产品设计与建筑风格之 精品物业不可忽视的细枝末节.doc

精品物业不可忽视“细枝末节”- 房地产产品的品质好坏、配套设施是否齐全、功能是否完善乃至诸多“细枝末节”的问题，对日后的物业管理和服务工作都将带来持续、长远的影响。作为房地产开发商，在项目的规划、设计、施工（包括设备选型和安装）的各个阶段，多听一听物业管理人士（最好是资深人士和专家）的意见，对项目的顺利开发、功能完善和成本控制大有裨益，对竣工后的日常管理也将带来种种便利。 笔者从事物业管理多年，拟从物业管理的角度，给房地产开发商提出若干意见和建议，希望引起相关人士注意，进行深入探讨。 一是充分考虑停车场规模和停车位的数量。无论是住宅小区、写字楼还是商业大厦，都要以长远的眼光和超前的意识，充分考虑这个问题。依笔者之见，新的住宅小区在规划设计时，最好按“户均一个车位”考虑，并预留若干年后“扩建”停车场（位）的用地条件。 二是用电容量要大且留有余地。随着城市人群生活消费水平的提高，家庭用电容量需求越来越大，但在物业管理实践中，我们常常碰到因单元用电设计容量过小而动则“跳闸”的问题。因此，建议新的住宅设计不要硬套有关技术标准和设计规范，至少应按“厅、房各一部空调（厅为柜机）”来考虑。 三是智能化系统要预留“管线”。各种家用电器、设备的信息化控制和智能化管理是时代发展的大趋势，如果开发商不能一步到位，最好将预留“管线”一次设计、安装到位，这样可以大大减少日后需要安装时重新布线、施工的难度和费用支出。 四是配套规划和建设员工宿舍、食堂等相关设施。目前，部分城市、地区在所出台的物业管理条例等法规中，对开发商应提供的“管理用房”和“商业用房”均提出了一定的要求甚至“面积比例”。但对未来物业管理单位的员工住房、食堂及相关的培训、集体活动用房等，却几乎没有提及，开发商一般更不会去“主动”考虑。其结果是：绝大多数物业公司只能利用物业范围内的“边角余料”来解决员工、特别是操作层员工的住房间题。如利用车库周边的局部位置、房屋底部的夹层和架空层、部分设备机房等，适当分隔用来住人甚至烧火做饭，有的实在找不到合适的位置而不得不在“空地”上搭建临时建筑物以让员工“安居”。不仅员工的居住条件很差；也影响到物业的形象或引起业主的不满。 五是空调室外主机置放位置与安装方式。现在许多房屋、特别是高层楼宇，在设计和施工中对室外机采取“内藏百页窗封闭”的方式以达到安全、美观的效果，但却往往忽视了室外机的制冷效率和散热问题。笔者所知的几幢高层商住楼，很多业主都把室外机外侧的“百页窗”部分拆掉了，管理人员很难制止。笔者建议采取一种“折衷”的办法解决这一问题：在外墙外面设计、建造钢筋水泥预制平台，两端封闭，外侧安装“百页窗”（高度适中），空调的上方呈“敞开式”，这样既可保持房屋外观统一和美观，室外机工作时产生的热量也能顺利散发出去。 六是垃圾间的设置与要求。据笔者观察，时下不少住宅楼（高层大厦）标准层都没有设计、修建垃圾间，这对日常垃圾的回收和处理、以及楼宇内部的环境保洁均不利。建议标准层在设计时适当考虑垃圾间的位置。另外，生活垃圾的分类处理与回收乃当今环保潮流，垃圾间的空间除供摆放一只垃圾桶外，可考虑在墙上设计、修建适当大小的“格”（类似于货架），以方便业主、住户将“可回收垃圾”和“有毒有害垃圾”分类放到相应的“格”内，便于保洁人员分类处理和回收。 七是楼层清洁取水与排水问题。现在的物业管理要求越来越高，以保洁为例，住宅楼宇内的电梯厅要每天擦。消防楼梯、窗户、内墙面等公共部位也要定期擦拭。可是，设计、建筑施工人员都往往考虑不到这些，他们忽略了一个简单的问题到哪里去取水？保洁过程中产生的污水又住哪里倒？许多高层住宅楼宇各楼层很少有公用的“取（排）水间”，这给保洁工作带来了很大的不便，建议在设计时考虑这一问题。 八是地砖与墙砖的选择。不同部位、不同用途的地砖与墙砖应有不同的要求，因而要有所选择。但有些物业内，公共部位所选用的地砖不是太光滑（在雨天或刚拖过地后容易使人摔倒），就是过于粗糙（保洁员做卫生难度加大），应该尽量选用合适的防滑地砖。而墙砖的问题主要是，适合做外墙饰面的墙砖，往往不适用于内墙面的装饰，不能图方便而统一，内外不分。另外，地砖和墙砖的物理特性如吸水率等差异很大，更不可随意混用。 九是配套商业用房“排油烟”问题。新的住宅小区一般都配套建设有一定面积的商业用房，这其中多少都会有一定的面积被用来供餐饮业使用，这就必然涉及到“排油烟”的问题，处理不好一则会污染周边环境，二则容易招致业主投诉。对开发商而言，最好的处理办法是在规划设计时，将拟做