高新园区项目可行性研究报告.docVIP

高新园区项目可行性研究报告目录一、 项目概要介绍二、 项目公司简介三、 项目资金规划与融资需求四、 项目开发计划五、 市场分析与项目销售安排六、 项目总体投资融资安排七、 项目成本费用估算八、 项目借款预测九、 项目经济评价大连高新园区项目可行性研究报告一、项目概要介绍高新园区项目位于大连高新园区海事大学正门对面，规划用地面积44100平方米，用地性质为居住及公共服务配套设施，容积率约为3.3。周边比邻翰林观海、学府1+1、未来地铁1号线。项目被大型居住社区、大型超市、高品质商业中心、学府区、轻轨、地铁人流所包围。二、项目公司简介*公司（以下简称“”）系长海县獐子岛投资发展中心全资子公司，成立于2007年12月，注册资本1亿元。公司于2008年11月引入完整的房地产操作团队。团队中层以上成员均来自于大连万科，具有丰富的房地产住宅项目操作经验。三、项目资金规划与融资需求项目总投资额约为158,713万元：建设资金来源：项目投资的资金来源包括自筹资金、投资公司投入两部分组成。项目总投资158,713万元，资金峰值约71,321万元，耕海地产以自筹资金投入30,000万元，资金缺口约为40,000万元，尚需通过融资渠道解决。四、项目开发计划1、项目建设期：本项目计划于2011年12月取得土地使用权，计划于2012年5月开工，2014年9月竣工交付使用，建设期共计28个月（2.33年）。2、项目销售期：本项目销售期自2012年11月开始至2013年12月结束，共14个月（1.16年）。3、项目开发期：综上所述，项目开发期自2011年12月至2014年9月共33个月（2.75年）。五、市场分析与项目销售安排（一）市场分析1.1大连房地产政策2010年地产政策可谓频发，房地产市场扑朔迷离，而大连正处在全域城市化高速发展阶段，因此市政府在民生方面做了很多工作：经济适用房的增加，社会保险费的征收业务移交方案，房地产诚信网络的建设以及拆迁方面的政策，无一不是为了进一步促进大连市房地产稳步健康发展。虽然大连是第14个颁布限购的城市，但在限制投资投机需求的同时，另一方面改善民生、以人为本的高瞻远瞩将积极增加住房用地的有效供给，加快推进保障性安居工程建设。 1.2 大连重点规划旅游地产主导大连，旧区改造城市换新颜l 大连规划“一环一岛四片十区” 打造世界旅游集散地：大连的规划从“大大连”到“西拓北进”最后到“全域城市化”目标逐渐明朗，细节逐步完善。而大连作为整个东北最受欢迎的城市，旅游规划是其中的重中之重。此次提出具体的可执行方案，对大连“世界级的旅游集散地”做了准确的定位。l 拆迁、改造推动大连发展：在今后两年内，沙河口区还将陆续对辖区内等10余个危旧房屋地块进行拆迁改造。涉及动迁户数3943户，动迁人口1.2万余人。旧城的拆迁改造一方面能使土地在利用，改善区域状况，提高区域价值；另一方面，也能在一定程度上促进房地产的发展。2、2010年大连市房地产市场 2010年大连经济环境向好,确保房地产投资环境健康发展; 主城区土地市场成交量、价创新高，联合拿地成趋势；商品房成交量现波动，成交均价9219元/平,盘中一度突破万元大观；2011年市场供应仍将以金州新区和甘井子区为主。2010年前三季度，大连市固定资产投资持续快速增长，各月自年初累计投资增速均超过30%。全市累计完成固定资产投资2944.2亿元，增长35%，高于全省投资增速3.6个百分点，在全省14个地市中位居第七，比上年同期前移6位。其中，完成建设项目投资2460亿元，增长34.4%；完成房地产开发投资484.1亿元，增长38.2%。此外，大连市固定资产投资向第一、三产业倾斜，结构继续调整。1-9月，第一、二、三产业完成投资分别为211.4亿元、1176亿元、1556.7亿元，同比增速分别为80.5%、18.8%、52.5%，三次产业投资比为7.2：39.9：52.9，第一、三产业投资比重分别上升1.7个和4.9个百分点，第二产业投资比重降低6.6个百分点。2.2 土地市场综述：2010年主城区土地市场成交量创历年新高，主城区挂牌土地93宗，一宗暂停挂牌，成交土地92宗，无流拍土地。土地成交建筑面积高达1716.56万平，楼面价达4052元/平，创历史新高。开发商联合拿地成趋势。见附表32.2.1 土地挂牌分析2010年大连主城区挂牌土地共计93宗，其中一宗用地性质为公建的地块暂停挂牌。2010年土地交易放量如此之多主要是三大因素推动所致。一是楼市“暖意”传导所至。虽然2010年调控频现，商品房出现交易量的波动，但全年楼市并无降价趋势，向好的形势影响了开发商对后市的预期，增大了拿地积极性。二是“保增长”压力所致。土地出让收入在地方财政中一直占据相当高的比例。在“保增长”的政策取向之下，政府无疑会更加珍视“卖地”到手的黄金白银。三是大连市政规划需要。土地的集中放量是全域城市化得以顺利进行的前提条件。（注：由于仅一宗建面0.8万平的土地没有成交，供应与成交结构情况类似，不再另作表述。）2.2.2 土地成交分析 随着主城区拆迁改造及政府城市规划发展需要，2010年呈现爆发式的土地供应及成交热浪，土地成交建筑面积高达1716.56万平，同比上涨139%。充足的土地供应匹配城市全域化发展需要，也侧面预见了大连市政府的规划愿景。2010年楼面价创历史新高，达到4052元/平，同比上涨34%，楼面价的上涨进一步反映出房价的上涨。以中山区为例，土地楼面价多为4000元/平以上并且商业用地价格明显高于居住用地，但大规模商业用地价格仍属于较低水平。本年度除5月与8月无土地供应外，其余各月均有土地供应。总体来看，2010年的主城区土地市场震荡运行，至9月份成为单月放量最高的月份之后又逐月递减。与商品房市场的“金九银十”一样，土地市场也在9月达到量价的最高峰。9月成交面积353.42万平，成交金额高达292.74亿元，主要与东港区高地价土地集中放量有关。年度大连主城区土地市场加时竞买现象减少，仅出现3宗，同比下降40%，同时成交土地多为底价成交。其中位于沙河口区石门山的2009-40号地，溢价率高达84.34%，经过90轮311次加时竞拍，最终由中海地产集团以8.38亿元人民币摘得，楼面价5029.26元/平。土地市场的火爆充分说明开发商对明年房地产市场的信心。从主城区的土地成交分布来看，一改08年与09年土地放量情况，高新园区退居三线，甘井子区和中山区平分秋色，并列第一，各占30%。甘井子区依然是大宗居住用地的主要供应区，土地供应呈向甘西、甘北逐步移动之势。中山区年度土地放量高达512.71万平，但是居住用地日益稀缺，商业用地主要集中在东港，也是开发商的必争之地。沙河口区和西岗区土地供应量最少，未来区域土地供给主要通过拆迁以及旧城改造来实现。 2010年主城区土地成交建面高达1716.56万平，成交金额688.67亿元，双双达到历史峰值。同比09年，沙河口区、甘井子区、中山区土地成交名列三甲，涨幅最大。沙河口区与中山区作为传统的商业中心区域，可利用土地面积日益稀少，而甘井子区大型开发商的进驻带动了区域房地产的发展，使得成交金额大幅同比上涨。 成交特点之平均楼面价：东港大宗土地高楼面价带动整体上扬，同比上涨34%2010年主城区土地市场火爆，虽然多为底价成交土地，但由于东港区域平均5874元/平的高楼面价带动，市内平均楼面价达到4052.51元/平，同比上涨34%。值得一提的是甘井子区的平均楼面价有所上涨，已达3428.48元/平，同比上涨62.48%，主因是品牌开发商的入驻提升了居住品质，使得竞争更加激烈，间接地拉高了区域平均楼面价，也可看出开发商对该区域未来的预期比较乐观。2010年3以上的土地容积率占比高达41%，其中中山区为高容积率土地的主要供应区，商业性质为主的东港区成为主要供应源。甘井子区容积率集中在1-2之间，成交土地主要以普通住宅为主。沙河口区和高新园区容积率集中在3以上，高新园区正在逐步增加商业配套，而沙河口区综合体项目呈开发趋势。土地的不可再生性使得未来高容积率将成为趋势，建筑密度将越来越大，同时从另一层面上也说明大连城市化建设的脚步在不断加快。 总结：2010年大连主城区房地产土地市场火爆，底价成交居多，供应量、成交量双双创历史新高。楼面价不断上涨，且高价土地多集中在全国一线企业及本地发展型企业手中。受楼市调控政策影响，土地市场竞争日趋激烈，住宅用地明显放量，联合拿地将成为趋势。成交土地以核心板块的住宅为主，配套商业为辅。随着全域城市化建设步伐的加快，预计2011年土地放量会继续加大，新城区将成为土地供应的集中区域，一改主城区独木支撑的局面。2.3商品房市场综述：2010年大连市商品房项目共计215个，其中在售项目137个， 展示项目78个。2010年市场供小于求，“金九银十”显高峰，全年成交面积824.67万平,几与2009年持平，全年成交均价9219元/平,盘中一度突破万元大关，金州新区和甘井子区为成交主力区域。2011年市场供应仍将以金州新区和甘井子区为主，两区域占据未来供应半壁江山。品牌开发商物业或高端产品年度市场占有率高，亿达企业居领头羊之位。报广投放数量甘区一马当先, 报广诉求产品诉求力拔头筹，活动诉求紧随其后；品牌和高端项目投入大，媒体投放排名榜亿达占三席之位。2.3.1 供应状况 大连市主城区在售项目存量共计89.1万平方米，展示面积746.1万平方米；新城区方面总计61个在售项目，18个展示项目，存量面积47.16万平方米，展示面积440.03万平方米。根据指南针营销策划机构数据统计，截至2010年12月底大连市商品房项目共计215个，其中在售项目137个，占比63.72%，同比上涨8.73%， 展示项目78个，占比36.28%，同比上涨56%。2009年市场火爆带来的传导反应是开发商对2010年市场的预期看好与热情，结合全域城市化大背景下的城市化进程在不断加快等多种因素决定了2010年商品房市场项目数量超过同期，但两轮楼市调控政策促使市场不确定因素增多，急于入市与静观其变形成两极心态，同时因项目工期原因及新的预售审批制度等多种因素影响下，虽然2010年整体项目数据同比增幅明显，但在数据对比上出现展示项目的增幅远远超过在售项目的情况。从分布区域看甘井子区和沙河口区依然是主城区供给的主要区域，两区域的在售和展示项目占比分别达到64.47%和41.66%，显示出在新的城市发展过程中上述区域的土地资源与综合配套设施日趋成熟的优势。新城区方面金州新区在原金州与开发区合并后表现抢眼，在售项目占新城区的62.23，展示项目占比达到61.11%，充分显示了在区域行政重组后潜在的巨大发展潜力。根据指南针营销策划机构的统计，大连市主城区在售项目存量共计89.1万平方米，展示面积746.1万平方米。从存量面积的主要分布区域来看，高新园区、泛星海、西部区域占比较大，分别占到主城区的24.9%、22.42%、10.65%，三个板块在2010年城市住宅供需市场上的表现也较为活跃。从展示面积的分布区域来看，以机场区域、高新园区、东部风景区为主，占比分别达到29.49%、25.31%和12.53%，甘井子机场区域与高新园区基本代表了新兴的产业加居住、共同发展相互带动的全新的区域城市化发展模式以此带动局部地区的高速发展。而中山区东部风景区在未来以东港为中心的全新规划建设的美好蓝图下，未来供应量与市场表现值得期待。截至2010年12月31日，大连市主城区市场存量商品房6670套，同比下降61.73%，其中沙河口区的存量占据主体，占比达38.41%；甘井子区22.13%；高新园区20.69%；中山区13.81%；西岗区4.96%。2010年相对复杂的市场形势下开发商入市更加谨慎，“挤牙膏”式的推盘导致新增供应少，市场主要以消化去年余量为主，因而在全年销售量略低于09年的情况下市场余量反而低于09年。综合来看，整体供应量较少的局面预计在2011年二季度将得到有效改观。从区域来看甘区做为刚需主要消化区域存量同比下降83.65%，去化率明显，沙河口区做为二次改善集中区域受调控政策限制去化速度明显滞后。新城区方面总计61个在售项目，18个展示项目。存量面积47.16万平方米，展示面积440.03万平方米。从新城区的供应结构主体上来看，虽然金州新区目前各版块经过一年的消化出现有效供应明显不足的现象，但未来在滨海板块与大黑山板块的带动下金州新区依然有着极高的供应量。 2.3.2 需求状况 大连的房地产市场不断发展并成熟着，随着居民生活水平的提高，房地产市场的需求量亦有所攀升，2010年是房地产市场的“政策调控年”，而两轮“给力”的政策，在房市需求旺盛的基础上，并未展现出明显的作用力，2010年的商品房成交量几乎与2009年持平，政策牵制住了房价过快上涨的步伐，使其维持在一个暂时稳定的状态。简评:从年度走势上看，国家政策导向型因素影响，09年的房市受政策支持，其成交量居于近三年之榜首。愈炒愈热的房市在广大刚需客户的强力支持之下，在2010年虽受到两轮政策打压，但是其成交量相较2009年，仅出现微幅下调。政策环境因素之下，2010年大连的房地产市场观望态度依然浓厚，买方谨慎入市，卖方小心加推。成交均价依旧高位徘徊，但是其增幅得到了良好的控制。预计在宏观背景不变的情况下，当前房市状态将在2011年初得以延续。简评：2010年大连市场在国家两轮重磅调控之下，成交量出现明显波动。2月传统淡季成交量出现年内至低点，3月小阳春出现明显回暖，成交量反弹并一路上扬，至4月商品房市场达到年内成交第一轮峰值，同时成交均价亦有所上扬，市场恐慌情绪也有所蔓延。但就在房市春风得意之际，号称史上最严厉的房地产市场调控政策出台，其调控效果于5月立马呈现，成交情况受到抑制，量滞价稳成为5-8月大连市房地产市场成交情况的代名词。9月，“金九银十”初现端倪，一段时间以来受到挤压的需求得到释放，成交量开始攀升。令市场始料不及的是，政府于此时出台更严厉、更有力度、打击面更广的二次新政，而大连市政府也一反常态，成为一线城市“限购令”政策的跟随者。而此时因抢搭政策末班车原因，大连10月出现集中备案，成交量井喷，成交均价突破万元大观。继之，11月、12月成交量逐月出现下降。两轮调控的共同之处在于，成交量成为了政策调控的直接表现，成交均价则始终坚挺，居高不下。简评：从区域成交情况来看，金州新区并金州、开发区二区之力，当仁不让的占据了大连市的主力成交地位，而甘区作为刚性需求的典型区域，在刚需作为主力成交客户的2010年亦成绩不俗，其成交量占据了总成交量25%的份额。西岗区受供应因素制约，成交占比较小。其余各区成交情况相对均等。高新园区规划利好，区域升值潜力巨大，区域认知度亦逐步得以提升，其成交情况有愈演愈烈之势。整体来说，受供应因素影响，老城区中的甘区及新城区中的金州新区，为两区之成交主力代表，存在一定的共性，供应量充足，产品线较长，加之区域内存在稳定的自住型客群，为区域的成交起到了保障型作用。未来也将继续其主力地位，继续扮演大连楼市中流砥柱的角色。简评：从区域成交均价来看，主城区中，中山、西岗、沙河口三区早早跨入万元时代，中山区作为大连的CBD，受其商务、商业氛围带动，其成交均价傲然居于各区之首，居住氛围浓厚的西岗区和景观资源优厚的沙河口区紧随其后，商品房均价稳中有升，表现不俗。而高新园区则恍若后起之秀，其均价扶摇直上，赶超甘井子区，迈过了万元大关。甘区成交均价表现虽居于万元之下，但是受区域内规划的利好，其“破万”之势日强。新城区中，旅顺口区及金州新区成交均价上升趋势明显，其中，旅顺口区均价表现相对稳定，处于平稳上行的态势，而金州新区受制于供应产品的差异性，均价呈现波动式上扬。1) 批售状况：供小于求，“金九银十”显高峰 从示意图中可以看出，2010年大连市批售面积随着营销节点（房展会）变化出现阶段性供应高峰，而新增入市面积则因开发商谨慎的供应策略而显“低调”，“挤牙膏”式的推盘导致年度成交面积与新开盘面积基本呈平行发展趋势，市场继续消化着2009年余量，“供小于求”局面依然严峻。从局部来看，除4月份楼市调控前期出现本年度成交最高峰之外，10月份的供应与成交同时走高，一方面是进入“金九银十”传统销售旺季以及担心未来市场出现变数使开发商有意加大入市量，另一方面9月末新一轮楼市调控政策促使准客户集中入市提前规避相关政策，双重合力下促使本年度的“金九银十”市场表现成色较足。2.3.3大连2010年商品房市场排行榜无论是成交金额还是成交面积榜单，2010年进入排行榜TOP10的皆为品牌开发商开发的物业或高端产品，年度成交面积异地开发商占优，年度成交金额本土企业前三甲占有两席;在开发商市场排行榜方面, 本土企业亿达凭“深得人心”的品牌号召力和全线布局的项目数量优势而遥遥领先。1) 住宅项目成交TOP10：2010年的大连房地产在一波接一波的政策调控、市场依然供不应求的多重纠结下，“价格”和“区位”已不再成为诱惑消费者出手的主要利器，产品的品质和开发商的品牌价值成为客户选择是否消费的关键，从年度成交TOP10来看，无论是成交金额还是面积榜单，进入排行榜的皆为品牌开发商开发的物业和高端产品，足以印证其在动荡不安的市场中具备很强的抗压力。本土企业先天的“人和” 优势是令异地品牌开发商所无法匹敌的，强大的口碑效应有力的推动项目消化,牢牢地占据成交面积排行榜的6个座席，成交金额排行榜也占半壁江山；但在成交面积排行榜上，华润海中国和万科魅力之城对本土开发商进行了“阻击”，凭借企业的品牌价值、独到的价格和营销策略赢得广大消费者的青睐，成功地完成了“异地”反击，分别抢占了年度成交面积TOP10的龙头宝座和榜眼之位。虽然一直陷于异地品牌开发商的重重包围,可本土企业亿达在市场占有率方面依然笑傲江湖独领风骚,牢牢占据着榜首的宝座，尽管期间曾一度被远洋取而代之，但亿达立马实现“王者归来”，究其原因，“深得人心”的企业品牌号召力和全线布局增加地域覆盖面的项目数量优势,令异地品牌开发商望其项背,而且产品的升级换代理念也赢得不少市场的掌声。异地品牌开发商始终蠢蠢欲动，携“十盘联动”气势、将“明星牵手楼盘”演绎的得心应手的远洋，大打“社区文化”牌、以“说唱”艺术娱乐楼市的万科，凭产品品质和服务意识著称的华润，对榜首宝座也是虎视眈眈奋起直追。但是，亿达深入地方民心的企业品牌和丝毫未放缓的扩张脚步依然会确保其继续领跑大连市场，除此之外，产品、服务也都是亿达成功占领市场的关键，如第五郡、东方圣克拉、蓝湾镇等项目都担负着区域排头兵的作用，因此，无项目数量优势的异地开发商在近期内依然无法对亿达的占位构成有力的威胁,亿达还将继续领跑大连楼市。3、2011年大连市房地产市场发展预测3.1 供应预测：以70-90平产品为主老城区拆迁改造，新城区规划利好，大连市的升值潜力可从规划的不断落实中窥见一斑。城市不断的发展和成熟，吸引了大量的开发商进驻大连，为大连的房地产市场添砖加瓦，并呈愈演愈烈之势。但是基于政策调控因素，一轮政府与开发商的博弈大戏正在上演，开发商如履薄冰，入市谨慎。预计未来供应亦将在市场因素下，继续呈现“小步慢跑”的态势。根据新泰投资统计，预计老城区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区)在未来12个月将有26827套房源的新增供应，供应建筑面积将达260.79万平。其中，普通住宅占据主体，供应建筑面积将达247.73万平。普通住宅中，70-90平产品供应占比居于榜首，占据2011年供应（预计）市场32%的份额,次之90-120平面积段的产品居多，占据供应总量23%的份额。供应影响成交，预计未来商品房成