毕节市天河·怡景新城商业调查报告.docVIP

毕毕节节市市天天河河 怡怡景景新新城城 商商业业市市场场调调研研报报告告 前前言言 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消 费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的 繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业 环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时， 市场调研成了商场成败的桥头堡。 当我们面对 天河 怡景新城 项目时，每时每刻都在考虑同 一个问题：天河 怡景新城项目周边商业氛围不浓？项目如何 定位（商业地位的定位，经营功能的定位，经营模式的定位， 投资户群体的定位）才能独辟蹊径，实现快速营销和利润最大 化呢？我们正是带着对天河怡景新城项目的这种思考，展 开了本次调研；以期总结出三级城市商业物业的操作模式。 第一章第一章 毕节市商业市场总体分析毕节市商业市场总体分析 第一节第一节 毕节市宏观经济环境毕节市宏观经济环境 毕节市位于川滇黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积 3414.9 平方公里，辖 27 个镇、8 个乡（其中民族乡 6 个） 、6 个办 事处。聚居着 22 个民族，总人口 127.53 万人。近年随着城市化进 程的加快，城市建设的力度加强，加速了城市经济的快速发展。 特别是大型电力项目的 “西电东送 ”工程即将投入使用，将 会成为本市经济增长的一个新亮点，对城市经济起到推波助澜 的作用，城市经济发展潜力巨大。 一、城市发展状况一、城市发展状况 1 1、国民生产总值（、国民生产总值（GDPGDP）高速增长）高速增长 随着城市建设的不断深入，毕节市综合经济实力逐步增强， 近 4 年来国民生产总值以平均8.6%的速率高速增长， 2003 年实现国民生产总值401489 万元。其中，第一产业总值为 119696 万元；第二产业总值为129792 万元；第三产业总值 为 152001 万元。国民生产总值GDP 的年平均增长率保持在较 高的增长水平，但是经济基础底子薄，GDP 总量低，人均 GDP 为 3148 元/人，经济相对落后。 国民生产总值GDP（万元） 298705 325852 372897 401489 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2000年2001年2002年2003年 GDP 资料来源：毕节市统计年 鉴 2 2、毕毕节节市市人人口口分分布布状状况况 根据毕节市 2003 年毕节市统计年鉴 ，到 2003 年底全 市总人口 128.47 万人（包括外来人口，不包括外出人口）。 全市共有家庭户37.49 万户，平均家庭户规模为 3.42 人。 1 1) )毕毕节节城城区区人人口口 毕节城区现有人口184923 人，中心城区建成面积14.4 平方公里，人口密度大，加上周边县镇各方面的流动人口，城 区显得拥挤不堪。根据毕节城区发展总体规划，到2010 年， 城市规划将达到30 平方公里，城市人口将达到30 万人。 2 2）1999-20031999-2003 年末毕节市各区人口分布（单位：人）年末毕节市各区人口分布（单位：人） 指标市东办市西办三板桥流沧桥大新桥观音桥 1999 年 37419774661024618091135837922 2000 年 40946823971161719130143668265 2001 年 42739847641183419122148208297 2002 年 43436850671197319077147698300 2003 年 44084863551219019189147788327 资料来源：毕节市统计年鉴 3 3）项项目目所所在在城城区区的的人人口口变变化化 近 3 年项目所在城区（市西办）的人口增长的速度很慢 （相对其他城区），新出生人口和周边乡镇的移民少，城市化 进程的速度缓慢。一是因为旧城的改造的力度小；二是城市在 项目所在城区人口数 82397 84764 85067 86355 80000 81000 82000 83000 84000 85000 86000 87000 2000年2001年2002年2003年 人口数 向新城区发展。 资料来源：毕节市统计年鉴 3 3、产产业业结结构构 毕节市三大产业值所占国民生产总值的比例相当，特别是 第三产业在 2003 年超出了第一产业和第二产业，从表面上看， 该地区的经济产业结构合理，经济发达。但是第二产业总值从 2000 年到 2003 年 4 年中在国民经济增长中所起的作用不显著， 这说本地区的工业基础差，第三产业的发展是外来资本流入的 促进作用。从国民生产总值的绝对数值来看，到2003 年 GDP 仅为 40.15 亿元，进一步说明本地居民的购买力有限。 资料来源：毕节市统计年鉴 二、城市商贸状况二、城市商贸状况 1 1、商业交易状况、商业交易状况 毕节市三大产业结构 0 50000 100000 150000 200000 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业108764110510119064119696 第二产业9663595339114650129792 第三产业93306120003139183152001 2000年2001年2002年2003年 毕节市近 4 年社会商品零售总额以8.0%的速度增长，与 本地国民经济的增长速度（8.6%）保持一致。 2003 年整个 毕节地区的社会商品零售总额达到54852 万元，而毕节市的 社会商品零售总额达到39168 万元，占整个地区的71.4%。 资料来源：毕节市统计年鉴 2 2、市区居民人均社会商品零售额、市区居民人均社会商品零售额 资料来源：毕节市统计年鉴 毕节市区居民每年的人均（以商品交易地为参考）社会 商品零售额从 2000 年到 2003 年 4 年间以 6.5%的速度 社会商品零售总额 43414 46895 50763 54852 29659 31093 34544 39168 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2000年2001年2002年2003年 地区商品零售额 市区商品零售额 市区人均商品零售额（单位：元） 1682.61712.4 1891.3 2118.1 0 500 1000 1500 2000 2500 2000年2001年2002年2003年 递增。 2003 年的人均绝对消费额达到2118.1 元（按 当年价计算）。 3 3、居民收入及消费结构、居民收入及消费结构 资料来源：毕节市统计年鉴 城镇居民可支配收入逐年增长，2004 年城镇居民人均 可支配收入 5536 元，比 2003 年增加 263 元，增长 4.96%； 城镇居民人均可支配收入（元/年） 4401 4761 5273 5536 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20012002年2003年2004年 城镇居民可支配收入增长率 8.18% 7.49% 4.96% 0 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05 0.06 0.07 0.08 0.09 20012002年2003年2004年 增长率 城镇居民可支配收入增长率成下降趋势，特别是 2003 年止 2004 年的城镇居民可支配收入的增长率下降 的幅度较大； 城镇居民收入的增长幅度受到阻力，绝对可支配额的上 升的空间不大。 三三、 分分析析结结论论 近年来，毕节市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费 水平也得以不断提升，城市商贸业的发展态势良好。但但是是由由 于于毕毕节节市市的的经经济济基基础础薄薄弱弱，经经济济增增长长速速度度缓缓慢慢，使使得得社社会会经经济济 发发展展潜潜力力不不足足，人人民民收收入入水水平平的的提提高高也也受受到到相相应应的的限限制制。 第二节第二节 毕节市商业概况毕节市商业概况 一一、毕毕节节市市商商业业历历史史回回顾顾 改革开放后的二十年，由于经济发展落后、人民生活水平低、消费能 力不足，毕节市的商业发展一直比较落后。主要体现在： 业态发展水平低； 本地商家连锁化程度低； 小规模、分散型经营； 一些区域有场无市，最明显的威宁街的桂威商贸城； 商圈辐射区域较小，没有最明显城市核心商业街，威宁路与松山路的 商铺租赁水平和租金相当。 二二、毕毕节节市市商商业业业业态态分分布布 1、城市商业分布地图 2 2、主要、主要商商业业区区分分布布及及商商业业业业态态构构成成 毕节市核心商业区由解放路与威宁路之间的松山路段、松 山路与联通路之间的中山路段；联通大道；威宁路；威宁路与 威西路和桂花路的交汇处周围20 米处的几条路段构成。 1 1）威宁路 威宁路 服装店 该路段共有服装店24 家（不含恒远意通）：其中女士服 装店 5 家；男士服装店19 家。 理发店 该路段共有 4 家理发店。 音响店 该路段共有音响店3 家。 化妆品店 该路段共有化妆品店3 家。 鞋店 该路段共有鞋店15 家。 金融机构 该路段共有金融机构5 家（含联通路上的保险公司和建 设银行）。 眼镜店 该路段共有眼镜店7 家。 电讯通讯 该路段共有电讯通讯店面5 家。 照相馆 该路段共有照相馆4 家 其他 该路段共有不含以上其他内的商业铺面5 家。 停业 该路段共有 2 间铺面关门歇业。 从上面该路段的 业业态态构构成成 来看，威宁路 主主要要经经营营的的是是男男士士服服 装装，鞋鞋业业、通通讯讯器器材材、眼眼镜镜店店、照照相相馆馆和和大大型型商商场场的的积积聚聚地地 （恒恒源源超超市市和和恒恒远远意意通通百百货货） 。 2）联通大道 服装店 该路段共有服装店11 家：其中女士服装店9 家；男士服 装店 2 家。 手机电讯店 该路段共有手机电讯店2 家。 化妆品店 该路段共有化妆品店2 家。 鞋店 该路段共有鞋店3 家。 办公用品店 联通大道 该路段共有办公用品店1 家。 从上面该路段的业态构成业态构成来看，联通大道主要经营的是女士服主要经营的是女士服 装装。 3）解放路与威宁路间的松山路段、松山路与联通路之间的中山路段 服装店 该路段共有服装店95 家：其中女士服装店54 家；男士 服装店 35 家；女性内衣店3 家；童装店 3 家。 鞋店 该路段共有鞋店13 家（有花花公子、卡佛连和灰鼠等品牌） 。 床上用品店 该路段共有床上用品店2 家。 饰品店 该路段共有饰品店3 家。 面包、糕点房 该路段共有面包、糕点房5 家。 装修店面 松山路中山路 该路段共有 11 个临街铺面在装修（估计是经营服装） 。 转租铺面 该路段共有 6 个临街铺面在转租。 停业 该路段共有 6 个临街铺面关闭。 其他铺面 2 家 从上面该路段的 业业态态构构成成 来看，解放路与威宁路之间的松山 路段、松山路与联通大道之间的中山路段主主要要经经营营的的是是服服装装 和和鞋鞋。 4）桂花路两边的临街商业区（文体用品、服饰、电子器材一条街） ； 5)洪山路两边的临街商业区（宾馆、娱乐、餐饮、日用百货一条街） ； 桂花路 6)拥军路两边的临街商业区（建材一条街） ； 7)天河两岸的沿河东路和沿河西路的商业区（天河幼儿园至南观桥 段） ； 8)洪南、贵毕路酒店、歌吧商业区（休闲娱乐一条街） ； 沿河东西路 拥军路 洪山路 洪南、贵毕路 9)麻园大道两边的临街商业区（餐饮、建材、五金、日用品一条街） ； 3 3、核核心心商商区区主主要要街街道道的的租租金金水水平平及及人人流流量量 1) 威宁路临街铺面 （不含恒远意通百货） 租金水平： 100-130 元/平方米 .月 人 流 量： 北面 918 人次 / 30 分钟 南面 1125 人次 /30 分钟 2) 松山路临街铺面 租金水平： 80-110 元/平方米 .月 人 流 量： 平均数 547 人次 /30 分钟 3）中山路临街铺面 麻园大道 租金水平： 80-100 元/平方米 .月 人 流 量： 平均数 387 人次 /30 分钟 4）威西路临街铺面 租金水平： 85-95 元/平方米 .月 人 流 量： 平均数 523 人次 /30 分钟 从从临临街街铺铺面面人人流流量量来来考考察察商商铺铺的的价价值值，威威宁宁路路的的商商业业价价值值 最最高高，其其次次是是松松山山路路、中中山山路路和和威威西西路路。 4 4、项项目目周周边边路路段段商商业业状状况况分分析析 （1 1）天天河河路路 天河路周边业态构成主要为周边生活配套商业，主要有超 市、饭店、医院、银行、摩托车商场、菜场、杂货店等。 租金水平： 10-20 元/平方米 .月不等 人 流 量： 164 人次 /30 分钟（平均数） 车 流 量： 135 辆次 /30 分钟（平均数） （2 2）环环城城北北路路 环城北路（项目西面）周边大多数铺面处于关闭状态，只 有少数铺面经营木材、木料售，从关闭铺面的临街装饰可以看 出，原经营的一些娱乐行业均已倒闭，商业经营萧条。从功能 上看，该路段主要体现为城市车辆的交通功能。 租金水平： 5-10 元/平方米 .月不等 人 流 量： 92 人次 /30 分钟 （平均数） 车 流 量： 212 辆次 /30 分钟（平均数） 项项目目片片区区商商业业业业态态为为生生活活配配套套商商业业，商商业业价价值值走走低低。 第第三三节节 城城市市人人流流 一一、城城市市人人口口流流动动特特征征 毕节市位于贵州省的西北部，对外交通不便，经济欠发达， 外来人口很少，外出到经济发达地区务工的人多。地区间人口 流动性小，造成地区商业只是为满足本地区的生活需要。在商 业打造上应该注意这种城市人口的特征。 二二、城城区区主主要要人人流流动动向向 1、单向人流： 2、双向人流： 天河路 环城北路 三三、项项目目区区域域人人流流分分析析 从从毕毕节节市市的的人人口口流流动动特特征征和和城城区区主主要要人人流流动动向向看看，毕毕节节 市市“天天河河 怡怡景景新新城城 ”项项目目位位于于天天河河路路与与环环城城北北路路之之间间的的中中段段， 东东临临天天河河路路，西西临临环环城城北北路路。南南向向市市中中心心的的交交通通为为单单向向行行车车， 有有箱箱子子路路横横断断，处处于于商商业业人人行行环环流流的的城城市市死死角角。 第第四四节节 商商圈圈辐辐射射范范围围 一一、一一级级商商圈圈 毕节市一级商圈由威宁路、联通大道构成。该商圈辐射到 整个毕节市区和毕节地区周边的乡、镇（通过与多个经营业主 的交谈，了解其客户的构成） 。 二二、次次级级商商圈圈 由解放路与威宁路之间的松山路段、松山路与联通路之间 的中山路段构成了毕节市次级商业区，这部分次级商业区商业 氛围稍弱于一级商圈。 三三、三三级级商商圈圈 三级商圈由威西路、清毕路、桂花路、沿河大道等由一级 商圈过渡的城市支路商业区。 项项目目所所在在片片区区在在三三级级商商圈圈以以外外，商商业业氛氛围围欠欠佳佳。 第第五五节节 毕毕节节商商业业发发展展的的趋趋势势 一一、商商业业发发展展的的方方向向 商业的繁荣伴随的城市的发展进程，城市现代化是城市发 展的方向，商业现代化也是商业发展的目标，根据发达地区的 经验商业现代化应具体表现在以下五个方面： 1、商业布局合理、层次分明、功能明确； 2、主要商业业态（休闲、娱乐、购物等）达到先进水平； 3、商业的行业（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应 现代消费需求； 4、商业的组织化、规模化程度达到先进水平； 5、管理水平（服务人员素质） ，尤其信息化达到先进水平。 二二、城城市市商商业业规规划划 毕节市近期规划建设的重点是：旧旧城城区区改改造造；新新区区的的开开 发发。 旧城改造片区的土地已拍卖完毕，市政道路的拓宽建设也 在进行中，近期改造建设的道路有天河路、威西路、洪山路、 清毕路路和箱子路五条城市干道，现有市政道路的改造和规划 道路的建设，将使毕节市的交通组织更趋完善，商业经营的硬 环境会得到改善，有利于城市核心商业中心的形成。新城区的 开发已成见雏形，随着市政府的移驻，新区的开发速度将会加 快！ 毕节市的商业是沿市政道路发展起来的，交通人流是商业 的主要客户人流。 城城市市道道路路规规划划也也就就是是城城市市的的商商业业规规划划。由 于地势原因，道路交叉纵横，没有形成大型功能分区明显的居 住，商业中心聚集地。本地城镇居民的购买力有限，不能够支 撑大型主题商业街和百货商场的经营。毕节城区现有人口 184923 人。根据毕节城区发展总体规划，到2010 年，城市 规划将达到 30 平方公里，城市人口将达到30 万人。根据现 在的人口增长速度，五年的时间再增加11 万多城镇居民是 不现实。 毕毕节节现现有有的的商商业业格格局局在在近近几几年年内内的的变变化化是是不不会会大大的的。 新新的的、大大型型的的商商业业业业态态打打造造需需等等待待时时机机！ 三三、未未来来发发展展趋趋势势 根据宏观数据显示，毕节市城镇居民的收入的增长率近3 年呈下降趋势，特别是2004 年呈显著下降趋势，这表明毕节 市的经济发展遇到阻力。市政府通过城市运营的模式进行政企 联合开发，政府给政策，企业出资金进行旧城改造、市政基础 设施的改建，会对城市经济的发展起到一定的促进作用，但是 不能从根本上解决经济停滞不前的状况。商业的发展是与居民 的购买力息息相关的，居民的收入水平的提高又与当地整体经 济形势相连。未来几年毕节市的商业将会形成以下发展趋势： 1 1、威威宁宁路路、威威西西路路、联联通通大大道道的的商商业业价价值值在在近近五五到到八八年年内内 不不会会明明显显削削减减； 2 2、随随着着市市政政道道路路的的改改造造，市市政政中中心心的的东东迁迁，次次级级商商业业区区的的 价价值值逐逐步步弱弱化化和和分分散散； 3 3、随随着着城城市市中中心心的的转转移移，城城市市商商圈圈的的辐辐射射范范围围对对项项目目周周边边 的的商商业业价价值值影影响响也也将将逐逐渐渐减减弱弱，社社区区商商业业价价值值凸凸现现； 4 4、由由于于城城市市经经济济发发展展缓缓慢慢，上上述述现现象象不不会会在在短短期期内内得得以以体体 现现，根根据据同同规规模模四四线线城城市市的的发发展展规规律律，至至少少需需要要八八至至十十年年的的发发 展展过过程程，商商业业格格局局才才会会发发生生明明显显变变化化。 第二章第二章 消费投资者调查研究消费投资者调查研究 商业物业面对的客户群体分为两类：一类是投资者；二类是 商业经营者。物业前期定位的准确性是一个项目成功的保证。商业 物业定位的难度大，在于大型的商业物业是建筑的综合体，其经营 业态和服务业种多，而各种业态和业种对建筑的基本要求不同。商 业的终极目的是实现经营，给居民带来生活的便利和享受，并使投 资者获得受益。因此对当地投资者投资习惯、目的、投资承受力和 对投资产品要求的了解是我们进行物业定位的重要部分，本着客观、 58% 31% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 自己经营用于出租用于保值 购买商铺的用途 系列1 谨慎、认真负责的态度对毕节市的投资者经营者进行了调查研究。 （数据来源于公司年前进行问卷调查得来的数据） 。 一、问卷调查一、问卷调查 1、购买商铺的用途多为自己做生意经营用 由由上上图图得得知知： 有 58%的受访问者表示购买商铺用于自己经营； 有 31%的受访问者表示购买商铺用于出租； 有 11%的受访问者表示购买商铺用于保值； 2、商铺的地理位置和交通条件是投资者主要考虑的因素 由上图得知：由上图得知： 有 31%的受访问者表示购买商铺首要考虑地理位置； 有 17%的受访问者表示购买商铺首要考虑的因素是交通状况； 有 14%的受访问者表示购买商铺首要考虑的因素是经营行业； 有 12%的受访问者表示购买商铺首要考虑的因素是商铺临街； 购买商铺考虑的因素 31% 2% 11% 12% 13% 14% 17% 地理位置 交通状况 经营行业 商业氛围 临街商铺 租金回报 其他 有 11%的受访问者表示购买商铺首要考虑的因素是租金回报； 商铺的地理位置和交通状况为商铺购买者主要的考虑因素。 3、可接受天河路临街商铺的价格 1）普遍可接受一层临街商铺价格为 3000-4000 元/平方米； 由上图得知：由上图得知： 有 81%的被访问者表示可以接受的价格为 3000-4000 元/平方米； 有 16%的被访问者表示可以接受的价格为 4001-5000 元/平方米； 有 2%的被访问者表示可以接受的价格为 5001-6000 元/平方米； 有 1%的被访问者表示可以接受的价格为 6001-7000 元/平方米； 2）普遍可接受二层临街商铺价格为 1000 元/平方米以下 可接受一层价格 0% 2% 1% 16% 81% 3000-4000元/平方米 4001-5000元/平方米 5001-6000元/平方米 6001-7000元/平方米 7001元/平方米以上 由上图得知：由上图得知： 有 59%的被访问者表示可以接受的价格为 1000 元/平方米； 有 28%的被访问者表示可以接受的价格为 1001-1500 元/平方米； 有 9%的被访问者表示可以接受的价格为 1501-2000 元/平方米； 有 2%的被访问者表示可以接受的价格为 2001-2500 元/平方米； 4、商铺总价超过 15 万元很难为投资者接受 二层价格 59% 28% 9% 2% 1% 1% 1000元/平方米以下 1001-1500元/平方米 1501-2000元/平方米 2001-2500元/平方米 2501-3000元/平方米 3001元/平方米以上 可接受的总价 0% 0%1% 1% 5% 13% 30% 50% 10万元及以下 11-15万元 15.1-20万元 20.1-25万元 25.1-30万元 30.1-35万元 35.1-40万元 40.1万元及以上 由上图得知：由上图得知： 有 50%的被访问者表示可以接受的商铺总价格为 10 万元以下； 有 30%的被访问者表示可以接受的商铺总价格为 11-15 万元； 有 13%的被访问者表示可以接受的商铺总价格为 15.1-20 万元； 有 5%的被访问者表示可以接受的商铺总价格为 20.1-25 万元； 只有 2%被访问者表示可以接受的商铺总价格为 25.1 元以上的 5、是否会选择投资产权式商铺 由由上上图图得得知知： 有 48%的被访问者表示会选择投资产权式商铺； 有 41%的被访问者明确表示不会选择投资产权式商铺； 48% 41% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 会投资不会投资看看再说 是否会选择投资产权商铺 系列1 有 11%的被访问者持观望的态度 6、目前经营者经营场所多为租赁的商铺 由由上上图图得得知知： 有 79%的受访问者的经营场所是租赁的； 有 21%的受访问者的经营场所是自己购买的； 7、单层建筑结构的商铺为大众接受 由由上上图图得得知知： 有 61%的受访问者认可单层商铺； 有 31%的受访问者认可双层商铺； 有 6%的受访问者认可夹层商铺； 79% 21% 0% 20% 40% 60% 80% 租赁的商铺自己购买的 现经营商铺的产权 系列1 61% 31% 6% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 单层双层夹层其他 商铺建筑结构 系列1 8、30-50的商铺面积受到亲睐 由上图得知：由上图得知： 有 35%的受访问者认为商铺面积在 30-50 平方米之间适合自己； 有 23%的受访问者认为商铺面积在 51-70 平方米之间适合自己； 有 17%的受访问者认为商铺面积在 71-100 平方米之间适合自己； 有 15%的受访问者认为商铺面积在 30 平方米以下适合自己； 有 7%的受访问者认为商铺面积在 101-200 平方米之间适合自己； 有 3%的受访问者认为商铺面积在 201 平方米以上适合自己； 9、商铺 10 米的进深（长）比较适中 适合商铺面积 15% 35% 23% 17% 7% 3% 30平方米及以下 30-50平方米 51-70平方米 71-100平方米 101-200平方米 201平方米及以上 商铺进深 10% 4% 1% 21% 14% 17% 15% 18% 10米以上 3米 4米 5米 6米 7米 8米 9米 由上图得知：由上图得知： 有 21%的受访问者认为适合自己经营的商铺进深为 10 米以上； 有 18%的受访问者认为适合自己经营的商铺进深为 6 米； 有 17%的受访问者认为适合自己经营的商铺进深为 8 米； 有 15%的受访问者认为适合自己经营的商铺进深为 7 米； 有 14%的受访问者认为适合自己经营的商铺进深为 9 米； 10、商铺开间（宽）在 4 米左右适合大众的需求 商铺开间 6% 10% 23% 21% 11% 9% 16% 4% 10米以上 3米 4米 5米 6米 7米 8米 9米 由由上上图图得得知知： 有 23%的受访问者认为适合自己经营的商铺开间为4 米； 有 21%的受访问者认为适合自己经营的商铺开间为5 米； 有 16%的受访问者认为适合自己经营的商铺开间为8 米； 有 11%的受访问者认为适合自己经营的商铺开间为6 米； 有 10%的受访问者认为适合自己经营的商铺开间为3 米； 有 9%的受访问者认为适合自己经营的商铺开间为7 米； 有 6%的受访问者认为适合经营的商铺开间为10 米以上； 有 4%的受访问者认为适合自己经营的商铺开间为9 米； 11、4 米的商铺层高（高）为大众接受 由由上上图图得得知知： 有 25%的受访问者认为适合经营的商铺层高为4 米； 商铺层高 12% 15% 16% 14% 25% 10% 8% 3米 3.2米 3.6米 3.8米 4米 4.3米 5.3米 有 16%的受访问者认为适合经营的商铺层高为3.6 米； 有 15%的受访问者认为适合经营的商铺层高为3.2 米； 有 14%的受访问者认为适合经营的商铺层高为3.8 米； 有 12%的受访问者认为适合经营的商铺层高为3 米； 有 10%的受访问者认为适合经营的商铺层高为4.3 米； 有 8%的受访问者认为适合经营的商铺层高为5.3 米。 二二、分分 析析 通过分析消费投资者投资铺面的目的、购铺时考虑的因素、 对投资产品建筑结构的要求、投资承受力，了解目标客户群 体特征，投资需求特征，探讨消费投资者的投资心理，我们 得出以下结论： 1 1、购购买买商商业业物物业业自自己己经经营营为为投投资资商商铺铺的的主主要要购购买买目目的的； 2 2、临临街街独独立立门门面面为为投投资资者者偏偏好好； 3 3、商商铺铺的的地地段段、交交通通为为投投资资者者购购买买时时的的主主要要考考虑虑因因素素； 4 4、进进深深 1 10 0 米米，开开间间 4 4 米米，层层高高 4 4 米米的的商商铺铺为为投投资资者者青青睐睐； 5 5、4 40 0 平平方方米米和和 2 20 0 平平方方米米左左右右的的商商铺铺为为主主要要投投资资对对象象； 6 6、4 40 00 00 0 元元/ /平平方方米米是是天天河河片片区区商商铺铺的的价价格格抗抗性性线线； 7 7、天天河河片片区区独独立立商商铺铺总总价价1 15 5 万万为为上上限限，总总价价在在 1 10 0 万万元元 左左右右的的商商铺铺容容易易为为投投资资者者接接受受。 第第三三章章 个个案案（商商业业房房地地产产市市场场）研研究究 一一、提提出出问问题题 1、毕节市商业物业的分布与经营各有什么特点？ 2、毕节市有影响力的商业楼盘有哪几个？销售情况、经营 状况、价格水平各有什么特点？ 3、项目片区范围有竞争影响的楼盘有哪几个？销售情况、 经营状况、价格水平如何？ 4、通过对竞争项目的分析，给我们项目开发带来什么启发？ 二二、回回答答问问题题 1、毕节市商业分布及经营概况 分布区域 毕节市商业经济交流的中心即零售商业主要集中在威宁路、 松山路一带，威西路、清毕路、沿河大道等为辅，沿河西路和 沿河东路为商业补充。 经营特点 商业物业沿路设店，规模小，店面分隔多，只有少数几个 购物广场如桂威商贸城、恒远购物广场、恒源购物广场。威宁 路、松山路两侧经营种类主要以中高档服装、鞋、化妆品、百 货等为主。沿河西路和沿河东路经营种类主要以中低档服装、 日用百货、家电五金等为主。 商业特点分析 1 1）毕毕节节市市老老城城区区道道路路分分布布密密集集，沿沿街街铺铺面面多多，城城区区人人口口也也 相相对对集集中中，已已形形成成沿沿街街消消费费的的习习惯惯； 2 2）威威宁宁路路和和松松山山路路都都为为城城区区主主要要的的交交通通要要道道，商商业业消消费费停停 留留在在以以交交通通人人流流带带动动商商机机的的层层面面，人人为为引引导导因因素素少少，商商业业物物业业 的的地地段段要要求求显显得得尤尤为为重重要要。 3 3）现现有有的的临临街街商商铺铺商商业业面面积积已已基基本本能能满满足足毕毕节节人人对对购购物物的的 需需求求（详详见见 “主要主要商商业业区区分分布布及及商商业业业业态态构构成成” ） 三三、毕毕节节市市典典型型商商业业楼楼盘盘 1 1、 “兰兰苑苑花花园园 ”建建材材市市场场 项目概况 “兰苑花园 ”建材市场设于 “兰苑花园 ”住宅小区内，商 铺临小区主干道两侧而设，共有铺面100 余间，建筑面积约 3000 平方米，经营主业态为室内装饰器材。 地 址： 贵毕路 开发商：华联房地产开发公司 物业管理：毕安物业管理公司 开盘时间： 2003 年 商铺售价： 内主干道 3500 元/ 贵毕路 4500 元/ 销售情况：临贵毕路的2 间商铺售出，其余均未出售 经营状况：开发商以免租两年的优惠政策招商进场，市 场开业时入驻经营户达50 多户，但由于经 营效果不佳，半年后多数经营户关门停业，仅 有约 10%的铺面即 10 余间至今开门营业。 楼楼盘盘解解析析： 1 1）市市场场位位于于毕毕节节市市贵贵毕毕路路，地地段段较较为为偏偏僻僻，且且经经营营场场地地地地 形形坡坡度度大大，不不利利于于停停车车装装卸卸货货物物； 2 2）品品种种不不全全，大大部部分分铺铺面面都都是是经经营营洁洁具具用用品品，产产品品单单调调， 没没有有形形成成规规模模效效应应； 3 3）市市内内拥拥军军路路建建材材市市场场的的竞竞争争影影响响，相相比比处处于于地地段段和和地地形形 的的竞竞争争劣劣势势； 4 4）商商铺铺价价格格定定位位不不合合理理，应应低低价价高高起起，吸吸引引投投资资客客户户。 2 2、 “桂桂威威商商贸贸城城 ” 项目概况 “桂威商贸城 ”主、次入口临威宁路，市场由三栋建筑组成， 设一、二层背靠背铺面，三至六层为住宅，形成四条内街通道， 共有铺面 232 间（含二层），建筑面积约 6000 平方米，经营 业态为服装、皮鞋、五金、百货、小家电等。 位 置：威宁路 开发商：弘宗房地产开发公司 开盘时间： 2003 年 商铺售价：一层： 8000 元/ 二层： 3000 元/ 销售情况：一层铺面只有3 间未 售出，二层有 30 多间未售出，销售率达约86%。 经营状况：市场内大部分店面处于关闭状态，只有约15% 的经营户即 30 来家正在营业，一楼经营的多为服 装、鞋类，二楼经营较为杂乱，有网吧，装饰品， 诊所等。 楼楼盘盘解解析析 1 1）项项目目地地段段位位置置极极佳佳，位位于于市市区区繁繁华华地地段段的的威威宁宁路路，这这也也 是是项项目目销销售售状状况况较较好好的的主主要要原原因因； 2 2）方方案案设设计计不不合合理理，人人流流引引导导功功能能不不足足，缺缺乏乏商商业业形形象象， 没没有有视视线线焦焦点点； 3 3）没没有有形形成成有有效效的的人人流流循循环环通通路路：商商城城内内侧侧为为农农贸贸市市场场， 对对人人流流的的外外循循环环形形成成了了阻阻隔隔，成成了了单单向向流流通通。且且农农贸贸市市 场场脏脏乱乱的的环环境境对对使使商商城城的的品品质质大大打折扣；打折扣； 4 4）没没有有统统一一招招商商，统统一一管管理理，缺缺乏乏市市场场的的经经营营理理念念； 5 5）从从房房地地产产投投资资的的市市场场角角度度反反映映了了投投资资客客户户的的感感性性行行为为， 通通过过这这个个项项目目大大部部分分投投资资客客户户将将变变得得更更加加理理性性。 3 3、 “万万利利商商厦厦 ”恒恒远远意意通通百百货货 项目概况 “万利商厦 ”设三层大空间商业面积，两面临路，南临胜利 路，北临威宁路，一层引进了“恒远意通百货 ”大型百货零 售品牌，二、三楼大面积空置，商业总建筑面积约15000 平方米。 位 置：威宁路 开发商： 贵阳某开发公司 开盘时间：2002 年 商铺售价 一层：800012000 元/ 二层：返还拆迁户 三层：2500 元/ 销售情况：产权式销售方式，一层商场临威宁路部分（约 1000 平方米）已售完，其余滞销；三层至今未售出，销售效果 很不理想。 经营状况：贵为黄金地段的一层“恒远意通百货 ”经营 状况尚佳，但空荡荡的二、三层使其显得商业氛不足，也使其 “百货 ”不全，不能使人流形成足够的逗留时间，影响经营效 果。 楼楼盘盘解解析析 1 1）经经策策划划人人员员了了解解，该该项项目目一一层层销销售售效效果果不不佳佳是是因因为为开开发发 商商的的营营销销方方案案的的不不合合理理，开开发发商商承承诺诺的的返返租租期期只只有有五五年年， 显显然然会会使使投投资资内内街街的的客客户户产产生生很很大大顾顾虑虑，望望而而却却步步； 2 2）二二层层商商业业为为返返迁迁面面积积，产产权权复复杂杂，不不利利于于统统一一使使用用； 3 3）三三层层商商业业给给排排水水设设施施不不全全，开开发发商商未未考考虑虑其其使使用用功功能能的的 灵灵活活性性； 4 4）综综上上所所述述，开开发发商商对对商商场场的的期期望望值值过过高高，没没有有与与客客户户换换 位位思思考考，缺缺乏乏营营销销理理念念。 4 4、女女人人街街 项目概况 毕节市第一条主题商 业街，现一期推出88 间商 铺（共二层），建筑面积 4500 平方米，二期将推出约15000 平方米的地下商场，该项目经营种类主要面向女性，有女性品 牌服饰、化妆品、美容、摄影、家私、花艺等。 位置：威西路 开 发 商：毕节地区协成房地产开发公司 策划代理：贵阳蔚蓝动力房地产顾问有限公司 开盘时间： 2004 年 商铺售价：一层12000 元/，二层 3800 元/ 销售情况：底层商铺现售出11 间，二层售出 3 间，二期还 未公布销售价格 经营状况：临时出租给经营户，开门营业的寥寥无几，街市刚 起动，经营状况不佳。 楼楼盘盘解解析析 1 1）项项目目位位于于威威西西路路中中段段，距距威威宁宁路路约约5 50 00 0 米米，已已淡淡出出威威 宁宁路路的的商商业业幅幅射射范范围围，属属市市区区的的交交通通死死角角； 2 2）正正对对面面为为毕毕节节市市汽汽车车站站，能能为为商商业业带带来来一一定定的的人人气气，多多 为为交交通通人人流流，停停留留时时间间较较短短； 3 3）项项目目主主题题创创新新意意识识强强，定定位位明明确确，投投资资客客户户定定位位于于附附近近 批批发发市市场场经经营营户户； 4 4）对对地地下下商商场场的的消消费费习习惯惯，毕毕节节人人还还一一时时很很难难接接受受。 四、项目片区商业楼盘（竞争对手）四、项目片区商业楼盘（竞争对手） 片区内大型商业楼盘较少，以位于解放路与松山路的“三江城 市花园”为代表。 项 目概况 “三江城市花园 ”裙楼商业 “恒源购物广场 ”,共 设五层（含地下超市）大空 间建筑，建筑面积约12000 平方米，二期即将在松山路 推出商业街，建筑面积约 13000 平方米，共有商业建 筑面积 25000 平方米。 位 置：松山路与解放路交汇处（原市政府用地） 开 发 商：毕节地区三江房地产开发公司 策划代理：贵阳蔚蓝动力房地产顾问有限公司 开盘时间： 2004 年 商铺售价： 负一层 3980 元/ 一 层 7980 元/ 二 层 3980 元/ 三 层 2980 元/ 四 层 1980 元/ 销售情况与方式： 一层、四层基本售出，负一层、二、三层滞销，只有靠电 梯位置售出。整个商场采用分割出售，一、二、三层销售方式 为与投资者签订十五年的委托经营协议，前三年按总价的7%进 行返还，后每年在前一年的基础上递增5%，平均每年约 9% 的回报。负一层与第四层采取返回购的形式，即与投资者签订 五年的委托经营协议，在五年后开发商以高出单价25.45% 的价格进行回收。 经营状况：引进零售商业品牌的“恒源购物广场 ” ，集 商场的规模优势，管理优势、品牌优势等，引领毕节市的高端 商业消费模式。由于商场开业时间只有半年时间，商业人气还 不够旺。 楼楼盘盘解解析析 1 1）开开发发商商的的回回购购、回回租租方方式式将将客客户户的的投投资资风风险险转转移移回回了了开开 发发商商，必必将将要要求求开开发发商商有有很很好好的的市市场场预预测测能能力力和和商商场场的的 经经营营把把控控能能力力。 2 2）从从销销售售情情况况可可以以看看出出投投资资客客户户已已相相对对理理性性。 五五、小小结结 从总体来看，商业物业呈现出需需求求疲疲软软的市场现象，具 体表现在 1 1）大大部部分分项项目目商商业业面面积积滞滞销销，据据统统计计，不不含含专专业业市市场场商商业业 面面积积和和返返迁迁户户自自有有商商业业面面积积，毕毕节节市市主主要要商商业业街街道道滞滞销销商商业业 面面积积不不少少于于 6 6 万万平平方方米米，即即将将在在年年内内推推出出的的商商业业面面积积不不少少于于3 3 万万平平方方米米； 2 2）毕毕节节市市大大部部分分商商业业有有价价无无市市，商商业业物物业业库库存存量量大大，而而且且 返返迁迁商商业业面面积积占占一一定定比比例例，阻阻碍碍了了商商业业物物业业的的投投资资需需求求； 3 3）零零售售商商业业物物业业的的打打造造对对地地段段的的要要求求较较高高，即即使使好好地地段段也也 不不一一定定有有好好的的投投资资回回报报，消消费费者者投投资资心心理理日日趋趋成成熟熟； 4 4）产产权权式式销销售售已已成成为为大大空空间间商商业业物物业业一一种种比比较较成成熟熟的的销销售售 方方式式，同同时时对对开开发发商商提提出出了了更更高高的的要要求求，需需承承担担招招商商和和经经营营的的 风风险险。 第第四四章章项项目目周周边边商商业业分分析析 一一、项项目目周周边边环环境境鸟鸟瞰瞰图图（绿绿地地为为项项目目中中心心） 二二、片片区区主主要要商商业业业业态态及及特特征征 1、临街小商店规模小、档次低、分布零散 临街小商店主要天河分布， 消费对象主要为周边居民，其经 营种类以日用消费品和小超市为 主，档次低，分布比较零散，规 模小。 2、中小型超市是当地居民的主要购物场所 以百汇超市、恒兴超市 等以经营中低档日用消费品 和小百货为主，已能满足当 地附近居民的基本生活需求。 3、农贸菜市场发展落后 处于天河中路的农贸蔬