房地产项目投资可行性研究报告.doc

蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄袅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羁膇莄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅肈节袄肄芀蒇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膄荿蒈蚈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂薈螆膁莅蒄螅莃膈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁螂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃蚂衿芄蒈薇袈肄芁薃袇 房地产项目投资可行性研究报告编制单位：深圳市润达房地产经纪有限公司目 录第1章 前言第2章 房地产项目决策背景1.设立房地产项目理论依据2.设立房地产项目的模式3.投资和合作方式第2章 市场调查与分析 1.深圳市房地产市场回顾2.深圳市房地产市场发展前景与趋势3.房地产开发市场潜力4.结论 第三章 房地产项目运作模式及发展规划1.组织机构的设置2.组织机构的运作3.组织机构的经营范围4.组织机构投资总额、注册资本、投资方式5.组织机构的发展规划第四章 投资概算及资本预测1.投资收益分析和预测2.资本预测第五章 项目可持续发展战略及经济效益评价2.项目资金预测2.1.启动资金2.2.资金需求2.3资金来源2.4.资金周转第一章 前言我们以建立国际化模式的房地产公司为目标、实现利润最大化、价值最大化为己任，高瞻远瞩、运筹帷幄的经营理念来实现具有专业人才、全面稳定的社会关系和社会责任的现代化房地产企业。就房地产项目而言，是关系到民生的产业，无论整个国家、省市、自治区都是允许、鼓励类项目。因此，投资该项目是可行的。第2章 房地产项目决策背景1.设立房地产项目理论依据2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点之一的深圳自然遭遇到前所未有的严厉调控国家宏观调控政策频繁出台，深圳有关部门紧跟相应，土地、税收、信贷一并发力，着实给深圳的房地市场造成一定震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼交易成交量超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求继续扩大，外销市场稳定增加深圳房地产市场仍然呈上升趋势。2006年深圳市的房价同比2005年上升28.5%，房价的持续上涨一方面是的投资性需求不断增加，另一方面是的中低收入消费者需求下降。深港两地24小时通关、CEPA签署、深圳地铁开通、WTO商业条款生效、深圳市城市化进程加速等因素影响，深圳房地产业呈现“百家争鸣，百花齐放”的欣欣向荣的局面，真正进入房地产繁荣发展的时代。2.设立房地产项目的模式；2.1.独立法人企业集团；2.2.自主开发、经营；2.3.收购（主要为宝安区的工业厂房、二手住宅、银行等金融机构的不良资产等）；2.4.租赁（主要为收购服务）；2.5.整合资源（主要为寻找具备实力的企业、个人参与项目，降低投资风险）；3.投资和合作方式；3.1投资方以现金投入的方式注入运作资金，其投资额按项目设立时的公司章程和合同约定的比例注入；3.2.资金一旦注入，便不可撤资；3.3.接受投资方负责项目运作及处理项目一切经营事宜；3.4.建立健全审计、会计核算、财务管理制度；第2章 市场调查与分析1.深圳市房地产市场现状调查；1.1.房地产开发投资持续扩大2006年111月深圳市房地产开发投资额持续上升，完成开发投资400.87亿元，较上年年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。全市已竣工面积达到528.58平方米，同比增长30.14%。各项指标如下表：指 标计算单位111月上年同期同比完成房地产开发投资亿元400.87360.7511.12商品房施工面积万平方米3116.133075.471.32商品房新开发面积万平方米643.36897.24-28.3商品房竣工面积万平方米528.58406.1730.14商品房空置面积万平方米153.67160.694.371.2.深圳商品房批准预售面积599.83万平方米，较2005年同期减少10.04%，特区内除罗湖、福田两区减幅较大外，其余四个区新房供应面积与去年同期持平。1.3.2006年商品房销售情况1.4.新房价格大幅上涨，非普通住宅表现突出；2006年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达9081.24元/，较2005年同期上涨30.37之多。其中福田区家阿格涨幅达到54.4，居各区之首。而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速发展的带动下以48.96%的价格增幅拉动了全市均价的快速上升。此外，2006年对住宅供应结构调整限制了未来非普通住宅的供应，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。截至2006年10月，占全市销售总套数11.46%非普通住宅价格为14312.67元/，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/，同比上涨20.37%。1.5.二手楼市发展快速，住宅成交首超新楼；特区内住宅开发用地连续五年的零供应和新房的供应量逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。2006年111月，在新房供应量减少的情况下，二手住宅交易面积较2005年增长了23.95%，达到了42.04万平方米，首次超过一手住宅的销售面积，两者交易量的比例达到了1.031。预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。此外，新房价格的快速上涨，必然拉动二手楼价的上升；而处于卖方市场的二手住宅交易，业主多要求实收价而将营业税等交易费用转嫁给买方，变相提升了价格。DTZ Index (Residential)1.6.写字楼市场集中放量，福田中心区充当主力；2006年深圳写字楼市场进入集中放量期，2006年111月，全市写字楼竣工面积达到了19.49万平方米，较上年同期增加了198.83%。从写字楼入伙的情况来看，2006年新入伙的卓越时代官场和地铁大厦为福田中心区增加了约12.5万平方米（办公面积）的甲级写字楼的供应，至此深圳甲级写字楼的总量达到了101万平方米；不仅在写字楼租赁市场上福田中心区全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心西区主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦，财富大厦等7个位于其中的写字楼项目推出市场销售，2006年成为该片区写字楼推盘最大的一年。1.7.市场需求不断扩大，租售价格快速攀升；在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，2006年深圳写字楼需求也不断扩大，高新技术、物流、物流及金融服务业成为写字楼市场的主流客户。随着跨国企业的大举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%，2006年市场吸纳量达到13.17万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。销售市场方面，2006年111月办公楼销售面积为35.70万平方米，同比增长75.78%。较高的童子回报促成购买增加的同时，也吸引了大量外资；一方面，外资处于对深圳发展及对深圳物业增值的信心，改变以往租赁的习惯，开始购买办公物业自用；另一方面，人民币升值、市场开放等诸多利好，也吸引了更多的外资基金关注深圳写字楼市场。租赁需求的扩大，直接拉动了深圳写字楼租金的上扬，而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围、区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长，2006年111月，深圳办公楼均价达到15260元，较上年同期增长31.22%。 DTZ Index(Office)1.8.大型商业供应增加，至足不收渐成主流；2006年，深圳商铺租赁市场中，大型商业项目供应增加：除蛇口的花园城中心、福田中心区的星河Coco Park、宝安的港隆城购物中心大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城，晶岛国际等大型项目也在加紧建设或进行招商中。与此同时，越来越多的商业的项目开发开发商改变过去把项目销售一空的短期牟利的运营策略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大队只租不售，亦或出售其中少量的铺位，从而尽可能避免业权的过度分散。1.9.购买需求略有扩大，大宗投资备受关注；2006年，深圳一手商铺销售市场供应减少，111月批准预售面积较05年同期减少了32.8%，其中，由于多数中小开发商考虑到自身经营能力有限，开始将其拥有的商业物业转营为售，同时，大型赛商业以租代售的情况增多，使得总供应中社区商业及中小型商业项目的比重明显增加。2006年111月，一手商铺销售面积较2005年同期减少4.28%，二手则比同比增加18.16%；交易总额达到100.16万平方米，较2005年同期的93.21万平方米增加了7.46%，市场销售总体需求有所扩大。并且，一、二手商铺销售均价分别以14%、18.16%的增长率略低于住宅和写字楼，成为2006年深圳房地产市场表现相对稳定的物业。投资市场方面，深圳总体发展的各项利好在吸引越来越多的基金和游资的关注深圳房地产市场的同时，统一业权的商业项目也成为关注的目标之一，二年内两宗大型商业项目的成交，包括：平安信托投资购置中信本分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团购得怡景中心城50%股份，使得深圳商铺投资市场备受关注。1.10.买卖市场交易受限，租赁市场需求扩大，产业发展影响需求主体；深圳多数工业物业因产权问题不能交易，使长期以来买卖交易受限，而部分业主为求长期利益采取只租不售策略，更加缩减了工业销售市场的供应，在分布方面，由于受土地资源限制，特区内少有工业用地及新工业物业的供应，故目前深圳工业园区的新增供应主要分布于特区外。2006年，深圳工业市场租赁需求继续扩大，租金水平随之上涨约15%，深圳高新技术产业园和龙岗大工业区、光明高新科技片区成为需求热点，物流园区的需求则盐田港和蛇口片区表现最为突出。从需求行业来看，由于受深圳市政府对高科技产业鼓励政策的影响，目前深圳市以高科技以及新兴产业为主，其他产业如化工、家具等产业开始往东莞、惠州等地转移，相关产业的发展导致深圳市场对用于高科技产业的科研类物业的需求逐渐增加，预计未来此类需求还将继续扩大。 腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇芆薆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿膆肅蕿薅螃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀螆螀膂蚆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁罿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