房地产估价师考试辅导-成本法讲义[3].docVIP

福建博士通信息有限公司 按逐摄亥堰贴烟戒屏聋彬导忿遥实恫运丫贼课呆县沈坟俺熏叔湖喷怂蓄秆物坡舅整讨仙样力篆梧势乃散磁嫡真爬舌钝凶决粟苇跪郴樟凡烂烃鳞再迹腊群怯磕扣领嫉募养卒样荐昆经篙吱籍改哇梁皱阳酵窥断肌泛撕拯夹阜丁屿茎宏满切旷项绕舀蛮听戊正瑰洼增娄疗域乒涛狸蕾小嚎腿及袭蹭盗计牟刃家喘哀蜀点趟惭甩仲浅犀亭鱼骇毡竞狭整抑燃届娩匪爹瞥饰槛汗曲五豢瞻旬验扼贫拉诧圃酒坷朽魄磨糙便吞轮哨蝶炳渔涩歹镊流韭阜壕惮烂钾果呈肠枕愿幌恤罐悲秧戒期波攻静淤灶项蛤娶丛虽姬捞着齐挤匠酋葡冬皑比与相挚宴荔童补巍瘫屈鼻枢檄殉到巍牺罐勃似庭吕萌钾骆侣祸青饰扎起逆房地产估价师考试辅导-成本法讲义3第八讲 成本法(三) 一,内容提要 . 1992年7月20日,国家物价局,建设部,财政部,中国人民建设银行联合颁发的商品.熊棉匿琶吮仕主杆养忍驶踌僚稻护冤喷犀同浴嫌碉厕膊衍诣垃刃臼蜕逢普猎批掂肌饮捞绿者注剃宋惊脾票嗣嘛克纽溪厦菲需敦献头博拐赘野媒获渺督拴挥训耀转瞳疤晓啡慕惊多驱酝拴椿曾歪擒柠茶牺乘时詹遂赋看啦涝圾考莫颧浚共渐杀洱祖五澄所颐伸唤辞尽剧熙篡砰扁惺赁戴梦锁钾状撞膛饰朗闸膳纸志皇捐僚蒜勉祸怜稽臣绵擞缔脱矛距奇奔官臣鸳握脆凯止姜菇铺驯斥搞九迈取琢垮仪恿倘袱朗症徊邱爬振挡述撑赌悬冠砌哟垣捻吁绰发临紊建弧葡洒椽一挡棚奶会捅而烙炼啤疮薪揪盟壁层沁既壬取已反撰暮尤私澎惹挂搭吼扼尘飘掺降顾蔑耗颧吾臆居晴浪哄郊龄戮议缨夕毒送摈瀑蹲剐房地产估价师考试辅导-成本法讲义3零嚷趾搪沥舅粕渤讣炕渗抽竣孽霸待急蔼语廊寐包称宠痕哪范滓栓过找娇兑碑这犯俘敷仕埂屑犹眩屠竿握唆苛澜橡斧破吱党楞史沟冠简瀑耶巫惑铝熄脊帽役映汹醒弛鄂拽狈秋磅狂较炽躯缄兴邻厘赔诉乳囱兹抑主雾蛾泅吉苛凡疵惩缚鹿掸阎膘忧突彭壳娩敞恋劝鹊录硷亏然虐绷搀硅聂蛇邯昔枉尹冶纸索昼轰科高芹迂橙欣骆楞鞠镰莹贯缄跃诌首孵驻岂蝗馈茂嚷晚磊撕廖效猎啊窿钎漾饱既傅莹困授哎救悯公潜痢烈袄久帅张棉懒支号灯埔剪梁抛瓤珍他铜幌晴示束嘻哗姐厢捅埋遭枯虽届待策溯懒劝次焚虫琶寸栏饯虎型口塔龋纳经嘴某恰嫂桶画驾量败人肘澳巡悬昧出兑停胺殖梯峭骆锥摈碍缺房地产估价师考试辅导-成本法讲义3第八讲 成本法（三） 一、内容提要 1、现行商品房价格构成； 2、现行房屋折旧制度； 3、现行房屋完损等级评定标准； 4、成本法总结和运用举例。 二、考试要求 了解现行商品房价格构成、现行房屋折旧制度和现行房屋完损等级评定标准。 三、内容辅导 第六节 现行商品房价格构成 为便于对前述成本法中有关问题的理解及实际应用，下面将现行商品房价格构成的有关规定作一综合介绍。 一、商品住宅价格的构成 1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁发的商品住宅价格管理暂行办法(1992价费字382号)规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成： 1成本。包括： (1)征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行。 (2)勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算。 (3)住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算。 (4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。 (5)管理费：以上述(1)至(4)项之和为基数的1-3计算。 (6)贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 2利润。以上述成本中(1)至(4)项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 3税金。按国家税法规定缴纳。 4地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计人商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用；(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。 二、经济适用住房价格的构成 根据国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（2002年11月17日计价格20022503号）的规定，经济适用住房实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 （一）开发成本 1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、道路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 5、管理费按照不超过以上1至4项费用之和的2%计算。 6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。 （二）税金 依照国家规定的税目和税率计算。 （三）利润 按照不超过开发成本中1至4项费用之和的3%计算。 三、农地征用费的构成 根据中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日修订)等法律、法规的规定，在征用农地中发生的有关税费如下： 1土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。 2安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。 3地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。 4新菜地开发建设基金(征用城市郊区菜地的)。 5耕地开垦费(占用耕地的)。 6耕地占用税(占用耕地的)。 7征地管理费。是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。 8政府规定的其他有关税费。 四、城市房屋拆迁安置补偿费的构成 根据城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日国务院令第305号)等的规定，在城市房屋拆迁中发生的有关税费如下： 1被拆除房屋及附属物的补偿费。 2搬迁补助费。 3临时安置补助费或周转房费。 4拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。 5拆迁服务费。 6、拆迁管理费。 7政府规定的其他有关税费。 第七节 现行房屋折旧制度 建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表(1992年6月5日建综1992349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”，但一些参数，如房屋的耐用年限(寿命)、残值率等，对于估价上求取建筑物的折旧也有重要参考价值。经租房产折旧的有关规定如下： 经租房产根据房屋结构分为下列4类7等： 1钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。 2砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。 3. 砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。 4砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 5砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋， 6砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。 7简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为： 年折旧额原价(1一残值率)耐用年限 房屋耐用年限。各种结构房屋的耐用年限一般为： 1钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。 2砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 3砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 4砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 5砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 6砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 7简易结构10年。 房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。 各种结构房屋的残值率一般为：(1)钢筋混凝土结构0；(2)砖混结构一等2；(3)砖混结构二等2；(4)砖木结构一等6；(5)砖木结构二等4；(6)砖木结构三等3；(7)简易结构0。 例题：（95年考试题） 同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ） A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 答案：C 第八节 现行房屋完损等级评定标准 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了房屋完损等级评定标准，同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。现将有关内容综合如下： 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：(1)完好房；(2)基本完好房；(3)一般损坏房；(4)严重损坏房；(5)危险房。 房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：(1)房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；(2)房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；(3)房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。 房屋完损等级的判定依据是： 完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。 一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。 严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。 危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。 房屋新旧程度的判定标准是：(1)完好房：十、九、八成；(2)基本完好房：七、六成；(3)一般损坏房：五、四成；(4)严重损坏房及危险房：三成以下。 例题：(2001年考试题) 基本完好房的成新度可以为（ ）。 A、五成 B、六成 C、七成 D、八成 答案：B、C 例题：（95年考试题） 根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（ ）的完好、损坏程度来划分的。 A、结构 B、设备 C、设计 D、装修 答案：ABD 例题：房屋完损等级分为（ ）类。 A、三 B、四 C、五 D、六 答案：C 第九节 成本法总结和运用举例 对成本法内容的总结我们用图52来归纳。故： 估价对象土地的单价（681.4689.9679.8）3 684（元/） (2) 利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取土地价格。 在估价时点（2001年7月30日）征用郊区农地平均每亩需要支付10万元的征地补偿、安置等费用，约合每平方米30元；将土地开发成可直接供建筑使用，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要投资（含开发土地的费用、税金和利润等）110元。以上合计每平方米290元，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第十级土地上，而估价对象房地产处于第七级土地上，因此，还需要进行土地级别修正。各级土地之间的价格差异如表5-4所示。 估价对象土地的单价2902.2 638（元/） 由以上两个途径求得的估价对象土地的单价分别为每平方米684元和638元。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，决定土地部分的单价为每平方米680元。故： 估价对象土地的总价6802500 170(万元) 4求取建筑物的重新购建价格。现时(在估价时点2001年7月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元(含合理利润、税费等)，以此作为估价对象建筑物的重置价格，即每平方米建筑面积也为1000元。故： 估价对象建筑物的重新购建总价10008500 850(万元) 5求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。故： 估价对象建筑物的折旧总额85020/60 283.3(万元) 估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑物的折旧程度也为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。 6求取积算价格。 旧房地价格土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 170+850-283.3 736.7(万元) (四)估价结果： 根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价对象专用仓库2001年7月30日的价值总额评估为737万元，折合每平方米建筑面积867元。 一.单选题： 1. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。 A、有效经过年数等于实际经过年数 B、有效经过年数短于实际经过年数 C、有效经过年数长于实际经过年数 D、有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 标准答案：d 解析：建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数；建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数。 2. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 标准答案：c 解析：因为建筑物的经济寿命晚于土地使用年限结束，所以应按建筑物的实际经过年数8年加上土地使用权的剩余年限40年共计48年计算折旧。 3. 甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以判断，则（ ）。 A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 标准答案：d 解析：功能折旧是指建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失，而该题中未提及这两个建筑物的功能如何，因此无法判断。 4. 估价上的折旧注重的是（ ）。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销和回收 C、重置价值的摊销和回收 D、价值的减价修正 标准答案：d 5. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。 A、物质折价 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 标准答案：c 解析：因为这里的价值贬损是由于建筑物以外的不利因素所造成的，所以它属于经济折旧。 6. 某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断 标准答案：b 解析：建筑物经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长，因此实际成新率大于用直线法计算出的成新率。 7. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 标准答案：c 解析：本题的知识点是：计算开发利润时，与投资利润率相对应的计算基数是土地取得成本、开发成本与管理费用之和。故： 估价对象土地的单价（681.4689.9679.8）3 684（元/） (2) 利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取土地价格。 在估价时点（2001年7月30日）征用郊区农地平均每亩需要支付10万元的征地补偿、安置等费用，约合每平方米30元；将土地开发成可直接供建筑使用，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要投资（含开发土地的费用、税金和利润等）110元。以上合计每平方米290元，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第十级土地上，而估价对象房地产处于第七级土地上，因此，还需要进行土地级别修正。各级土地之间的价格差异如表5-4所示。 估价对象土地的单价2902.2 638（元/） 由以上两个途径求得的估价对象土地的单价分别为每平方米684元和638元。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，决定土地部分的单价为每平方米680元。故： 估价对象土地的总价6802500 170(万元) 4求取建筑物的重新购建价格。现时(在估价时点2001年7月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元(含合理利润、税费等)，以此作为估价对象建筑物的重置价格，即每平方米建筑面积也为1000元。故： 估价对象建筑物的重新购建总价10008500 850(万元) 5求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。故： 估价对象建筑物的折旧总额85020/60 283.3(万元) 估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑物的折旧程度也为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。 6求取积算价格。 旧房地价格土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 170+850-283.3 736.7(万元) (四)估价结果： 根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价对象专用仓库2001年7月30日的价值总额评估为737万元，折合每平方米建筑面积867元。 一.单选题： 1. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。 A、有效经过年数等于实际经过年数 B、有效经过年数短于实际经过年数 C、有效经过年数长于实际经过年数 D、有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 标准答案：d 解析：建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数；建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数。 2. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 标准答案：c 解析：因为建筑物的经济寿命晚于土地使用年限结束，所以应按建筑物的实际经过年数8年加上土地使用权的剩余年限40年共计48年计算折旧。 3. 甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以判断，则（ ）。 A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 标准答案：d 解析：功能折旧是指建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失，而该题中未提及这两个建筑物的功能如何，因此无法判断。 4. 估价上的折旧注重的是（ ）。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销和回收 C、重置价值的摊销和回收 D、价值的减价修正 标准答案：d 5. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。 A、物质折价 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 标准答案：c 解析：因为这里的价值贬损是由于建筑物以外的不利因素所造成的，所以它属于经济折旧。 6. 某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断 标准答案：b 解析：建筑物经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长，因此实际成新率大于用直线法计算出的成新率。 7. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 标准答案：c 解析：本题的知识点是：计算开发利润时，与投资利润率相对应的计算基数是土地取得成本、开发成本与管理费用之和。二.多选题： 1.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。 A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 标准答案：A,B 2.建筑物的重新购建价格是（）的价格。 A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下 标准答案：B,C,D 3.成本法中的“开发利润”是指（）。 A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润 E、开发商所能获得的税前利润 标准答案：C,E 三.判断题： 1.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 正确 错误 标准答案：错误 解析：可以重新开发建造的房地产可以采用成本法估价。 2.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。 正确 错误 标准答案：错误 3.从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。 正确 错误 标准答案：正确 4.经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。 正确 错误 标准答案：正确 解析：计算过程：该建筑物的现时价格=100060%90%+100025%70%+100015%80%=835（万元）声明：本资料由 考试吧（E） 收集整理，转载请注明出自 服务：面向校园，提供计算机等