关于规范一级土地整理行为有关问题的意见.doc

绵阳市人民政府批转市国土资源局等五部门关于规范一级土地整理行为有关问题的意见的通知绵府发201029号各县市区人民政府，科技城管委会，各园区管委会，市级有关部门：市国土资源局、市住房和城乡建设局、市城乡规划局、市财政局、市人力资源和社会保障局等五部门制定的关于规范一级土地整理行为有关问题的意见已经市政府同意，现批转你们，请认真贯彻执行。绵阳市人民政府二一年十二月七日关于规范一级土地整理行为有关问题的意见市国土资源局 市住房和城乡建设局市 城乡规划局市财政局 市人力资源和社会保障局针对当前我市在一级土地整理中出现的新问题、新情况，在借鉴省内其他市州一级土地整理经验的基础上，现就规范我市一级土地整理行为有关问题提出如下意见。 一、坚持政府主导，科学规划，合理布局 一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，对新征收土地实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。 （一）一级土地整理必须坚持政府主导，统一规划，科学布局，统筹安排，合理确定规模和范围。市本级一级土地整理由市国土资源局牵头会同市城乡规划局、市住房和城乡建设局以及涪城、游仙两区政府、各园区管委会，依据绵阳城市土地利用总体规划、城市总体规划编制未来5-10年新征收土地一级整理规划方案并报市政府审定后列入一级土地整理项目库，分年度组织实施。 （二）依法征收土地。一级土地整理属于新征建设用地的，必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，由市国土资源局纳入年度土地征收和农用地转用计划逐年依法报征。 （三）多渠道筹集资金,积极推进一级土地整理工作。一级土地整理采取政府投（融）资平台公司通过储备土地贷款或涪城、游仙两区政府、各园区管委会引进社会资金等方式进行投资整理。 （四）涪城、游仙两区政府，各园区管委会向市政府请示引进社会资金或政府投（融）资平台公司投资进行一级土地整理项目，应首先报市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市国土资源局审核项目是否符合城市近期建设规划和土地利用总体规划；对经审核符合规划的一级土地整理项目，其征收土地拆迁补偿安置方案由市土地统征储备中心会同当地镇（乡）人民政府或园区街道办依据现行土地管理法律法规及其相关政策拟订并按程序报批后组织实施。 （五）涪城、游仙两区政府，各园区管委会、政府投（融）资平台公司新征建设用地规模超过500亩的一级土地整理项目，应首先报市国土资源局对土地利用规划、年度计划和依法征收实施方案进行审核。再报市城乡规划局对是否符合城市规划进行审核。土地整理范围内的规划布局、市政基础设施及城市公共公益配套设施建设方案，应分别报市城乡规划局、市住房和城乡建设局审定。 （六）市土地统征储备中心纳入储备范围的土地，未经市政府批准，涪城、游仙两区和各园区不得引进社会资金进行一级土地整理。市政府配置给涪城、游仙两区和各园区或政府投（融）资公司的土地，引进社会资金或自行投资进行一级土地整理工作，按属地原则分别由两区政府、各园区管委会或政府投（融）资公司负责实施。 （七）一级土地整理项目规划方案须以市政府批准实施的控制性详细规划为依据，未编制控制性详细规划的区域的项目规划方案须报市政府审批后方可实施；未经市政府批准，不得改变项目区土地规划用地性质及主要规划指标。二、坚持市场化运作，规范一级土地整理行为（一）一级土地整理项目范围、规模、内容明确后，应积极引入市场竞争机制，以招投标或挂牌方式确定投资商。市、区政府（园区管委会）应建立监察、发展改革、财政、国土资源、住房和城乡建设、城乡规划、法制等部门参与的招标监督和实施管理机制，防范政府行政责任风险。（二）市政基础及公共配套设施主要包括：市政规划道路、市政管线管网、市政绿化、市政公交场站、高压线电力通道等；城市公共配套设施主要包括：小学、中学、医院、体育及文化设施、派出所、菜市场、办事处和社区用房、公共绿地等。市政基础设施和城市公共配套设施建设均纳入一级土地整理投资方投资整理范围，严格土地整理方案的成本核算和审批，规范操作。（三）市政基础设施、城市公共配套设施项目应符合城市总体规划，按国家相关规范和城市配套标准要求进行配置和建设。（四）市政基础设施、城市公共配套设施项目按照整理方案建成后的产权应无偿归政府所有。市政基础设施、城市公共配套设施项目建成后的接收、管理主体单位，应针对具体项目在事前签订单项合同，作为一级土地整理合同的附件，须明确具体建设项目的数量、规模、标准、投资额度、建设品质、完成时间、竣工移交办法等事宜。市辖区市政基础设施和城市公共公益配套设施项目，由项目所在区政府在签订协议前，报市城乡规划局、市住房和城乡建设局审定，由市政府或市政府指定单位与一级土地整理投资方签订具体项目建设单项合同，作为一级土地整理合同的附件，由一级土地整理投资方按具体项目建设单项合同约定进行建设和移交。（五）根据年度土地征收及农用地转用计划，合理安排具体项目建设用地报征。依法报征的土地应首先保证市政基础设施配套项目建设和城市公共配套设施项目建设，然后再安排经营性用地依法公开出让。（六）凡是一级土地整理项目，在项目竣工验收前，市城乡规划局、市国土资源局不得将这部分土地列入出让土地计划，也不得实施供地。三、坚持科学测算政府收益，合理确定投资方投资回报 （一）土地收益是政府统筹城乡经济社会发展的重要资金来源，各县市区政府、各园区管委会应牢固树立资源是优势，资源是发展动力的思想，在引进社会资金进行一级土地整理中，要建立政府、投资方收益评估预测机制、合作项目风险分析机制，根据合作项目的难易程度、风险程度、投资方实际投资金额，合理确定投资回报，并应报经市委、市政府研究决定。 （二）积极采取土地收益梯度分成方式，对整理形成的经营性用地价格，首先应进行科学合理的市场评估预测，并按预测的市场不同成交价格确定不同的市、区政府和投资方分配比例，形成土地成交价格越高、政府收益越大的动态收益分配机制。 （三）投资方在一级土地整理中所获得的合理的投资回报，按财务规定应列入土地综合整理成本。各县市区政府、各园区管委会不得将土地使用权出让金以任何名义，返还给实施一级土地整理的投资方。 （四）投资方实施一级土地整理的行为属于企业投资经营活动，其投入的土地整理资金已经给予了合理的投资回报，投入土地整理的资金不应再计算资金利息，并且投资方应按相关法律法规缴纳税费。 （五）一级土地整理成本审核部门为市财政投资评审中心。基础设施建设工程设计方案经市政府审定后，投资方要及时编制工程建设概算方案并报经市财政投资评审中心召集相关专家评审确认后，作为项目招（投）标的底价。整个土地整理项目竣工验收后投资方应在两个月内按要求编制项目竣工财务决算方案并报市财政投资评审中心评审。四、坚持经营性用地招拍挂出让，严格区分一级土地整理与土地二次开发的界线 （一）一级土地整理形成的建设用地，应首先纳入政府土地储备，然后再根据年度供地计划逐年进行供地。经营性用地要严格按规定以招标、拍卖、挂牌方式出让。 （二）整理出来的经营性用地在招拍挂出让中，必须坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则，不能给予一级土地整理投资方取得整理土地进行房地产开发的优先权，也不能给予一级土地整理投资方取得整理土地进行房地产开发的关联政策，或设置有利于一级土地整理投资方竞买土地的条件。五、坚持依法依规实施拆迁补偿，切实维护被拆迁人的合法权益 实施一级土地整理，将涉及到在短时间内对被征地农民进行集中拆迁、安置、补偿，触及面广，政策性强，必须坚持政府对拆迁安置工作的主体性，依法依规进行征地拆迁安置补偿。一级土地整理项目的征地拆迁必须认真贯彻落实国家现行的征地拆迁补偿安置政策及绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置实施办法（绵府发200934号）、绵阳市人民政府办公室关于做好被征地农民社会保障工作的通知（绵府办20104号）、绵阳市国土资源局等五部门关于完善绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置工作的意见（绵国土资发201059号）等相关文件精神，坚定不移地实施被征地农民社保安置和绵阳城市规划区内统规统建住房安置政策，切实做好被征地农民的人员安置和住房安置工作，切实保护被征地农民的合法权益，防范违法违规行为。六、市辖区一级土地整理的审查审核程序（一）市国土资源局会同市城乡规划局、市住房和城乡建设局依据绵阳市社会经济发展状况及绵阳城市发展扩展趋势，在已纳入一级土地整理项目库管理且已经统征的成片国有土地范围内，确定一级土地整理地块，编制一级土地整理项目实施方案，明确实施整理土地的规模、范围、责任主体、建设用地供地的初步计划、整理土地工作内容、期限及政府土地收益分成比例等内容。方案报经市政府审定后实施。1、依据市本级每年经营性用地出让实际，为避免造成新的土地闲置，市辖区每年实施1-2个经营性用地一级土地整理项目，规模原则控制在1000-2000亩（招商引资及产业发展项目用地除外）。2、一级土地整理项目的整理期限应控制在2年以内。3、投资商的投资回报率原则上不得超过银行同期贷款利率的150-250%（税后），按其实际投入的资金额度及投资期限计算。市委、市政府重大招商引资项目分成比例另议。4、市政府授权涪城、游仙两区政府（或园区管委会）或政府投（融）资平台公司进行一级土地整理项目的，由其组织实施。（二）按市政府批准的实施方案，由市政府或区政府（园区管委会）招标监督和实施管理机构通过招标或挂牌方式确定一级土地整理投资商，并与政府投（融）资平台公司组建项目公司。（三）政府投（融）资平台公司或项目公司依据绵阳城市总体规划和控制性详细规划编制一级土地整理范围内的基础设施建设规划方案，并经市规委会、市政府审批后实施。（四）政府投（融）资平台公司或项目公司依据市政府批准的基础设施建设规划方案，编制基础设施建设工程施工设计，制定工程建设概算方案并报市土地统征储备中心。（五）市土地统征储备中心依据现行征地拆迁补偿安置政策及人员社保安置和住房安置政策，编制一级土地整理区域内的征地拆迁补偿安置方案，并报经市政府审定后实施。（六）市土地统征储备中心将项目公司报送的一级土地整理项目的工程建设概算方案连同经市政府审定的征地拆迁补偿安置方案报市财政投资评审中心组织评审。（七）市国土资源局会同所在地镇（乡）人民政府，对被征收土地实施拆迁补偿安置工