水木清华嘉园建设工程项目可研报告.doc

*县县水水木木清清华华嘉嘉园园 建建设设工工程程 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 *工工程程设设计计咨咨询询有有限限公公司司 二二 0 一一七七年年三三月月 I 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目概况.1 1.2 编制的依据和原则.3 1.3 研究范围.5 1.4 主要经济技术指标.6 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性8 2.1 项目区概况.8 2.2 项目建设背景及必要性.12 2.3 项目建设的可行性.13 第三章第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析14 3.1 发展规划分析.14 3.2 产业政策分析.18 3.3 行业准入分析.20 第四章第四章 建设地点及建设条件建设地点及建设条件21 4.1 建设地点.21 4.2 主要建设条件.21 4.3 推荐场址.26 第五章第五章 建设方案建设方案27 5.1 建设规模及内容.27 5.2 建筑设计指导思想与原则.28 5.3 总平面设计.30 5.4 住宅建筑设计.40 5.5 结构设计.42 5.6 给排水.51 5.7 强电.56 II 5.8 弱电.68 5.9 通风.69 5.10 消防工程.70 第六章第六章 环境影响分析环境影响分析73 6.1 环境保护法规及标准.73 6.2 主要污染来源及污染物.73 6.3 施工期污染防治措施.73 6.4 营运期污染防治措施.75 6.5 环境影响评价结论和建议.75 第七章第七章 节能减排措施节能减排措施79 7.1 用能标准和规范.79 7.2 能源消耗.79 7.3 节能措施.80 第八章第八章 职业安全卫生与消防职业安全卫生与消防81 8.1 设计的主要依据.81 8.2 职业安全措施.82 8.3 卫生安全防护措施.82 8.4 消防措施.83 第九章第九章 项目实施进度安排项目实施进度安排85 9.1 项目实施进度.85 9.2 项目实施管理.85 第十章第十章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置88 10.1 组织机构方案.88 10.2 劳动定员.90 10.3 人员培训91 10.4 项目运作框架.91 第十一章第十一章 质量保证体系及工程招投标方案质量保证体系及工程招投标方案92 III 11.1 质量保证体系.92 11.2 工程招投标方案.93 第十第十二二章章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措96 12.1 投资估算.96 12.2 资金筹措.99 第十第十三三章章 经济效益评价经济效益评价100 13.1 财务评价计算依据.100 13.2 销售收入预测.100 13.3 成本估算.101 13.4 财务评价指标.102 13.5 财务评价.103 第十第十四四章章 社会影响分析社会影响分析105 14.1 社会影响效果分析.105 14.2 社会适应性分析.106 14.3 社会风险及对策分析.106 第十第十五五章章 结论与建议结论与建议109 15.1 结论.109 15.2 建议.110 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目项目概况概况 1.1.1 项目名称项目名称 *县水木清华嘉园建设工程 1.1.2 项目建设单位概况项目建设单位概况 项目建设单位：*县兴业房地产开发有限公司 建设单位概况：*县兴业房地产开发有限公司于 2001 年 4 月 正式批准成立。公司为国有独资公司，公司出资人为*县城市投 资集团有限公司，出资方式为货币。 公司为房地产开发企业暂定资质，公司下设办公室、工程部、 财务部、三个内设机构；公司办公住所：县龙泉路 36 号。公司原注 册资本为 800 万元人民币，2015 年 8 月增资为一千万元。经营范围： 房地产综合开发经营、配套基础设施建设、征地拆迁、工程投标、 工程质量管理等。 兴业房地产开发有限公司作为城市建设的投融资平台，充分发 挥了自身“背靠县委、政府，面向市场”的优势，树立了成为第二财 政的理念，加大自营项目的投资，充分挖掘公司经营潜力，并逐步 走向市场，成为真正的市场主体。目前，公司发展态势良好，房地 产开发项目工程不断。公司现已成功摘牌县东江源小学北侧地块及 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 2 *大道南段地块，可经营性资本达 4 亿元。 公司现有人员 7 人（含聘用人员 3 人），均取得大专文凭，其 中本科文凭 2 人，获得助理工程师等技术职称人员 1 人，拥有一支 工程管理方面的专业队伍。公司本着“资金大融资、土地大运作、城 市大发展”的城市经营理念，将以诚信、务实、高效的工作作风扎实 推进我县房地产开发市场。 1.1.3 项目拟建地点项目拟建地点 本项目拟建于县城新城区采茶戏馆西侧，规划用地总面积为 25899 平方米（约 38.85 亩）。 1.1.4 项目建设期项目建设期 本项目建设期 45 个月, 从 2017 年 4 月至 2020 年 12 月。 1.1.5 建设规模及内容建设规模及内容 本项目定位为集居住、商业功能的精品户型学区房住宅小区，建 设 6 栋商住群楼，采用 15F、17F、18F 高层为主。 *县水木清华嘉园建设工程规划总用地 38.85 亩，总建筑面 积 69893.35 平方米，其中住宅建筑面积 50747.89 平方米，商业建 筑面各积 5311.57 平方米，项目共计住户 394 户；并建设给排水、 电力、绿化、道路等配套工程；，建筑外立面进行简单装修，室内 不装修。 户型情况 ：90 方米户型均为二室二厅一厨一卫或三室二厅一 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 3 厨二卫；110、120 平方米户型均为两室两厅一厨一卫或三室两厅一 厨两卫（具体户型结构以实际为准，面积以实测为准）。 1.1.6 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 （1）计划投资 20000 万元。 其中：土地费用 6440.82 万元，前期工程费 222.57 万元，建筑 安装工程费 8742.69 万元，公共设施、基础设施费 3960.78 万元，开 发期间费用 177.64 万元，不可预见费 455.50 万元。 （2）资金筹措 资金来源：项目所需资金由建设单位自筹解决。 1.2 编制的依据和原则编制的依据和原则 1.2.1 编制依据编制依据 1、房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2010); 2、总图制图标准(GB/T50103-2010); 3、建筑制图标准 (GB/T50104-2010); 4、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2013 版）； 5、民用建筑设计通则(GB50352-2005); 6、建筑设计防火规范(GB50016-2006); 7、住宅设计规范(GB50096-2011); 8、住宅建筑规范(GB50368-2005); 9、民用建筑热工设计规范(GB50176-93); 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 4 10、夏热冬冷地区居住建筑_声能设计标准(JGJ134-2010); 11、民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB50325-2010) 2013 年修订版； 12、无障碍设计规范(GB 50763-2012); 13、江西省城市规划管理技术导则赣建规20028 号； 14、赣州关于发布建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规 定（试行）的通知； 15、业主提供的地形图、规划红线图、规划设计条件。 1.2.2 规划理念与设计原则规划理念与设计原则 “以新城市主义”为规划理念，充分挖掘项目的居住价值和商业价 值，实现社会效益与经济效益的最大化。采用下列几大设计原则： 1、整体性原则 从整体出发，坚持高起点、高标准，充分考虑规划的完整性、 系统性和开发的有序性，塑造社区整体形象，体现项目的价值。 2、以人为本原则 强调人与建筑、环境共存融合，充分考虑人的各方面需求，创 造一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住空间和休栖环境。 3、均好性原则 景观强调均好性，通过围合、错位、渗透等手段，创造出大小 不同的组团与院落空间，做到户户有景。 4、超前性原则 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 5 作为新的建设工程，方案设计以超前性、先导性，以高起点、 高标准为出发点。 5、生态性原则 贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设生态型居住空间 为规划目标，满足人们的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济 性，创造一个布局合理、交通便捷、环境优美的现代化社区。 6、科技性原则 小区建设应注重以科技为先导，注重物业管理与安全保卫以及 建筑节能。 7、协调性原则 充兮了解项目内外条件，正确处理规划中社会效益与经济效益、 超前性与操作性之间的关系。 8、经济性原则 充分考虑项目的特性，最大限度的从各方面，多角度的节约成 本。 1.3 研究范围研究范围 本报告主要对*县水木清华嘉园建设工程项目进行可行性研 究，研究的主要包括以下几方面： （1）项目建设背景与必要性； （2）项目建设地点及建设条件； （3）建设方案； 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 6 （4）环境影响分析； （5）节能减排措施； （6）职业安全卫生与消防； （7）项目实施进度安排； （8）项目组织管理； （9）投资估算与资金筹措； （10）效益分析等。 1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标 表表 1-1 主要经济技术指标主要经济技术指标 名称名称数值数值单位单位规划设计条件规划设计条件 总占地面积38.85亩 总建筑面积70060.15平方米 住宅50747.89平方米 商业5311.57平方米 物业管理用房125.86平方米 社区用房125.86平方米 其 中 车库、杂间1820.41平方米 不计容建筑面积13082.35平方米 计容建筑面积58977.80平方米 建筑占地面积5697.78平方米 容积率2.2 建筑密度21.16% 户数394户 机动车车位（个）627个 其 中 地上211个 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 7 名称名称数值数值单位单位规划设计条件规划设计条件 地下416个 绿地率31.61% 项目总投资20000万元 土地费用6440.82万元 前期工程费222.57万元 建筑安装工程费8742.69万元 公共设施配套费3960.78万元 开发期间费用177.64万元 不可预见费455.50万元 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 8 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1 项目区概况项目区概况 2.1.1 赣州市概况赣州市概况 赣州市位于江西南部，地处东径 113。54一 116。38，北纬 24。29一 27。09之间，属典型的亚热带湿润季风气候区，是江西省 的农业大区和经济作物主产区。境内植物资源丰富，矿产资源以有 色、稀有金属矿为主，赣州还是全国著名的革命老区之一，举世闻 名的二万五千里长征，从赣州出发。 赣州市是江西省最大的行政区，辖 18 县、市、区，总面积 3.94 万平方公里，耕地面积 29.29 万公顷，有林地面积 271.3 万公顷，森 林覆盖率为 74.2%。赣州市总人口为 928.52 万人（201 3 年末），人 口自然增长率 8.11%。章贡区为赣州市委、市政府所在地，是一座 国家历史文化名城，城区三面环水，一面临山，章江和贡江在宋代 古城墙下汇流成赣江。市区建成区面积(章贡区和赣州经济技术开发 区)59.2 平方公里，61 万人（非农业人口 36.19 万人）。 赣州市区位优势明显，交通便利。赣州市东接福建省三明市和 龙岩市南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市， 北边本省吉安、抚州两市。赣州市是中国内地写沿海发达地区的重 要通道，是珠三角、闽东南三角区的直接腹地，是中部地区距离闽、 粤地区最近的设区市。境内公路、铁路、民航和水运交通设施齐全， 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 9 构成了立体化的交通网络：京九铁路、赣龙（赣州一福建龙岩）铁 路、赣粤高速公路、昌厦（江西南昌一福建厦门）一级公路和 105、206、319、323 四条国道贯穿全境。赣州市到广州、深圳、珠 海、东莞、厦门等地的车程均只需 3-4 个小时；4A 级的赣州黄金机 场开通了到北京、上海、广州、厦门、重庆、南京、南昌等地的航 班；赣州水运与长江相连，可直通沿海各港口。 近几年，赣州市全面推进建设创业、宜居、平安、生态、幸福 赣州，打造赣粤闽湘四省通衢的特大型、区域性、现代化中心城市 和区域性综合交通枢纽、区域性金融中心。进一步优化发展环境， 提升发展水平，增强发展后劲，全市国民经济、社会事业快速发展， 城市面貌发生巨大变化，正成为中部崛起的璀璨明珠。 据初步测算，2015 年全年地区生产总值（GDP）1973.87 亿元， 比上年增长 9.6%。其中，第一产业增加值 295.56 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 870.46 亿元，增长 9.8%；第三产业增加值 807.85 亿元，增长 11.4%。三次产业结构由 2014 年的 15.3:45.8:38.9 调整至 2015 年的 15.0:44.1:40.9。非公有制经济实现增加值 1166.64 亿元，增长 9.8%，占 GDP 比重为 59.1%。 全年居民消费价格比上年上涨 2.1%，其中食品价格上涨 5.0%。商品零售价格上涨 0.5%。工业生产者购进价格下降 2.8%， 其中有色金属材料及电线类下降 8.9%，黑色金属及材料类下降 3.9%，建筑材料及非金属类下降 4.1%，木材及纸浆类下降 3.4%。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 10 工业生产者出厂价格下降 4.6%，其中冶金工业下降 12.9%，煤炭及 炼焦工业下降 5.2%，纺织工业下降 2.1%，皮革工业上涨 3.0%。 全年财政总收入 353.32 亿元，比上年增长 7.5%。其中，公共财 政预算收入 245.51 亿元，增长 9.0%。财政总收入占 gdp 的比重达 17.9%，提高 0.1 个百分点。全年各项税收收入 294.33 亿元，增长 2.4%。公共财政预算支出 614.97 亿元，增长 14.7%。其中，民生类 支出 350 亿元，增长 15.5%，占财政总支出的比重达 56.8%，比上年 提高 0.2 个百分点。 全年固定资产投资 1892.21 亿元，增长 17.6%，其中工业投资 584.05 亿元，下降 6.0%。分产业投资看，第一产业投资 47.30 亿元， 比上年增长 54.1%；第二产业投资 582.47 亿元，下降 6.2%；第三产 业投资 1262.44 亿元，增长 31.9%。分企业类型看，国有企业投资 704.84 亿元，增长 38.0%；有限责任公司投资 500.41 亿元，增长 34.5%；股份有限公司投资 28.69 亿元，下降 2.7%；私营企业投资 515.91 亿元，下降 1.7%；港澳台企业投资 18.20 亿元，下降 18.7%；外商投资 59.45 亿元,增长 32.8%；个体经营投资 8.82 亿元， 下降 61.6%。 全年房地产开发投资 274.35 亿元，比上年增长 19.1%。房地产 房屋施工面积 2797.83 万平方米，增长 24.7%；房地产房屋竣工面积 334.49 万平方米，增长 97.7%；商品房销售面积 669.73 万平方米， 增长 15.0%；商品房待售面积 178.88 万平方米，增长 79.9%。商品 房销售额 361.19 亿元，增长 4.8%。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 11 全年保障性住房完成投资 25.08 亿元，其中市辖区完成投资 5.94 亿元；保障性住房施工面积 66.36 万平方米，其中市辖区 13.24 万平方米；保障性住房竣工面积 11.51 万平方米。 2.1.2*县概况县概况 *县，南梁大同十年(544)设县，赣南采茶戏的发祥地。位于 江西省赣州市东南部，闽、粤、赣三省交汇处，是珠江三角洲、闽 南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之一，东毗会昌县、 寻乌县，南邻定南县，西连信丰县，北接于都县、赣县。东西宽约 48.8 千米，南北长约 84.6 千米，晷典型的丘陵山区县，有独特的原 始森林，森林覆盖率达 83 .4%，境内三百山是国家重点风景名胜区 和国家级森林公园。 据初步测算，2015 全年实现地区生产总值（GDP）523982 万 元，按可比价计算，增长 9%，增幅比上年回落 0.3 个百分点。其中， 第一产业增加值 148977 万元，增长 3.8%；第二产业增加值 120792 万元，增长 8.1%，其中工业增加值 102914 万元，增长 7.9%；第三 产业增加值 254213 万元，增长 12.6%。全县人均生产总值（GDP） 达 15128 元。三次产业结构由 2014 年的 29.8：24.4：45.8 调整至 2015 年的 28.4：23.1：48.5。 民生进一步改善。民生进一步改善。全年累计完成公共财政预算支出 23.88 亿元， 同比增长 26.7%。其中民生类支出 13.27 亿元，同比增长 22%，占全 县公共财政预算支出的 55.6%。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 12 重点项目加快推进。重点项目加快推进。大力推进“三个十大”重点工程建设，全县 51 个重点项目开工 41 个，完成投资 54.5 亿元。九龙山风力发电、 中小河流治理防洪工程等 7 个项目全面竣工；教育园区一期、艾坝 和嘛斜水库等一批项目快速推进。随着寻全高速全线通车，宁定高 速（*段）的快速推进，我县交通设施建设取得了重大突破。 全年完成 500 万元以上固定资产投资 309631 万元，同比增长 18.6%。其中工业固定资产投资完成 32935 万元，同比下降 18.9%。 全年完成房地产开发投资 17843 万元，同比下降 39.3%，完成 商品房销售面积 195776 平方米，同比增长 3.6%。 2.2 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 *县新型城镇化专项规划（2016-2020）提出统筹城乡一 体化发展，改善人居环境。本项目具体由*县兴业房地产开有限 公司作为运作平台负责运作，确保这项工程优质、按时完成。该项 目可以达到“改旧换新，共同创新”良好效果，通过实施该项目，可 以推进城乡基础设施、公共服务、社会管理一体化，促进公共资源 在城乡之间的均衡配置，实现城乡联网和共建共享。改善农民居住 条件，加速*县新城区的建设和现代化进程，提高城区人民的生 活水平，严格执行城市总体规划，全面完成控制性详规和排水、排 污、地下空间利用等专项规划。通过组团作战、板块发展、城市综 合体拉动的方式，加快新城区建设，逐步把新城区打造成具有浓郁 现代气息的城市中心。重点加快*大道、城西路、腾飞路、九龙 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 13 大道东段、站前路、北站路 6 条路网，文体公园系列二期工程和新 城区建设，进一步拉伸新城区框架，增强城市承载力。 项目建设，对于加速*县的建设，提升城市品味和新城区的 景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义，随着 城市建设和经济发展的需要，必须扩大城市规模，同时需要相应的 土地资源支持，为了加快*县新城区的建设，政府已规划土地逐 步建设。此项目的建设，对于加速*县的建设，提升城市品位和 新城区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具重大意义。 2.3 项目建设的可行性项目建设的可行性 1、项目符合*县城市总体规划和区域规划的要求； 2、县委、县政府各部门的大力支持，为本项目成功建设提供强 有力的保障； 3、本项目地理位置良好，地质条件良好，地基承载力良好，该 区域无不良地址情况，适合建住宅小区； 4、本项目建设所需的水泥，钢筋、砂、石等主要材料，当地均 能生产和采购，且价格稳定、储量丰富； 5、施工条件好，交通便利。施工的用水、用电均可由现有城市 网接入，能保证工程施工需要； 6、当地有一批在房屋建设中积累了丰富的建设和管理经验、技 术过硬的施工队伍，可保证项目顺利实施。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 14 第三章第三章 发展规划、产业政策和行业准入发展规划、产业政策和行业准入 分析分析 3.1 发展规划分析发展规划分析 一、项目建设符合一、项目建设符合江西省江西省*县县城总体规县县城总体规( 2011-2030。 *县位于江西省赣州市东南部，闽、粤、赣三省交汇处，是 珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之 一，东毗会昌县、寻乌县，南邻定南县，西连信丰县，北接于都县、 赣县。东西宽约 48.8 千米，南北长约 84.6 千米，属典型的丘陵山区 县，有独特的原始森林，森林覆盖率达 83.4%，境内三百山是国家 重点风景名胜区和国家级森林公园。 作为中国第一个无公害脐橙生产示范基地县、中国优质园艺产 品（脐橙）出口示范区，被中国国家农业部列入赣南湘南桂北柑橘 产业优势区。 根据江西省*县县城总体规划(2011 -2030，规划期末县 域城镇空问结构为：“一主、两副、两轴”。 一主：县域城镇发展核心区，即本次规划确定的县城规划区范 围，包括*县县城和风山乡。 两副：将县内有限的力量集中起来，重点培育县域南北两侧的 版石镇、三百山镇两个次中心城镇，也是县域的重点镇。 两轴：打造由 219、223、327 省道交通走廊所形成的北通赣州， 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 15 南至赣粤高速的纵向发展轴带以及由 325 省道交通走廊所形成的西 至赣粤高速、东至会昌、济广高速的横向发展轴带。 县城总体规划在县城用地规划内容中还指出，规划保留老 城区内现状新建的二类居住用地和部分品质较好的三类居住用地， 总面积约 3 平方公里。对保留的三类居住用地，以完善基础设施和 公共服务设施为主，适当增加开敞空间和公共绿地。 对现状老城区的四类城中村实行逐步拆迁改造，按城市居住区 规范标准规划建设，改善生活居住条件。 新增的居住用地主要分布于外围城市组团中，共约 4.3 平方公 里。 老城居住区内居住用地约为 117.78 公顷，由濂江河分隔为东西 两个居住小区。2030 年规划居住人口约 4 万人。 城东（石湾）居住区内居住用地约 183.76 公顷，以新增一类、 二类居住用地为主，共含 3 个居住小区。2030 年规划居住人口约 5.3 万人。 城南（修田）居住区内居住用地约 225.15 公顷，以新增二类曙 住用地为主，共含 3 个居住小区。2030 年规划居住人口约 6 万人。 城北（古田）居住区内居住用地约 140.18 公顷，以新增二类、 二类居住用地为主，共含 2 个居住小区。2030 年规划居住人口约 3.1 万人。 工业居住区内居住用地约 67.8 公顷，以新增二类居住用地为主， 含 1 个居住小区。2030 年规划居住人口约 1.6 万人。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 16 因此，本项目的建设的符合江西省*县县城总体规划 ( 2011-2030)的要求。 二、项目建设符合二、项目建设符合*县国民经济和社会发展第十三个五县国民经济和社会发展第十三个五 年规划纲要年规划纲要 *县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中指 出：按照“四个全面”，即全面建成小康社会、全面深化改革、全 面依法治国、全面从严治党战略布局要求，牢固树产创新、协调、 绿色、开放、共享发展理念，认真落实省委“发展升级、小康提速、 绿色崛起、实干兴赣”十六字方针，严格遵照市委“解放思想，内 外兼修，北上南下”发展路径，纵深推进“一个统领，五大战略”， 突出抓好主攻工业、精准扶贫、城乡建设、现代农业、旅游开发、 现代服务业、基础设施、生态文明等八项重点工作，统筹推进政治、 经济、文化、社会、生态文明建设各项工作，奋力建设开放富裕平 安秀美新*，努力实现与全国同步全面建成小康社会。坚持“策应 大对接，推进大融入，实现新跨越”的发展战略和“产业富民、工业 兴县、生态立县、旅游活县”的工作思路，继续按照“中心崛起，两 翼拓展”的发展布局统筹城乡发展，以“百个重点项目”建设为主抓手， 深入推进“三个中心，三个基地”建设，实现全县经济社会发展“提速、 提质、提效”。 围绕建没“生态、宜居、旅游、休闲”的城市发展定位，城乡统 筹，积极稳妥地推进新型城镇化建设，加速产业、人和其他生产要 素向城镇集聚。在县城方面，坚持以城市总体规划修编为切入点， 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 17 全面完善城市发展各项配套功能规划，提高城市建设的抗震、抗灾 综合能力，配套建设城市交通、停车、绿地、公厕等公共设施。以 治理濂江河为主线，全面提升城市品位；以沿江东西路二期改造工 程为重点，稳妥推进老城区改造；以文体公园系列工程建设为中心， 有序推进城南新区建设；以大力推进“百个重点工程”为助手，全面 完善中心城区基础设施；以破解城市拆迁与违法建筑难题为抓手， 促进城市建设良性发展。切实做好火车站、高速路口、返乡创业园 区建设，拓展城市外延，带动车头、新龙小城镇建设。县城建，成 区面积达到 15km2，城区人口达到 12 万人，转移农村人口 1.5 万人。 因此，本项目的建设是国民经济发展的需要，符合*县十三 五规划纲要的要求。 三、项目建设对城市建设有着促进作用。三、项目建设对城市建设有着促进作用。 目前，*县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差， 与江西省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*县人 民的居住条件已经成为*县政府特别关心的问题之一。同时，随 着*县经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境 等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了 使*城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 本项目符合城市建设总体规划，贯彻了*县房地产建设的发 展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观， 提升城市品位都具有积极意义。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 18 四、项目建设是解决劳动就业的需要。四、项目建设是解决劳动就业的需要。 由于我国目前还处于国际金融危机后期和经济结构的调整时期， 部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民 的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、 出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍 然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会，据有 关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 lO%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资 的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为 重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加当地社会就业岗位作出 一定的贡献。 项目无论是从建设过程对房产，还是建设后对当地居住条件改 善都有很大促进作用。 3.2 产业政策分析产业政策分析 3.2.1 微观分析微观分析 1、赣州市房地产市场分析 在市委、市政府的正确领导下，全市上下认真贯彻中央宏观调 控政策，全市经济仍继续保持稳步发展的态势。 2015 年全年房地产开发投资 274.35 亿元，比上年增长 19.1%。 房地产房屋施工面积 2797.83 万平方米，增长 24.7%；房地产房屋竣 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 19 工面积 334.49 万平方米，增长 97.7%；商品房销售面积 669.73 万平 方米，增长 15.0%；商品房待售面积 178.88 万平方米，增长 79.9%。商品房销售额 361.19 亿元，增长 4.8%。 2015 年全年保障性住房完成投资 25.08 亿元，其中市辖区完成 投资 5.94 亿元；保障性住房施工面积 66.36 万平方米，其中市辖区 13.24 万平方米；保障性住房竣工面积 11.51 万平方米。 2、赣州市住宅用地供应指导思想 (l)体现住房建设与产业发展、空间拓展相协调的原则，按 照中心城区总体空间布局结构，以及近期建设规划确定南移、东扩、 西延的空间发展方向，合理确定各类住宅用地的空间布局。 (2)科学编制年度用地计划，合理确定房地产开发土地供应 规模，保证中低价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和 廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于住宅用地供应总量的 70%。 (3)70%中低价位、中小套型普通商品房建筑面积的建设用 地应在规划范围内统筹安排。 (4)商品住房：主要布置在章江新区，规划范围内的河套老 城区（含站北区）、西城区（含水西一湖边、创新区）、峰山片区 （站东新区与涉石）、水东片区也应按比例适：当布置。 (5)普通商品住房：主要布置在西城区（含水西一湖边一 新区）、峰山片区（站东新区与沙石）、水东片区，规划范围内的 章江新区、河套老城区（含站北区）也应按比例适当布置。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 20 (6)保障性住房：主要布置在章江新区、西城区（含水匿一 湖边、创新区）、河套老城区（含站北区），规划范围内的峰山片 区（站东新区与沙石）、水东片区也应按比例适当布置。 在国家宏观政策的调控下，赣州市房地产开发出现了一些新的 变化，但总体上保持了房地产开发市场稳定，较快增长的态势。 本项目的建设符合国家及地方相关产业政策。 3.3 行业准入分析行业准入分析 本项目属于普通商业楼开发项目，不属于产业结构调整指导 目录（2011 年本）限制类别墅房地产开发项目。符合国务院关 于发布实施的决定第十二条产业 结构调整指导目录由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。允许类不 列入产业结构调整指导目录。本项目符合行业准入政策。 根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立 房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立 条件外，还应当具备下列条件： 1、有 100 万元以上的注册资本； 2、育 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专 职技术人员，2 名以上持有资格证的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对 设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规 定。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 21 第四章第四章 建设地点及建设条件建设地点及建设条件 4.1 建设地点建设地点 4.1.1 地点与地理位置地点与地理位置 本项目拟建场址位于*县采茶戏公园西侧。 4.1.2 场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别及占地面积 场址土地权属类别：为*县新城区建设规划区内的国家土地， 由*县人民政府按征地成本价划拨国有用地为本项目建设用地， 并经批准办理了建设用地相关手续。 场地占地面积为规划用地总面积约 38.85 亩，大致为梯形地块， 地势较为平坦。 4.2 主要建设条件主要建设条件 4.2.1 气候条件气候条件 *县属中亚热带南缘湿润季风气候区，境内日照充足，热量 丰富，气候温和，降水丰沛，无霜期长，四季分明，具有春早多阴 雨、夏热无酷暑、秋爽降水少、冬冷无严寒的气候特点。由于受季 风影响，*县气候规律性强，10 月至次年 3 月，多吹西北风，天 气多晴干冷。49 月，受南方海洋暖温气流控制，以吹偏南风为主， 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 22 天气湿热多雷雨。 全县分为二个气温区，即年平均气温高于 18的高温区和低于 1 8的低温区。高温区分为以境内北部的长沙、重石、浮槎、龙布 等 4 乡镇为主要区域的第一暖区，年平均气温高于 19；以境内中 部的车头、新龙、欣山 3 乡镇为主要区域的第二暖区，年平均气温 在 181 9之间；以县南部的镇岗乡和鹤子镇为主要区域的第三暖 区，年平均与气温大于 18，其中鹤子镇部分区域年平均气温大于 19。低温区分布于山区，其中九龙嶂为最低温区，年平均气温在 1 5以下。凉伞岽和新龙乡江头的马屎石、镇岗乡的高峰村及塘村 的北部山区为低温区，年平均气温在 17以下。县内低丘区域积温 值较高，低山区积温值较低。春寒出现频繁，惊蛰寒出现于 3 月 15 日前春风寒有 3 月 1625 日出现，清明寒在 3 月 26 日4 月 1 日之间出现。 4.2.2 工程地质、水文地质条件工程地质、水文地质条件 因本地块未做地勘报告，故仅参照周边地块进行工程地质、水 文地质分析。 1、工程地质 地层岩性及其工程地质特征： 在 13.5m 深度范围内自上而下共存 4 个岩土工程地质单元层： 粉质粘土(Q4al)：红色、黄色，含少量的根植质和砾卵石， 稍湿一湿，可塑一软塑状。该层分布全场地，层厚不均匀，差 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 23 异较大，为 2.10-5.l0m，平均厚度为 3.64m。 砾卵石( Q4al)：黄色，稍密，砾卵石含量约为 55%-70%之间， 粘粒含量约为 1 0%-20%，少量粒径可达 8cm，湿，稍密。层面较稳 定，层厚在 0.90-2.40m 之间，平均层厚为 1.46m。 强风化泥质粉砂岩(K2)：紫红色，由泥质粉砾岩风化而成， 风化裂隙发育，层理清晰，岩质较软，岩心呈碎块状或短柱状， 泥质结构，块状结构，分布于整个场地之中，部分钻孔未揭穿层厚 为 0.60-2.9m，揭穿平均厚度为 1.63m。 中风化泥质粉砂岩(K2)：紫红色、岩心呈短柱状或长柱状， 泥质结构，块状构造，岩质较为坚硬，但局部有较软的岩质互 层，分布于整个场地的下部。平均厚度 3.45m。 2、地下水 地下水补给来源主要是大气降水，因受地形影响，地下水主要 排泄于场地的南部。据场地地所处水文地质环境及邻近场地施工经 验，综合判定其地下水对基础对砼无腐蚀性影响，基础砼的防护等 级为常规防护。 3、岩土参数的分析确定和选用 本次勘察对中风化泥质粉砂岩(K2)采取代表性岩样。舍弃个 别土岩不均匀引起的指标异常值后，各土体力学性质指标能反映土 体特征，合理可靠，可作为土体承载力设计依据。 4、岩土参数的建议值 根据各岩土层物理力学性质指标、原位测试成果统计分析结果、 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 24 结合本地区建筑经验推荐各岩土层承载力特征值如下： 粉质粘土(Q4al)：推荐承载力特征值 fak=150Kpa; 砾卵石( Q4al)：推荐承载力特征值 fak=200Kpa; 强风化泥质粉砂岩(K2)：推荐承载力特征值 fak=350Kpa; 中风化泥质粉砂岩(K2)：推荐承载力特征值 fak=1200Kpa。 5、岩土工程的分析 拟建场地地形处于较为平坦的地块之中。地质环境基本未受破 坏，地形地貌较复杂，其场地属中等复杂型，场地稳定。场地等级 为二级，地基内岩土种类少，但不均匀，地基等级为二级，工程重 要性等级为二级，勘察等级为乙级。各岩土层工程特征分析评价如 下： 粉质粘土( Q4al)：层厚不无效，厚度差异大，不宜作为拟建 建筑韧基础持力层； 砾卵石(Q4al):稍密，分布不均匀，仅局部出现，不宜作为拟 建建筑物基础持力层； 强风化泥质粉砂岩(K2)：分布全场地，层位稳定，厚度大于 2.3m，力学强度高，可选作拟建建筑物基础持力层； 中风化泥质粉砂岩(K2)：分布全场地，层位稳定，厚度大， 力学强度高，是理想的地基基础持力层。可选作拟建建筑物基础持 力层。 综上所述，按照岩土工程勘察规范及参考建筑地基基础 设计规范，提出建议如下： 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 25 本拟建场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性等级为 二级。 4.2.3 地震地震 据国家地震局最新颁布的中国地震参数区划(GB18306-2010)， 本项目建设地区的地震动峰加速度值 0.05g，地震动反应谱特征周期 为 0.35S，设计地震基本烈度为 6 度，属地震地质较稳定区域，无地 质灾害影响，本项目不存在诱发地质灾害的因素。 根据有关规范规定，本项目建设应作建筑物的抗震设计，应按 6 度设防。 4.2.4 规划条件规划条件 本项目建设地点符合江西省*县城市总体规划(2011-2030)的 要求。项目的详细规划报规划部门并经上级有关部门审批后，办理 有关用地规划手续。 4.2.5 周边环境条件周边环境条件 按照*县新城区的发展需要，建设项目所在周边地区将建成 以居住为主，融文化、旅游、商务为一体的城市生活新区。本项目 规划区内无工业用地，附近无各种化学、生物、物理污染源，基地 无过境架空高压线，无危害生命财产安全的易燃易爆危险物品库。 4.2.6 公共设施条件公共设施条件 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 26 供电、给水和排水 本项目工程建设用电和运营用电有可靠保障。城市市政供水主 管从该项目所在地路旁通过，供水能得到保证。项目排水可通过城 市污水管网排出，进入城市污水处理厂。 4.2.7 市政交通条件市政交通条件 项目拟建地位于*县新城区采茶戏公园西侧，地块四周均临 近市政道路，交通条件较好。 4.2.8 征地拆迁征地拆迁 地块不涉及征地拆迁，具备开工条件。 4.2.9 施工条件施工条件 该项目在施工期间，施工用水、用电可直接从城区已有管网接 入。所需用的砂、石、由就近生产供应，钢材、水泥等建筑材料均 由当地建材市场购入。 本项目建筑材料主要采用公路运输，且运距短，项目所在地路 网发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。 4.3 推荐场址推荐场址 综上所述，本项目为确定地块新建房，本章只对项目地块 做符合性论证，不做场址比选。拟建项目场地地理布局合理， 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 27 交通便利，地质水文条件优良，公共设施齐全，施工条件具备。 地块特征完全符合相关规定。为推荐场址方案。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 28 第五章第五章 建设方案建设方案 5.1 建设规模及内容建设规模及内容 该工程为*水木清华嘉园项目工程。总占地 25899.0 平方 米，拟建建筑面积约 69893.35 平方米。项目位于*县，西临城南 大道、北临九龙大道南临横五路，东面为规划道路。周边交通发达， 配套设施齐全。整个地块地势比较平坦。该项目建设本着改善居住 条件、区域面貌，美化生活环境为宗旨，为塑造城市形象，丰富城 市轮廓线增添精彩。 *县水木清华嘉园建设工程项目规划总用地 38.85 亩，总建 筑面积69893.35平方米，建设 6 栋商住群楼，项目共计住户 394 户； 同时改造道路、水电管线及绿化等配套设施；住宅楼采用 15F、17F、18F 高层为主，水、电安装到户，建筑外立面进行简单 装修，室内不装修。 户型情况 ：90 方米户型均为二室二厅一厨一卫或三室二厅一 厨二卫；110、120 平方米户型均为两室两厅一厨一卫或三室两厅一 厨两卫（具体户型结构以实际为准，面积以实测为准）。 本项目建设 6 栋商住群楼，其中住宅总建筑面积 50747.89 平方 米，商业建筑面积 5311.57 平方米。 户型设计特点：户型设计特点： 1、方正、实用、通风、采光，明厨明卫、变化较少，结构紧凑； 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 29 为施工带来方便，降低工程造价。 2、卧室、客厅与餐厅均有开阔的视野，使得用户能够最大限度 的享受花园的美丽景色。 3、客厅及起居室设低宽窗台大玻璃或落地玻璃门，卧室设置低 窗台。 4、阳台以及凸窗等赠送面积的形式，为户型带来更多亮点。 立面设计立面设计 ： 立面设计打破传统住宅的简单式样，创造素雅、稳重、大方、 富有变化的立面形态，给以超前的精神及感官享受，根据建筑平面 的功能和小区设计的整体文化理念，立面采用适当比例的飘窗以及 色彩丰富的阳台，实现立面的变化及多层次的阴影效果。整体建筑 通过建筑美学的运用，在建筑体量、比例、色彩、材质、光影等方 面综合分析，以求达到建筑空间形体优美，造型活波新颖，具备深 刻内涵和艺术品位的建筑效果。 5.2 建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想与原则 5.2.1 建筑设计指导思想建筑设计指导思想 项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合 理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型高性价比的学区房。 项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 30 主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完整与分 期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套服务设施， 为入住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的生活方 式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。 5.2.25.2.2 构思理念与目标构思理念与目标 1、用地处于一个城市发展的核心区域之中，采茶戏公园西侧。最大 化挖掘用地的土地价值，提升住区内在的品质，是这次方案设计总 体出发点。 2、在充分理解城市规划要求与甲方开发思路后，在商业价值最大化 与住宅小区舒适性以及建筑与城市之间寻找最佳解决方案，这个过 程通过我们多方案的对比，理性分析，最后推导出最优方案。 3、可持续发展的理念：选择最佳朝向，注重通风日照，景观，保温 综合因素的影响，降低能耗，降低建筑自身建造成本。 4、总体规划布局不等于平面构图，在结合光影与空间后，应该是四 维的，因此我们关注使用者进入小区后每一个景观节点的感受，并 通过调整建筑排布。与商业整体规划，把所有空间有序连接成一个 有机的整体，打造一个住宅与商业之间既相互独立又适当融合的高 档小区。 5、充分发挥本项目的景观资源，通过内部花园造景及结合离采茶戏 公园较近的优势，打造高品质的生活住区。组团式布局采用南北朝 向及中心花园打造高品质住宅。 安远县水木清华嘉园建设工程可行性研究报告 31 5.2.3 设计原则设计原则 科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计 中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量， 改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。 经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合 理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。 超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注 重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设有 一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的 要求。 坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影 响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同居民的要求。5.3 总平面设计 5.3.1 设计依据设计依据 本工程设计遵循的标准、规范、规定及规程 建筑结构可靠度设计统一标准GB