绿地南航国际航空城项目可行性研究报告.doc

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告目 录第一章 总 论2第一节 项目背景2第二节 项目概况3第二章 项目投资环境与市场指标9第一节 沈阳城市经济总量9第二节 土地市场分析12第三节 政策环境分析14第四节 房地产市场分析15第三章 项目总体规划思路20第一节 项目规划思路20第二节 各类业态项目分析23第三节 项目定位34第四节 客户定位42第三章 组织架构49第四章 建设方案51第一节 工程项目概述51第二节 项目分期开发计划51第五章 销售策划55第一节 品牌推广计划55第二节 销售推广计划56第三节 首期启动区推售计划58第六章 投资估算及资金筹措64第一节 投资估算64第二节 资金筹措的方式64第三节 资金计划65第七章 经济效益评价66第八章 研究结论68I第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称绿地南航国际航空城二、项目地点沈阳市苏家屯区佟沟街道沈本大道西三、项目承办单位沈阳绿地南航房地产开发有限公司法定代表人：樊华 注册资本：贰仟伍佰万元整 公司类型：有限责任公司（国有控股）经营范围：房地产开发及开发的商品房销售、租赁沈阳绿地南航房地产开发有限公司成立于2013年10月，注册地址位于沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处李沟村。公司拥有一支成熟的房地产团队，主要业务人员均有多年行业经验，对房地产项目开发具有较为全面的了解，能够保障项目的顺利实施。四、可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南2、国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定5、2013年沈阳市政府工作报告6、沈阳市政府制定的沈阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要7、沈阳市城市总体规划8、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准9、其他收集到的材料第二节 项目概况一、 项目总体概况该项目位于沈阳市南部空港新城核心区内，隶属于苏家屯区。整体项目规划用地15000亩，初步和政府签约3400亩。首期启动区1198亩，其中住宅用地462亩，商业用地124亩，产业用地300亩，预留用地312亩。按合同约定，商业和住宅用地土地出让价格为79万元/亩，产业用地土地价约为19万元/亩。规划建设南航北方区域总部，航空培训基地；航空维修基地；航空食品生产基地；航空文化创意产业园；星级酒店、商业综合体、大型购物中心及医院、学校等社会配套；花园办公、高品质住宅等项目。 图1-1、2 项目地理位置图二、 地块基本情况表1-1 SJT2014-09号地块基本情况地块名称SJT2014-09苏家屯区佟沟街道沈本大道西1号地块四至范围东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限地块面积82658平(124亩)，商业比例100%容积率综合容积率不大于1.5,不小于1.0建筑面积以实际批复规划指标为准限高及覆盖率以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于50%用地性质商业起始价格1.03405亿，地价83.4万/亩付款条件签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清特 殊 要 求 （含设置条件）1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准；2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准；3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见；4.若商业比例为10%以上，商业比例下浮不得超过2个百分点。表1-2 SJT2014-10号地块基本情况地块名称SJT2014-10苏家屯区佟沟街道沈本大道西2号地块四至范围东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限地块面积184014.5平(276亩)，商业比例10%容积率综合容积率不大于1.4，不小于1.0建筑面积以实际批复规划指标为准限高及覆盖率以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于40%用地性质商业住宅起始价格2.12279亿，地价76.9万/亩付款条件签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清特 殊 要 求 （含设置条件）1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准；2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准；3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见；4.户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范要求配置公共服务配套设施用房；5.住宅用地容积率大于1.0；6.若商业比例为10%以上，商业比例下浮不得超过2个百分点。表1-3 待征地块地块名称苏家屯区佟沟街道沈本大道西3号地块四至范围东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限地块面积64300平(97亩)容积率综合容积率不大于1.5建筑面积以实际批复规划指标为准限高及覆盖率以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于40%用地性质工业用地起始价格1956.4万元，地价20.3万/亩付款条件签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清特 殊 要 求 （含设置条件）1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准；2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准；3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见；4.户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范要求配置公共服务配套设施用房；三、 用地面积及建设规模表1-4 1#商业用地技术经济指标项目单位数值备注总用地面积82658总建筑面积120380.91计容总面积103557.9地上总建筑面积99953.21可售其中商业办公建筑面积53510可售四星级酒店建筑面积28421可售商业街建筑面积18020可售招商展示中心建筑面积3600可售地下车库面积14552酒店地下室面积5875.7可售容积率1.25建筑限高米以空管审批为准建筑密度%23绿地率%35机动停车位辆614表1-5 2#住宅用地技术经济指标项目单位数值备注总用地面积184014总建筑面积178110.15计容总面积184014地上总建筑面积168725.15可售其中双拼建筑面积577.02可售类独栋建筑面积830.84可售花园洋房建筑面积1368.78可售叠加建筑面积1057.92可售联排别墅82592.92可售高层及底商72855可售运动会所2334可售地上车库4665.67可售配套设施2440地下总建筑面积9388容积率1.0建筑限高米以空管审批为准建筑密度%26.73绿地率%35机动停车位辆1360表1-5 3#产业办公用地技术经济指标项目单位数值备注总用地面积64300总建筑面积73664.5地上总建筑面积65148其中创低密度花园办公33300商墅1900创客办公28448企业服务中心1500地下建筑面积8516.5容积率1.01建筑限高米以空管审批为准建筑密度%24.93%绿地率%35机动停车位辆402第二章 项目投资环境与市场指标第一节 沈阳城市经济总量 外来人口的增加为沈阳房地产市场的发展注入了强大的活力。1、经济总量2014年地区生产总值(GDP)7098.7亿元，按可比价计算，比上年增长6.0%。其中，第一产业增加值325.3亿元，增长3.2%；第二产业增加值3541.4亿元，增长5.3%；第三产业增加值3232亿元，增长6.9%。按常住人口计算，人均GDP为85816元，增长5.6%。2、工业和建筑业2014年全市规模以上工业增加值3614.9亿元，比上年增长4.9%。其中，重工业增加值2638.5亿元，增长5.6%；轻工业增加值976.4亿元，增长3.1%。装备制造业实现增加值1791.9亿元，增长8.3%，占全市规模以上工业增加值的49.6%。汽车及零部件、建筑产品、农副产品加工、化工产品制造业、钢铁及有色金属冶炼及压延业等五大优势产业实现增加值1931.9亿元，增长4.9%。规模以上工业实现高新技术产品增加值1717.1亿元，增长9.8%，占全市规模以上工业增加值的47.5%。工业产品出口交货值263.2亿元，下降1.9%。全市规模以上工业企业实现利税总额1138.4亿元，比上年下降2.0%；利润总额721亿元，下降4.4%。工业经济效益综合指数371.4%，比上年降低7.08个百分点；工业产品产销率98.7%，提高0.1个百分点。全年全市建筑业增加值384.4亿元，按可比价计算，比上年增长8.1%。资质等级以上建筑业企业完成总产值2022.1亿元，增长0.8%。3、固定资产投资2014年固定资产投资6564.1亿元，比上年增长2.8%。从投资主体看，国有经济投资1004.7亿元，下降18.4%；外商及港澳台经济投资639.4亿元，下降29.8%；民间投资4919.9亿元，下降16.0%。从产业分布看，第一产业投资102.2亿元，增长48.4%；第二产业投资2532.4亿元，增长15.5%，其中工业投资2507.4亿元，增长16.6%；第三产业投资3929.5亿元，下降4.7%。全年新增固定资产4650.8亿元，增长28.0%。全年房地产开发投资1975.8亿元，比上年下降9.5%，其中住宅投资1416.3亿元，下降10.0%。房屋施工面积1495.8万平方米，下降0.6%；房屋竣工面积1225.9万平方米，下降16.0%，其中住宅竣工面积993.9万平方米，下降19.2%。商品房销售面积1498.4万平方米，下降13.8%，其中住宅销售面积1342.4万平方米，下降13.5%；商品房销售额931.6亿元，下降15.1%，其中住宅销售额787.3亿元，下降15.7%。2015年月日，国家住建部正式批准沈阳市为全国第一个“国家现代建筑产业化试点城市”。随后，沈阳接连确定了以保障性公租房项目、商品住宅开发项目、市政基础设施项目为代表的多万平方米的现代建筑产业化工程项目，一大批现代建筑产业化工程项目还将陆续启动建设。4、交通运输、邮政和信息传输业2014年货物运输总量23488.6万吨，比上年增长9.2%。其中，铁路544.3万吨，增长0.7%；公路22940万吨，增长9.5%；民用航空4.3万吨，下降3.0%。全年旅客发送量25396.9万人次，增长3.7%。其中，铁路4144.6万人次，增长8.6%；公路20801万人次，增长2.7%；民用航空451.3万人次，增长9.1%。沈阳与国际24个城市、国内77个城市(地区)通航。沈阳机场航线达到162条，其中国际航线27条，国内航线135条。运输飞机起降9.6万架次，增长5.6%；机场旅客吞吐量1280万人次，增长5.7%。5、人口2014年末，全市常住人口828.7万人，比上年末增长0.36%。户籍人口730.8万人，增长0.51%。其中，市区人口528.4万人，县(市)人口202.4万人；男性人口362.2万人，女性人口368.6万人。人口出生率9.87，提高1.87个千分点，出生人口性别比107.9；人口死亡率7.93，提高0.05个千分点。人口自然增长率1.94，提高1.82个千分点。结论： 经济发展水平：沈阳市GDP总量和人均GDP在辽宁省内处于较高水平。 经济增速：近三年GDP平均增幅为15%，人均GDP平均增幅17%。当前，沈阳的城市化水平达到71%，按照城市发展理论，沈阳正处于“郊区化”的发展阶段，高收入者趋向郊区，中低收入者趋向城市，二次产业逐步外迁。 沈阳正处于城镇化快速进程中，城镇固定资产投资一直在高位运行，城市人口数量稳步上升，外来人口的增加为沈阳房地产市场的发展注入了强大的活力。第二节 土地市场分析市中心出让的土地面积均较小，分布零散。这样的土地多为旧城改造项目，拆迁难度大，土地成本相对较高，造成产品价格的抬升，加大项目运作的难度。随着住宅、商业等传统房地产市场的竞争加剧，房地产开发商的注意力开始转向新兴的产业地产项目，所以导致工业地块的拿地数量上升。第三节 政策环境分析1、利好政策频出促进销售2015年9.1日，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%调整为20%。2、2015年政策预判第四节 房地产市场分析1、住宅市场供求状况分析：年份销售套数（套）住宅销售面积（万）销售总额（亿元）销售均价（元/）供求比20121344881304.71049.980471.3720131664911582.41173.874181.420141267671260.1909.872211.442015年前三季度房地产市场销售情况时间分类一季度环比二季度环比三季度环比套数25270-42.33%35461+40.33%29458-16.93%面积（万）249.07-43.15%349.68+40.39%293.76-15.99%金额（亿）188.09-40.47%241.63+28.46207.69-14.05%均价（元/）7552+4.71%6910-8.5%7070+2.31%数据来源克尔瑞房产信息网市场销售简述及未来预判：市场活跃度市场成交环比下跌，受价格提升影响所致，市场表现平稳遇冷回暖平稳火热价格走向受公积金购房新政的利好影响，价格略有回升下降持平虚高上升未来市场预判受成交淡季影响，虽利好不断，市场将逐渐转冷下降持平上涨虚高2、 别墅市场销售情况2015年前三季度别墅成交面积23.8万，成交量保持平稳，主要成交区域苏家屯和棋盘山，成交业态以联排为主，主力面积段160-280，价格区间6500-7500元/；新增供应6.7万也在上述两个区域。2015年别墅产品销售前十排名单位：套，元/，万元3、 办公市场供求状况分析：年份销售套数（套）住宅销售面积（万）销售总额（亿元）销售均价（元/）供求比2013305057.655.493761.632014193020.321.4105033.982015177124.528.2115431.282015年办公市场销售前十排名 单位：套，元/，万元市场销售简述及未来预判：市场活跃度市场遇冷成交同比下跌，新增供应量减少遇冷回暖平稳火热价格走向受经济形势及供需关系影响，价格略有回升下降持平虚高上升未来市场预判受成交淡季影响，成交量不会有太大改变下降持平上涨虚高4、 产业地产状况分析沈阳产业地产项目主要集中沈阳经济开发区、沈阳高新产开发区、沈阳道义经济开发区、于洪开发区、大东汽车城、苏家屯区，主要产业为装备制造、国际软件园、物流会展等，多为定向开发，产业地产市场的发展较为稳定。5、 区域划分我司地块位于沈阳市南部空港新城核心区域内，隶属于苏家屯片区。苏家屯区是沈阳市九个市辖区之一，位于浑河南岸，距市中心15公里，总面积782平方公里，人口43.5万，是国务院批准的沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市连接辽宁中部城市群的一个战略门户，也是沈阳开放的前沿。浑河新城位于沈阳城南的苏家屯区，是大浑南开发建设的重要组成部分，享有市级经济管理权限。浑河新城作为南部副城，范围为苏家屯老城区、雪松开发区以及浑河南岸的部分地区，沿着浑河走向，共150多平方公里。6、 交通状况浑河新城位于沈阳市苏家屯区，地理位置优越，交通便利。它北承沈西工业走廊；东接桃仙机场；周边接壤抚顺、辽阳等辽宁中部城市，沈营公路、苏桃公路的顺利通车，让这里更加四通八达，起点为胜利南大街延长线与苏桃线的交叉点、终点为桃仙国际机场西出口的苏桃公路，开辟了沈阳通往桃仙机场的第二条通道，使辽阳、鞍山等市凭借此道可以免费直达机场，并串起沈苏快速干道、沈营公路等“八横六纵”的路网；它作为“大沈阳经济区”初步规划“7+1”城市圈中发挥吸纳辐射功能的重要节点，直接辐射鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳五个城市，在地理位置上形成天然联系，在建设沈阳经济区中起着举足轻重的作用。已运营的2号线轻轨及地铁8号线的规划，轨道交通导入主城区客群将为新城的发展注入新的活力。第三章 项目总体规划思路第一节 项目规划思路1、总体规划沈阳绿地南航国际航空商务城依托沈阳大工业，突出发展国际航空商务城的整体规划，以“航空大都市”之城市规划理念，进一步做优发展空间、实现错位发展思路，并结合沈阳桃仙机场区域位置及特点，整体项目15000亩，打造以沈阳桃仙机场为中心，辐射东亚经济圈的空港经济区、开放门户、商务中心城。项目集空港花园总部、空港智慧金融区、空港智慧物流区、空港公共服务核心区、空港国际生态社区、跨境电子商务示范区、准自贸实验基地、空港经济孵化区八大功能区块。各区块合理配置，面向未来。总体规划充分考虑与政府签约的3400亩土地，项目启动区1200亩规划南航北方区域总部、辐射东北亚的航空物流中心产业基地；航空维修基地；航空培训基地；航空食品生产基地；航空文化创意产业园，星级酒店、商业综合体、花园式办公、创客办公、商墅、高品质住宅等。项目首开区包括：1#、2#、3#地块，其中已获1#和2#地块400亩，拟拿地3#地块产业用地97亩。规划理念：“产业+地产”的运作模式分期开发。1#地块：依托沈阳南航北方区域总部，以总部经济为主导，建设总部办公集群、星级商务会展酒店、特色商业街及金融业为支撑，打造沈阳南部现代商务中心。2#地块：依托自然生态资源，推进近郊全域城市化和城区一体化为内容，打造沈阳城市绿心和生态宜居新城。包含低密住宅、高层住宅、沿街商业、精英会所、配套用房等多种业态。规划设计突出国际化与生态宜居理念，配以典型的建筑风格，包含北美草原风格组团、法式组团、英式组团，各单体错落布置与自然标高基地，以简洁的姿态与周围环境有机融合。多功能的业主运动会所，以“理想家”理念打造的老人和全龄儿童活动场地，国内领先的夜跑领航跑道，都极大的凸显了社区先进的国际化理念。3#地块：发展高新技术产业服务的金融商贸区，体现浑南新区高科技、现代化、国际化特征，将规划建设成为具有金融、贸易、商业、花园办公、商业服务、创客办公、企业服务中心等功能配套的综合区域。建筑以法式为主，规划强调中轴仪式与序列感，并充分考虑使用人群的特质，配合以室外健康步行道、社交型户外活动场地、创意交互空间等情趣空间，增加办公的拓展性。同时，企业服务中心更有丰富的创意空间，为入驻企业及员工提供智慧、便捷、多元的展示休闲场所。4-7#地块：依托桃仙机场和航高基地的发展规划，良好的基础设施和关联性产业的聚集，对沈阳乃至全球的跨国企业和高价值企业都形成了较强的吸引力，同时由于产业升级的大趋所致，企业对办公、物业的升级性需求，对办公品质提升的强烈渴望，将带来产业地产发展的新契机。未来规划建设辐射东北亚的航空物流中心产业基地；航空维修基地；航空培训基地；航空食品生产基地；航空文化创意产业园等。第二节 各类业态项目分析1、写字楼市场情况1）分布沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边、太原街、和平大街之间，如总统大厦、中兴商业大厦写字楼、海润国际等；市府广场周边，如方圆大厦、新基火炬大厦、沈阳财富中心等。各专业写字楼项目分布较散，尚未形成聚集效应。2）写字楼市场现状目前沈阳市写字楼尚无占明显优势的区域，市场竞争比较激烈，有利于激活市场，形成良好的市场环境。而由于目前高档次的专业写字楼项目较少，促使一些酒店利用自身完善的硬件优势及优越的服务而开辟专门的写字楼，这种现象在传统商业区太原街商业区周边最为明显。3）写字楼代表性项目项目名称辽宁鑫汇国际大厦项目图片 地 址沈河区北站二路业 态写字楼、商铺项目指标占地面积：0.7万平，建筑面积：10.0万平，容积率：14.19， 层高：36层层高2.9米，标准层702，上下停车位各200个，公共部分精装，外立面玻璃幕墙和石材价 格办公：14511元/，商业：14500元/，物业管理费6元/产品点评开发面积较小，价格突破不大，去化速度较快。项目名称中铁瑞达广场项目图片 地 址和平区胜利南街业 态写字楼、商铺项目指标占地面积：1.3万平，建筑面积：11.7万平，容积率：9， 层高：22层层高4.2米，标准层500，停车位：352个，简装，外立面玻璃幕墙价 格办公：10558元/，商业：11000元/，物业管理费4元/产品点评地段优势绝佳，部分商业已经投入使用，整体项目略显粗糙。项目名称万达大厦项目图片 地 址浑南区新隆街业 态甲级写字楼、商铺、公寓项目指标占地面积：1.6万平，建筑面积：4.8万平，容积率：3， 层高：29层层高3.9米，标准层1800，停车位：352个，公共部分精装，外立面玻璃幕墙价 格办公：7022元/，商业：8200元/，物业管理费4元/产品点评地处浑南核心商圈，商务氛围浓重，交通便利。2、别墅市场情况1）分布沈阳五大别墅区，其中棋盘山板块和桃仙板块为别墅主力供应、销售区。2）别墅产品市场现状 从近几年别墅产品成交结构来看，150-200的别墅占比明显增加，主要是孔雀城、沈阳碧桂园、世茂诺丁山等项目的小面积别墅热销的带动。 200-400面积段的别墅占比明显减少，随着购房者追求小面积别墅品质享受，传统面积段别墅受到冲击，但400平以上的别墅产品占比增加，说明享受型高品质别墅还是有特定客户群体的。3）桃仙板块别墅代表性项目 美地庄园:项目入驻桃仙板块较早，处区域发展起步阶段，交通相对其他项目稍好，凭借老盘、低总价（8000均价）确立区域销冠地位，联排比洋房去化快。客户地图：项目品质一般，但性价比较高，10年已售45万平；民航员工成交较多。浑南（东陵）工作60%，和平沈河公务员25% ，其他15%。 【孔雀城】以“100万买别墅”为卖点，小面积、低总价、大赠送，连续两年销冠。 项目偏远，无配套，与本项目区位相类似。项目以教育资源为卖点，有配套图书馆与学校；2年去化800套。 客户地图：苏家屯60%、和平15%，铁西25%。3、商办市场目前本区域商办市场尚无明显优势区域（即中央商务区），依托航空产业理念成功导入的前提下，本项目商办、商业将有一定发展潜力。项目名称奥体万达广场soho项目图片地 址浑南新区营盘西街街17号业 态写字楼、soho、住宅项目指标建筑面积：53万平， 层高：42层层高3.3米，标准层1400，soho公寓全部精装修，精装修标准为1500元每平，主力面积为48-71平价 格Soho公寓：9600元/，物业管理费5元/产品点评面积小，价格突破不大，去化速度较慢。4、花园式、商墅型办公：以生态办公和花园式办公为内涵的高端办公模式，它将别墅式的低层形态与优美的自然资源有机融合，成为世界最为流行的商务办公物业形态。项目名称沈阳锦联新经济产业权项目图片地 址浑南新区沈阳国家大学科技城业 态办公、星级酒店、会议中心、专家公寓、运动场馆、商业住宅等项目指标总规划用地面积1.7平方公里，总建筑面积200万平米。，以“校园主题、花园院落、知性氛围”为设计理念，涵盖研发办公、星级酒店、会议中心、专家公寓、运动场馆、商业住宅等配套设施，打造绿色生态、开放分享、跨界协作、社交型创新社区，重新定义园区办公。价 格商墅办公 售价：8000元/，租金：50万元（1000）产品点评科技园内、免费的完善配套设施、办公环境优越。5、创客办公特点：a) 线下的青年“熟人社会”b) 小众化的“创客式创新”c) 精细筛选的新网络社区d) 创客公寓客户社交平台全国化项目名称“青创空间”（阳光100凤凰社）项目图片地 址于洪吉力湖街28号（南阳湖大桥北侧200米）业 态众创空间、社交型社区、时尚文化创意商业等项目情况为创业青年提供优惠、便利的创业场地支持，提供包括人力、财务、法务、政策咨询，乃至对接银行、天使投资等服务；业界领袖、创业大咖不定期空降，持续不断的创业沙龙活动会让创客们在此找到志同道合的创业伙伴，实现资源整合共享价 格创客空间 售价：6500元/ 产品点评通过服务创客，提供政策、资金、培训等带动微小企业入驻6、沈阳产业城项目：1）沈阳产业项目分布区域沈阳伴随多种优势产业的确立和发展，企业和产业越来越向特定区域集中，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展布局。我司项目位于苏家屯板块及浑南新城板块，项目定位与政府规划方向一致，可借力政府导向，对我司项目后期开发、销售、招商提供有力帮助。2） 产业项目分析项目名称锦联新经济产业园项目图片 地 址东陵区创新路155号业 态产业项目情况占地面积：1.7平方公里，容积率：0.78，绿化率：50%、 车位：150个/万平方米、开发商：沈阳新经济产业园开发有限公司、供暖方式：市政热力网、装修情况：精装修、产权年限：50年。价 格整体项目均价售价：8900元/，租金：550元/，物业管理费8元/去化率一期去化70%。企业入驻状况科技型企业包括：研究中心、证券、保险 动漫等一系列总部办公等产业服务。项目名称沈阳国际软件产业园项目图片 地 址东陵区桃仙大街860号业 态创意地产、写字楼项目情况占地面积：5平方公里、容积率：1.9 、绿化率：50%、 车位：70个/万平方米、开发商：沈阳国际软件园开发有限公司、供暖方式：市政热力网、装修情况：毛坯/精装修、产权年限：50年。价 格整体项目均价：7500元/，租金：650元/，物业管理费6元/去化率F区90%，目前在售D、E区企业入驻状况 项目名称联东U谷产业园项目图片 地 址沈北新区蒲河大道业 态创意地产、别墅办公项目情况占地2600亩，建面200万平米，项目分为7期开发建设，建设周期为2010年-2015年；产品类型分为标准厂房、文化创意、U8艺墅、研发中试、总部办公、公寓住宅、商业配套；项目建成后预计入园企业1000家；现入园企业80余家，以生产加工企业为主。价 格整体项目均价：5500元/，物业管理费5元/去化率一、二期去化85%，三、四期在售。企业入驻状况沈阳作为以装备制造业为主的老工业基地，产业基础雄厚，科技人才众多，研发能力较全，初步形成了铁西、浑南、沈北各具特色的三大产业聚焦区。新材料、新能源、节能环保等产业全面上市，产业集群已初具规模，未来市场发展前景较好。第三节 项目定位1、区位分析本项目位于苏家屯区与浑南新区之间，沈丹高速西侧，桃仙机场东南方向5公里。沈本大道开通后，距离沈阳浑南核心区10分钟车程。2、项目位置及周边情况地块目前为葡萄种植的农用地块，道路平坦但无景观优势。地块东侧紧邻沈本大道（对面为老别墅区），南邻本山传媒学校，西侧北侧均为农用地。 3、用地指标地块编号用地性质占地面积（万）容积率（不含地下面积）建筑密度（%）绿地率（%）建筑控高（M)停车位（个）备注1#地块商业8.271.52335/614商业比例100%2#地块商住18.41.02735/1360住宅比例90%商业比例10%3#地块工业6.431.012535/402/4、项目定位引入南航总部，定制商办，同时引进智能物流、跨境电子商务等产业，形成集群效应。利用南航总部的进驻，营造南航员工归属感，定向设计南航员工所需住宅产品，结合周边教育资源如：辽宁大学本山学院、沈阳城市规划学院、沈阳音乐学院南校区等，对本项目人流导入提供支撑。未来地铁、轻轨辐射本地块周边，为本项目提供交通出行的便捷性。商办定制，首先筑巢引凤，吸引更多产业进入；进而导入人口，形成良性循环。强化绿地集团的品牌效应，打造成为本地实力阶层的理想居所，以及外区域菁英人士投资兼度假的综合型项目。本项目分期定位，项目结合政府总体规划理念，突出高起点、高规格、高品质开发。 “双核驱动-东北亚金融贸易中心+生态宜居新城”6、产品设计类别建议 1）、1#地块产品定位： 单位：，元/，万元地块名称产品类型面积段建筑面积配比预期均价总售金额备注1#地块办公50-15053,51054%7,65040,935.2标准办公商业80-20014,89315%8,30012,361.2-酒店30-5028,42125%8,30023,589.5精装展示中心31293,1293%15,0004,693.5-合计-99,953100%-81,579.4-a) 办公设计要求： 建筑类型：框架结构； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：层高3.3米以上，室内净高2.5m以上； 标准层面积：可以做成板式楼或者筒式楼，对标准层面积无特别要求。 公共走道：大于1.5米 茶水间：每层设茶水间 停车位：每120平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；标准写字楼应该有较齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室（远程会议系统）、邮局、银行、票务中心、小型便利店、快递服务等，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。b) 商业设计要求： 饕界形式，临街商业街（2F为主、局部3F）门开向主干道。 开间4.5米，进深不得大于14米。 设计满足餐饮需要，烟道口提前预留。2）、2#地块产品定位产品定位核心原则：在目前市场环境及政策调控影响下，控制别墅面积，以赠送面积的设计方式填补因面积下调造成的功能空间损失，打造高附加值产品，为价格的提升及市场竞争留下充足余地。 别墅园区的配套运动会所，包含：羽毛球场、高尔夫室内练习场、瑜伽馆、健身房、SPA；休闲类：台球室、乒乓球室、棋牌室；图书馆；小型室外活动场；儿童游乐场等。单位：，元/，万元地块名称产品类型面积段建筑面积配比预期均价总售金额备注2#地块洋房90-1251,3690.7%6000821.46F带电梯叠拼别墅140-1501,0580.6%6500687.7-联排别墅150-22082,59250%700057,814.4-双拼别墅280-3005770.3%9000519.3-类独栋别墅350-4008310.4%12000997.2-高层80-12072,85544%690050270-地上车库25-454,6662.6%51122385.2-运动会所23342,3341.4%115002684.1-合计-166,282100%-116,179.3-a) 洋房设计要求：6F带电梯，一楼赠送花园，中间层赠送露台和飘窗，顶层赠送阁楼。b) 叠拼别墅设计要求：一楼赠送花园，顶层赠送阁楼，适当赠送露台和飘窗。c) 联排别墅：四联和六联相结合，南向花园最大化，端套户型和庭院适当加大，尝试做半地下车库（150平无车库），赠送，保证北向两个车位；地上3层（顶层卧室层高加高） ，适当赠送露台（南向及顶楼），客厅开间5米以上。 d) 双拼和类独栋：每户正南朝向，地下1层（赠送），抬高0.8m，车库和活动室功能，南侧采光窗；地上2层。落地大窗，亲水平台、露台，客厅开间7米以上，“小空间!大感受!”。首层层高要在3.6米以上，顶层局部层高拉高。3）、3#地块产品定位作为产业配套花园办公区，包含花园式办公、创客办公、商业、商墅、企业服务中心等多种业态。设计内敛而不失庄重，建筑以法式为主，规划强调中轴仪式与序列感，并充分考虑使用人群的特质，配合以室外健康步行道、社交型户外活动场地、创意交互空间等情趣空间，增加办公的拓展性。同时，企业服务中心更有丰富的创意空间，为入驻企业及员工提供智慧、便捷、多元的展示休闲场所。单位：，元/，万元地块名称产品类型面积段建筑面积配比预期均价总售金额备注3#地块双拼花园办公400-100036005%8711.93136.32-独栋花园办公600-100024004%8864.42127.36-创客办公600-80028,44844%750021,336-企业服务中心15001,5002%13,5002025-花园办公400-100029,20045%830024,236-合计-65,148100%-52,861-a) 花园式办公设计要求：每户3层设计，一层高度3米（不知），二层高度3.2米，三层高度3.4米。均配有停车位，拥有独立私家花园，享受超大赠送面积，户型灵活多变，可根据实际要求变换空间。b) 创客办公设计要求：单层面积800平，进行功能分户，可进行整体和分户销售。第四节 客户定位1、整体客户定位根据对沈阳市房地产市场的客户调研和项目总体特性的把握，将本项目的客户整体定位为：中高端客户。2、目标客户分析1）、航空产业人是本案的第一批目标客群2）其他类别客户人群：本案的产品价值与特征直接定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，属于真正意义上的稳定资产层。3、目标客户分析图4-1 客户分布图1）按区域分布划分，沈阳本地客户为主力，约占总体的90%左右。2）按收入类型划分，主体为中高收入家庭，家庭年收入在20-100万元之间。3）按置业目的来看，改善型客户为主，其余为投资或自住兼投资的目的。4）按客户重要程度划分，分为核心客户、重要客户、偶的客户。（1）核心客户（60-65%）客户范围：苏家屯、浑南、东陵等工作生活的地缘客户；客户特征：民航员工、公务员、企业中高层等；（2）重要客户（30-35%）客户范围：沈河、和平、大东客户城市外溢客群；客户特征：私营业主、公务员等；（3）偶得客户（10-15%）客户范围：、皇姑及外市客户为偶得客户；客户特征：村屯地缘居民及与航空相关的沈飞集团员工；2、产品功能偏好过滤本项目的产品的功能特征主要表现在：城市新核心，交通便利，生活配套齐全，空气清新。根据产品功能偏好模型，此类产品适合成长型、改善型和商务型家庭，此类型客户为自住型家庭（35-50）的三口之家。3、目标客户群分析本项目定位于中偏高档居住产品，面向的客户群定位于中、偏高档阶层客户群体，具体来说就是目标市场内的中高档客户阶层。本地客群首次置业二次置业改善生活投资升值关注因素交通配套南航情缘社区物业小区景观购买目的图4-2 目标客户群分析图次要目标客户投资型客户群体投资型客户主要看好品牌及区域内整体房地产价值的提升。沈阳及外地客群养老度假投资升值购买目的关注因素环境升值潜力自住图4-3 投资客户群分析图表4-2 核心客户描述产品业态总房款承受能力对应客群对应需求叠拼/独栋260-400万年龄集中在40-55岁，南航中高层管理者、私营业主等。高端改善需求300-400平独栋或类独栋产品，部分人将其作为第二居所，渴望有自己的专属领地，看重居住舒适度和环境，不过度需求奢华。 联排100-200万年龄集中在30-45岁，南航中层管理人员、高级白领及南航职员等。功能型改善150-200平经济型别墅；主要目的是能够住上别墅：对总价弹性较大，在满足别墅功能的同时总价要低。 洋房/高层20-50万南航基层职员及其亲属，周边村民。弱改善房或80-90平标准两房；比较务实，此类客户对价格的预期极低。 商办100-5000万航空相关产业的公司，投资客户。总部办公、小微企业办公、投资表4-3 目标客户及需求情况 产品类型产品细分目标客户置业类型区域属性需求面积（）承受总价（万元）置业目的客户敏感点低密度住宅双拼（类独栋）40-55岁企业高管、私企业主多次置业浑南、沈河为主250-300450280-330400自住项目品质区位前景总价联排40岁以上三代之家首套别墅+改善浑南、沈河、和平150-180-22080-100150以内自住改善项目品质产品舒适性叠拼、洋房30-40岁三口之家改善浑南、东陵、苏家屯原住居民130-14090-12050-60自住改善总价社区环境产品功能普通住宅高层25-35岁浑南区域