2012苏州繁花中心商业广场整体招商策略提案.ppt

,中国城市综合体运营专家,招商事业部 2012/07/12, 苏州繁花中心商业广场整体招商策略提案,2012,谨呈：无锡哥伦布商业经营管理有限公司,Part 2 项目周边商业调查及商家访谈,Part 4 招商策略建议,本次汇报内容,Part 3 项目的定位分析,Part 1 项目的概况与定义,项目的理解与定义,项目概况：,项目所在,苏州位于江苏省东南部，太湖东岸，下辖6区5市，总面积8488平方公里，总人口约1047万人。 相城区东依阳澄湖和昆山，西衔太湖，北接无锡和常熟，南临苏州古城区、工业园区和高新区。相城区是苏州乃至长三角地区交通最发达的区域之一。相城区，拥有阳澄湖水面的三分之二，水产资源丰富，其中：阳澄湖大闸蟹驰名海内外。 繁花中心位于阳澄湖西路与人民路西侧交界处。项目紧邻人民路、阳澄湖西路、北环快速路等主干道，便利的交通可以扩大项目的辐射范围，辐射更多的消费群体；,项目周边商业调查及商家访谈,苏州万达商业广场,是一个商业综合体的项目。以零售、餐饮、娱乐、生活配套为主；总商业面积为45万平方米；集城市公寓、购物中心、商务办公、休闲街区、商务环境、景观广场。,该项目属于万达广场的第三代产品模型，分为A区和B区进行开发。B区以住宅为主；A区三幢高层写字楼，其裙楼分别为商场、娱乐、超市等主力商业，主要有：家乐福、国美电器、万千百货、万达国际影城、一兆韦德健身、大歌星KTV、运动100、大玩家电玩等。地下商业步行街已有包括中餐、西餐、服装、亲子、日用等业态在内的众多著名品牌入驻。,万千百货男装零售访谈,万千百货被访谈男装图库1,万千百货被访谈男装图库2,万千百货运动、户外、休闲访谈,万千百货被访谈运动、户外图库,万千百货配套访谈1,万千百货配套访谈2,万千百货被访谈配套图库1,万千百货被访谈配套图库2,万达商业广场餐饮访谈,万达商业广场被访谈餐饮图库,万达广场主力店访谈,万达广场被访谈主力店图库,观前街餐饮访谈,苏州观前街商业步行街 苏州观前街是成街于清朝时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。商业繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。 观前街商圈以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备，业态齐全，整体保持在中档及中高档消费水平。 在这条商业街上，共分布着5家肯德基餐厅，且每家餐厅的年销售额均能确保在1000万左右；由此可见该商业街人流如潮，商业、旅游、休闲购物的氛围相当浓重。,项目周边商业调查及商家访谈,观前街被访谈餐饮图库,印象城餐饮访谈,印象城被访谈餐饮图库,苏州印象城购物中心 苏州印象城购物中心位于苏州工业园区现代大道和苏嘉杭高速公路交汇处 ，总建筑面积近14万平方米，于09年开业。该购物中心已引入世界零售业巨 头沃尔玛，世界三大时装品牌西班牙的ZARA、瑞典的H&M和德国的 C&A，另有众多的主力店和旗舰店，如MANGO、ESPRIT、日本的服装旗 舰品牌UNI QLO优衣库和百货店无印良品MUJI，英国第一大孕妇及婴童品牌 Mothercare，美国的著名婴童早教品牌Gymboree金宝贝，路易酩轩(LVMH) 旗下的化妆品店“丝芙兰”等。丰富的餐饮和娱乐品牌如星巴克咖啡、棒约翰 批萨、一茶一坐和味千拉面等，有实力雄厚的嘉禾电影集团建设的超豪华影 院。该项目已经成为苏州一个崭新的时尚消费地标，为苏州市民带来全新的 消费体验。,项目周边商业调查及商家访谈,印象城女装访谈1,印象城女装访谈2,印象城被访谈女装图库1,印象城被访谈女装图库2,苏州印象城配套访谈,苏州印象城被访谈配套图库,苏州绿宝广场 绿宝广场包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心、酒店、服 务公寓、星级酒店等。其中，一期建筑总面积约140000 m2，于2007年4月 28日正式开业。 绿宝广场定位于中高端消费群，以年轻、休闲、娱乐为主体业态，集大 型购物商场、各式餐饮美食、休闲娱乐中心、酒店式服务公寓、时尚专卖店 等于一体。 绿宝广场是苏州第一个大型shopping mall，其影响力在苏州众所瞩目， 是众多国际国内著名商业品牌云集之地。绿宝广场建筑吸收了北欧式建筑风 格，充满异国情调，硬件设施居国际领先水平，提供国际化的服务，吸引了 诸多国际及国内之知名公司入驻，现已成为苏州新区地标性建筑之一。,项目周边商业调查及商家访谈,绿宝广场女装访谈,绿宝广场被访谈女装图库,绿宝广场时尚集市访谈（参照本地）,绿宝广场餐饮访谈,绿宝广场被访谈餐饮图库,重点竞争项目分析,项目定位分析,项目swot分析,作为苏州传统商业，古城区的商业地位无人撼动，观前、石路和南门三大传统商圈均落于其范围内，几乎囊括了市区所有的大型、高档百货商场，同时，该区域内专业市场，特色商业街等也蓬勃发展。金鸡湖商圈圆融时代和印象城等一批宏大的商业设施昭示着新城商业霸主的雄心。高新区的绿宝广场、麦德龙大卖场等商业日渐成熟，相信未来新区的辐射力将逐渐增强。 相城区属于近郊区，商业发展起步较晚，区内的商业业态整体上是以大型批发商贸城为主，其余如百货、便利店、购物中心、主题商业街等新型商业形态较为缺乏。商业的功能还停留在基本的购物和基本生活配套阶段，总体来说属于商业业态不够丰富，多样化发展不足，随着苏州城区的不断北扩，香城花园、荣盛阳光名邸等大型居住区的形成，该区域内的消费托举力将将不断加强，商业氛围也会随之越来越浓，发展潜力巨大。相城区作为一个经济快速发展，郊区居民快速中心城市化的区，其人均拥有的商业设施量是最低的。无论是商业网点的数量还是在业态的引进与改善上都有着较大的余地。在满足了基本的购物需求后，更富有都市生活韵味的购物、娱乐、餐饮、休闲一体化的商业设施应是未来商业发展的一个重点。 依据：1、苏州商业市场发展水平高，发展迅速。 2、相城区商业空白较多，发展机会良好。 3、相城区面临诸多利好，未来发展潜力巨大。 4、相城周边商业竞争良好，可以正确定位，开展错位经营。,项目定位分析,1、商业体量：,2、产品模式：,根据我们的经验，购物中心体量太小很难起到规模效应，容易被竞争对手打倒；体量太大则很难聚集人气，存在较大的经营风险。故此，我们认为，本项目控制在10万平米左右为最佳。,本项目商业综合市场定位为：立足相城、服务相城并辐射周边区域的集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、商业服务等多种功能于一体的休闲娱乐生活广场。 功能设定： 本项目定位为具有特色经营的餐饮、休闲、娱乐、时尚购物、金融服务等多功能的商业服务设施，为当地居民提供休闲购物、餐饮、娱乐休闲等商业配套，为区域内经营业主和大量流动人口提供购物餐饮、休闲娱乐、金融等一揽子综合服务。 项目定位： 本项目与 区域内的其他项目开展错位经营，避开低层次、低档次的生活配套商业业态、定位于中高档次的休闲娱乐生活中心。,项目定位分析,招商策略,由于本项目为苏州相城区该区位有待今后的发展，所以在确保招商品质的前提下，我们应该采取灵活的招商策略，建议：,1、定向招商策略 针对性策略：根据本项目所面向的消费群体的需求特征，吸引以此类消费群体为主要消费对象的商家，做到有消费针对性以及符合本项目经营的可持续性。 互补性策略：在所招业态上互补性强，尽力满足区域内不同消费者在消费内容和水平的不同需求；同时在业态的档次上与附近的商圈形成互补，避免同质竞争。 互动性策略：满足相同消费族群的不同需求，使不同业态之间形成互动，使已经光临本项目的消费者消费最大化。 主题定位策略：创造适合于区域内消费者的特色商业主题，形成集中性、竞争性的主题商业市场。,2、营销策略 市场推广策略：根据招商的不同阶段并通过不同的媒体推出有利于促进招商及树立