广东省某市小区房地产项目可行性分析报告.doc

项目可行性研究课程设计惠州市某房地产开发项目1可行性研究报告28目 录一、 项目概况(一) 项目名称、建设地址、开发单位5(二) 项目建设规模及主要内容5(三) 项目投资规模及效益预测5(四) 项目研究工作数据来源6二、 项目投资环境及市场研究分析6三、 项目定位(一) 住宅定位12(二) 商业定位14(三) 价格定位15四、 项目开发建设计划安排(一) 项目开发建设说明15五、 项目投资估算及投资筹措(一) 项目投资估算151. 投资成本估算的各项设定152. 投资成本估算17(二) 项目资金筹措18六、 项目销售收入及利润估算一、 销售价格预测19二、 销售收入估算19三、 销售税费及附加估算19四、 各期销售收入与预测汇总表20五、 税后利润测算表20七、 项目经济收益评估一、 财务净现值21二、 投资利润率21三、 盈亏平衡分析22四、 还贷能力分析22五、 项目的不确定分析22八、结论23附表1：项目开发建设进度计划表附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资计划估算表附表4：销售收入、经营税金及附加估算表附表5：项目现金流量表（全部投资）附表6：项目损益及利润分配表附表7：资金来源与运用表一、 项目概况(一) 项目名称、建设地址、开发单位1. 项目名称惠州市某房地产开发项目可行性研究2. 建设地址惠州市惠城区江北西4#小区(二) 项目建设规模及主要内容l 占地总面积 5000l 建筑总面积 13050其中：住宅建筑面积 13050l 可售建筑面积其中：住宅建筑面积 8987.7 返迁面积： 4062.3(三) 项目投资规模及效益预测l 项目总投资 2136.75万元 其中：项目土地成本 510万元 前期费用 432万元 建安成本 650万元 其他费用 502.35万元管理费用 200万元不可预见费 49.15万元销售税费及附加 236.43万元l 项目总销售收入预测 4869.11万元（100%销售率）l 项目税前利润 2137.94万元l 项目税后利润 1727.60万元l 项目税前利润率 33.73%l 项目税后利润率 25.30%(四) 项目研究工作数据来源1. 惠州市国土资源局官方网站2. 惠州市房产局官方网站3. 惠州市统计局官方网站4. 搜房、惠房网站5. 房地产相关法律法规二、 项目投资环境和市场研究惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区20012年，全市生产总值（GDP）2368亿元，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值127.6亿元，增长4.3%；第二产业增加值1375.4亿元，增长15.5%；第三产业增加值865.1亿元，增长9%。三次产业结构为5.4：58.1：36.5。人均GDP达50884元，按市场平均汇率折算为8061美元。来源于惠州的财政总收入200.9亿元，比上年增长23.4；全市地方财政一般预算收入274.1亿元，增长20.6%。其中，教育支出62.6亿元，增长47.2%；社会保障和就业支出22亿元，增长11.8%；医疗卫生支出21.8亿元，增长21.4%；农林水事务支出26.4亿元，增长36.4%。税收总收入704.3亿元，增长19.5%。其中，国税529.5亿元，增长20.9%；地税174.7亿元，增长15.6%。全年房地产开发投资482.2亿元，增长28.1%；商品房建筑面积4579.9万平方米，增长17.3%；商品房竣工面积509万平方米，增长1.3%；商品房销售面积826.7万平方米，增长3.8%；商品房销售金额478.4亿元，增长8.5%。2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。2011年上半年我市房地产市场运行特点上半年，惠州房地产投资保持40以上的高位增长，商品房施工面积达2343万平方米，创下历史新高；楼市成交量在波动中上升，但增幅同比大幅回落。一、基本情况房地产开发投资额119.3亿元，增长44.2%，增幅比上年同期（-8.3%）上升52.5个百分点，对比一季度（40%）上升4.2个百分点。商品房施工面积2343.4万平方米，增长17.3%，增幅比上年同期（16.2%）上升1.1个百分点，对比一季度（7.6%）上升9.6个百分点。商品房竣工面积284.7平方米，增长109.9%，增幅比上年同期（40.6%）上升69.3个百分点，对比一季度（115.8%）回落5.9个百分点。商品房销售面积242.6万平方米，增长21.8%，增幅比上年同期（80%）回落58.2个百分点，对比一季度（77.4%）回落55.6个百分点。商品房销售金额111亿元，增长32.8%，增幅比上年同期（89.6%）回落56.8个百分点，对比一季度（83.7%）回落50.9个百分点。商品房空置面积229.5万平方米，比上年同期新增137万平方米，增长1.48倍。房地产业税收（土地使用税、土地增值税、房产税合计）8.2亿元，下降6.3%，增幅比上年同期下降35.1个百分点，对比一季度上升1.5个百分点。个人中长期消费贷款（主要是房贷）300.9亿元，比年初增长26.5%，增幅与上年同期持平，比一季度上升14.3个百分点。二、主要特点（一）商品房成交量增幅显著回落。今年3-6月各月商品房销售面积累计增长分别为：77.4%、44.8%、41.8%、21.8%，受地产新政影响明显。此外，上年同期由于国家出台了一揽子经济刺激政策，从上年6月份起全市成交量迅速放大，是今年商品房销售面积增幅逐月收窄的另一个重要原因。单月销售量呈上升态势。3-6月全市商品房销售面积单月销量分别为（万平方米）：62.2、37.7、45.3、55.0。全市商品房销售面积在春节后明显放量，3月销售量接近去年单月第二大销量（上年6月份，66.2万平方米）；3月末，国家出台一系列抑制房价过快增长的政策，包括收紧信贷、限制异地购房等，部分购房客期待房价下跌，进入“观望”状态，致使4月份商品房销售面积急剧下降至37.7万平方米，环比下降接近4成；5、6月份全市商品房销售面积呈现回升态势。惠城区销售量出现负增长。上半年，惠城区商品房销售面积103.43万平方米，占全市比重为42.6%，同比下降6.1%；惠阳区30.65万平方米，增长7.0%；大亚湾区48.73万平方米，增长88.6%；仲恺新区18.18万平方米，增长93.8%；惠东县12.88万平方米，增长169.1%；博罗县20.48万平方米，增长28.8%；龙门县8.29万平方米，增长86.3%。今年以来，惠城区的商品房成交量继续居龙头地位，而大亚湾区则超过惠阳区居全市第二位。全市商品房成交量大幅回落的主要原因是受惠城区、惠阳区的影响；惠东、仲恺、大亚湾和龙门的增幅均超过80%。（二）房地产开发投资保持高位增长。今年3-6月全市房地产开发投资分别累计增长为：40%、66.7%、60.1%、44.2%，维持在40%以上的高位增长。县区方面，仲恺区、大亚湾区、龙门县、惠阳区、博罗县五个县区的增幅均超过50%，其中仲恺区增长85.7%，是房地产开发投资增长最快的县区。（三）新增个人房贷保持较高增速。今年6月末，全市以房贷为主的个人中长期消费贷款达300.9亿元，首次超过300亿元，比年初增长26.5%。今年2-6月的月末增幅分别为：10.3、12.1、20.6、24.2、26.5。（四）房地产相关税收出现负增长。对应商品房成交量增幅回落，占地税收入比重15.6%的房地产业三项税收（土地使用税、土地增值税、房产税合计）合计8.2亿元，下降6.3%，增幅比上年同期大幅下降35.1个百分点。房地产相关税收的大幅下滑将在一定程度上影响地方财政收入的增长。（五）商品房空置面积大幅上升。商品房空置面积229.5万平方米，增长148.1%，增幅比商品房销售面积增幅快126.3个百分点。空置面积增幅远高于销售面积，显示今年以来楼市放盘量较大所带来的销售压力也较大。（六）商品房销售的大幅回落直接影响第三产业增加值增幅。全市3-6月各月商品房累计销售面积增幅分别为：77.4、44.8、41.2、21.8%，呈回落态势。同期，第三产业增加值增幅分别为：12、10.9、9.9、8.7%，其中房地产业增加值对第三产业增加值的贡献率相应减弱，分别为：46、35.3、23.2、11.9%，分别拉动第三产业增长：5.5个、3.8个、2.3个、1个百分点。由此可见，商品房销售的增幅对第三产业增加值增幅的核算有直接的影响。三、今年展望今年，中央对房地产市场调控力度可能进一步加大，在政策收紧的背景下，各地楼市已开始出现成交量下跌的情况，惠州也难独善其身。同时，由于惠州上年对比基数较高和消费者对市场的观望气氛较浓，预测惠州房地产业下半年投资增长会进一步趋缓，商品房销售量增幅将进一步回落。房地产市场交易量的进一步回落，将对全市第三产业和地方财税收入增速产生较大影响。小结：惠州是一个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。(一) 价格定位l 住宅销售均价：5400元/三、 项目投资估算与资金筹措(一) 项目投资估算1. 投资成本估算的各项设定1) 开发期的设定l 本项目后续开发建设至销售周期计划为3年，即36个月。l 本项目的土地使用权：从2013年开始，住宅余70年。2) 各项成本估算的各项设定根据惠州市房屋开发的实际情况，本项目各项成本费用可归纳为：土地成本、开发费用、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、不可预见费。对以上各项费用进行估算时均按政府有关规定标准比率计算。2. 投资成本估算1) 土地成本本项目土地成本为:8348万元2) 后续开发成本根据项目现状情况估算后续需投入如下开发 成本及开发费用：l 后续开发成本序号名称数量（）单价（元/）金额（万元）备 注一前期费用13050432二建筑安装工程费13050650 含装修、设备费用三勘测费用1305042四不可预见费1305049.15合计后续开发成本130501173.15l 后续开发费用序号名称数量（）单价（元/）金额（万元）备注一管理费用13050200二销售费用13050146.07按销售额3%三销售税金及附加436.43合计开发费用13050782.50 (二) 项目资金筹措1. 资金来源本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道：一是自有资金，二是施工单位硬垫，三是销售收入部分用于投资部分。2. 筹资运作计划因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款前需向施工单位借款以作工程款所用，销售收入除扣除与销售有关税费后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。本项目总投资2136.75万元，自有资金1000万元，施工单位硬垫650万元，预售收入用于其他投入及还贷费用约786.24万元。3. 投资使用计划详见附表项目投资计划表四、 项目销售收入及利润估算(一) 销售价格预测1. 销售预测说明本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现100%销售。2. 销售价格预测l 住宅销售均价：5400元/3. 销售收入估算序号名称单位数量单价（元/）金额（万元）1住宅部分8987.754004700.482返迁部分4062.3360（超出部分按500）16.85合计销售收入4869.12(二) 销售税费及附加估算序号名称计价依据金额（万元）合计销售税费及附加销售额5 %852.10(三) 税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为1980.56万元，税后利润为1485.42万元。五、 项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和财务净现值。评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。(一) 财务净现值财务净现值按基准贴现率（10%）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。由现金流量表9.5全部投资现金流量表计算可得：财务净现值=现金流量/（1+ i）N：1966.19万元(二) 投资利润率投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资的比值，属静态评价指标。由现金流量表9.6项目损益及利润分配表计算可得：税前投资利润率=利润总额/总投资=1980.56/3386.77=58.48%税后投资利润率=净利润/总投资=1485.42/3386.77=43.86%（三）盈亏平衡分析盈亏平衡点=经营成本销售收入100%=3386.774869.12100%=69.55%由此可见，本项目只要完成商品房57.19%的销售量，即可收回全部投资，本项目的风险较小。（四）还贷能力分析本项目总成本2036.34万元，现开发商自有资金1000万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有1784.87万元的资金缺口急需解决，其中第二年预售款786.24万元 还需要通过650万元施工单位硬垫。还贷能力分析如下：6504869.12100%=13.35%即项目完成13.35%的销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。投 资 估 算 表序号工程项目（费用）名称计量单位工程量单价（元）或费率造价或费用(万元)备注（计费标准说明）1.00 一、征地、拆迁补偿费510.00 征地费亩7.50 493.00 土地契税元0.03 14.79 按征地费用土地登记公证费笔1.00 3.00 2.21 2.00 二、斟察、设计和前期费28.00 3.00 三、建筑安装工程费650.00 4.00 四、基础设施费432.01 自来水平方米13050.00 25.03 32.66 按建筑面积雨污水平方米13050.00 75.01 97.89 按建筑面积供电平方米13050.00 150.00 195.75 按建筑面积弱电（有线、局域网、监控、对讲）平方米13050.00 35.00 45.68 按建筑面积消防平方米13050.00 30.00 39.15 按建筑面积通信平方米13050.00 16.00 20.88 按建筑面积ZJF直接费1620.01 前四项之和5.00 六、管理费346.07 开发公司管理费年5.00 40.00 200.00 销售费0.03 146.07 按总销售额7.00 七、税费1350.31 营业税及附加元0.05 853.09 按总销售额企业所得税元497.22 按利润额8.00 八、利息21.23 9.00 九、不可预见费49.15 不可预见费（按直接费计）元0.03 48.60 直接费JJF间接费1766.76 六项至九项和ZZJ总造价3386.77 总销售额4869.12 毛利润1482.35 毛利率0.30 项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计123451总投资1.1建设投资2015.22 1.2建设期利息12.93 1.3流动资金2资金筹措1358.58 2.1项目资本金0.00 2.1.1用于建设投资1000.00 2.2债务资金650.00 2.2.1用于建设投资650.00 20.00 360.00 270.00 待还利息21.23 0.61 12.32 8.30 2.3预售资金708.58 2.3.1用于销售费用37.35 23.59 37.35 56.02 29.12 2.3.2用于偿还债务671.23 392.93 278.30 总成本费用估算表 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年1土地费用510.00 510.00 2勘测设计28.00 28.00 3前期准备工作432.00 432.00 4建安工程费650.00 20.00 360.00 270.00 5销售费用146.07 23.59 37.35 56.02 29.12 6管理费用200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 7不可以预见费49.15 49.15 8建设期利息21.23 0.61 12.32 8.30 9总成本费用合计2036.46 1079.76 435.91 355.65 96.02 69.12 销售收入及税金估算表 单位:元项目合计第二年第三年第四年第五年备 注1住宅47004772.23 7862439.96 12448863.27 16986753.00 9706716.00 1.1销售面积8987.70 1617.79 2426.68 3145.70 1797.54 1.2销售均价5197.50 4860.00 5130.00 5400.00 5400.00 1.3销售率100%18%27%35%20%2返迁部分1686470.00 1686470.00 2.1返迁面积4062.3(1600.3)4062.3(1600.3)括号内为超出部分2.2返迁价格360（500）360（500）括号内为超出部分单价3.销售税金及附加8520967.39 1375926.99 2178551.07 3267814.03 1698675.30 3.1营业税2434562.11 393122.00 622443.16 933661.15 485335.80 销售额5%3.2城市维护建设税170419.35 27518.54 43571.02 65356.28 33973.51 营业税7%3.3教育费附加73036.86 11793.66 18673.29 28009.83 14560.07 营业税3%3.4房地产税5842949.07 943492.80 1493863.59 2240786.76 1164805.92 销售额12%销售总收入：48691242.23 项目投资现金流量表 单位:万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年1现金流入6249.11 1020.00 1146.24 1514.89 1867.31 970.67 1.1住宅销售收入4869.11 786.24 1244.89 1867.31 970.67 1.2施工单位借款380.00 20.00 360.00 270.00 1.3自有资金1000.00 1000.00 2现金流出3260.27 1079.15 561.18 958.16 701.10 238.99 2.1开发成本投资1669.15 1039.15 360.00 270.00 2.2销售费用146.07 23.59 37.35 56.02 29.12 2.3管理费用200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 2.4营业税金及附加852.09 137.59 217.85 326.78 169.87 2.5贷款还本付息392.96 392.96 278.30 3所得税前净现金流量2988.84 -59.15 585.06 556.73 1166.21 731.68 4累计所得税前净现金流量-59.15 525.91 1082.65 2248.86 2980.54 5调整所得税329.53 182.92 6所得税后净现金流量-59.15 585.06 556.73 836.68 548.76 7累计所得税后净现金流量-59.15 525.91 1082.65 1919.33 2468.09 计算指标项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）993%项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）988%项目投资财务净现值（所得税前）（%）1,966.19项目投资财务净现值（所得税后）（%）1,652.97投资回收期（年）（所得税前）4投资回收期（年）（所得税后）4 利润表与利润分配表 单位：万元序号项目第一年第二年第三年第四年第五年合计1营业收入786.24 1244.89 1867.31 970.67 4869.11 2营业税金及附加137.59 217.85 32