群体，本项目的开发建设具有很好的市场前景。按照创建现代旅游休闲城镇，改善人民居住环境的要求，应该项目开发建设，能使该区域环境与城市景观相匹配，达到促进市政建设、扩大城市规模、盘活城市土地资源的目的。因此，顺应要求，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的东方明珠开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是房地产开发事业发展过程的一次质的飞跃。无论是现代城镇化的建设、还是适应住房消费需求的需要，建设东方明珠开发项目实属必要，在客观上是可行的。第三章 市场预测与价格定位第一节 市场预测一、住宅市场现状除了xx花苑和xx濠园少量楼房在售，其他住宅项目均没有房源可售；二、住宅未来供应情况县城楼房未来供应量较大，其供应量主要集中在华际置业、xx花苑和xx濠园,华际置业（一期）可售建筑面积为15万平方米，在整体市场上占了58%。xx花苑和xx濠园,可售建筑面积为8万平方米，在整体市场上占了32%。三、住宅价格分析1、一手房价格今年上半年均价整体突破了2000元/平方米，较高的价格超过了2500元/平方米，总体来看，下半年房产价格上涨较为明显。由于土地成本增加，开发商的开发成本也增加，加上房源较缺，未来房价看涨，预计明年县城中心套房可突破3000元/平方米；目前房产市场总体供应不足，而老城区更是房源紧缺，近期先入市的项目将能迅速占领市场。就土地拍卖来看，去年基本没有新盘推出，今年推出新盘也较少。房地产价格情况。1998年以来，随着城镇住房制度改革的启动和住房消费信贷制度的引入，城镇居民在福利分房体制下压抑多年的住房商品需求转化为现实购房需求。另外，随着城市建设的不断发展，由旧城拆迁改造引发的被动性住房需求也大量增加，富裕农民进城购房的兴起，在很大程度上引发了房地产市场需求的上升，房价也随之上升。但从周边情况看，县的房价仍处于相对较低的水平。县房地产业发展中存在的问题受国家宏观政策影响，产业发展还不成熟。近年来，全国房地产开发出现投资过热、房价过高的势头。为切实解决当前房地产市场存在的问题，国家接连出台了一系列政策措施，对房地产市场加强宏观调控。这些政策措施的出台对县房地产市场也带来了一定的影响。优势判断1）环境优势：县山清水秀，自然环境优越，特别是县永乐江一带，适宜建设一批生态型住宅，能充分满足都市人回归自然的生活理念，吸引都市白领族和外出打工族购房居住。 2）价格优势：相对周边地区而言，县基本保持因需而购的原生态房地产市场，商品房价格还处在较低的水平。需求判断1)从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据县城区发展目标，县城范围将进一步扩大，同时随着县城基础设施的完善，对县城以外乡镇的吸引力日趋加强，成为县购房群体中的重要组成部分，近三年县城市化率年平均提高0.8个百分点，每年新增城镇人口达3200人，按每人40平方米居住面积计算，对住宅的需求每年达12.8万平方米。随着郴安高速公路的开通，将吸引不少外地购房户，此外，有10万出外打工人员也瞄准了房价低廉的市场，购房较为踊跃，将刺激县房地产业的发展。2)从经济综合分析来看，近几年县经济较快发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。因此，目前房价相对县经济总量、GDP增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，正处在良性发展期。2、二手房价格楼盘二手房价格（元/平方米） 开发商开发的楼盘二手房单价则集中在1800-2500元/平方米；价差比较大；靠近城区中心位置的二手房价格相对要高。第二节 价格定位东方明珠开发建设项目的市场定位应结合创建“花园城市”、“生态城市”的建设思路，在经营理念上树品牌优势，定位为崇尚自然、回归自然的健康高尚住宅群。本项目还应树立自己的品牌优势，在景观、环境、绿化规划方面突出自己的风格，在建筑工程设计方面有自己的独到之处，在社会效益、环境效益和经济效益的结合上找到新的切入点，并超出周边的其他楼盘。一、定位方法1、成本加成定价法将产品的成本加上预期利润（一般为两成左右），具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。方法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。2、市场比较定位法主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3、顾客感受定价法当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。二、基本依据分析1、项目土地获取价格项目土地获取价格为东方明珠150万元/亩，（按实际挂牌价格计）。2、项目开发预算成本项目每平方米开发预算成本包括：土地、建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、管理费和借款利息。3、开发商预期利润目标期望值预期利润目标期望值为25%。4、价格因素加权比较分析。估价时间：2011年6月住宅 单位：元项目 实际成交价 交易情况修正100/100100/100100/102100/100交易日期修正106/100106/100106/100106/100区域因素修正100/106100/110100/100100/100修正后单价2500232024002600按算术平均法计算：（2500+2420+2400+2600）4=2455元/商铺项目 实际成交价 交易情况修正100/100100/100100/102100/100交易日期修正106/100106/100106/100106/100区域因素修正100/106100/110100/100100/100修正后单价12500110001320014800按算术平均法计算：（12500+11000+13200+14800）4=12875元/三、项目产品价格设定东方明珠二期:住宅开盘均价设定为：2800元/，商铺开盘均价按13000元/计，以后预计年增长10%左右，具体年份价格如下：项目名称2013年2014年2015年2016年1、商铺单价130001430015730173032、住宅2800308033883727这里的价格，应该是一种展望预估价格，是对地块价格未来竞争态势及项目及本盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入市价格应该结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由房地产公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交集团公司确定。第四章 场址主要建设条件第一节 场址及用地现状一、场址现状基地东高西低，场地内地势较平坦，地质条件良好，四周道路都已形成，是一块理想的城市建设用地。二、土地权属及占地面积东方明珠二期项目占地363亩，土地权属通过公开挂牌交易方式由华际置业有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。第二节 主要建设条件一、地理位置东方明珠项目位于县城七一西路与316省道交汇处，地块内无建筑和拆迁工作。七一路贯穿本项目地块，交通便利，地理位置良好，是塑造县城形象的重要节点。二、工程地质、水文情况1、工程地质本场地处于丘陵，鉴于郴州地区构造活动十分微弱，地震震级小，次数少，场地地震基本烈度为小于VI度区，属相对稳定区块；无滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害，故拟建场地稳定性好，适宜本工程建设。 2、水文地质地下水由天气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。三、区域规划情况本项目建设性质符合县的总体规划的用地要求，项目总体规划经县规划委员会通过批准。在项目建设过程中将按照批准的规划条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。四、交通情况东方明珠项目位于县城七一西路与316省道交汇处，交通十分便利。五、社会环境条件本项目规划用地内无工业企业，项目附近无化学污染源，军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。六、公共设施条件东方明珠项目沿七一路与316省道交叉口，都已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。七、征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已完成，现在已完成场地平整。八、施工条件本项目场址地势较平坦，水电可从东方明珠一期项目就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可到就近购买，施工条件较好。第五章 工程设计方案第一节 总平面指导思想与原则一、总平面设计原则1、自然和谐、溶于城市建筑是有生命的，这生命来自于土壤（现状）、来自于环境（周边）。每个经典的环境都必然反映所处地方的自然，其特质也来自于当地及周边区域的地方特性。把握并熟练运用这些品质，社区项目才得以融合于地域色彩和地方风格之中。本项目设计时，我们充分考虑结合周边环境，巧妙的借用基地外良好的城市环境装点建筑群落，充分发挥风水宝地的潜在价值。2、科学规划、均好共生运用科学的规划方法与设计手法，保证设计成果的科学性、合理性与可操作性。辅助开发商对于品牌价值和商品价格的追求，不失为一种双赢的策略。功能与需求并存，尤其在本项目几个地块上更为体现这一点的重要性，商铺的经济效益和住宅的优秀户型，均好共生，缺一不可。3、现实性与超前性、科学性与可操作性的统一对本项目几个地块的设计，我们力图实现以下属性：社会性满足人的社会群体意识，形成具有地域特色的标志性社区，增加土地价值；舒适性优秀合理的户型设计为住宅提供舒适的保障；安全性居有定所私密免扰，商业和住宅流线分离，互不干扰，充分体恤生活细节；生态性尊重自然、尊重历史、保护生态。二、道路系统与交通组织三、竖向规划根据现状地形条件，合理确定道路与建筑正负零高程。基本做到小区道路坡度在5%以内。竖向规划坚持以下原则：1、合理利用地形、地质条件，满足各地块建设用地使用要求；2、减少土石方与防护工程量，节约投资；3、保护城市自然生态环境，增强城市景观效果。第二节 总体规划方案一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；3、省城市规划管理技术规定；4、住宅设计规范（GBJ96-86）；5、建筑设计防火规范；(GB50016-2006)6、2000年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则。二、规划总体布局东方明珠二期项目由于是由三个地块组成的，而且每个地块均为县城主要街道七一路的延伸地块，地理位置极为优越。用地性质的这个特殊性，决定了三个地块的总图布置各有特色，却都有同样的宗旨，那就是：合理布局，优化配置，尽可能提高商业价值。因为，地块性质是商住用房，为了实现这个宗旨，我们在设计的时候，除了合理布置商铺的同时，也尽量为开发商设计提供合理的户型布置，做到商业与住宅共赢的设计目的。满足退让红线的基础上，最大化的设计商业用房，处理好住宅入口和商业的关系，满足规划的要求，和住宅用房本身的功能要求。合理设计，科学布置。三、规划指标东方明珠二期:1、总用地面积363亩 (241758平方米)2、总建筑面积483516平方米3、建筑密度：29，4、容积率：2.05、绿化率：45第三节 建筑设计方案一、设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-2006 ；2、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）；3、民用建筑设计通则GB50352-2005；4、住宅设计规范 GB50096-1999(2003年版）；5、住宅建筑规范GB50368-2005；6、商店建筑设计规范JGJ48-88；7、汽车库建筑设计规范JGJ100-98；8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；9、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；10、 其它国家有关法律、法规及技术规11夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）12省居住建筑节能设计标准（DB33/1015-2003）二、建筑造型设计：东方明珠:建筑造型注重细部处理，立面造型高低错落有致，虚实变化有序。三个地块各有特色，特别是三号、四号地块，遥相呼应，故建筑立面统一设计。总体建筑造型端庄、大方、线条流畅、明朗、色彩和谐统一，所有建筑造型要素均与使用功能相结合，如利用阳台、空调机位等要素加以变化组合，使造型与功能完美结合。考虑与整体的自然环境相协调，同时也体现自身个性的一面，提高了整个建筑的形象档次。三、户型设计东方明珠小区住宅共设计有5种房型。四、环保设计1、住宅厨房油烟气均设竖井各自屋顶排放。2、水泵房置于地下室，各类机械设备均选用低噪声型号产品。3、排水雨，污分流。4、地块内设有垃圾收集点，各户垃圾入袋扎紧后，由清洁车统一运出，减少污染。5、沿街商业人员密集的区域设垃圾箱并区分可回收与不可回收垃圾，为大家提供方便。五、消防设计1、本工程按防火规范的要求进行设计。2、建筑物排列均满足防火间距的要求，小区设环形消防通道到达每幢建筑物。建筑物疏散口，楼梯均按规范要求分别设置。3、地块中设计有4米的消防车道，符合消防车行驶要求。4、沿街建筑长度小于80米不设置人行通行。5、所有户门采用乙级防火门。6、在室外按规范要求配置消防结合器；住宅室内于单元公共部位设消火栓，并加挂便携式灭火器；配合物业管理的安全宣传及措施，确保防火安全。第四节 结构方案一、设计依据本工程设计采用的国家及省颁布的现行标准、规范、规程如下：1、建筑结构荷载规范GB50009-2001(2006年版)2、混凝土结构设计规范GB50010-20023、建筑地基基础设计规范GB50007-20024、砌体结构设计规范GB50003-20015、地下工程防水技术规范GB50108-20016、建筑结构可靠度设计标准GB50068-20017、加气混凝土砌块建筑构造浙J11-918、省标准建筑地基基础设计规范DB33/101-20039、混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图03G101-110.、业主要求及建筑专业提供的图纸二、自然条件：1、基本风压：0.45KN/2、基本雪压：0.40KN/3、本工程所处位置为非抗震区，故不考虑抗震设计。三、主要设计参数：1、本工程主体结构设计合理使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级。2、结构重要性系数为0=1.0。3、结构设计永久荷载的取值按建筑结构荷载规范附录一及实际荷重计算；楼面活荷载的取值均按建筑结构荷载规范规定，主要取值如下：类 别活荷载标准值（KN/）客厅、卧室、饭厅2.0 KN/阳台2.5 KN/楼梯（非消防疏散楼梯）2.0 KN/消防疏散楼梯3.5 KN/当街商铺3.5KN/上人屋面2.0 KN/不上人屋面0.5 KN/四、结构设计：五、材料1、钢筋：梁、柱、基础受力主筋采用HRB400、HRB335，梁柱箍筋采用HPB235、HRB335。板受力筋采用HRB335、HPB235，板分布筋采用HPB235。2、混凝土：（1）混凝土强度等级为C35、C30及C25。（3）地下室混凝土强度等级为C30，抗渗等级为S6。地下室防水等级为二级。3、墙体材料：填充墙均采用MU5.0加气混凝土砌块M5混合砂浆砌筑。六、结构计算软件：本工程采用中国建筑科学研究院PKPM系列设计软件SATWE进行结构计算。第五节 给排水方案一、设计规范和依据1、（GB50015-2003）； 2、（GB50045-95）（2005年版）； 3、（GB50013-2006）；4、（GB50014-2006）；5、（GB50084-2001）；6、（GB50140-2005）；7、规划红线附近市政给排水现状图；8、建筑专业提供的图纸和资料。二、设计范围 包括红线内的下列项目： 1、给水系统。 2、排水（包括废、污水和雨水）系统。第六节 给排水消防设计设计规范和依据房屋设室内外消防栓给水系统、自动喷水灭火系统、IG541气体自动灭火系统。系统设计执行高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005年版）、建筑灭火器配置设计规范（DB50140-2005）。第七节 电气方案一、设计依据：1、相关专业提供的设计资料；2、上级部门批准文件和建设提供的设计任务书及设计要求；3、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准：-民用建筑电气设计规范JGJ/T16-2008；-10KV及发下变电所设计规范GB50053-94； -低压配电设计规范GB50054-95； -供配电系统设计规范GB50052-95； -建筑设计防火规范GB50016-2006 ； -高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）； -建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）； -建筑照明设计标准GB50034-2004； -火灾自动报警系设计规范GB50116-98； -汽车库、停车库、库车场设计防火规范GB50067-97； -住宅设计规范 GB50096-1999(2003版）； -住宅建筑规范GB50368-2005； -有线电视系统工程技术规范GB50200-94； -有线电视广播技术规范GY/T 106； -安全防范工程技术规范GB50348； -民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94； -建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004。 二、设计范围本设计包括建设红线内的以下内容：-10/0.4kV变、配电系统；-照明系统；-火灾自动报警系统；-弱电系统，包括电话系统、宽带网络系统、有线电视系统、闭 路电视安防监控系统、远程自动计量系统、可视对讲系统；-防雷保护、安全措施及接地系统。第八节 管线综合设计一、设计原则：1、尽量满足各专业管线规范要求。2、尽量满足各专业管线习惯做法。3、管线交叉在一般情况下遵守以下原则：小管让大管，支管让主干管，非重力流管让重力流管，可弯曲管让不可弯曲管。4、管线平面、竖向设计兼顾工程分期实施需要。二、平面布置管线平面布置兼顾各专业管道技术要求，合理确定管道平面间距，保证各管线从设计到施工有条不紊的进行。本项目的市政道路下共设置雨水、污水、给水、电力、电信、电视、燃气等七种地下管线，雨水管道布置在道路中心线下，电力电缆、给水管布置在绿化下。三、竖向布置各管线间交叉时分层设置，竖向布置原则上自下而上分别为：最底层污水管、次底层雨水管（两层顺序可相反），其上为给水管道、燃气管道、电信电缆，最上层为电力电缆。第六章 环境影响评价第一节 项目场址环境现状一、自然环境地块环境优美，视野开阔，地理位置显要，用地条件优越。天气环境符合二级天气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。二、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。三、社会环境本项目区规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。四、环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。第二节 项目建设与运营对环境的影响一、评价依据1、中华人民共和国环境保护法2、建设项目环境保护管理条例1998年3、中华人民共和国水土资源保护法4、污水综合排放标准（GB8978-2002）5、环境空气质量标准（GB3095-96）及地方规定6、城市区域环境噪声标准二、项目建设与运营对环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行系列化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本项目的建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善当地的生态环境。施工期间对周边环境的影响主要是天气影响和噪声。对天气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和污水、废水、粪便，以及厨房洗涮水、油污和排放的油烟等。第三节 环境影响评价及保护措施一、环境影响评价1、社会环境影响评价（1）项目建设可能产生的经济和社会影响（2）项目对所在地区的居民就业、居住、生活的影响2、生态环境影响评价（1）项目产生的废物可能对土壤层造成的损害，（2）项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响。（3）项目城市化进程使的农业用地和其他用地减少而产生的影响。3、环境空气影响评价（1）项目会排放哪些气味、有害人体的排放物。（2）项目排放的气体污染物对周围地区的影响。4、环境噪声影响评价（1）项目工程施工中是否引起噪声强度的增大。（2）项目所增加的汽车等交通工具产生的噪声对项目区的影响。（3）项目噪声强度、轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响。二、环境保护措施1、项目每天排出的废弃物和生活垃圾由物业公司专人定时清扫，集中收集至垃圾处理中心，油污经隔油池处理。2、生活污水、粪便经过化粪池处理后，要达到排放标准方可排入城市污水管道。3、在院内尽可能扩大绿化面积，使场内环境优美、空气清新。4、施工时将混凝土搅拌站尽量远离人口密集区、下风向，并安装二级除尘排放控制在最低限度。5、施工材料和土方运输，加以遮盖避免抛撒，施工道路及现场配置洒水设备，定时洒水减少起尘量，且及时清扫路面，防止二次扬尘。6、施工阶段产生的余土，经余土办指定堆放地点统一堆放，防止污染环境。余土外运后，及时清理施工现场。7、对运输车辆及施工机械应加强维修，保证运输车辆及施工机械处于良好的工作状态，控制噪声源，降低噪声对周围环境的影响。8、尽量使用低噪声施工设备，少用或避开使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。项目的建设必将改变原有地形地貌，损坏原地表植被，直接影响生态环境。根据中华人民共和国水土保持法，国家对水土保持工作实际预防为主，全面规划，综合防治，因地制宜，加强管理，注重管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生态环境恶化。在项目实施中，必须严格贯彻执行中华人民共和国水土保持法，做好水土保持，通过绿化、防护、硬化等有效措施，将对环境的影响及水土流失减少到最低。第七章 组织机构与人力资源配置一、组织机构方案1、公司机构设置（1）公司设执行董事1名，监事1名，设总经理1名、副总经理1名，共同负责公司运作。（2）公司下设：综合部、营销部、工程部、财务部。综合部协调各部关系：做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订各项规范、管理制度。营销部制订市场经营营销方针；工程部开展项目的质量、进度、费用三控，协调各方关系；财务部支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。2、人力资源配置（1）人力资源配置的依据人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化动作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，天立房地产开发有限公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。（2）人力资源配置的内容人力资源配置：以需设岗，以岗定员。组织机构设置：综合部、营销部、工程部、财务部。董事长会总经理财务部综合办工程部营销部施工预算出纳会计物业销售策划采购华际置业有限公司组织机构图 二、劳动定员1、公司劳动定员为39人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工。人 员 安 排部门岗位定员（人）备注综合部物业12采购2营销部策划3销售5工程部预算2施工11财务部出纳2会计2合计392、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识管理知识培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培训，专业技术人员（如：工程师、电工）应持证上岗，培训合格后方可聘用。三、人员培训公司员要经过招聘并培训上岗，借鉴外地、外单位的先进管理经验，不断提高公司的管理水平和员工的自身素质。第八章 质量保证体系及工程招投标方案第一节 质量保证体系该项目建设面积大，任务重，应建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按建筑法及吉安市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。勘察设计单位必须选择乙级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位必须选择二级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、规范进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。该工程采用社会监理，对工程进行“三控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合理。第二节 工程招标方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该项目的特点，制订招标方案。一、招标工作依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；3、七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定。二、招标工作原则1、招标方式按照省发展计划委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用以下招标方式：建筑设计采用邀请招标，进行资格后审；全部工程施工采用国内公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。2、标段划分按照建设部有关规定，结合该项目特点，施工合同暂分为4个合同，建筑2个标段，市政和绿化各1个标段。施工监理合同分为3个合同标段，建安工程为一标段，市政为二标段，绿化工程为三标段。3、招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料采购等；工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。4、公告发布根据国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，该项目将在国家公开发行的报刊登资格预审公告，初步拟定在报上刊登。5、资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审；对邀请招标的监理潜在投标人进行资格后审。6、潜在投标人的要求（1）邀请招标在我国范围内邀请有工程乙级监理资质的单位参加投标。（2）公开招标通过媒介发布公告，凡具有建设部二级以上施工资质、建设部主管部门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与该项目的资格预审。三、招标组织形式1、招标机构：具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。四、招标基本情况本资项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式，具体见招标基本情况表：招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计土建工程监理市政、绿化其它第九章 项目实施进度一、项目实施计划该项目建设期为36个月，按照统一规划、分布实施、交叉建设、分期投产交付使用的原则进行。建设期：2012年11月2015年12月，2013年1月开始土建施工。 第十章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算一、投资估算的范围本投资估算主要包括项目建设的土地征用、土建、供电、给排水、道路、绿化、场地平整、设备和安装及基其它费用、预备费、建设期贷款利息等费用。二、估算依据1、建设单位提供的相关资料。2、土建工程：（1）省郴州市建筑安装工程造价及相关资料。（2）全国统一建筑工程基础定额（省单位估价表）上、下册（20001版）。（3）全国统一市政工程预算定额（省单位价表）上、下册（2002版）。（4）省建筑安装工程费用定额（2001年）。（5）省市政工程费用定额（2002年）。（6）建安以外费用由县城区市政道路、绿化等工程造价参考计取。3、其他费用的取费标准：（1）土地征用按挂牌交易的土地价格东方明珠区地块54450万元。（2）建设单位管理费按1%计取。（3）勘测设计费按工程费用的1.5%计取。（4）工程监理费按1.0%计取。三、投资估算本项目估算总投资为67385万元，总建筑面积:44119详见表东方明珠二期项目投资概算表 单位:万元序号项目名称总额（万元）占总投资比例分年投入金额20122013201420151土地费用5689750.48%56897其中：土地出让金 5445048.31%54450契税16311.45%332公证费、印花税1630.14%33城市基础设施建设税6530.58%1322前期工程费用2300.20%761543基础设施及建安费3868134.32%154721547277373建筑规费19341.72%19344公共配套设施及绿化费67385.98%2020202026985财务费用72006.39%1800360018006管理费用3600.32%301101101107销售费用3800.34