某某经开区安置房项目可行性研究报告.doc

1 目 录 第一章第一章 项项目概述目概述.1 第二章第二章 项项目建目建设设的必要性和可行性的必要性和可行性.5 第三章第三章 拟拟建地址建建地址建设设条件条件.10 第四章第四章 项项目目建建设设方案方案.13 第五章第五章 公用配套工程公用配套工程（含消防）（含消防）.29 第六章第六章 环环境境保保护设计护设计.61 第七章第七章 节节能能设计设计.64 第八章第八章 项项目目组织组织机构与机构与项项目管理目管理67 第九章第九章 安全安全设设施施93 第第十十章章 项项目招目招标标与建与建设进设进度度.95 第十第十一一章章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措98 第十二章第十二章 工程工程社会效益和社会效益和经济经济效益效益.103 第十第十三三章章 结论结论和建和建议议.104 1 第一章第一章 项项目概述目概述 1.1 项项目概况目概况 1 项目名称：xx 冠山管理处 AA 花园 2 项目建设单位：XXXX 开发区投资控股有限公司 3 建设性质：新建 4 项目负责人： xxx 5 建设地址：经开区 XX 大道以南、XX 路以东。 6 工程建设内容：住宅、商业（包括商业网点及大型商业超市 组成的商业街）、办公楼、幼儿园、景观道路及地下室人防 （平时为地下车库） 7 建设规模：总建筑面积 185687.92 平方米 8 项目总投资：约 44446.1 万元（不含二次精装修费、土地费 用、建设期贷款利息、办公家俱购置费及涨价预备费） 9 资金来源：自筹 1.2 主要主要编编制内容制内容 对 XX 市经开区冠山管理处 AA 花园（还建住宅区）项目建设 的背景和必要性进行了阐述，根据经开区管委会提供的基础材料 和数据，以及经开区拆迁还建的规定，严格按照国家标准规范的要 求，按照 XX 市本地还建房建设的实际情况对项目的建设规模和 建筑、结构、设备、景观等工程方案作了分析和研究，对项目投资 2 比照同类已建成项目和市场情况估算了项目总投资。 1.3 编编制原制原则则及依据及依据 （1） 编制的全过程应贯彻规范、完善、适用和经济性原则，编 制成果应符合国家、XX 省和 XX 市颁布的相关法规、标准、规范、 规划和条例。 （2） 在XX 市城市总体规划、 XX 市经开区规划和xx 控制性 详细规划、 住宅设计规划的指导下，使拆迁、还建后的经开区能 全面地符合上述规划的要求。 1.4 主要主要经济经济技技术术指指标标 用地性质:住宅用地 占地面积约 64,439.3 平方米。 总建筑面积约 185687.92 平方米。 计容建筑面积约 144624.97 平方米，占总建筑面积的 77.89%。 住宅建筑面积约 126756.11 平方米，占总建筑面积的 68.26%。 商业建筑面积约 14369.5 平方米，占总建筑面积的 7.74%。其 中独立商业广场约 5489.02 平方米，住宅底层商铺约 8880.48 平方 米。 公建设施建筑面积约 6286.91 平方米，占总建筑面积的 3 3.39%，其中： 1、还建办公面积约 4278.48 平方米； 2、配建 6 个班幼儿园约 1900.79 平方米； 3、物业管理及社区用房约 111.79 平方米； 4、垃圾中转站约 107.64 平方米。 容积率：2.24 建筑密度：20.75% 绿地率：大于 35% 居住总户数：1,342 户 地下室面积 38,163.61 平方米 机动车停车位：1,273 辆，其中住宅 1140 辆，商业办公 118 辆， 幼儿园 4 辆。地上 104 辆，地下 1158 辆。 非机动车停车位：883 辆，其中住宅 610 辆，商业办公 243 辆， 幼儿园 30 辆。 项目总投资约 44446.1 万元（含景观道路费用）。 项目总建筑面积约 185687.92 平方米。 折合建筑单方造价：2393.59 元/平方米 4 附鸟瞰及总平面图： 5 第二章 项目建设的必要性和可行性 2.1 项项目的建目的建设设背景背景 XXXX 开发区（以下简称：经开区）创建于 1992 年，2000 年被 国务院批准为国家级 XX 开发区，为我省首个国家级 XX 开发区。 全区辖区面积 158 平方公里，全区常住人口 27 万。开发区位于昌 北美丽的赣江之滨，毗邻国家级森林公园梅岭风景区、S49 枫生高 速旁。区内三面环山，一面临水，浑然天成，是一座功能完善的新 型工业园区，又是一座绿色生态的滨江新区。 6 “十二五”期间，XXXX 开发区将紧紧围绕“工业立区、三产富 区、功能活区”的发展思路，着力打造一个由现代制造业为主体的， 集物流产业、商贸购物、房地产开发、文化产业为一体的综合型经 济新城区，成为省会 XX 产城融合的旺地。 随着经开区的建设全面展开以及地铁一号线的建设开工，开 发区建设进入加速提升阶段，本项目 xx 冠山管理处 AA 花园正是 为了配合开发区的十二五规划整体建设布局，按居住小区、工业园 区、大型商业购物中心、城市商业综合体的聚集原则，改善目前经 开区私房的杂乱、零散的布局状况，整合开发区土地资源，提高土 地利用率，以打造交通便利、宜居的生活居住环境而拆迁、安置建 设的安置房精品示范小区。 本次拟建的安置小区主要用于五联村居民按拆迁还建标准安 置，行政建筑仍属于五联村，建设用地位于英雄大道以南，曰修路 以西，地铁一号线延长段规划站点位于用地西侧相邻的曰修路，曰 修路规划接到五联村。小区占地约 64,439.3 万平方米，计容建筑面 积约 14.46 万平方米，平均分配 60 平米户型 120 平米户型。为满 足还建要求，提高使用面积系数，设计 18 层住宅单元为 1 梯 3 户， 边套 120 平米 2 套，中间 60 平米 1 套，超过 18 层以上高层为 2 梯 4 户，边套 120 平米 2 套，中间 60 平米 2 套，住宅总面积约 12.38 万平方米，可安置 1,342 户。 本项目满足经开区城市建设拆迁安置需要，是一个含市政工 7 程、招商项目和其他要求征地拆迁的项目。本工程的实施在解决拆 迁安置的同时，促进了片区内的建设，进一步聚集了人气，创造了 XXXX 开发区安置小区的新形象，对经开区的发展建设，对本片 区周边进一步开发，对我国推进城市化的进程具有重要的促进作 用，对本地的开发建设具有重要的提升意义。 2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 1)是加快区域市政道路建设、区域完善路网体系和土地资源 整合的需要，促进社会可持续发展 进行经开区安置房项目，可促进土地集约化利用，提高土地利 用率、保证土地资源的可持续发展；能加快区域规划市政道路的建 设，为加快实现区域十二五规划起着重要作用。 2）是区域经济发展的需要，对加快推进城市化进程，促进居民 就业有重要意义 将区域分散居住的居民拆迁并集中安置到 XX1#地铁线旁， 可实现 5-10 分钟内与经开区双港大道城市副中心、红谷滩国际 CBD 中心等行政服务、学校、医疗、购物配套的快速对接。本项目 的建成是加快经开区快速建设的必要条件，为加快经开区的建设 步伐，提升经开区生活硬件环境，特别是对响应中央指示加快城市 化进程工作的推进和促进居民就近就业有重要的意义，因此要尽 量使本项目尽快开工、加快工期、早日完成。 3）是提升城市形象的需要 8 xx 冠山管理处 AA 花园的建设，按 21 世纪新城区的高标准 建设，为拆迁户建设一个中式风格样板住宅区，创造出高水平的住 宅区形象、高质量的建筑产品、高品质的环境景观和完善的功能配 套，沿城市主干道展示出既有现代建筑的时尚，又带有建筑艺术韵 味的建筑立面，提升了经开区的整体形象。 因此，本工程的建设对于推进 XX 市的城市化进程工作，合理 利用土地资源，改善居民居住条件，促进居民就业，提高城市形象 起着相当重要的作用。 9 2.3 项项目建目建设设的可行性的可行性 住宅区的建设符合本区域的规划配建要求，项目用地位于冠 山五联村的区域，用地北面英雄大道已经建成，西面曰修路修好的 一段与用地相邻，项目的建成将有效的缓解中心城区的人口压力， 协助 XXXX 开发区成为一个由现代制造业为主体的，集物流产业、 商贸购物、房地产开发、文化产业为一体的综合型经济新城区，并 与双港大道城市副中心、红谷滩国际 CBD 中心快速对接，呈现共 荣态势。1 号线的地铁站点就建在本用地范围内，并且预留了 60 米宽的地铁站建设退距，项目距 XX 北火车站约 5 公里路程,距西 侧的 S49 枫生高速 2.3KM,另有 520 路公交车直达小区周边，步行 至公交车站约 500 米,项目交通便利。 项目用地面积约 64,439.3 平方米，主要为丘陵地貌，内有大 面积的空地，西南面有小块坟地（将尽快迁移不影响项目施工进度） ，东面有部分拆迁户将在今年 5 月前完成所有拆迁工作。项目用地 内已完成通水、通电、通路、通信、通气等五通一平工作，符合建设 开工条件可马上投入本项目建设。经开区的市政建设要求尽快建 成安置小区，落实拆迁工作。 本项目的建成及所融入的宜居元素对经开区的加速发展，进一 步聚集人气、提升经开区生活环境品质，改善区域形象，将经开区 打造成一座活力城，以招商引资吸引更多的百强企业和大型商业 购物中心、城市商业综合体开发项目入驻经开区具有重要意义。 10 第三章第三章 拟拟建地址建建地址建设设条件条件 3.1 拟拟建地址建建地址建设设条件条件 3.1.1 选址要求及拟建地址状况 在选址过程中充分考虑下列因素：工程地质、交通条件、市政 配套及社会协助等。应选择工程地质、水文地质条件较好，交通方 便，给排水、供电、供气、通讯等市政设施较完善的地段。 经业主单位与有关部门的沟通和协商，用地选址于曰修路地 铁 1 号线站点旁，用地北面英雄大道为城市交通干道，南面为商住 用地，东面规划为一般道路，西面的曰修路为通向红谷滩的大道。 3.2 自然水文条件、地形地貌、地震情况自然水文条件、地形地貌、地震情况 （一）自然条件自然条件 1 地形 XX 市西接九岭山脉，东南属赣中南山地丘陵，土地面积 7402.36 平方公里，占全省总面积的 4.4%，全境山、丘、岗、平原相 间，其中岗地低丘占 34.4%，水面占 29.8%，平原占 35.8%。 2）地质与地震烈度 XX 市位于江南台隆构造单元的丰城乐平凹陷之中，构造 上主要受赣江大断裂的影响，区内河谷阶地属内迭或上迭类型。 根据中国地震震动参数区划图（XX 部分/2001 年版），本工 程建设地地震震动峰值和加速度为 0.05g，地震反应谱特征周期 为 0.35s，相当于地震烈度 6 级。 3）气候条件 11 XX 市地处南岭以北，长江以南，受东亚季风影响，形成了亚 热带季风气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明，温差较大，夏季酷 热，冬季寒冷，历年平均气温在 17.117.8之间。最冷 1 月份平 均气温 5.1，最低气温-9.9（1972 年 2 月 19 日）；最热七月份平 均气温 29.6，最高气温 40.3（1961 年 7 月 23 日）。多年平均相 对湿度为 76%。 （二）地基土（岩）层结构及特征 经本次勘察钻孔揭露，该场地岩土层自上而下分别为：素填土 （层厚约 3.0m）、粉质黏土素（层厚约 6.0m ）、全风化千枚岩（层厚 约 6.3m）、强风化千枚岩上段（层厚 8.8m）、强风化千枚岩下段（层 厚 3.3-8.4m）、中风化千枚岩（层厚约 0.5-11.30m）。查明，在钻探所 达深度范围内，场地地层层序及性质分别描述如下： （三）场地水文地质条件 上层滞水赋存于素填土层孔隙中，水位、水量取决于大气降水 和地表水补给。水位埋深 1.50-3.0m，年变幅 0.50-1.00m，水量较小， 雨季水量增大。 松散岩类孔隙水及基岩裂隙水赋存于粉质粘土和全风化千枚 岩、强风化千枚岩、和中风化千枚岩孔隙裂隙中，两者之间有水力 联系，稳定水位埋深 3.60-13.70m，水位标高 22.457-23.033m，水位 年变幅 0.50-1.50m，为微承压水，属弱透水层。水量较小，场地承 压含水层综合渗透系数 K=0.1m/d，主要接受大气降水补给。 抗浮设计水位拟按场地设计的室外地坪标高，即绝对标高 12 31.000 米确定。 场地第四系地下水及基岩裂隙水为弱透水层，对混凝土结构 和对钢筋混凝土结构中的钢筋均为微腐蚀性；场地土对混凝土结 构为弱腐蚀性，对钢砼结构中的钢筋为微腐蚀性，对钢结构为微腐 蚀性。 3.3 市政配套条件市政配套条件 项目选址位于地铁 1 号线旁，距离 1 号线终点站仅 5 分钟路 程,距 XX 北火车站约 5 公里路程,距西侧 S49 枫生高速 2.3KM,另 有 520 路公交车直达小区周边，步行至公交车站约 500 米,本项目 交通状况良好。道路、供电、燃气、电信等均已接入，可以满足项目 建设期及项目竣工后使用要求。 3.4 材料供应情况 本项目周边砂石材料供应丰富，水泥、钢材等建筑材料均可就 近购置。 第四章第四章 项项目建目建设设方案方案 13 4.1 建筑建筑规规划划设计设计 4.1.1 设计设计内容和要求内容和要求 xx 冠山管理处 AA 花园为一整体工程，本次设计共十三栋 楼，包括住宅、商铺、办公楼和幼儿园、景观道路及地下室人防（平 时为地下车库）。 1. 建筑结构形式为框架结构。建筑类别为三类，设计使用年限 为 50 年。抗震设防烈度为 6 度。 2. 建筑耐火等级为一级。 3. 建筑防水设计等级地下室按级标准、设备用房按级标准， 屋面按级标准。 4.1.2 工程工程设计设计依据依据 工程设计标准强制性条文（民用建筑部分城乡规划部分） 城市居住区规划设计规范 民用建筑设计通则 住宅建筑规范 高层民用建筑设计防火规范 XX 市城市规划管理技术规范市府（2004）第 95 号 XX 昌北国际机场净空保护区障碍物限制图（2011 年 7 月 版） 关于 XXXX 开发区部分规划地块建筑限高的复函XX 省 机场集团公司赣机集函【2012】33 号 14 4.1.3 建建设规设规模模的确定的确定 还建小区规划用地面积 64,439.3 平米。根据还建要求及容积 率不小于 2.0 的要求，规划小区总建筑面积 185687.92 平米，其中 计容建筑面积 144624.97 平米。设计容积率为 2.24。 4.1.4 建筑方案建筑方案 按建设内容分为：住宅建设方案、配套商业建设方案、办公物 业建设方案、幼儿园建设方案、人防地下室建设方案及、结构设计 方案、室外景观建设方案。 1、住宅建设方案： 户型标准：依据还建 60/人标准，户型按照 60 的模数设计， 并且考虑 120 与 60 平米的户型可以相互连通成一个大套型，方便 业主选择。小区共设 4 种户型，分为 60的一房和 120的三房。 60户型，每户一房两厅一卫，各房间均朝南，交通面积最少，经 济实惠。120户型，每户三房二厅两卫，户内各房间方正完整，利 用率高，南北均设有阳台，生活居住功能空间齐全。每栋单体均有 良好的朝向，各种户型充分利用南面面宽，争取最大的南向房间， 厨卫做到全明设计，且每户均设有储藏间，方便住户使用。 还建户设计达到 1,342 户。平均分配 60 平米户型 120 平米户 型。为满足还建要求，提高使用面积系数，设计 18 层住宅单元为 1 梯 3 户，边套 120 平米 2 套，中间 60 平米 1 套，超过 18 层以上 高层为 2 梯 4 户，边套 120 平米 2 套，中间 60 平米 2 套，计容总 15 面积 123782.42m2。按照规范日照及间距要求均衡布置住宅楼，中 间留出一个中央绿地，靠绿地的住宅单元底层架空，扩大中央绿地 的空间。在满足日照要求的条件下共规划住宅塔楼 10 栋，住宅总 建筑面积 126756.11 平米。 附住宅户型面积表： 经开区经开区 AAAA 花园户型面积表花园户型面积表 栋 号 户数 户 型 套 型 套内面 积 阳台面积 套型面 积 公摊面 积 建筑面 积 总面积 90 平米 总面积 单栋总面积 72 A1 三室 两厅 二卫 90.72 5.61 96.33 24.62 120.95 8708.12 8708.12 1# 楼 34 B1 一室 一厅 一卫 45.05 3.30 48.35 12.36 60.71 2063.98 2063.98 10855.9 40 A2 三室 两厅 二卫 88.54 5.13 93.67 24.36 118.03 4721.09 4721.09 2# 楼 40 B2 一室 一厅 一卫 43.80 3.24 47.04 12.23 59.27 2370.87 2370.87 7125.27 88 A2 三室 两厅 二卫 88.54 5.13 93.67 25.34 119.01 10472.81 10472.81 3# 楼 88 B2 一室 一厅 一卫 43.80 3.24 47.04 12.73 59.77 5259.33 5259.33 16304.13 68 A1 三室 两厅 二卫 90.72 5.61 96.33 25.76 122.09 8301.99 8301.99 4# 楼 34 B1 一室 一厅 一卫 45.05 3.30 48.35 12.93 61.28 2083.47 2083.47 10867.89 40 A2 三室 两厅 二卫 88.54 5.13 93.67 24.41 118.08 4723.32 4723.32 5# 楼 40 B2 一室 一厅 一卫 43.80 3.24 47.04 12.26 59.30 2372.00 2372.00 8188.29 88 A2 三室 两厅 二卫 88.54 5.13 93.67 25.37 119.04 10475.60 10475.60 6# 楼 88 B2 一室 一厅 一卫 43.80 3.24 47.04 12.74 59.78 5260.72 5260.72 16300.32 68 A1 三室 两厅 二卫 90.72 5.61 96.33 25.25 121.58 8267.46 8267.46 7# 楼 34 B1 一室 一厅 一卫 45.05 3.30 48.35 12.67 61.02 2074.80 2074.80 10915.33 8# 楼 36 A2 三室 两厅 二卫 88.54 5.13 93.67 26.29 119.96 4318.48 4318.48 8546.23 16 36 B2 一室 一厅 一卫 43.80 3.24 47.04 13.20 60.24 2168.69 2168.69 112 A2 三室 两厅 二卫 88.54 5.13 93.67 25.35 119.02 13330.59 13330.59 9# 楼 112 B2 一室 一厅 一卫 43.80 3.24 47.04 12.73 59.77 6694.47 6694.47 23631.77 112 A2 三室 两厅 二卫 88.54 5.13 93.67 25.35 119.02 13330.59 13330.59 10# 楼 112 B2 一室 一厅 一卫 43.80 3.24 47.04 12.73 59.77 6694.47 6694.47 23120.89 合 计 1342 37042.81 86650.04 126756.11 小于 90与大于 90套型面积比 29.95%70.05% 2、配套商业建设方案： 公共配套建筑包括商业建筑面积按计容面积的 10%以上设计， 在临北面英雄大道和西面曰修路两条主干道上，规划了两条沿街 商业，依据五联村的要求，在商业价值较高在转角处规划了一栋单 独的三层中心商业作为主力店，主力店旁边一条商业内街与二条 主干道沿街商业连成一条商业区，成为将来地铁站点实施后的社 区商业网点，满足还建小区及周边地块的生活需求，建设标准为一 般商业楼盘的标准，达到样板小区的品质。 商业总建筑面积为：14369.50 平米，其中 8#楼一、二层为商铺， 面积为 1871.75m2；9#、10#楼一、二层为商业服务网点，面积分别 为 3158.54m2 和 2758.11m2； 5#楼为商业服务网点，面积为 1092.08m2；12#楼为三层商场，面积为 5489.02m2。 3、办公物业建设方案： 17 办公楼共 7 层，采用框架结构，楼板均为现浇楼板，为还建小 区配套物业管理、社区活动及街办合建的综合办公楼。按小区面积 比例需物业及社区用房 1,231.64 平米。街办要求办公面积 3,000 平米。办公楼设计面积为 4278.48 平米，其中一层为活动室，二层 用于物业，三层以上用于办公。 4、幼儿园建设方案： 配建幼儿园共 2 层，面积为 1900.79m2，规模为 6 个班，学生 人数 180 人，配比教职工 30 人左右，总人数 210 人以上。幼儿园 占地面积约 4,172.97 平方米，学生人均用地面积 23.18M2/人；综合 考虑 87 年的规范配置和 XX 示范幼儿园的标准要求，总建筑面积 控制为 1900.79 平方米，学生人均建筑面积控制在 10.56 M2/人，超 过 87 年标准 0.3 M2/人。超过部分用于以下用途： 幼儿园中午用餐 100%的学生和大部分教师都在幼儿园食堂， 1987 年颁布的托儿所、幼儿园建筑设计规范中食堂的面积指标 用餐规模偏小。另外XX 省示范幼儿园评估标准增加了音体活 动室，面积约 132 平方米。 用地相对偏小，为节约用地，满足现行规范标准对幼儿园的功 能要求，设计应综合布置教学综合楼，包括教学、休息、办公、音体 活动室、食堂等各项教学、行政、后勤功能。空出场地，配备XX 省示范幼儿园评估标准要求的 30 米跑道和大型活动器具等，每 个班需要配建 60M2游戏场，全园需要配建沙坑、戏水池、等活动 18 设施。 附城市幼儿园园舍建筑面附城市幼儿园园舍建筑面积积定定额额表：表： 规模园舍建筑面积（m2 ）面积定额（m2/生） 6 班 （180 人）1,7739.9 9 班 （270 人）2,4819.2 12 班（360 人）3,1828.8 5.人防地下室建设方案： 本项目拟建成一个面积为 38163.61m2 的一层地下室，采用板 柱结构，底板为普通梁板结构，顶板采用预应力平板（结构找坡）。 地下室层高 4.0 米，顶板覆土 1.2-1.5 米（与景观协调处理）。耐火 等级为一级。火灾危险性均为丙类。平时车库，战时人防。 4.1.5 平面设计平面设计 1. 根据经开区政府对拆迁安置房的建设要求，户型均按 60 平 方米的倍数设计，户型面积为 60 平方米和 120 平方米。 2. 商铺主要为二层附建式商业网点，12楼为一个主力店 综合超市。 3. 13#办公楼为活动中心、物业办公和社区办公合建的一栋 7 层办公楼。 4. 11#幼儿园为一所 6 班独立建设幼儿园。 5. 地下室满铺做地下车库，局部为平战结合人防工程人员掩蔽 所。 4.1.6 剖面设计剖面设计 19 1. 住宅标准层层高 3m; 室内外高差 0.1m、0.3m；架空层层高 4.0 米。住宅 18-30 高度为 55.3-92.20 米。 2. 底层商铺 4.5m，二层 3.6 米；主力店底层 5.1m，二、三层 4.8 米；室内外高差 0.1m、0.5m。 3. 办公楼底层层高 3.9m，楼层 3.3m；室内外高差 0.1m。 4. 幼儿园层高 3.6m；室内外高差 0.15m、0.45m。 所有建筑高度均满足 XX 省机场集团公司赣机集函【2012】33 号文关于 XXXX 开发区部分规划地块建筑限高的复函。 4.1.7 立面设计立面设计 1. 建筑方案按照还建样板安置住宅区的要求，建筑风格应该具 有鲜明的个性，特别是要突出当地的建筑文化特色，现代中 式风格是方案设计的首选。为了使还建小区品质与商业开发 的楼盘达到同一水准，成为名副其实的还建小区样板，方案 设计力求突破以前还建小区呆板的形象，解决比较少的户型 造成立面形象呆板的难题。规划布局上单栋住宅的层数在航 线限高的条件下，错落有致，虚实变化；立面设计结合环境 布局，整栋或局部架空；采用中式篆书特征符号，运用现代 构成手法，在保证各种户型统一的前提下，注意塑造生活氛 围浓郁的建筑环境界面，形成生动的、赏心悦目的整体效果。 以现代建筑的手法再塑造，在色彩、线脚、构件等方面突出 中式风格的特点。 20 2. 整体建筑风格为带有中国传统建筑符号的现代中式风格，与 配建的公共建筑现代风格协调一致，体现了传承历史文脉， 创新与时俱进的特点，具有样板小区的气质。 3. 沿街商业引入篆书特征符号、中式花格元素，配合仿木色铝 合金构件，使得整体色彩在黑白灰的中式基调下，点缀活泼 的对比色，渲染出热闹的商业氛围，三层商业和商业内街之 间设过街骑楼连通商业内部交通，形成人性化的商业街区 4. 住宅部分用简约的窗花分隔配合白墙形成富有中国古典文 化韵味的粉墙黛瓦效果，山墙面挑出传统马头墙的束缚，采 用立帖式格构和仿砖灰双色面砖（采用涂料实现）组合，整体 造型挺拔伟岸，中式韵味浓郁，现代特征明显。 5. 幼儿园方案突出幼儿的特点，适应幼儿心理特点，采用带有 中国传统建筑符号的现代中式风格，与整个还建小区的风格 协调一致，体现了传承历史文脉，创新与时俱进的特点。 6. 立面建筑材料： 7. 住宅外墙：丙烯酸自净式涂料、仿砖灰双色面砖涂料 8. 住宅外窗：铝合金中空玻璃、铝合金装饰条 9. 办公楼、商铺外墙：砖灰色陶制双色面砖、铝合金装饰条 4.2 结结构构设计设计方案方案 21 4.2.1 设计设计依据依据 本工程设计所遵循的主要标准、规范、规程： 1 工程结构可靠性设计统一标准（GB 50153-2008） 2 建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008） 3 建筑结构荷载规范（GB 50009-2012 版） 4 建筑抗震设计规范（GB 50011-2010） 5 混凝土结构设计规范（GB50010-2010） 6 砌体结构设计规范（GB500032011） 7 建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011） 8 建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008） 9. 高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2010） 10 地下工程防水技术规范（GB 50108-2008） 11. 混凝土异形柱结构技术规程（JGJ 149-2006） 12. 建筑工程设计文件编制深度规定（2008 版） 13 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分，2009 年版） 14 XXXX 开发区 AA 花园岩土工程勘察报告 (XX 省勘察设计研究院二 0 一三年元月编制) 4.2.2 结结构构设计标设计标准准 本工程的结构设计标准如下表 2： 表表 2: 结结构构设计标设计标准准 项项 目目 名名 称称 结结 构构 安全等安全等级级 设设 计计 使用年限使用年限 抗抗 震震 设设防防类别类别 地基基地基基础础 设计设计等等级级 地下室地下室 防水等防水等级级 22 1#13#楼楼二 级50 年丙 类甲 级二 级 幼儿园幼儿园二 级50 年乙 类甲 级二 级 4.2.3 自然条件自然条件 1. 风雪荷载：详见表 3 表表 3: 风风雪荷雪荷载载 基本基本风压风压地面粗糙度地面粗糙度基本雪基本雪压压 Wo=0.45 kN/m2 （50 年 一遇， 60m 以上高层建筑承载 力设计时按 1.1 倍的 Wo） C 类 0.45 kN/m2 (50 年一 遇) 2. 抗震设防参数：详见表 4 表表 4: 抗震抗震设设防参数防参数 项项目名目名 称称 抗震抗震设设防防 类别类别 抗震抗震设设防防 烈度烈度 设计设计基本地基本地 震震 加速度加速度值值 设计设计地震分地震分 组组 建筑建筑场场地地 类别类别 1#13# 楼 丙 类6 度0.05g第一组类场地 幼儿园乙 类7 度0.10g第一组类场地 4.2.4 工程地工程地质质条件条件 工程地质:（见拟建场址部分） 4.2.5 设计设计荷荷载载 1楼面及屋面设计活荷载取值如下表 6： 表表 6：楼面及屋面活荷：楼面及屋面活荷载标载标准准值值取取值值表表 类类 别别 活荷活荷载标载标准准值值 （ （kN/m2） 23 办 公2.0 活动室3.0 餐 厅2.5 会议室2.0 住 宅2.0 阳 台、卫生间2.5 厨 房2.0 走廊、门厅 办公 2.5 住宅 2.0 超 市8.0 楼 梯3.5 地下室室内顶板5.0 地下室室外顶板（非消防车道）10.0 地下室室外顶板（消防车道）20.0 通风机房、电梯机房7.0 上人屋面2.0 不上人屋面0.5 其 它按实际荷载取值 4.2.6 主要材料主要材料 1 混凝土：本工程采用的混凝土材料强度等级如下表 7。 表表 7：混凝土：混凝土强强度等度等级级表表 层别层别及构件部位及构件部位混凝土混凝土强强度等度等级级备备 注注 基础垫层C15 桩基础嵌岩钻孔灌注桩 C35 承台、基础梁 地下室底板、外墙 C30 设计抗渗等级 P6 顶 板C30 设计抗渗等级 P6 竖向承重构 件 墙柱为 C40C25 111#楼 梁、板C25 24 竖向承重构 件 墙柱为 C30 12#13 #楼 梁、板C30 构造柱、圈梁、 现浇过梁等构件 C20 后浇带 采用比相应部位混凝土强 度等级高一级的微膨胀混 凝土 2 砌体：本工程采用的非承重砌体材料如下表 8。 表表 8：非承重砌体：非承重砌体（用作填充墙） 层别层别及构件部位及构件部位砌砌块强块强度等度等级级砂砂浆强浆强度等度等级级 加气混凝土砌块 A5.0 专用砌筑砂浆 Mb5.0 标高 0.200 以上 KP1 型多孔砖 Mu10 混合砂浆 M5.0 标高 0.200 以下实心砖 Mu10 水泥砂浆 M7.5 3钢筋 梁、柱、墙、板钢筋直径 68 为 HPB300 级钢；直径 1012 为 HRB335 级钢; 直径 1425 为 HRB400 级钢。 钢筋质量应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋 （GB1499）的规定。 4预埋件：钢板采用 Q235B 钢。 依据本项目现场实际情况和工期要求，基础设计拟全部采用机 械钻孔桩。主体结构工程设计使用年限为 50 年。抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值 0.05g。设计地震分组为第一组。 25 1#10#楼采用剪力墙结构；11#13#楼及幼儿园、垃圾站采 用框架结构；楼板均为现浇楼板。 地下室采用板柱结构，底板为普通梁板结构，顶板拟采用预应 力平板（结构找坡）。 4.3 室外景室外景观观建建设设方案方案 一个优秀的小区环境设计，可以全方位地提升整个楼盘的文 化品味，渲染其个性，这一点已经是勿庸置疑的。景观设计最终目 的都是让都市中忙碌的人们在有限的时间和空间内更多地接触自 然，因为人离不开自然，亲近自然是人内心本能的渴望，自然的最 佳体现就是水与绿色，赋予了文的色彩的景观，园林才有了品味， 才真正鲜活起来。 设计理念：现代小区景观设计的成果是供小区内所有居民共 同休闲、欣赏、使用的，我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间 与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重 于全方位的立体层次分布，结合原有地形运用堆土成坡、上升式广 场、铺地落差、植物配置等等手段进行高差的创造和空间转换。平 面构成线条流畅，从容大度，空间分布错落有致，变化丰富，再加 上满园的植物随季节变换造成的景观变迁，使整个景观设计真正 成为一个四维空间作品，无论春夏秋冬、无论平视鸟瞰，都能令人 26 获得愉悦的立体视觉效果。本设计中自然生态的理念一直贯穿始 终，体现了尊重自然而不仅仅是改造自然的现代设计思想，追求人 造环境与自然环境的密切结合，相互辉应，相得益彰。 建设一个适应原住民文化特点的景观环境。中央绿地设置一 个下沉式广场，下沉式广场周边相邻的住宅底层均架空，扩大绿地 范围，架空的区域可以为居民提供一个全天候的活动场地。居民均 为原村民，仍然保留了原来村庄的一些集体活动习俗，这个活动场 所可以满足他们集体活动的需要。设有体育活动场地和设施。 园林的功用性亦是小区园林设计的重点之一，小区的功能划 分井井有条，在保持总体现代简约风格的基础上追求各自的特色， 考虑全面周到，分布人性科学，强烈地吸引着人们走出家门，来到 户外，投入自然的怀抱，溶入绿色的环境，享受这美好的优质生活。 两个主入口都设有一个对景，保持了原有的乡村环境特色。 27 植物种植设计：植物配置遵循适地适树的原则，并充分考虑与 景观设计风格的吻合，兼顾多样性和季节性，进行多层次、多品种 搭配，分别组合成特色各异的群落。整体上有疏有密，有高有低， 力求在色彩变化和空间组织上都取得良好的效果。1,种植设计适 应绿地功能的要求，适地适树。2,乔灌木结合，季相的应用。常绿 与落叶、速生与慢长相结合，乔灌与地被、草皮相结合，适当点缀 些草花，构成多层次的复合结构，既满足生态效益的要求，又能达 到观赏的景观效果。充分利用植物的形体、色泽、质地等外部特征， 28 发挥其干茎、叶色、花色等在各时期的最佳观赏效果，尽可能做到 一年四季有景可赏，而且充分体现季节的特色。植物配置在统一基 调的基础上，树种力求丰富，有变化，避免种类单调，配置形式雷 同。具体树种选择： 基调树种香樟、桂花 主调树种杜英、 无患子、山茶、银杏、河南桧、柿树、白皮松、雪松、白玉兰、紫叶李 配调树种重阳木、花石榴、罗汉松、碧桃、红枫、杜鹃、红继木、 茶梅、紫薇、广玉兰、紫玉兰、罗汉松球、龙柏球、火棘球、瓜子黄 杨球、千头柏、紫荆、十大功劳、南天竺、金叶女贞、木槿、榆叶梅、 孝顺竹 。草坪马尼拉、黑麦草。 第五章第五章 公用配套工程公用配套工程（含消防）（含消防） 29 公用配套工程包括供电、照明、通信、给排水、消防、道路等。 以上配套工程需要在主体工程建设过程中同步规划、同步建设、同 步投入使用。 5.1 给给排水排水设计设计 5.1.1 设计设计依据依据 1 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009 版） 2 高层民用建筑设计防火规范 GB5004595（2005 版） 3.建筑设计防火规范 GB500162006 4 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 5.自动喷水灭火系统设计规范 GB500842001（2005 版） 6 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 7 住宅建筑设计规范 GB50368-2005 8 室外给水规范 GB50013-2006 9 室外排水规范 GB50014-2006（2011 版） 10 民用建筑节水设计标准 GB50555-2010 11 二次供水工程技术标准 CTT140-2010 12 二次供水设施卫生规范 GB17051-1997 13其它现行的设计规范或规程 14建筑专业提供资料 15业主提供的资料和要求 5.1.2 设计设计内容内容 30 设计内容为 1#-10#高层住宅、11#-13#楼、幼儿园及地下车库 的生活给水系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、生活污废 水系统、雨水系统、灭火器及气溶胶气体自动灭火装置的配置。 5.1.3 给给水水设计设计 1水源 以城市给水管网为水源，从日修路、英雄大道各接入一根 DN250 的给水管（共 2 路引入管），可满足建筑所在区域的生活及 消防用水。市政供水压力 0.24MPa。 2用水量 生活用水量参见附表。 消防用水量 室外消火栓：25 L/s 室内消火栓：20 L/s 自动喷水灭火系统用水量：30 L/s 总用水量表（总用水量表（1#13#1#13#楼）楼） 序 号 项目 名称 用水定额 数量最大日 用水量 （m3/d） 用水 时间 平均时 用水量 （m3/h） 时变 化系 数 最大时 用水量 （m3/h） 1 住宅230L/人日 4500 人 10352443.12.8 120.8 2 商业6L/ m2日 14257 m285.5108.61.5 12.9 3 办公450L/人日 300 人 1281.51.5 2.3 4 幼儿园40L/人日 2008100.82.0 1.6 5 绿化1L/m2日 22550m222.645.61 5.6 31 6 未预见 水量 以上水量 *10% 116.36.014.3 7 总计 128065.6 157.5 另外本工程最大消防用水量为 75 升/秒。 3给水系统 31 住宅给水系统 小区 15 层利用市政余压直接供水，6 层及以上采用变频无 负压供水设备加压供水，分 3 个区供水，其中加压一区为 614 层， 加压二区为 1523 层，加压三区为 2430 层。 32 高层住宅每户设 DN20 干式分户水表安装在水管井内。商铺 水表放置在卫生间内。 33 热水系统： 住宅每户的热水供应由户内快速式燃气热水器供给，每户预 留燃气热水器、给水管。 5.1.4 排水系排水系统统 本工程排水体制采用雨污分流制。 小区雨、污水分别排至日修路市政雨、污水管网和规划路与英 雄大道的交叉口的市政雨、污水管网。 1. 污、废水系统 (1)本工程污水排水总量按 90%给水量计约 1112m3/d。生活污废水 按停留时间 24 小时，清淘周期 180 天计算，设六座处理能力为 100m3/d 钢筋混凝土化粪池，处理后就近排入城市污水干管。 (2)地下室集水坑及消防电梯集水坑排水由潜水排污泵排入雨水管 32 网，住宅空调水经管道有组织排至室外。室外污水干管管径拟 采用 DN200-DN300，分两个口排出。 (3)住宅卫生间采用结构降板同层排水，排水立管穿楼板设防渗漏 连接套管。 2. 雨水系统 屋面雨水采用外排水系统，屋面设 87 型雨水斗汇入落水管， 经排出管排至室外雨水排水系统。 雨水计算采用XX地区暴雨强度公式q= 1598(1+0.69LgP)/ (t+1.4) 0.64，初始集水时间10分钟。 屋面设计重现期按 5 年，室外设计重现期按 3 年，地下室设计 重现期按 10 年。雨水在室外汇合后排入市政雨水管网，雨水排水 干管管径拟采用 DN300DN900，分两个口排出。 5.1.5 管材及管材及连连接方式接方式 1室外埋地常压生活给水管及常压消防管 DN100 采用球墨铸铁 管，橡胶圈承插连接，管径100 采用钢塑复合管，丝扣或法兰连接。 室内给水立管采用钢塑复合管，丝扣连接；分户水表后管道采用给 水聚丙烯管（PP-R），热熔连接。 2 室内排水管采用排水硬聚氯乙烯管（PVC-U），承插粘接，高层 底部出户管采用钢塑复合管，热熔连接。 5.2 暖通暖通设计设计 5.2.1 设计设计依据依据 33 1采暖通风与空气调节设计规范 （GB50019-2003） 2. 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （GB50736-2012） 3通风与空调工程施工质量验收规范 （GB50243-2002） 4高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95）（2005 年版） 5建筑设计防火规范 （GB50016-2006）（2006 年版） 6汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98） 7汽车库、修车库、停车库设计防火规范 （GB5006797） 8 住宅建筑规范 （GB50368-2005） 9全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调、动力（2009 年版） 10 商店建筑设计规范 JGJ 4888 5.2.2 设计设计范范围围 1.地下室汽车库和设备用房的机械通风（兼排烟）系统； 2.地下防烟楼梯间及其消防合用前室的机械正压送风系统； 3. 12#楼的多联机中央空调系统； 5.2.3、 、设计设计参数参数: 1.室外设计计算参数： 夏季冬季 大气压力（kpa）999.51019.5 空调室外计算干球温度 () 35.5-1.5 空调室外计算湿球温度 () 28.2- 通风室外计算温度()32.75.3 34 空调室外计算相对湿度 (%) -77 室外平均风速：(m/s)2.22.6 2.室内设计计算参数： 夏季冬季 房间名称 温度 相对湿 度 温度 相对湿 度 新风 量 m3/h.p 商场 265065 18- 19 3.通风换气次数 变配电室 按电气专业提供的发热量资料计算 卫生间 1015 次/h 水泵房 5 次/h 电梯机房12 次/h 发电机房：平时 6 次/h，发电时通风根据发电机的要求 ，储油间 6 次/h。 地下汽车库 4 次/h 5.2.4 空空调调系系统统 1、本工程的 12#商场建筑面积约 5500m2，冷量约 1170KW， 总热量约 870KW.按照甲方要求，设计可分层安装、分层控制的多 联机系统。拟设置 6 台 135kW 的多联机室外机设于屋顶上，新风 采用组合式能量回收新风换气机。 5.2.5 通通风风防排烟系防排烟系统统 1、地下室通风及防排烟系统： 35 地下室建筑面积约为 46681 m2，拟分为 18 个防火分区，其 中 13 个防火分区为汽车库，其余防火分区为设备用房。 （1）地下汽车库设置机械排烟系统，每个防火分区分为两个防 烟风区，每个防烟分区均设置一个排烟系统，排烟风机与排风管道 与平时通风合用，风机采用双速风机并设置在专门的风机房内，平 时低速运行对车库进行通风换气，火灾时自动切换至高速状态，排 除火灾烟气，排烟量按 6 次/时换气计算，汽车库的补风采用两种 形式，对于有直通室外的车道的防火分区利用车道自然补风，无自 然补风条件的防火分区均设置机械补风系统，补风量不小于排烟 量的 50%。 （2）柴油发电机房和储油间设有独立的送、排风系统，配有防爆 型风机。发电机组配置排烟消声装置，其烟气经排烟竖井高空排出。 （3）地下室高低压配电室设置机械通风（兼气体灭火后排风）系 统，采用机械排风，机械补风。水泵房设置机械通风系统。 （4）对于地下室无自然通风的防烟楼梯间和消防合用前室，分 别设有正压送风系统。火灾确认后电动打开防烟楼梯间和消防合 用前室的正压送风机，保证楼梯间的正压值为 40-50Pa