三亚铂尔曼酒店项目可行性研究报告.doc

第一章 豪华五星级酒店功能面积表序号内容单位面积数量合计备注1总建筑面积72850含红树林地块别墅客房和中餐厅面积 大堂 全日餐厅 后勤及机电设备用房面积均按项目整体考虑（包括产权酒店客房区需求）2酒店地块区域建筑面积1648001.1酒店地块地上建筑面积141400不含员工宿舍1.2酒店地块地下建筑面积123400宴会会议 康体 设备房 后勤区域 地下150个车位 地面50个车位 不计容积率1.3红树林地块建筑面积18050泳池别墅客房30栋 客房数45间套 中餐厅 中餐包房8间1.4集约式客房区建筑面积33300133300客房数共300间套 豪华客房 商务/ 行政套房 总裁套房 行政酒廊1.5别墅区建筑面积605016050接待 健身房 餐厅 一房泳池别墅 二房泳池别墅 三房泳池别墅 共30套 户外景观泳池（建议设置在红树林地块 不计入酒店容积率面积）1.6大堂公共区建筑面积170011700大堂 总台 商务中心 商业1.7餐饮区建筑面积420014200全日餐厅 大堂吧 特色餐厅 1.8中餐厅建筑面积200012000中餐零点厅 中餐包房8间（建议设置在红树林地块 不计入酒店容积率面积）1.9宴会会议区建筑面积640016400宴会厅 多功能厅 中小会议室 贵宾室 董事会议（建议设置在地下/半地下室）1.10康体区建筑面积220012200游泳池 健身房 瑜伽 美容美发 球类室 SPA1.11行政区建筑面积7001700总经理 总办 财务 销售 餐饮总监（ 地下室不计容积率）1.12后勤区区建筑面积480014800粗加工 仓库 洗衣房 食堂 更衣 后勤办公室 （地下室不计容积率）1.13机电设备区建筑面积550015500各设备用房 地下室不计容积率1.14室内停车场600016000地下150个车位 地面20个车位 （地下室不计容积率）2客房部分单位面积数量合计双床房35 大床房55（含残疾人房） 套房102.1豪华双床房651056825包括5阳台（阳台建筑面积5、投影面积10）2.2无障碍大床房652130需与双床房连通使用2.3豪华大床房6513386452.4豪华商务套间1301620802.5行政大床房653019502.6行政套间1301316902.7总裁套房3901390可分为2个套间出售2.8行政酒廊4801480会议室 就餐区 入住办理 洗手间 阅读休憩区2.9工作间及客服中心30154502.10其他服务区及交通2264032%10660 合计30033300 自然间341间 床位数4063别墅部分单位面积数量合计红树林地块 不计入酒店地块计容面积3.1接待区1601160含大堂 大堂接待 洗手间等配套功能3.2西餐厅1001100餐位数25 早餐 简餐3.3厨房501503.4健身房801803.5一房泳池别墅150203000带30室外游泳池3.6二房泳池别墅20061200带30室外游泳池3.7三房泳池别墅3003900带30室外游泳池 花园3.8总统别墅5001500带80室外游泳池 花园3.9工作服务间203603.10户外景观泳池2001200户外区域不计建筑面积3.11池畔休息区及池畔吧2501250户外区域不计建筑面积合计306050 共30栋 客房数45间套4大堂单位面积数量合计备注4.1大堂流动区600 16004.2接待总台及礼宾台60 1604.3贵重物品保管20 1204.4行李房50 1504.5男洗手间40 1404.6女洗手间40 1404.7残疾人洗手间8 184.8商务中心80 180阅读 上网 会议室4.9商业60 3180精品店 箱包 服饰 4.10前厅部办公室60 1604.11话务员及客户服务室30 1304.12总体交通空间532 1532大堂及公共区域合计17005大堂吧单位面积数量合计备注5.1大堂吧350 1350座位数100 5.2酒吧柜台25 1255.3服务间与库房20 1205.4交通空间205 1205合计6006西餐厅/全日餐厅单位面积数量合计备注6.1西餐用餐区1,200 11200餐位数350 含自助餐台 建议室外餐位数80个6.2包房50 3150餐位数10人/间 6.3西厨房400 14006.4服务酒吧与库房50 1506.5男洗手间40 140可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）6.6女洗手间40 140可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）6.7交通空间及其它820 1820合计27007特色餐厅单位面积数量合计备注7.1用餐区350 1350餐位数100 7.2包房50 2100餐位数10人/间7.3特色厨房150 11507.4服务酒吧与库房30 1307.5交通空间及其它270 1270合计900餐饮区合计42008中餐厅单位面积数量合计建议红树林地块 不计入酒店地块计容面积8.1零点厅350 1350餐位数100 8.2中餐小包房60 2120餐位数8至10人/间 带独立洗手间 备餐间8.3中餐中包房80 4320餐位数10至12人/间 带独立洗手间 备餐间8.4中餐大包房120 2240餐位数12至20人/间 带独立洗手间 备餐间8.5中厨房220 12208.6男洗手间40 1408.7女洗手间40 1408.8交通空间及其它670 1670中餐厅合计20009宴会会议单位面积数量合计9.1宴会门厅及序厅60016009.2大宴会厅150011500可灵活分隔为3个500平方米厅 座位数10009.3多功能厅300 1300会议150人 可一分为二9.4大会议室120 2240会议60人9.5小会议室80 5400会议20人9.6董事会议室80 180会议15人9.7贵宾接待室80 180座位数109.8宴会厨房600 16009.9男洗手间40 2809.10女洗手间40 2809.11衣帽间20 1209.12宴会销售60 1609.13宴会仓库300 13009.14灯光音响控制室30 1309.15交通空间及其他203012030宴会会议合计116400座位数133510休闲康体单位面积数量合计备注10.1接待区30 13010.2更衣室250 1250男女更衣淋浴室 各带干蒸、湿蒸室10.3健身房200 120010.4瑜伽60 16010.5美容美发8018010.6球类室1201120乒乓球 斯洛克10.7SPA包房6001600建议SPA包房6至8间10.8儿童俱乐部120112010.9库房 工作间60 16010.10室外游泳池250 1250室外区域不计容积率10.11池畔休息区300 1300室外区域不计容积率10.12池畔酒吧30 130室外区域不计容积率10.13其它及总体交通空间680 1680康体区合计2200不包括泳池区面积11行政办公室单位面积数量合计备注11.1接待20 12011.2总办60 16011.3餐饮部20 12011.4销售部100 110011.5会谈室30 13011.6财务部120 112011.7电脑部100 110011.8其它及交通空间250 1250行政办公区合计70012机电部分单位面积数量合计预留空间 以实际设计方案为准12.1各楼层风机房112.2制冷机房112.3消防水池及泵房112.4高压室112.5变压器室112.6配电室112.7备用发电机房112.8电梯机房112.9蒸汽锅炉房112.10软水处理房112.11泳池泵房112.12危险品仓库1机电区合计550013后勤区域单位面积数量合计13.1货车停放处8018013.2卸货平台4014013.3采购收货部5015013.4粗加工厨房6001600肉类、鱼类、蔬菜、面点及冷库等13.5主仓库3001300百货 文具 器皿 酒水等13.6管事仓库5015013.7餐饮仓库6016013.8保安部5015013.9消防控制室及监控中心6016013.10人事部180118013.11员工娱乐活动室8018013.12临时倒班宿舍8018013.13员工医疗室3013013.14员工食堂350135013.15食堂厨房150115013.16员工更衣室淋浴与卫生间500150013.17管家部200120013.18洗衣房500150013.19工程部200120013.20干湿垃圾房6016013.21男洗手间2024013.22女洗手间2024013.23交通空间及其他110011100后勤区合计480014地下室停车场600016000停车位150个15总计72850 含红树林地块别墅客房和中餐厅第二章 产权式酒店功能面积表序号内容单位面积数量合计备注1总建筑面积57600后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用1.1客房区建筑面积43600143600客房数共415间套 豪华客房 商务套房 1.2室内停车场10000110000地下100个车位（地下室不计容积率）1.3地下室停车场400014000商业及产权酒店配套用 停车位100个2客房部分单位面积数量合计双床房35 大床房55） 套房102.1豪华双床房651459425包括5阳台（阳台建筑面积5、投影面积10）2.2豪华大床房65230149502.3豪华商务套间1304052002.4工作间及客服中心30216302.5其他服务区及交通3020531%13395 合计41543600 自然间455间 床位数560个3商业部分单位面积数量合计3.1地上商业5000150003.2地下商业500015000商业合计10000 4地下室停车场400014000商业及产权酒店配套用 停车位100个5总计57600 项目地上总建筑面积按9万平方米规划 除去豪华5星级酒店部分面积（41400）后，剩余面积48600均用于产权酒店及商业用途 第三章 酒店式公寓功能面积表序号内容单位面积数量合计备注1总建筑面积57600后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用1.1公寓区建筑面积43600143600236间套 一房 二房 三房/四房公寓房型比例为4：5：11.2地上商业5000150001.3地下商业500015000地下区域（面积初步按不计容考虑）1.4室内停车场400014000地下100个车位（地下室不计容积率）2公寓部分单位面积数量合计房型比例一房公寓40 二房公寓50 三房及四房公寓102.1一房公寓100959500包括5阳台（阳台建筑面积5、投影面积10）2.2二房公寓150118177002.3三房公寓2002040002.4四房公寓30039002.5服务用房15121802.6其他服务区及交通3228026%11320 含公寓大堂合计23643600 3商业部分单位面积数量合计3.1地上商业5000150003.2地下商业500015000商业合计10000 4地下室停车场400014000商业及公寓配套用 停车位100个5总计57600 项目地上总建筑面积按9万平方米规划 除去豪华5星级酒店部分面积（41400）后，剩余面积48600用于公寓和商业用途 第四章 豪华五星级+产权式酒店投资估算一、 酒店建安投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明 基础指标 计算单位单价/系数估算值投资百分比1项目前期费用59,280,000 5.82%1.1立项前期费前期研究及策划报告 考察等费用 1 项1,000,000 1.2设计费/专业顾问费建筑/装饰/机电/景观/厨房/洗衣房/灯光/声学等 72,850 800 58,280,000 1.3土地购置费含拆迁费补偿0.000 0 2建安部分343,540,500 33.76%2.1建筑及外装饰含基础 72,850 3,193 232,590,000 22.85%2.1.1基础（开挖、打桩等）按建筑面积计算 23,400 3,000 70,200,000 2.1.2主体建筑（砼结构）按建筑面积计算（含别墅和中餐厅） 49,450 2,400 118,680,000 2.1.3维护结构外立面按建筑面积计算 72,850 600 43,710,000 2.2设备 72,850 1,523 110,950,500 10.90%2.2.1暖通系统40,067,500 2.2.1.1酒店主体按建筑面积系数 72,850 550 40,067,500 2.2.2电气系统32,140,000 2.2.2.1照明工程按建筑面积经济指标计算 72,850 80 5,828,000 2.2.2.2防雷工程按建筑面积系数 72,850 20 1,457,000 2.2.2.3变配设备安装按建筑面积系数 72,850 300 21,855,000 2.2.2.4发电机系统一二级用电容量系数 1 组3,000,000 3,000,000 2.2.3消防系统10,199,000 2.2.3.1消防水系统按建筑面积计算 72,850 80 5,828,000 2.2.3.2消防电系统按建筑面积计算 72,850 60 4,371,000 2.2.4给排水系统10,199,000 2.2.4.1给水系统建筑面积*经济指标 72,850 70 5,099,500 2.2.4.2排水工程建筑面积*经济指标 72,850 50 3,642,500 2.2.4.3污水处理部分按建筑面积计算 72,850 20 1,457,000 2.2.5其他公共设备18,345,000 2.2.5.1客用电梯及安装工程智能高速/部计算均价 6 部600,000 3,600,000 2.2.5.2服务及货物电梯部计算均价 4 部400,000 1,600,000 2.2.5.3电话系统工程实际分机容量计算 1,000 门1,000 1,000,000 2.2.5.4闭路监控系统按实际监控点计算 60 点6,000 360,000 2.2.5.5有线电视安装费及卫星天线1 宗500,000 500,000 2.2.5.6弱电综合布线工程按建筑面积经济指标 72,850 100 7,285,000 2.2.5.7酒店智能系统设备1宗2,000,000 2,000,000 2.2.5.8液化气站设备1宗500,000 500,000 2.2.5.9卫浴采暖热水炉工程 3 套500,000 1,500,000 3基础设施建设费56,600,000 5.56%3.1广告招牌按营业项目各一块1宗1,000,000 1,000,000 3.2室外灯光各楼室外景灯饰1宗5,000,000 5,000,000 3.3景观制安及设施1宗1,000,000 1,000,000 3.4水景、图腾等1宗1,000,000 1,000,000 3.5园林、绿化含别墅区25,000 1,500 37,500,000 3.6游泳池建设含设备费用1,200 3,000 3,600,000 3.7停车场、广场建设按场地面积计算15,000 500 7,500,000 4建安合计459,420,500 45.14%5建筑取费72,850 461.34 33,608,809 3.30%5.1基础设施配套费建筑面积的72,850 300.00 21,855,000 5.2人防费建筑面积的3%4% 2,186 1,500.00 3,278,250 5.3图纸审查费建筑面积的 72,850 4.80349,680 5.4招标代理费1亿元中标价400,140,500 0.20%800,281 5.5建筑工程交易服务费建设单位和中标方各50%2万3万元25,000 5.6工程监理费1亿造价5亿400,140,500 0.80%3,201,124 5.7工程质量监督费建筑面积的72,850 2.20160,270 5.8测绘费1:500，2030庙项8,000 5.9工程材料实验费建筑面积的72,850 7.00509,950 5.10噪音排污费建筑面积的72,850 1.0072,850 5.11墙改基金建筑面积的72,850 5.00364,250 5.12垃圾处理费地上49,450 2.40118,680 5.13垃圾处理费地下23,400 2.0046,800 5.14室内内环境检测费建筑面积的72,850 2.00145,700 5.15防雷装置竣工验收检测费非民用每房两个点 20 100.002,000 5.16工程结算审计费按建筑总造价400,140,500 0.64%2,560,899 5.17房产测绘费72,850 1.50109,275 5.18房产确权登记费1万平方米宗800 6不可预见费用400,140,500 5%20,007,025 1.97%7项目建安投资概算513,036,334 50.41%8每平方平均造价建安成本及基础配套项目费用72,850 7,042 二、 酒店内装饰及开办费投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明 基础指标 计算单位单价/系数估算值1室内装饰工程 72,850 297,680,000 29.25%1.1客房 39,350 192,140,000 18.88%1.1.1主体房间区域装修内装饰、洁具按单元平均计算（集约式客房区） 22,640 5,000 113,200,000 1.1.2公共区域按实际面积计算（集约式客房区） 10,660 4,000 42,640,000 1.1.3别墅区装修按实际面积计算 6,050 6,000 36,300,000 1.2公共区域 17,200 96,790,000 9.51%1.2.1大堂、前台、门厅按实际面积计算 1,700 15,000 25,500,000 1.2.2餐饮区域 按实际面积计算（含中餐） 5,430 5,000 27,150,000 1.2.3厨房部分按实际面积计算（含中餐） 1,370 2,000 2,740,000 1.2.4会议区域按实际面积计算 5,800 5,000 29,000,000 1.2.5休闲康体区域 按实际面积计算 2,200 5,000 11,000,000 1.2.6行政办公按实际面积计算 700 2,000 1,400,000 1.3后勤区域（含顶层） 16,300 8,750,000 0.86%1.3.1经营管理等辅助用房按实际面积计算 4,800 1,000 4,800,000 1.3.2工程按实际面积计算 5,500 500 2,750,000 1.3.3室内停车场按实际面积计算 6,000 200 1,200,000 2经营设备设施配置74,140,500 7.28%2.1集约式客房30,690,000 3.02%2.1.1家具家电及用品按客房自然间数平均计算 341 间80,000 27,280,000 2.1.2布草窗帘、床上用品、布草等 341 间10,000 3,410,000 2.2别墅区客房 健身 餐厅6,138,000 0.60%2.2.1健身房健身器材 1 项500,000 500,000 2.2.2餐厅影音设备电视、音响、电器 1 套15,000 15,000 2.2.3餐饮器具餐台（6）3倍算（包金银器） 24 台10,000 240,000 2.2.4餐厅布草台布、毛巾、餐巾等 6 台8,000 48,000 2.2.5餐厅家具按大厅家具数量计6台10,000 60,000 2.2.6厨房含厨房所有用品用具 1 项100,000 100,000 2.2.7客房家具家电及用品按客房自然间数平均计算 45 间100,000 4,500,000 2.2.8客房布草窗帘、床上用品、布草等 45 间15,000 675,000 2.3特色餐厅 786,000 0.08%2.3.1影音设备电视、音响、电器6套15,000 90,000 2.3.2餐饮器具餐台（12）3倍算（包金银器） 36 台10,000 360,000 2.3.3布草台布、毛巾、餐巾等 12 台8,000 96,000 2.3.4家具按餐台数量计12台20,000 240,000 2.4西餐厅 大堂吧 酒店主体地块区2,460,000 0.53%2.4.1影音设备电视、音响、电器6套10,000 60,000 2.4.2餐饮器具餐台（50）3倍算（包金银器） 150 台10,000 1,500,000 2.4.3布草台布、毛巾、餐巾等 50 宗8,000 400,000 2.4.4家具按大厅家具数量计50台10,000 500,000 2.5中餐厅1,284,000 0.13%2.5.1影音设备电视、音响、电器10套15,000 150,000 2.5.2餐饮器具餐台（18）3倍算（包金银器） 54 台10,000 540,000 2.5.3布草台布、毛巾、餐巾等 18 宗8,000 144,000 2.5.4家具按大厅家具数量计18台25,000 450,000 2.6厨房厨具 1,370 18,610,000 1.83%2.6.1宴会厨房含厨房所有用品用具600 13,000 7,800,000 2.6.2西厨房含厨房所有用品用具400 15,000 6,000,000 2.6.3特色厨房含厨房所有用品用具150 13,000 1,950,000 2.6.4中厨房含厨房所有用品用具220 13,000 2,860,000 2.7康体区域 酒店主体区6,000,000 0.59%2.7.1家私1宗2,000,000 2,000,000 2.7.2设备设施1宗4,000,000 4,000,000 2.8会议区域5,672,500 0.56%2.8.1家私按会议座位计算1,335 个3,500 4,672,500 2.8.2设备设施不含同声传译系统1宗1,000,000 1,000,000 2.9洗衣厂2,500,000 0.25%2.9.1洗衣设备3水洗4烘干1平烫1干洗烫机等 1 组2,000,000 2,000,000 2.9.2其他设备运输设备及其他辅助设备 1 组500,000 500,000 3后勤5,765,400 0.57%3.1员工饭堂厨房设备、餐具、餐台、餐椅 1 组1,000,000 1,000,000 3.2清洁设备酒店卫生清洁及工程维修设备 1 组500,000 500,000 3.3办公设备办公电脑、家私、办公用品等 1 宗1,000,000 1,000,000 3.4员工制服、更衣柜豪华5星酒店按1.5编制495人计算 495 套1,800 891,000 3.5员工制服、更衣柜产权酒店按0.5编制208人计算 208 套1,800 374,400 3.6交通设备1宗2,000,000 2,000,000 4开办费54,842,000 5.39%4.1广告及宣传媒体广告宣传资料推广活动 1 宗2,000,000 2,000,000 4.2装饰品及花草植物等1宗2,000,000 2,000,000 4.3开幕费开业典礼、宾客宴请 1 宗2,000,000 2,000,000 4.4筹备期工资及福利豪华5星酒店按6个月495人 5000元/人计算 6 月2,475,000 14,850,000 4.5筹备期工资及福利产权酒店按6个月208人 4000元/人计算 6 月832,000 4,992,000 4.6筹备期行政管理费6月1,000,000 6,000,000 4.7筹备期其他费用1宗3,000,000 3,000,000 4.8项目管理费1宗20,000,000 20,000,000 5内装饰及开办费合计432,427,900 42.49%6不可预见费用432,427,900 5%21,621,395 2.12%7流动资金概算11,500,000 1.13%7.1食品备货1宗2,000,000 7.2酒水备货1宗2,000,000 7.3用品备货1宗2,000,000 7.4印刷品备货1宗500,000 7.5其他流动资金5,000,000 8酒店内装及开办概算465,549,295 45.74%三项目直接投资一 二 72,850 13,432.88 978,585,629 四建设期利息按投资额50% 利率8%计 489,292,815 元8%39,143,425 五酒店建安及配套成本按建筑面积分摊 72,850 7,042 513,036,334 六酒店内装及经营设施内装及开办费用 72,850 6,391 465,549,295 七酒店项目投资概算 72,850 13,970 1,017,729,054 100%三、 产权式酒店及商业建安及装修投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明 基础指标 计算单位单价/系数估算值投资百分比1产权酒店投资参照项目豪华5星级酒店投资标准 43,600 13,970 609,100,711 2商业及地下室建安投资建安部分投资不含室内装修（地下停车场按计入商业区域测算建安投资），投资参照项目酒店建安投资成本（商业设计专业顾问费按300元/平方米考虑） 14,000 6,542 91,593,118 3商业公共区装修投资按商业总建筑面积（不含停车场）的35% 装修单价按4000元/平方米测算 3,500 4,000 14,000,000 4合计（13项）合计 57,600 12,408 714,693,829 四、 项目总投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明 基础指标 计算单位单价/系数估算值投资百分比1豪华5星级酒店投资建安装修及开办费等 72,850 13,970 1,017,729,054 58.75%2产权酒店投资建安装修及开办费等 43,600 13,970 609,100,711 35.16%3商业及地下室建安投资建安装修 14,000 7,542 105,593,118 6.10%4项目总投资（1+2） 130,450 13,280 1,732,422,883 100.00%第五章 酒店+