沈阳项目产品差异化分析.ppt

沈阳项目产品差异化分析,规划技术部 2008.9,2,产品差异化的六个方面,地段 规划 景观 建筑 户型 科技,3,一、地段,位于棋盘山风景区内，属于沈阳人的度假之地，风景优美，空气清新。 区内有众多人文及自然景观，距离地块的不远处即有鸟岛、盛京高尔夫、世博园等。 地块紧邻浑河，区内又含有1万多平米的内湖，背山面水，风水极佳，是棋盘山区域内不可复制的绝佳地块。,4,二、规划,邀请国际知名的建筑事务所和国际知名的建筑师进行设计，确保规划建筑品质。 采用国际先进的规划设计理念，为客户提供全新的居住和生活理念。,5,三、景观,邀请国际知名景观公司进行设计，提供全新的景观感受。 自然景观与社区景观的完美结合，置身社区仿佛置身自然。 双水景，浑河景观与内湖景观。,6,4、建筑,风格亲切、尺度宜人。 优质的建材，打造高品质、高档次的建筑：外墙砖、石材；铝合金门窗和LOW-E玻璃；外墙外保温。,7,5.1 关于联排产品的一般看法：,层数：联排产品的发展趋于更舒适，更以人为本，层数以两层为宜，可设置地下室，不宜超过三层； 面积：180平米以下的小面积户型，此类产品面宽较小，一般为3 层，居住舒适度降低；200260平米为适中面积，此面积为市场主力户型；超过300平米为豪华户型，户内舒适度接近双拼别墅； 错层：错层设计多见于早期户型，在功能分区上有一定新意，但造成了管线处理的难度； 车库处理：通常有以下几种处理：置于庭院，做半地下车库，全地面车库，应根据气候、地形、户型面积的不同来区别对待；,5、户型,8,双庭院设置，端部单元设计侧庭院。 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米以上。 二、三层主要功能空间为卧室，包括1个主卧室+2-3个次卧室，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。 赠送地下室或半地下室，大面积户型设置车库；顶层设置大露台。,5.2 户型功能空间分析,9,5.3 联排住宅产品的品质点,更大的私家庭院、中心庭院、地下庭院立体庭院 地下室采光 大尺度客厅和主卧室 客厅挑空，高层高 多角度观景露台,10,5.3.1 院落空间,层次1：通过规划布局，使一组或几组联排相互围合，组成院落，有较强的私密性，并为邻里活动交流提供场所，重回中国传统住宅的居住感觉。 层次2：不仅在规划中强调院落，户型中也营造院落感觉，形成院院相套，层次丰富的社区。,案例：九如溪谷、阳光洛可可、米拉晶典,建筑必须与环境相结合，把建筑当成环境，让建筑成为环境的一部分。,11,院落空间示意,内院,后院,前院,米拉晶典,除了传统的前院与后院，如今的规划与户型设计中，更重视各种院落的关系。,12,A、前后庭院,最传统多见的形式，南侧为主要出入口，庭院一般较大，北侧为次要出入口，且为背阴面，庭院一般较小。 前后院是联排住宅与多层住宅的主要区别点，为住户提供了良好的接地性，并有了私人的室外活动空间。,13,B、围合式庭院,住宅“L”型布局，形成半围合私密庭院 米拉晶典,回归四合院，独享全围合式私家庭院 九如溪谷,14,侧院 独享私家庭院 居室侧面采光 翔凤国际,围合式庭院能够大大提高私密性，并显著提升住户的领域感，但带来的问题就是面宽加大或进深加大，浪费土地，适合在边单元或户型面积较大时采用。,15,C、内院,在户型中心加入内院，更能体现户内与户外的交流，并改善了联排进深较大，北侧用房采光、通风较差的弱点。 住户自己装修时还可增设玻璃顶、阳台等，提高空间使用质量。,润泽庄园,16,D、端单元半开放式庭院,在端单元设置侧院，与前后院结合，形成“C”型庭院，使之达到双拼别墅的效果。,公园里,润泽庄园,17,5.3.2 采光地下室 地下室扩充了住户的使用空间，可以作为健身房、影音室、储藏间等。 地下室现在一改以往阴冷黑暗的感觉，基本上都达到了自然采光通风，更加增强了空间的多用性。 从开发角度，地下室设计增加了住宅卖点，并且利用了部分基础，并不会增加太多的造价，可以说一举多得。,18,A、高窗,最为传统的处理方式，最为简单实用。 采光、通风效果不好。,西山林语,19,B、下沉式庭院,翔凤国际,最近市场上出现最多的处理手法，以龙湖为代表。 下沉式庭院最大的好处是利用庭院将地下室变为地上，从而解决了一系列地下室的弊端，并且使室外空间增加了层次，变得更加丰富。 处理手法有全部下沉和局部下沉两种。,20,龙湖滟澜山,21,龙湖滟澜山,22,C、利用地势,0.0与道路标高一致。 庭园标高与原始地貌接近；与建筑地面保持一定高差。,道路标高,地下室,庭院,23,5.3.3 豪华客厅、卧室、高厅设计,超大面宽，5.1米以上 高厅，两层垂拔 豪华主卧，步入式更衣间、阳光卫生间 体现主人的尊贵感,米拉晶典,24,门厅垂拔，更显档次,高厅,高侧厅,25,豪华主卧,豪华卫生间,步入式衣帽间,26,5.3.4 中西厨,27,5.3.5 多角度观景露台,联排住宅与洋房的另一显著区别就是每个住户都有自己的一片天，顶层露台的设置增加了住户与自然景色交流的空间。 现在联排户型设计中，不但重视顶层露台，也更加重视中间层的