福州自贸区沃谷保税区产业园可行性研究报告.doc

1 #自贸区 沃谷保税产业园 可 行 性 研 究 报 告 2 目 录 第一章 项目摘要1 1.1 项目概述1 1.2 项目建设内容和规模概述1 1.3 项目投资估算和资金筹措概述1 1.4 项目建设期概述1 1.5 产品方案1 1.6 运行费用及效益分析2 第二章 项目建设的必要性和可行性3 2.1 项目建设的必要性3 2.2 项目建设的可行性4 第三章 市场供求分析及预测15 第四章 项目承担单位的基本情况16 4.1 单位性质及作用16 4.2 人员状况16 4.3 固定资产状况17 4.4 研发能力17 第五章 项目地点选择分析19 第六章 工艺技术方案分析20 6.1 技术来源及技术水平20 6.2 技术工艺流程及参数20 6.3 主要设备选型21 第七章 项目建设目标23 7.1 建设目标、任务23 7.2 总体布局、规模23 第八章 项目建设内容24 8.1 土建工程24 8.2 仪器设备25 3 第九章 投资估算及资金筹措26 9.1 投资估算的依据26 9.2 投资估算26 9.3 资金筹措27 第十章 项目建设期限和实施进度安排28 第十一章 土地、规划和环保29 11.1 土地和规划29 11.2 环境保护措施29 第十二章 节能30 12.1 节电30 12.2 节水30 第十三章 项目组织管理与运行31 13.1 项目建设期的组织管理31 13.2 人员培训31 13.3 项目建成后的管理与运行机制31 13.4 运行费用32 第十四章 效益分析与风险评价33 14.1 效益分析33 14.2 风险评价33 第十五章 招标方案35 15.1 招标组织形式35 15.2 招标方式35 15.3 招标范围35 4 第一章第一章 概概 述述 一、项目名称 项目名称：#自贸区沃谷保税产业园区 二、 承办单位基本情况： 1、承办单位： 沃谷国际（香港）投资集团有限公司 2、项目地址：#省#市江阴保税港区 3、项目负责人：# 4、项目联系人： # 联系电话： # 5、地址：福清市清昌大道 299 号 沃谷国际（香港）投资集团有限公司（以下简称：沃谷集团） 于 2006 年成立，是一家集商业地产开发、商业运营、资产管理、投 融资、文化传媒与贸易为主的综合性、跨地区经营的大型企业集团， 拥有丰富的企业运营经验和健全的管理团队，项目遍及国内多个城 市。目前与红星美凯龙家居连锁集团、国家电网信息中心、国内知 名黄金珠宝连锁品牌、印尼 HOLI MINA JAYA 集团都有多领域的深度 战略合作。 沃谷集团将构建集进口家居建材交易配送、全球海产品和东南 亚水果冷链配送交易、以及进口黄金珠宝交易配送、电力及医疗设 备大型工程机械融资租赁和智能化仓储以及福清红星美凯龙全球城 5 市广场保税跨境购物展示交易服务中心等六大模块，构筑国际保税 产业园。 #江阴保税港区位于福清江阴半岛，是#省的两个重要发展港 口之一，是未来对外经济发展的重要基地，未来的江阴港，必将成 为海西枢纽港。#市把江阴港区内已投入运作的#保税物流园区、 福清出口加工区、#新港和正在建设中的江阴铁路物流园区四个功 能区域进行整合，创建#保税港区，并积极推动与台湾自由贸易港区 的对接。 #自贸区沃谷保税产业园区围绕打造国际保税产业园 区的目标，结合#省自贸区建设，高起点规划、高质量建设、高 效益运作、高速度发展，遵循“产业集聚、企业集中、用地集约” 的原则，以沃谷集团联合红星美凯龙集团、国内知名黄金珠宝品牌、 HOLI MINA JOYA 等构建进口高端家具建材、国际珠宝名品贸易、海 产品和东南亚水果等进出口贸易中心项目为带动，以创新环境和高 端产业集群发展为主线，确立跨境电子商务合作。筹建跨境电子商 务综合服务平台，为园区企业提供集电子数据认证、交易信息交换、 关检部门通关监管系统为一体的服务。同时基于新型物流的物联网 技术，建立进口商品的产源追溯。建设以及相关产业链保税产业园。 产业园将提供大宗物资仓储、物流、贸易一条龙，促进产业提升与 发展。同时，产业园还配套金融服务-国家电网设备融资租赁等金 融服务为入园企业的发展提供坚实的保障。 三、主要技术经济指标 6 本项目主要技术经济指标见表 1。 表表 1 1：主要技术经济指标汇总表：主要技术经济指标汇总表 序号序号项目名称项目名称 单单 位位 数量数量备备 注注 1 1工程建筑主要指标工程建筑主要指标 1.1用地面积亩300200,001.00 M2 1.1.1 工业用地亩279186,000.93 M2 1.1.2 综合用地亩2114,000.07 M2 1.2.建筑面积M2 251428.7 5 1.2.1 工业用地建筑面积M2213039.2 其中 智能冷链、冷藏仓储 车间 M2 44000 2 层 智能仓库、展示、交 易 M2 60000 4 层 展示、交易中心 M260000 非生产性工业用房 M249039.211 层 1.2.2商业地上建筑面积M228000.14 其中电子商务大厦M228000.1415 层 1.2.3地下建筑面积M2 10389.41 1 层（不计容） 1.3容积率 1.3.1 工业用地1.15 1.3.2 综合用地2.0 1.4建筑密度% 1.4.1 工业用地%30.35 1.4.2 综合用地%13.33 7 序号序号项目名称项目名称 单单 位位 数量数量备备 注注 1.5绿化率%15 2 2项目定员项目定员人50 3 3总投资总投资亿元8 3.1固定资产投资亿元6.71含建设期利息 3.3流动资产投资亿元1.29 4 4资金筹措资金筹措 4.1企业自筹万元50000包括流动资金 4.2银行贷款万元30000 5 5主要财务计算指标主要财务计算指标 5.1营业收入万元39930平均 5.2税金及附加万元6987.75平均 5.3年利润总额万元28675.08平均 5.4所得税万元7168.77平均 四、可行性研究报告编制依据及范围 1、 编制依据 （1（关于支持#省加快建设海峡西岸经济区的若干意见（200 9年5月14日； （2（关于印发深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部 门分工方案的通知（国办函201369号）； （3（冷链物流发展规划 （4（建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （5（#省建设工程项目施工招标投标管理办法； （6（福国家及地方有关的法律、法规、规定和建设标准。 2、 可行性研究的范围 本可行性研究工作以#自贸区沃谷保税园项目为研究 8 对象，以项目实施的必要性、项目选址和实施条件、实施方案、实施进 度、投资估算和财务及社会经济效益分析为研究重点，主要有以下内 容： （1）服务市场研究：以自贸区对智能化仓储物流的需求为切入点， 保税仓储市场的发展前景及规模预测，确定项目的市场定位，仓储物 流基地将一部分解决项目开发企业自用的需求（东南亚水果、海产品 、黄金、珠宝、高端家具等），一部分用于提供第三方的仓储物流服务 及相关设备租赁等，从而预测本项目的市场空间； （2）技术分析：包括项目建设规模、技术方案、特点及要求、设备 选型、相关配套设施、 实施进度等； （3）投资与财务分析：主要通过对项目的投资、资金筹措、资 金 使用、 收入及利润、 成本、税收等财务数据的预测， 分析项目在财务上的 可行性； （4）社会效益分析：通过项目的社会效益预测，分析项目实施的必 要性，社会带动效应和经济的影响力。 9 第二章第二章 #自贸区沃谷保税产业园区建设的必要性自贸区沃谷保税产业园区建设的必要性 自由贸易区（Free Trade Zone）FGDG 是指由国家指定的交易 贸易区，比世贸组织相关规定更加优惠的贸易安排；在主权国家或 地区的关境内外，划出特定的区域，准许外国商品豁免关税自由进 出。实质上是采取自由港政策的关税隔离区。狭义仅指提供区内加 工出口所需原料等货物的进口豁免关税的地区，类似出口加工区。 广义还包括自由港和转口贸易区。 一、设立设立#自贸区沃谷保税产业园区有利条件自贸区沃谷保税产业园区有利条件 1、中央和省赋予福清的各项优惠政策，为#自贸区沃 谷保税产业园区的发展提供了复合政策优势。随着海峡西岸经济区 由区域战略提升为国家战略，#自贸区挂牌设立，福清的产业发 展面临新的机遇与形势，必将成为海西经济区的重要腹地和产业梯 度转移的承接地，并起到连接内陆与沿海地区人流、物流和资金流 的中转枢纽作用。 2、#自贸区沃谷保税产业园区地理位置优越，物流基 础厚实和产业链较优，投资开发条件较好。 #自贸区沃谷保税产业园区优越的地理位置-# 保税区江阴港。 10 江阴港区位于我省最大海湾兴化湾北岸中部，湾内港区风 浪较小，常年不冻不淤。江阴港岸线长达 8.37 公里，纵深可达 1.5 公里，可建 3-30 万吨泊位 30 余个，年吞吐量可达 7500 万吨。港区 水域宽达 9-15 公里，10 米以上深水区域宽度达 1-3 公里，最大天 然水深达 19 米，可满足 20 万吨级以上大型船舶的靠泊和调头需要。 且后方陆域宽阔，多为浅滩、盐田和低小丘陵旱地；靠海岸侧又有 40 平方公里的平坦旱地，及近百平方公里的浅滩，可供开发工业区 用地。 目前，江阴港已建成 5 个泊位，在建的还有十余个泊位。开辟 了通达全球五大洲各大港口的近 20 条国际航线以及两岸三地、香港、 台湾直航航线，同时开通了众多内贸支线。世界航运业十强中的马 士基、地中海等七大航运企业已落户江阴港区。 江阴港将逐步发展为以集装箱运输为主，以散杂货和液体运输 为辅的，集多式联运、商贸、仓储、加工为一体的多功能、综合性 深水港区。预期到 2015 年，将建成 15 个泊位，形成超 500 万标箱/ 年吞吐能力，并兼具散杂货和化工危险品码头功能，迈入中国沿海 十大港口和世界级集装箱港口行列。 江阴港连接开发区和 324 国道的疏港新江公路、直达港区的疏 港高速公路，今年内将建成通车。江阴港距#市 85 公里，距长 乐国际机场 81 公里。全长 13 公里的疏港公路已全线贯通，并与福 厦高速公路连接，规划铁路专用线从拟建的福厦铁路新厝车站延伸 至物流中心。物流中心连接的江阴港距上海港 532 海里，距香港 11 360 海里，距基隆 150 海里，台中 100 海里。江阴港将实现航运、 陆运无缝隙对接，大大提升港口使用效率。 3、沃谷国际（香港）投资集团有限公司是一家集商业地产开发、 商业运营、资产管理、投融资、文化传媒与贸易为主的综合性、跨 地区经营的大型企业集团，拥有丰富的企业运营经验和健全的管理 团队。沃谷国际高度重视远景规划，业态开发将以#区域为重 点，以点带面，最终辐射全国。 二、设立设立#自贸区沃谷保税产业园区必要性自贸区沃谷保税产业园区必要性 1、自贸区机制乃创新之举：由此紧密结合市场化改革、对外开 放和开发高端及新兴产业来形成新的发展模式。对促进中国的全球 化参与度及现代服务业发展尤为重要。 2、#作为自贸区的选点自有深意，首先是促进沿海地区的 进一步发展。推动发展将建立在三大新动力上：（一）由深化改革 完善市场机制（尤其政府运作）来提升效率和实现改革红利。 （二） 由扩大及优化开放来实现开放红利，并促进改革与产业发展。 （三） 借助上述进一步改革开放来建设新兴高端产业，特别是金融等现代 服务业，从而弥补中国产业发展中的较弱环节。 3、作为国内区域发展协作的龙头。#可拉动海西经济区 发 展和促进两岸经贸合作。 12 4、自贸区还可成为建设海上丝路的基地，和内外经贸的衔接点。 “一带一路”建设已成为中国开展对外经贸关系的重要基础及内容， 而建设海上丝路须有一批开放及发展水平较高的基地，方便“引进 来”及“走出去”的双向流通。自贸区乃承担此类任务的最佳选择， 并可由此促进沿海地区成为海上丝路的内外衔接地带。 5、本项目的建设结合综合实验区“先试先行”的发展纲领，利用 地缘优势整合台湾及东南亚农产品资源， 保 障 产品质量安全， 促进海 峡西岸经济区和综合实验区经济社会发展的需要； 6、本项目借助自贸区建设东风，推动两岸产业融合，对接台湾 自由经济示范区，建设高新技术产业园、保税物流园区。交易将通 过与金融机构展开战略合作，在交易模式创新和金融产品创新方面 大胆尝试，建设两岸金融合作示范区等。 7、本项目的建设是满足人民群众日益增长的对食品质量安全高 标准的需要； 8、本项目的建设是有利于推动冷链物流、智能化仓储等相关行 业技术研发，打造分工细致，高效率的产业链，最终孵化出创新型 产业集群，并建立起完整的社会化服务体系，创造巨大的社会价值 和经济效益。 由此可见在自贸区设立#自贸区沃谷保税产业园区的 经济发展战略意义重大。在巩固沿海发达地点的领先优势后，将有 助促进内陆地区的开发和增强对境外的辐射能力提供发展经验，并 13 促成内外联接以协调内部及对外经济的发展。 第三章第三章 #自贸区沃谷保税产业园发展自贸区沃谷保税产业园发展 的重点、目标与项目的重点、目标与项目 一、总体目标一、总体目标 沃谷保税产业园将基于保税区的办公、金融、会议、租赁、仓 储、展示、购物、贸易等八大功能区域展开一系列规划、建设和整 合工作，借助福清红星美凯龙全球城市广场自建保税商品展示交易 中心，斥资 8 亿建成拟总规模达 300 亩的国际保税产业园。 保税产业园以沃谷集团联合红星美凯龙集团、国内知名黄金珠 宝品牌、HOLI MINA JOYA 等构建进口高端家具建材、国际珠宝名品 贸易、海产品和东南亚水果等进出口贸易中心项目为带动，以创新 环境和高端产业集群发展为主线，确立跨境电子商务合作。筹建跨 境电子商务综合服务平台，为园区企业提供集电子数据认证、交易 信息交换、关检部门通关监管系统为一体的服务。同时基于新型物 流的物联网技术，建立进口商品的产源追溯。建设以及相关产业链 保税产业园。计划投产后实现年贸易额 50 亿元，年利税 7.5 亿元， 安置就业人员达 5000-10000 人。通过发展，依托自贸区产业政策， 力争该产业园产值达 200 亿元，使其成为福清市及至#自贸区发 展新经济的增长点。 二、发展重点二、发展重点 14 1、在#自贸区，结合沃谷集团自身优势和特点，探讨和推动 #自贸试验区（江阴保税港区）与沃谷集团的深层次多领域的合 作，将自贸试验区的政策功能与沃谷集团企业经营经验和战略品牌伙 伴进行结合，打造自贸区“飞地” 。服务沃谷集团及其深度合作的红 星美凯龙家居 MALL、国内知名品牌黄金珠宝体验店、HOLI MINA JAYA 海产品与进口水果交易等，开展国际商品展示交易及进出口、国家电 网设备保税融资租赁、进出口和转口、商品分拨，冷链智能化仓储与 物流等业务。 2、充分释放自贸区功能政策“溢出”效益，推动产业链完善、 升级和附加值提升，共同打造面向全国的顶级家居建材、黄金珠宝、 海产品及水果等进口商品市场。 3、项目总占地面积拟 300 亩，总投资约 8 亿元,园区全面投入运 营三年后，预计年度贸易额将达到 50 亿元的规模，最终形成年度贸 易额达 200 亿元的保税园区，成为自贸区先行先试的特色示范产业园 区。 三、项目内容 1、进口高端家居建材交易 (1)、利用红星美凯龙全国营销网络，构筑高端进口家具意大利、 德国和美国（约占总进额的 7O%）三大区域，构筑古典家具体验馆， 促进与国际一线时尚品牌如 VERSACE、ARMANI CASA、FENDI CASE 等 合作。利用自贸区优势全面拓展中国进口高端家具建材市场。 (2)、红星美凯龙长期以来对于顶级古典家具的合作运营经验，将 15 其植入自贸保税区，打造“飞地” ，服务集团下的全国 150 多家门店 终端，#地区 10 余家商场，开展国际顶级家居建材商品展示交 易与进出口。 沃谷集团 保税产业园规划 产业园 智能化仓储 国家电网设备 保税融资租赁 2、全球海产品与东南亚水果交易 (1)、与 HOLY MINA JAYA 合作，为国内客户提供高质量、卫生、 安全的进口海产品，产源可追溯。 (2)、与国内进口水果市场发展的强力势头，把握生鲜电商崛起、 分销链变革动向及自贸区新政也呈现为 2014 年以来果蔬产业的主要 动向，特别是果蔬零售商和经销商将越来越趋向于从世界各地直采 16 的特点，建立进口水果全体系的冷链分拨交易配送体系，见证国际 蔬果在中国未来发展的大格局。 3、国际黄金珠宝交易 (1)、集珠宝交易展示、珠宝全球范围信息交流、国内外货运配 送及金融结算等功能于一体。打造成为一个世界顶级的珠宝 MALL 及 珠宝交易中心。 (2)、沃谷集团战略合作伙伴一直致力于高速成长的中国钻石首 饰及其他珠宝饰品企业和全产业链的整合。占据国内知名珠宝品牌 的领导地位，四十年历史，全国连锁，覆盖全国 32 个省市的 300 多 个大中城市的连锁格局，已成为中国主题（珠宝）产业地产的引领 者。 (3)、沃谷战略合作伙伴的黄金珠宝进口主要基于基于珠宝产业 快速发展的为以珠三角、长三角、环渤海为重点，并积极拓展其他 经济较为发达的大中型城市，进驻#自贸区，预计年度进口贸易 总额在 50 亿人民币以上。 4、国际商品保税展示交易中心 开设专设于沃谷旗下福清红星美凯龙全球城市广场福清红星美凯龙全球城市广场的国际名品街 区等形成 1500015000 平米保税跨境购物展示平米保税跨境购物展示交易及各项个性化服务中心服务中心 (1)、把全球商铺搬到#自贸试验区 免出境 商品质量保证 享受同价海外商品（行邮税） 17 享受更优惠的进口商品（去掉中间商） (2)、展厅营造购物体验环境，同时展示全球各地特色文化的保税 商品展示交易中心。 5、沃谷智能化仓储 （1） 、沃谷仓储管理解决方案将是一个综合的解决方案，包含普 货仓储管理、立体仓储管理、危险品仓储管理、自动化仓储管理、 保税仓储管理、冷链与常温仓储管理。 （2） 、面对现在我们国家飞速发展的经济。高速发展的物流业。 那么，落后的传统仓库、货物管理系统是不能适应时代的要求的。 （3） 、传统的仓储物流功能单一，信息化程度低，服务水平和能 力不高，且存在上述的诸多缺点。因此，传统仓储业向现代化的智 能仓库、货物管理系统转变，是必要的，也是可以成功的。 （4） 、进驻#保税港区，将国际仓储物流理念建设沃谷大型 现代化的智能仓库、货物管理系统。 （5） 、#自贸区沃谷保税产业园智能仓库将完全量身定做， 实现仓库按照仓库、库区、库位等基于仓位的多级仓储结构体系； 实现仓库的出入库及在库管理；提供智能上架、拣货策略，优化相 应的仓储作业；采用 VMI，提供库存安全拉动线管理；提供外部客 户接入查询库存的功能；完善的仓储计费功能，自动运算相应的仓 储费用；提供完善的统计报表。为全面提升仓储管理水平奠定基础。 6、国家电网设备融资租赁 18 在#保税港区发展融资租赁产业具有一系列优势，包括依托 #自贸区得天独厚的经济、政策、人才、区域、信息优势；享有 保税港区的国家优惠政策。对接国家电网建设的大趋势。开展国家 电网设备融资租赁业务。 （1 1） 、 定位于实现国家电网设备融资租赁业快速发展，发挥金 融助推电网发展的作用。电力投资，行业建设仍将是国家基础设施 建设的重点，需要长期稳定的金融支持。融资租赁作为一种重要的 融资手段，在充分了解宏观经济与行业特征的前提下，合理选择投 放设备，有效控制租赁风险，必将对电网企业的发展提供强有力的 支持。 （2 2） 、借鉴国内其他地区成功经验，创造良好的发展环境，发挥 行政服务优势，出台财税等优惠政策，对电网设备开展融资租赁业 务给予税收优惠，设立沃谷旗下融资租赁公司设立、开展业务，拓 展设备融资租赁开展业务，积极设立租赁产业投资基金，深化科技 金融创新工作。 （3） 、确立建设国家电网融资租赁产业集聚区的战略目标，逐步 完善相关设备融资租赁产业体系，大胆进行创新。 （4） 、国家电网公司目前大力开展智能电网建设规划，可以预见， 未来几年，跨区域输电和配电网建设是电网投资的两个重要内容， 通过融资租赁这种融资方式，拓宽资金筹集来源，是电网企业破解 融资难题的一种可行的优化策略。开展沃谷相关设备融资租赁业务 将作为一种重要的业务开展举措，形成持续金融服务创新的承接。 19 7、跨境电子商务合作保障体系 （1） 、确立跨境电子商务合作。筹建跨境电子商务综合服务平台， 为园区企业提供集电子数据认证、交易信息交换、关检部门通关监 管系统为一体的服务。 （2） 、结合上海自贸区建立电子商务合作平台的经验。作为全国 跨境贸易电子商务试点城市之一，上海共选择了 3 方面的试点内容， 分别是网上直购进口模式、网购保税进口模式、一般出口模式。这 也是第一批试点城市中试点范围最广的。 （3） 、上海跨境贸易电子商务试点自 2013 年 12 月 28 日正式启 动，在此基础上， “直购进口” 、 “网购保税进口”两项模式开始运作， “跨境通”成为面向消费者、电商以及物流企业的主要平台。 （4） 、产源追溯系统和境外电商征信等方面完善，从而拓展进口 食品、大宗家居建材商品、生鲜冷链等方面获得更完善的优势。 20 第四章第四章 项目建设方案项目建设方案 一、 项目建设地点和建设条件 1、 项目建设地点 #自贸区沃谷保税产业园位于东南沿海之滨的#省福清 市江阴保税港区，东临台湾海峡，是祖国大陆距台湾最近的一个城 市，最近处与台湾新竹市仅距 84 海里，也是#省对台、对外合 作交流的重要窗口。特别是随着 2008 年#新港的开发，给福清 带来了千载难逢的历史性机遇。#江阴港位于福清江阴半岛，是 #省的两个重要发展港口之一，是未来对外经济发展的重要基地， 未来的江阴港，必将成为海西枢纽港。因为她下承地利。江阴港区 水深港阔，不冻不淤，天然避风，20 万吨级以上大型船舶可在此通 航、靠泊和调头，全年全日进出港不受航道和潮水的限制，是迄今 为止“全国少有、#最佳”的深水良港。江阴港区位显要，前可 直抵宝岛，东出太平洋，后可辐射赣、皖、湘、鄂、豫、桂、滇、 黔、川、渝等广袤内陆，环江阴地域内更涵盖了省会经济实力最强 21 的县市区。凡此种种，皆是成就江阴港未来得天独厚的基础条件。 2 、项目建设条件 (1) 自然条件 江阴港区位于我省最大海湾兴化湾北岸中部，湾内港区风 浪较小，常年不冻不淤。江阴港岸线长达 8.37 公里，纵深可达 1.5 公里，可建 3-30 万吨泊位 30 余个，年吞吐量可达 7500 万吨。港区 水域宽达 9-15 公里，10 米以上深水区域宽度达 1-3 公里，最大天 然水深达 19 米，可满足 20 万吨级以上大型船舶的靠泊和调头需要。 且后方陆域宽阔，多为浅滩、盐田和低小丘陵旱地；靠海岸侧又有 40 平方公里的平坦旱地，及近百平方公里的浅滩，可供开发工业区 用地。 (2) 配套设施条件 开发区基础设施完备发达。本项目交通条件较好，江阴港连接 开发区和 324 国道的疏港新江公路、直达港区的疏港高速公路，今 年内将建成通车。江阴港距#市 85 公里，距长乐国际机场 81 公 里。全长 13 公里的疏港公路已全线贯通，并与福厦高速公路连接， 规划铁路专用线从拟建的福厦铁路新厝车站延伸至物流中心。物流 中心连接的江阴港距上海港 532 海里，距香港 360 海里，距基隆 150 海里，台中 100 海里。江阴港将实现航运、陆运无缝隙对接， 大大提升港口使用效率。由此可见，水、陆、空交通运输均十分便 捷。供排水、电力、通讯等配套设施可充分依托既有和规划建设中 的基础设施。生产、生活用水由城市给水管口接入；产生的生活污 22 水经化粪池处理后排入城市污水管网至城市污水处理厂进行处理排 放；用电由附近变电所直接以 10 千伏电源供电，完全可以满足本项 目需要。 3、项目建设规模和主要内容 根据产业园区内实际情况。本着统一规划，分期实施、滚动发 展的弹性原则。 拟分期在#保税港区建设大型保税产业园区（拟占地 300 亩左右） 。沃谷集团联袂红星美凯龙、国内知名黄金珠宝连锁品牌、 印尼 HOLI MINA JAYA、国家电网等国内国际一线企业，所构建大型 商业设施涉及进口高端家具建材、国际珠宝黄金名品、全球海产品 与东南亚水果交易、电力设备融资租赁、智能化仓储、福清红星美 凯龙全球城市广场保税跨境购物展示交易服务中心等，投资约 8 亿 元。 充分利用江阴港航线丰富及物流成本低的特点，发挥自贸区未 来政策功能优势，通过现代智能仓储物流管理模式，最大程度降低 企业库存，缩短供应时间，降低仓储、运输和通关成本，提高商贸 企业经济效益。 本项目是集商务大楼、平台建设和维护、高端智能化仓储物流 以及电子商务产品生产销售为一体的综合性电子商务产业化项目。 为了保证项目的顺利实施，需配备必要的基础设施，健全软、硬件 设备等条件。本项目主要建设内容包括： （1） 于#福清江阴保税港区新征工业用地 279 亩，建设沃 23 谷保税产业园。园内新建仓储、厂房等建筑，建筑总面积为 213039.2m2，其中智能冷链、冷藏仓储车间高端智能化仓储物流 44000m2；智能仓库 60000m2、展示、交易中心 60000m2，用于出租 工业办公楼 49039.2m2，用出租给珠宝、家居、跨境电子商务等企 业，便于其生产加工。 （2）于江阴保税港区新征商住土地 21 亩，建设商务综合大楼， 建筑面积为 38389.55m2，包括 6000 平方米商铺和 22000.14m2 写字 楼及 10389.41m2 大型地下停车库； （3）创建跨境电子商务、结算平台； 4、建设工期和进度安排 （1） 、本项目预计建设期为 5 年，于 2015 年 4 月始至 2020 年 3 月止。 具体建设周期：5 年 第一年：为园区建设起步年。做到园区土地征到位，规划设计 做 到位， “三通一平”的基础设施基本到位，项目开工建设； 第二年：为重点建设年。完善配套园区基础设施建设，第一期 建 设项目基本完工并投入生产； 第三年：为管理服务年。解决项目建设、优惠政策落实、周边 关 24 系协调等方面的问题，进一步完善促进园区快速发展的服务协调机 制，营造良好发展环境； 第四年：为全面发展年。入园项目全部建成投产； 第五年：为产业项目整合优化年。按照园区总体规划，坚持 “布 局集中、用地集约、产业集聚”的原则，拉长产业链，有效对接产 业， 形成产业核心集群，全面实现建设目标。 2 2、本次规划分三个阶段进行建设： 第一期于 2015 年 4 月始至 2017 年 3 月止。第一期主要建设商 务大楼、冷冻库区、冷藏库区和常温库区三大库区分为装卸货区， 库前区和智能立库存储区以及加工区；为期 2 年项目实施过程主要 包括项目可研报告的审批、工程方案的设计及审批、土建施工、设 备的购置、安装和调试、员工的培训和试生产等等。具体进度安排 如下表。下面是项目的一期建设进度表： 表表 2 2：项目第一期建设进度安排表：项目第一期建设进度安排表 201520162017 序 号 时间 （季度） 阶段 23412341 1 项目可研报告审 批 25 2 工程设计及审批 3 土建施工 4 招商 5 设备购置、安装、 调试 6 平台建设 7 员工培训 8 项目竣工、验收、 投产 第二期建设第二期建设 主要继续加速扩大建设产业园区，完善园区级公共 服务中心的建设，全面提升产业园区的配套水平与空间形象。 第三期建设第三期建设 主要完成园区道路、市政等基础设施的配套建设 及其他建设。 二、三期计划将根据实际情况再制定详细的进度计划。 26 二、建设总体设计原则：二、建设总体设计原则： 1、产业园区的建设目标是建设环境优美、配套齐全、设施完 善的综合性工商贸一体化的产业园区； 2、严格遵循总体规划的原则； 3、因地制宜，充分利用现状； 4、根据用地布局和人流、物流走向，合理组织道路交通网络； 5、合理规划用地布局，明确各地块土地使用性质，减少不同功能 区间的相互干扰； 6、产业园区建设实行统一管理，统一规划，分期实施，滚动 发展，富有弹性的原则； 7、在满足功能使用的前提下，组织好全区的环境空间建设，形 成优美、宜人的城市景观； 27 第五章第五章 机构设置及劳动定员机构设置及劳动定员 沃谷国际（香港）投资集团有限公司承担#省#自贸区 沃谷保税产业园的全面开发建设和督促任务。董事会为公司最高权 力机构，管理机制实行董事会领导下的总经理负责制，企业组织形 式和职能部门设计如下： 董事会 总经理 市场交易部储运管理部财务部加工生产部跨境电子商 务部 综合办公室 车辆调度 仓库管理 作业管理 设备管理 交易大厅 商流管理 金融中心 28 第六章第六章 公用工程公用工程 一、给、排水 1、设计依据 （1）建筑给排水设计规范GBJ15-1988； （2）室外给水设计规范GBJ13-1986； （3）室外排水设计规范GB50203-1988； （4）建筑灭火器配置设计规范GBJ40-1990； （5）生活饮用水卫生标准GBJ5749-1985； （6）污水综合排放标准GBJ8978-1996； （7）相关专业提供的设计资料。 2、设计范围 （1）生活给水系统设计； （2）消防给水系统设计（详见消防篇） ； （3）排水系统设计。 3、给水 项目的主要用水是生活用水和消防用水。从市政道路上的市政 给水管网分别引进一条 DN150 进水管，供水压力大于 0.25MPa，以 满足全园区的生产、生活和消防要求。园区内设室外消火栓，综合 楼每只出水量 40L/s，室外消火栓用水量 30 L/s；车间、仓库及办 公楼设室内消火栓，每只出水量 20L/s,室外消火栓 20 L/s ，自动 喷水系统 28 L/s。 （1） 、生活给水设计 29 生活用水量办公按 50L/人天；商业 6L/平方米天，园区厂 房 50 L/人天计，绿化、道路 2L/平方米次，最高日用水量约为 350 吨。生活用水采用分区供水办公楼 1-3 层，工业用房 1-4 层由 市政给水管网直压供水，其他楼层采用加压供水。 （2） 、给水消防设计 根据建筑设计防火规范 、 高层民用建筑设计防火规范 ，综 合楼、工业用房及地下车库等均设置室内消火栓给水系统、自动喷 水灭火系统，并配置手提式干粉灭火器。综合楼消防用水一次灭火 用水量约 856 立方米；工业用房一次灭火用水量约 532 立方米。 室外消火栓室外消火栓 室外消火栓由市政管网直压供水，室外给水管网围绕建筑物成 环状布置，消火栓布置按间距不大于 120M，保护半径不超过 150M 进行设计，并满足消防用水量要求。 室内消火栓室内消火栓 地块内各用房室内消防给水系统分别独立设置，各部分的室内 消火栓给水系统均由消防储水池、水泵、管网、消火栓及屋顶水箱 组成。 室内消火栓系统在屋顶设 18m3的消防水箱，满足火灾初期的消 防用水。在水泵房内设二台消防主泵（Q=20L/S，H=552M，一用一备） ，消防管道成环状布置，竖向采用减压阀分区。为确保最高几层的 消防水压，在高层屋顶设置一台 GH-1200 气压罐及二台 80DLX 立式 补压泵进行初期消防加压，一旦地下室消防泵及喷淋泵运转后，气 30 压罐稳压装置立即停止工作。室外设二只消防水泵接合器，以供消 防车前来施救。 室内消火栓的布置保证同层任何一点有二只水枪的充实水柱同 时到达，且充实水柱不小于 10M，屋顶设试验用消火栓。栓口压力 超过 0.5Mpa 的几层采用减压型消火栓。 消火栓给水泵可由消防箱内按钮直接启动，也可由消控中心远 距离启动或在消防泵房内直接启动。 自喷给水系统自喷给水系统 综合楼、工业用房各楼内各设一套室内自动喷淋系统，由消防 储水池、水泵、湿式报警阀、管网、喷头等组成。系统均按中级 危险级设计，每个报警阀控制喷头数小于 800 个，喷头动作温度为 68（厨房 93） ，每个系统设有二套 DN100 消防水泵接合器。 4、排水 本项目采用雨、污分流制的排水系统，园区需新建雨、污排水 管网。雨水及洁净废水经园区雨水排水管网汇总后排入市政雨水管 网。生活污水经地埋式无动力水处理装置处理、食堂含油污水经隔 油池处理后与生产污水一起排入园区污水处理站，经集中处理达标 后排放。 本项目污水最高日排放量为 350 吨，生活污水经地埋式生化处 理后达 二、 电气 1、电源 31 本工程变电所采用 10KV 电源进线。 2、项目负荷 本工程综合楼消控室、主要通道照明、应急照明、电梯、消防 风机、防火卷帘、安防用电、障碍照明、生活泵等为一级负荷，一 般空调动力用电为三级负荷。 地下车库应急照明、污水泵、消防风机、消防水泵、防火卷帘、 机械停车设备等负荷为一级负荷，一般动力为三级负荷。 高层厂房（二类高层）主要通道照明、应急照明、电梯为二级 负荷，一般空调动力用电三级负荷。 多层厂房为三级负荷。 经计算，综合地块计算负荷约为 2000KW,工业用地计算负荷约 为 4000KW。 3、 供配电系统 本工程设 1 座 10KV 开闭所，开闭所从上级变电站引入二路独 立 10KV 供电电源。按区域内设 6 座变配电所，高压采用两段单母 线接线，不舍母线联络开关。 4、低压配电系统 动力：从变配电室至各普通负荷采用树干式供电。从变配电室至 消防水泵喷淋水泵及正压风机电梯等消防负荷采用放射式分别从二 段母线引至，在末端采用双电源自动切换方式供电。 照明：本工程普通照明采用树干式供电，在井道内采用母干线敷 设。应急照明采用两回电源从两段低压母线引出，在强电井内采用 32 树干式供电，在相关层才艺欧诺个双电源切换方式供电。 5、照明 本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。照明光源根 据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。设有普通照明、事故照明、 疏散照明。疏散照明灯具采用自带电源的应急灯照明。 6、防雷与接地 本项目按三类防雷建筑物进行设计。 本项目保护接地采用 TN-C-S 系统，保护接地、防雷接地、工作 接地共用基础钢筋接地体，要求接地电阻不得大于 1 欧姆。 三、弱电设计说明 1、设计依据 （1）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92； （2）智能建筑设计标准GB/T 50314-2000； （3）民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94 （4）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000； （5）建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000 年版） ； （6）建筑物电子信息系统防雷设计规范GB50343- 2004。 2、设计范围 通讯系统、计算机网络系统、安全防范系统。 3、通信及计算机网络系统 33 本工程采用支持语言通信、计算机网络五类综合布线系统。 四、电话系统 本系统将为整个大楼建立一套为所有语音、数据及图像等信号 传输，并具有高速、灵活、可扩展的模块化介质通路。系统主要服 务于电话通信与计算机网络系统。系统主干线采用光缆和铜缆，水 平布线采用非屏蔽六类 UTP 类，插座采用 RJ45 型。 五、安全防范系统 本工程内设置综合式安全防范系统。设有闭路电视监视系统， 电子巡更系统和报警系统，以加强大楼的安全保卫和管理工作。 六、 防雷及接地系统 所有通信、广播、电视、计算机等系统均应设置雷电防护措施。 在低压总开关处设50KA 的浪涌过电压保护，在供弱电设备的低压 馈线侧设20KA 的浪涌过电压保护，电压保护水平2，偿债备付率1，项目有良 好的偿债能力，项目还款有保证。 五、风险分析 本项目投产后，有六块业务，可以降低系统风险。项目的实施 受众多风险因素的影响，必须对其加以分析，并制定相应的风险防 范措施，最大限度降低风险。本项目风险主要从以下几方面进行分 析，即市场风险、管理风险、金融风险和政策风险。 1、市场风险 52 从项目敏感性分析中可知，营业收入很大程度上影响了项目的 成败。从前面市场分析可以得知，市场潜力很大，有非常大的发展 空间。虽然中国电子商务市场规模的增长仍维持在一个较高的水平， 但市场规模增长的放缓仍是不争事实，而全球金融危机是一个重要 影响因素。 2、管理风险 管理风险存在于整个运作过程中，包括研发人员素质、生产管 理和成本控制因素。经营管理人员对项目的成功与否具有十分关键 的作用。本项目承担单位主要经营管理人员均具有较高的管理素质， 公司有比较完善的生产管理保证体系。企业文化浓郁，团队精神良 好，有利于保障日常管理。 3、金融风险 金融风险主要包括通货膨胀、利率风险和汇率风险。本项目借 有银行贷款，短时期内央行继续实施适度宽松的货币政策，贷款风 险不会太大，但是由于全球经济形势不稳定，仍存在一定金融风险。 4、政策风险 国家和地方政府积极鼓励自贸区发展跨境电子商务产业，国内 多个城市出现政府部门与企业合作助推电子商务的热潮，政府优惠 政策频现利好功效。因此，本项目实施具有较好的政策环境。 六、经济效益分析 总体上看本项目是一个投资少、见效快、效益高、风险小、投 53 资回收期短，市场前景好，贷款偿还能力较强，经济、社会效益俱 佳的好项目。其技术能达到设计标准，项目抗市场风险能力强，并 能有效地节约资源消耗，降低生产成本，提高产品质量，因此，在 技术上、市场上和经济上是可行的。本项目符合国家鼓励在自贸区 建设保税园区及发展跨境电子商务促进转型升级的相关政策，可以 带动一大批相关产业的发展。综上所述，表明项目具有较强的财务 盈利能力和财务生存能力，同时具有较好的抗风险能力，因此项目 在财务上是可行的。 54 第十章第十章 可行性研究可行性研究结论结论 一、项目建设是可行的 （1）项目选址合理 本项目拟选址于江阴保税区，主要考虑到#省不仅是著 名侨乡，容易聚集人气，而且与台湾、东南亚国家政府合作密切， 有助于项目的推进。由于地处长、珠三角经济区的走廊地带，区域 经济辐射范围广，拥有多个深水良港，铁路、公路网络发达，物流 便捷，本项目符合#以高新技术产业和现代服务业为主导的 产业目标定位，因此项目选址是合理的。 （ 2（ 项目技术成熟 #自