华泰现代城项目调研报告.doc

华泰现代城，成就一座梦想之城！华泰现代城项目调研报告委托单位：华泰房产开发有限公司完成单位：哈尔滨众视营销有限公司调研过程：一期暗调2013.12.2412.28 二期明调2014.1.061.15调研方式：问卷调研、走访、档案查询、商户访谈、投资者访谈1、 项目所在地巴彦县基础调研1、 自然概况 1）历史概况巴彦，原称巴彦苏苏。巴彦，满语谓“富贵”；苏苏，满语谓“屯”，会译即“富贵的村庄”。 19世纪中叶，随着黑龙江土地的大量开发，于咸丰九年（1895年）始招民兴恳，设治城为中心镇（即今天的巴彦镇）。周治元年（1862年）设呼兰厅管理此地，光绪十三年（1904年）十二月设呼兰厅为府，移治呼兰城，改呼兰厅为巴彦州。1932年日本帝国主义入侵，巴彦沦陷，4月5日改巴彦县政府为县公署，隶属为黑龙江省公署，为甲等县。1945年8月抗日战争胜利，于9月成立巴彦县民主联合政府，11月成立巴彦县人民政府，初由滨江省直辖。1946年1月为松江省哈北专员公署，1947年哈北专员公署撤销，由松江省直辖。1954年8月松花江并入黑龙江省，巴彦县为黑龙江省直辖。1955年3月改巴彦县人民政府为巴彦县人民委员会。1956年3月设绥化专员公署。巴彦县为其所辖。1960年4月划归哈尔滨市，1965年3月松花江专署与哈尔滨市合并，巴彦县又划归哈尔滨市管辖。 2）地理位置及交通物流情况A、地理位置巴彦位于黑龙江省中部偏南，地处松嫩平原与小兴安岭西南麓接的平缓地带,松花江中游北岸。南隔松花江与宾县相望,北以泥河与绥化、庆安相交，东以黄泥河及骆驼砬子山与木兰相连，西以漂河与呼兰相邻。边界总长338公里,总面积3137.7平方公里。县境内铁路、公路、水路齐全，相互联接，巴彦位于黑龙江省中部偏南，地处松嫩平原与小兴安岭西南麓接的平缓地带,松花江中游北岸。 巴彦县总的地势由东北向西南逐渐降低，中部多丘陵，地理形状是北宽南窄呈楔形。最高点海拔为564.3米，最低点海拔110米。松花江流经本县南端，境内还有少陵河、漂河等14条河流，河道总长622.1千米，总流域面4 465.9平方千米，可利用水资源为5.7亿立方米。巴彦县现有林地面积5.7万公顷，活立木储存量294万立方米。全县划分14个林分类型，共14科、22属、40余种。全县植物资源有谷类15种、菜类21种。巴彦县已开采利用的矿藏有花岗岩、大理石、石灰石以及河流石、工程砂、耐火粘土、硫磺、石墨等。B、交通情况县境内铁路、公路、水路齐全，相互联接，形成上下贯通、内外纵横的交通运输网络。滨北铁路从县北部通过，路经兴隆、万发两镇，设有三个铁路客货站点,过境长达24.8公里。从兴隆镇起始上行经呼兰，可抵哈尔滨，以及直达沈阳、大连，下行经绥化到北安、齐齐哈尔，经绥化、庆安可抵佳木斯、鹤岗、伊春。与国家铁路相连的兴隆镇至通河县乌鸦泡的森林铁路专用线，为小铁路的世界之最。 附图：巴彦县位置图 巴彦县交通图 3）人口区划巴彦C、人口情况县辖10镇8乡，116个行政村，1351个自然屯。全县总人口70.7万人，其中农业人口59万人。劳动力49万人。由15个民族组成，我县现有少数民族14个，合计人口7289人，分布在全县18个乡镇，以满族、回族、朝鲜族、蒙古族居多。巴彦镇人口13.7万。镇内驻有机关、企事业单位500多个，镇辖18个社区居民委，7个村（6个农业村，1个蔬菜村），1所中学和16所小学，在岗教职员工667人。全镇财政供养人员总计1379人（包括离退休人员340人）。巴彦人口分布图巴彦县职业分布图D、气候条件巴彦县属于温带大陆性季风气候，由于受季风季候德影响，春季多风少雨，夏季气候炎热，雨量充沛，秋季凉爽湿润，天高气爽，冬季岁月漫长，少雪寒冷，四季分明，温差较大，全年日照时间长，无霜期短，适于农作物生长，年平均气温2.6，极端最低气温40.9，极端最好气温35.4。年日照2662小时，占年平均日照总时46.3，太阳辐射资源丰富，年辐射总量为44x108焦耳/平方米左右，农作物生产季节辐射总量占全年5560%累计平均降水582.2毫米，最小37.25毫米，全年无霜期为一般在115135天之间，最长的151天最短112天，能够满足农作物一年一熟的需要。全年冻结期145天，土壤冻层深1.52.0米。2、 经济概况2013年，预计全县生产总值完成143亿元，增长14%。全口径财政收入完成7.1亿元，其中公共财政收入实现4.46亿元，分别增长9.2%和16.6%。固定资产投资完成122亿元，增长35%。社会消费品零售总额实现67亿元，增长17%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现15481元和9740元，分别增长16%和17%。新增规模以上工业企业4户，总数达到33户，增加值预计实现15亿元，增长45%。工业固定资产投资完成65亿元，增长56%。全县谋划项目353个，争取项目190个，到位资金13.2亿元。全县对接招商项目160个，签约项目35个，落地项目30个，到位资金32.28亿元。引进中广核风力发电、七合生猪产业化等10亿元以上项目2个，宏业木业古典家具、德申精密轴承等1亿元-10亿元项目20个，华丽皮草制衣、舜洁洁具等12个产业项目建成投产。 B、农村经济水平实现新提升巴彦县以黑土层厚闻名于省内外，是全国商品粮生产基地县之一。种植的农作物主要有玉米、大豆、高粱、谷子、小麦等，是全省主要粮食产地，是“呼海巴拜”（黑龙江省4个著名的产粮大县）之一。农村经济发展势头强劲，畜牧业发展态势良好。劳动力转移步伐加快，农业标准化生产水平明显提高，连续四年被评为国家粮食生产先进县。新建了西集、富江两个现代农业农机合作社。畜牧经济健康发展，生猪、黄牛、家禽饲养量分别达到267万头、16万头和1200万只。成立了2个生猪标准化养殖合作总社、24个分社；新建标准化生猪养殖小区17个，总数达到41个。连续三年获国家生猪调出大县奖励。新建了水生动物疫病防治站，培育建设了呈祥、少陵两个国家级水产健康养殖示范场和出口基地。特色产业稳步发展，专业村、屯和大户分别达到35个、350个和6100户。劳务经济持续发展，转移农村富余劳动力13.6万人，创收7.7亿元。积极向上争取粮食收购指标，实现粮食收购量60万吨，有效解决了农民卖粮难问题。2、 巴彦县城市产业特色1、标准化发展粮食产业全县种植优质玉米230万亩、“两高”大豆70万亩、优质水稻30万亩，优质良种覆盖率达到98以上。建设农业科技示范园区18处，辐射带动农民应用新技术80余项，人均科技增收600元以上。积极实施新型农民科技培训和农村实用人才创业培训工程，两年共培训新型农民3万多人。认真落实购置农机具补贴政策，扶持农民购置大型农机具210台（套），新组建大型农机作业合作社19个。测土配方施肥面积达到100万亩，整理黑土地5万亩。新打农田抗旱机电井500眼，新建、续建小型地表水源工程30处，新增节水灌溉面积100万亩。2、 规模化发展生猪产业 巴彦县深入实施“主辅换位”战略，全面推进以生猪为主的畜牧产业生产。2009年投资1200万元建设了县动物疫病控制中心、两处畜禽综合交易大市场、8处乡镇动物疫控和繁育指导站、116个村级防疫和繁育工作室，建立了1136人的基层防疫和繁育队伍，进一步完善了生猪防疫、繁育服务体系。目前，全县已形成生猪生产专业合作社24个，100%的屠宰加工企业、96%的饲料企业和近80%的养猪户都成了社员。目前，全县标准化生猪养殖小区总数已达59个。今年计划新建的18个生猪标准化养殖小区已建成14个，新建生猪专业合作社两个，总数达到26个。 3、市场化发展商贸产业新建了巴彦、兴隆、洼兴3处集生资购销、科技培训、信息咨询、专家指导、测土配方“五位一体”的农资大市场和“三农”服务中心。远达糠醛、富江酒精、西集淀粉等龙头企业入驻巴彦，230万亩的玉米种植基地成为这些企业的原材料。随着兴隆金锣的入驻，配套建立了年饲养量200万头的生猪养殖基地。而哈高科和德祥油脂股份有限公司等企业的投产，也使70万亩的大豆种植基地初见规模。天鑫、北旺米业等企业保证了30万亩的水稻种植基地深加工。由此，初步形成了米豆稻、畜禽、特色经济作物等三大类生产基地。黑山镇东胜村、龙泉镇龙泉村、兴隆镇民主村等分别成立了个体营销队伍，专门收购和向外贩运农产品。巴彦县还在上海、北京、大连等城市设立了农产品销售窗口。3、 巴彦县城市规划、商业规划1、 巴彦县城市规划巴彦县中心城区为“一带一环、三区三核、四轴六片”的规划布局结构。 （1）“一带”为五岳河绿色景观带。 （2）“一环”为沿护城河生态景观廊道。 （3）“三区”为老城区、西部新城区、南部工业园区。 （4）“三核”为老城区商业中心、新城区行政办公中心和老城区东部科研教育中心。（5）“四轴”为中兴大街、东郊路、南直路和南郊路四条道路景观轴。 （6）“六片”包括老城区中心商业片区、新城集中办公片区、教育科研片区、传统居住片区、现代居住片区和现代工业片区。 A、老城区中心商业片区：位于老城区中部，城市的商业中心，功能以商业、文化、居住为主。 B、新城行政办公片区：位于县城西部，五岳河以西，城市未来的形象中心，功能以居住、行政办公、文化、休闲为主。 C、教育科研片区：位于县城东南部，功能以教育、科研、文化为主。 D、传统居住片区：位于老城区北部，功能以传统的居住为主，配备健全的商业服务设施。E、现代居住片区：分别位于县城西北部、五岳河东侧、南直路以南，功能以中高档次的生态居住为主。F、现代工业片区：位于县城南部，五岳河东侧，功能以绿色工业、仓储为主。 2、商业金融用地规划 1）县级商业金融中心 强化以人民大街为轴线的商业金融中心建设，设置大型商业金融服务设施，形成以大型商场、商务办公为特色的县级商业金融业中心。 2）片区级商业金融中心 在各居住片区和生态组团中心设置商业服务网点。 3）小区级商业金融中心 在各个居住小区内部设置方便居民使用的小型商业设施。 4）专业市场 大型专业批发市场位于巴兴路东侧，北郊路南侧。规划远期中心城区内商业金融业用地面积为111.87hm2，占规划城市建设用地总面积的5.11%，人均商业金融业用地为5.59m/人。 3、工业用地 （1）新城保留工业用地：新城区内的工业用地为已审批的用地，部分已建，少量保留发展势头较好，规模较大的企业，少数污染较大的企业远期迁出，主要发展一类工业，严格限制用地规模。 （2）南部工业园区：为城镇主要工业区，改造迁移和新兴的企业应主要向本区集中，进行有计划地搬迁和用地的置换。区内主要发展高新技术产业加工业、绿色食品加工业和机械轴承制造业。 4、综合道路交通系统规划 （1）公路交通规划 控制城区道路与哈肇公路的出入口，预留西环路、中兴大道、巴兴路、东直路、南直路五条主干道相交出口，利用道路中央绿化分隔带进行交口交通。在哈肇公路两侧划定100m绿化隔离带。 （2）公路客运站 规划客运站位于城区中心偏西南侧、南直路与松江路交口处，规划用地面积8.16hm。与公交车站、出租汽车停靠站等有效衔接，构建巴彦县中心城区综合客运中心枢纽。 （3）货运站 规划在松江路与南郊路交口处布置一处货运站场，用地面积为3.37hm，以适应大型集装化货运的发展需要。四、巴彦商业部分调研1、 商业组成元素 1）商场巴彦县共有8家商场，按照经营商品划分为A、B、C、D类商场；A类商场经营商品单品售价区间价位200500元之间，B类商场经营商品单品售价区间价位在100200元之间，C类商场经营商品单品售价区间价位在100元以内，D类商场为批发综合商场，以果蔬、肉类、干调与小百货等商品批零结合的商场。A、远大购物中心B、兴大购物中心、华星商场、巴彦县第四百货商场、巴彦县第三百货商场C、巴彦县第一百货商场、巴彦县第二百货商场D、巴彦县商都商场巴彦商场面积占比图 2）超市巴彦县共有3家超市，其中家得乐超市经营面积最大，经营品项最全，但购物环境差；其次是兴大购物中心内华辰超市，购物环境好，但个别商品较其他2家超市售价高（肉类/粮油）；最后是金泰超市，经营环境较好，匹配项目最好，但因区位原因，满足周边居民基本生活需求。家得乐超市正门 金泰超市 3）街道门市巴彦县门市经济遍布巴彦县内各个街道，其中经营服装服饰类商品的门市主要集中在人民大街步行街，经营商品档次主要为中档商品，其次为低档商品；其余街道门市主要经营餐饮和社区配套服务。调研区域门市品项划分如下步行街商铺品项分类商圈外街道门市品项 4）卖场巴彦县内大型卖场包括温州批发城、东北亚服装服饰广场、新天地服装广场、中央鞋城、松雷商贸、惠中鞋业、金玛特服装广场、宝莱男装广场、利达家电广场、顺和家电广场、明星家具、信达家电、中大国际家居生活馆等；这些卖场经营商品单品售价大多在200元以下，目标消费群体大多为周边乡镇务农人员和巴彦镇内工薪阶层。华泰现代城项目数据分析巴彦大卖场分类图5）综上所述巴彦县经营中档服装品牌主要集中在人民大街步行街，欧街。少量品牌在远大购物中心；低档商品集中在巴彦县第一、第二百货商场、商都和各个卖场当中，其中各个卖场购物环境比巴彦县第一、第二百货商场和商都商场好，服装样式更新颖。兴大购物中心、巴彦县第四百货商场虽然经营商品较好，商场购物环境较好，但是整体客流量及成交量，均没有人民大街、欧街及各个卖场多。巴彦县第三百货各楼层均整包到个人，实际巴彦第三百货名存实亡，无商场经营店铺。由此可以看出，巴彦县目前经营状况较好、客流量较大的店铺主要集中在人民大街、欧街和各个卖场；商都商贸是巴彦县唯一一家果蔬、肉类、干调与小百货等商品批零结合的商场，与其他商场、门市及大卖场消费群体不同，故无法进行对比。根据2013年巴彦县年鉴，城镇居民家庭总支出为15481.7元/年，其中消费性支出为8573.7 元；而这其中，食品和衣着消费最高，分别为3016.4元，1666.6元，分别占总支出的28%和15.7%，其余消费支出占总支出56.3%。 2013年巴彦县社会消费品零售总额67亿，居民用于“吃”上花销14.7亿，占35%，“穿”上花销10.5亿，占25%，总共占60%。从微观上看，巴彦县居民用于“吃”、“穿”的总和，均在50%左右，宏观数据更是达到了60%，这些比例说明目前阶段，巴彦县城镇居民还仅仅停留在解决温饱的阶段，整体商业经济还没有被充分的挖掘出来，还有一大部分的提升空间。2、 商场合作方式调研报告巴彦县商场合作方式主要以买断为主，租赁为辅；巴彦县内共8家商场，其中有4家商场内店铺均被个人买断（第一百货、第二百货、华星商场、商都），1家商场部分店铺被个人买断（第四百货），其余3家商场为租赁商场（远大购物中心、第三百货、兴大购物中心）。因巴彦县内商场45%的店铺，均被个人买断，商场对于这些买断店铺无管理，这些买断店铺转租转兑现象严重，对消费者造成不良影响，因此造成巴彦县内各个商场经营状况均没有商业圈内门市好。附：3、 商业合作费用调研 1）现租金远大购物中心：3.5元/天/兴大购物中心：3.7元/天/富都市场：1.1元/天/（第一年免费，第二年200，第三年400）目前只有远大购物中心和兴大购物中有商场招租项目，其余商场基本招租完毕，或者为全部买断店铺。 2）转租租金第四百货：4.87元/天/商 都：3.65元/天/3）转兑金额人民大街：2000045000元欧 街：60000元东 直 路：40000元4、 门市商业经营品项调研1） 服装服饰类经营服装服饰类的门市主要集中在商圈内的人民大街步行街和欧街中，商圈外街道均无经营服装服饰类门市。2） 鞋业经营鞋类的门市主要集中在商圈内的人民大街步行街和欧街中，其余街道均无经营鞋类门市。3） 餐饮 经营餐饮门市遍布巴彦县城内各个主要街道，共有214个门市经营餐饮，其中以北直路与东直路经营餐饮门市最多，共有131个，占总门市数的62%。4） 休闲娱乐 巴彦县内经营休闲娱乐的门市共有146个，其中人民大街有74个，占比为50%，说明人民大街不仅仅是服装服饰类、鞋类的聚集地，同样也是巴彦县内休闲娱乐的最重要区域之一。 5）社区配套服务社区配套服务在巴彦县内共有310个，社区配套服务的数量直接说明，该区域的居住人口的多少；在沿北直路与东直路两侧，共有165个社区配套服务的门市，占总数量的53%，说明沿北直路与东直路两侧，较其他街区密集。四、巴彦住宅调研报告 城市建设在协调并进中展现新面貌。城乡发展规划进一步完善，完成了巴彦镇、兴隆镇等15个乡镇城镇总体规划修编，启动了老城区、工业园区57个地块控详规划编制工作。新建、改造了巴彦镇拥政路、自来水南路、松江路、吉庆路及56公里给排水设施。完成了两个牌坊、四个城门的修缮、彩绘工作，烈士陵园、文化公园等工程全部竣工。巴彦镇步行街和地下商业街工程完成一期建设，改造城镇棚户区31.5万平方米、节能墙体38万平方米，墙改工作在全省工作会议上作了经验介绍。城市综合体项目全面启动。扩容改造了巴彦镇第一热源厂，新增供热面积30万平方米，完成了巴彦镇第二热源厂厂区“三通一平”建设。更新改造巴彦镇供水管线9400延长米、排水管网5800延长米。城市管理水平明显提升。 项目目前已对原有建筑进行拆除，现场尚未进行地基搭建工作，外围未搭建围挡。下一步首要任务应进行围挡的搭建，将项目对外进行公开，并迅速锁定县城内及周边乡镇人群的注意力。无论在施工阶段还是在楼盘阶段，围挡对项目都会存在一定的影响，还将会在销售宣传环节中起到举足轻重的作用，我们可以根据本案的定位，把优越之处和卖点等内涵在围墙中体现出来，在制作方面要达到新潮别致和温馨舒适，再配合鲜艳的色彩和灯光照射必会吸引行人和参观者的目光，达到展示本项目的品牌及形象。提升档次，进而增加购房者的购买欲。围挡广告效应具有长期性的特点，且费用不大，作用不容忽视，其内容可以包括项目名称，开发商名称，销售热线现在巴彦市场最低起价是福泰家园2280元起，最高起价是幸福新城3028元起每层加50元，有5个项目是现房销售，其他项目都是2014年完工，高层有一个是2014年完工，其他都是2015年完工，巴彦当地项目已开盘住宅销售几乎全部剩尾盘，全部楼层不全，除了几个售楼处关闭，还有停工的项目。当地住宅所有户型都是板式楼，以南北通透为主，以当地销售情况来看，住宅的销量是偏上的，咱们的劣势就是典式楼，户型不能通透，所有竞争项目大部分都是现房或者准现房。馨馨花园项目位于西直路与建公路交汇处，是由华星房地产开发公司开发，一期销售完毕，现销售二期，共9栋楼，多层8栋，高层1栋。户型面积40-113大部分户型以南北通透为主，多层还有5 6层 高层还有7层17层，多层价格2980元，高层价格2980起价，2楼以上每层加30元，门市1楼6500元2楼3800元。睿桥怡园项目位于西直路与龙江路中间，是由华星房地产开发公司开发，共18栋楼，全部多层，13年封顶3栋，明年完工。户型面积40-110 大部分已南北通透为主，3层价格2780元，车库5500元，无门市。福泰家园福泰家园小区位于巴彦县西直路西侧、龙江路东侧，北临电业小区，南至林业局。总建筑面积约20万平方米，是由华星房地产开发公司开发，区内规划建设有平方米的大型娱乐会馆。一共22栋楼，18栋多层，4个高层（17层3个。28层一个）明年多层全部进户，现多层有4 5 6层 4 5层价格2980元 6层2280元，高层还有17层3340元。门市一层6000元 车库5500元。金源嘉园项目位于巴彦县政府西侧，是由黑龙江泰程房地产开发有限公司开发，项目共10栋楼 8栋多层，2栋高层，多层今天交6栋 明年交2栋，高层今年盖到6层，明年完工。户型面积面积40-110，入住率80%，户型不全，2-5层3000元，6层2400元，门市8000元。幸福新城幸福新城项目位于哈尔滨市巴彦县景观大道东侧，北侧紧邻巴彦县最大的文化主题公园近4万平米，南接巴彦县新建县医院，开发商为哈尔滨市鑫海人和房地产开发有限公司。2011年动工建设、2012年12月交工入户，占地面积25958平方米，建筑面积66000。一共6栋，多层4栋，高层2栋。多层现在还有两个6层，高层还有70 80 130平方，3028起价，2层每层加价50元。门市12000元。贵都花园小区项目位于景观大道西侧南临消防队，是由黑龙江省天林房地产开发有限公司开发，营销公司是哈尔滨德诚置业有限公司，总占地面积是28491，总建筑面积是68378平方，共7栋楼，四栋高层，3栋多层，住宅起价2880元，6层以上每层加30元，顶层13层，其中12 13层为复式。价格3500元，赠空中花园。门市价格1层9000-11000元2层4000-4100元。车库5000元，车位6-10万。和谐家园项目位于南直路与复生路之间，是由绥化农垦兴业房地产开发有限责任公司开发，总占地面积64000平方米，总建筑面积160000平方米。一期占地面积32000平方米。户型面积53.1984.34平方米。分2期开发，1期8栋多层，现房，还有两个2层两个5层两个4层，7层还有几个。高层明年动工。2-4层3080元5层3060元6层2980元7层2260元。门市1层9600-10800元 2层6000-8700元，车库6300元德馨嘉园项目位于西直路与南之路，是由富锦市奥林房地产开发有限公司开发，户型面积50-112平方，共16栋多层栋高层，多层只有5 6层 5层2900元，6层2400元。门市8500元。高层预计盖25层，明年开工。天盛。福泽之都项目位于东直路与南之路交汇处，是由黑龙江天盛房地产开发有限公司开发，建塘广告推广，总建筑面积为47万平方米。预计最高层数28层，超市跟市场。共42栋住宅分3期开发。还有3 5层 3层价格2598元，5楼2300元。当地政府已经不让盖了。凤麟之家项目位于粮食局对面，是由哈尔滨众鑫顺业房地产开发有限公司开发建设，2010年开始销售还剩10套左右2450元，车库5000元。现在巴彦市场最低起价是福泰家园2280元起，最高起价是幸福新城3028元起每层加50元，有5个项目是现房销售，其他项目都是2014年完工，高层有一个是2014年完工，其他都是2015年完工，巴彦当地项目已开盘住宅销售几乎全部剩尾盘，全部楼层不全，除了几个售楼处关闭，还有停工的项目。当地住宅所有户型都是板式楼，以南北通透为主，以当地销售情况来看，住宅的销量是偏上的，咱们的劣势就是典式楼，户型不能通透，所有竞争项目大部分都是现房或者准现房。项目对比图项目名称华泰现代城馨馨花园开发商华泰集团华星房地产开发公司项目位置商都以南 老县医院西直路与建公路交汇处项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 9栋楼，多层8栋，高层1栋物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典无周边配套商都 一百商都 西直路商业街 步行街项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 户型以南北通透为主，东500商都，周边配套齐全，物业是开发公司自己的物业，华星在当地开了三个项目置业顾问印象一个30几岁女人 无专业性 几乎问什么都不知道 态度一般户型面积78.66-130.36 40-113价格未定多层价格2980元，高层价格2980起价，2楼以上每层加30元，门市1楼6500元2楼3800元销售情况一期销售完毕，现销售二期，多层还有5 6层 高层还有7层17层项目现状期房优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 板式楼 户型南北通透 有现房 开发公司在当地三个项目 劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 户型不全 销售模式不专业 商业气氛不好 没有自己的风格特色项目名称华泰现代城睿桥怡园开发商华泰集团华星房地产开发公司项目位置商都以南 老县医院西直路与龙江路中间项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 共18栋楼物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层建筑风格欧式古典无周边配套商都 一百步行街项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 户型南北通透，离步行街商业圈近物业是开发公司自己的物业，华星在当地开了三个项目置业顾问印象两个置业顾问 一个新来的 问什么都不知道 没有专业设备 态度一般户型面积78.66-130.36 40-110价格未定3层价格2780元，车库5500元销售情况可销售的没有几套了 13年封顶3栋，明年完工项目现状准现房优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 户型大开间 南北双阳台劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 没有自己的商业 门市 没有特色亮点 销售人员不专业 不热情 售楼处陈旧项目名称华泰现代城福泰家园开发商华泰集团华星房地产开发公司项目位置商都以南 老县医院西直路西侧、龙江路东侧项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 总建筑面积约20万平方米，一共22栋楼，18栋多层，4个高层（17层3个。28层一个）物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典无周边配套商都 一百 育新小学，一中 人民政府 人民广场 人民礼堂项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 高层北侧另建有福泰公园，多样化户型南北通透，采光好，自然通风，有0平方米的大型娱乐会馆，设置了大型超市及农贸市场置业顾问印象一个人 不是专业团队户型面积78.66-130.36 40-120价格未定4 5层价格2980元 6层2280元，高层还有17层3340元。门市一层6000元 车库5500元。销售情况明年多层全部进户项目现状开盘时间2011年05月01日 多层部分现房 高层期房优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 现房 板楼 户型南北通透 有会馆 有超市跟农贸市场劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 建筑工期太长 位置一般 周边商业不好项目名称华泰现代城金源嘉园开发商华泰集团黑龙江泰程房地产开发有限公司项目位置商都以南 老县医院巴彦县政府西侧项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 10栋楼 8栋多层，2栋高层物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典无周边配套商都 一百育新小学，一中 人民政府 人民广场 人民礼堂项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 临近育新小学，一中，户型南北通透置业顾问印象两个女孩 不热情 不专业 业务不熟练户型面积78.66-130.36 40-110价格未定2-5层3000元，6层2400元，门市8000元。销售情况多层今天交6栋 明年交2栋，高层今年盖到6层，明年完工。住率80%，户型不全项目现状一期现房优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 有现房 板楼 户型设计合理 临近学校劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 销售中心在二楼 没有专业营销团队 气氛不好 周边商业一般 位置一般项目名称华泰现代城幸福新城开发商华泰集团哈尔滨市鑫海人和房地产开发有限公司项目位置商都以南 老县医院景观大道东侧县医院北侧项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 占地面积25958建筑面积66000一共6栋，多层4栋，高层2栋物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典无周边配套商都 一百文化主题公园 县医院 公安局 消防队项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 北侧紧邻巴彦县最大的文化主题公园近4万平米，南接巴彦县新建县医院，公园占地面积37000，内设有3000的活动广场、500的塑胶铺地儿童游乐园，建有桥、廊、甬路、水系，山上移植了大型树木置业顾问印象去的时候正在吃饭 不热情 一个男的接待 专业知识不熟户型面积78.66-130.36 70 80 130价格未定3028起价，2层每层加价50元。门市12000元。销售情况多层现在还有两个6层，高层还有70 80 130平方项目现状现房优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 离公园 医院相邻 现房 板楼 户型设计合理劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 政府 城市向西发展暂时停滞 户型 楼层不全 尾盘 价格高项目名称华泰现代城贵都花园小区开发商华泰集团黑龙江省天林房地产项目位置商都以南 老县医院景观大道西侧南临消防队项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 总占地面积是28491总建筑面积是68378平方，共7栋楼，四栋高层，3栋多层物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典欧式周边配套商都 一百文化主题公园 县医院 公安局 消防队项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 有复式，空中花园，现房临近县医院跟文化主题公园置业顾问印象营销公司是哈尔滨德诚置业 置业顾问人少 挺热情 户型面积78.66-130.36 70 80 140 价格未定住宅起价2880元，6层以上每层加30元，顶层13层，其中12 13层为复式。价格3500元，赠空中花园。门市价格1层9000-11000元2层4000-4100元。车库5000元，车位6-10万。销售情况尾盘，户型不全项目现状现房优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 紧邻县医院 公安局 公园 板楼 有跃层 户型南北通透 有空中花园劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 政府 城市向西发展暂时停滞 户型 楼层不全 尾盘 项目名称华泰现代城和谐家园开发商华泰集团绥化农垦兴业房地产开发项目位置商都以南 老县医院南直路与复生路之间项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 总占地面积64000平方米，总建筑面积160000平方米。一期占地面积32000平方米，分2期开发，1期8栋多层物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典简欧周边配套商都 一百德化小学 休闲广场 客运站项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 最低首付3万，简欧设计 有综合商场，地下2000多平超市，楼梯间大理石踏步，白钢扶手，三层玻璃置业顾问印象一个置业顾问 新人 业务不熟悉 户型面积78.66-130.36 53.1984.34价格未定2-4层3080元5层3060元6层2980元7层2260元。门市1层9600-10800元 2层6000-8700元，车库6300元销售情况还有两个2层两个5层两个4层，7层还有几个。项目现状现房 高层明年开工优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 有现房 有自己的综合商场 地下2000平超市 要做自己的商业圈 板楼 户型南北通透 劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 销售团队不专业 户型不全 项目名称华泰现代城德馨嘉园开发商华泰集团富锦市奥林房地产项目位置商都以南 老县医院西直路与南之路项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 共16栋多层2栋高层物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典欧式周边配套商都 一百德化小学 三中 四中项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 自己的物业，多乐士涂料，楼梯间花岗岩贴面，客厅方正，南北阳台，周边有德化小学 三中 四中置业顾问印象一个置业顾问 很热情 态度好户型面积78.66-130.36 50-112价格未定5层2900元，6层2400元，门市8500。销售情况多层只有5 6层项目现状一期准现房 高层预计盖25层，明年开工优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 校区房 板楼 户型大部分南北通透 劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 户型不全 附近商业一般项目名称华泰现代城天盛福泽之都开发商华泰集团黑龙江天盛房地产项目位置商都以南 老县医院东直路与南之路交汇处项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 总建筑面积为47万平方米，预计最高层数28层，共42栋住宅分3期开发物业形态商业综合体 塔楼 板楼多层 高层建筑风格欧式古典德派周边配套商都 一百一百 商都 项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 47万大盘 德国建筑风格有大型商场 超市 28层高层置业顾问印象三个置业顾问 一个新人 专业知识一般 挺热情户型面积78.66-130.36 40-120价格未定3层价格2598元，5楼2300元销售情况一期还有3 5层项目现状期房优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 47万大盘 德国建筑风格有大型商场 超市 28层高层 板楼 户型设计合理劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 口碑不好 已停工项目名称华泰现代城凤麟之家开发商华泰集团哈尔滨众鑫顺业房地产项目位置商都以南 老县医院凤麟之家粮食局对面项目体量总占面18100平方米 总建面78911平方米 物业形态商业综合体 塔楼 板楼普通住宅建筑风格欧式古典无周边配套商都 一百兴大购物 一百项目卖点项目本身地上四层商场 商住一体 商业中心 销售3年多了 价格可以让步置业顾问印象一个中年男人 好像物业人员 没有专业置业顾问 什么都不知道户型面积78.66-130.36 70-110价格未定2450元，车库5000元销售情况还剩10套左右项目现状尾盘 现房 2010年开盘销售优势项目本身地上四层商场是当地最大的商业 商住一体商业中心 交通便利 有空中花园 专业的营销团队 有实力的开发公司 五星的物业服务 大开间户型 设计方正 附近有兴大 一百 价钱都好说劣势塔楼 项目未启动 周期不确定 户型不通透 当地住宅市场基本饱和 竞争压力大 周边无医院 无学校 项目口碑不好 有凤麟之家，害人之家之说。宣传媒体报表序号广告公司名称宣传介质相应报价关注度备注1巴彦邮政广告公司高海刊广告1000元/版/月中发行量10000份/月短信0.07元/条（10万条以上）中信函0.85元/张中宣传单0.17元/张（2万以上）中可以代招发单员工资30/人/天杂志封页2000元中年刊，10月发行杂志封底2000元中彩页（中间页）1000/页中墙体广告整个墙体上方（400平方） 报价15万中县政府附近的膳福源时尚涮访2九鼎快讯广告有限公司 客运站LED屏幕 孟宪屏滚动字幕1元/字/天（电话号码算一个字）中大屏幕2000元/月中大屏幕5000元/3个月中大屏幕10000元/半年中大屏幕15000元/年中九鼎快讯（DM报纸）1000元/版/月中周刊，15000份/月报眼150元/月中半版500元/月中3巴彦县电视台广告中心移动字幕广告57525588中央3、中央6、中央8、黑龙江影视、黑龙江文艺、黑龙江法制、黑龙江都市、哈尔滨影视，共8个台白天（9:0013:00）2元/字夜间（18:0022:00）2元/字白天和夜间全播4元/字高白天每个台最少反复播出12遍；夜间每个台最少反复播出12遍；总结1、经调研，巴彦县城区内2014年将不会有新开发房地产项目上马，仅会维持现有项目进行整体开发；2、大部分楼盘皆以住宅+底商形式推入市场，且整体销售情况较为良好，当地县城人均居住面积约为16/人，市场尚未出现饱和，应持谨慎的乐观态度；3、众多竞品楼盘的推广方式，较为简单，主要受制于当地媒体资源匮乏，并未得到有效的开发及整合，如做好前期有效宣传，将对未来项目的销售有很大的帮助；4、当地住宅项目多以家族式经营模式开展销售，并未聘请或是与专业营销团队进行合作，服务意识相对落后，这也严重的制约了项目销售的进展；5当地县政府主要针对县城西北方向进行大面积改造，目前整体的发展趋势是政府，职能机构，住宅项目向西北方向进行规划，必将对本项目人流进行分散。6、以住宅项目本身特点来说，本项目住宅商品房以“点式”塔楼作为主力户型退出，是否能够得到当地市场的整体认可也将成为一大考验。7、以住宅项目周边特点来考虑，周边配套设施如医疗机构，学校，大型餐饮较为缺乏，能否只以商业项目本身吸引周边消费者认可也尚待商榷；未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。目前，我国城市人均住宅面积较低，超过7000万