2015年第一季度电梯报告.doc

2015年第一季度杭州公司电梯报告至2015年3月为止，杭州21个在管项目共计1156台:日立电梯747台、通力电梯333台、三菱电梯76台。其中新增紫台项目通力电梯40台、七贤郡项目通力电梯19台、梦蝶花苑项目日立电梯9台,其余项目未有电梯增加。其余项目未有电梯增加。处于保修期电梯数量为469台，已与电梯公司签订维保合同电梯数量687台。项目保修期电梯数量电梯品牌杭州七贤郡44通力杭州柳映坊三期46通力（44）、日立（2)杭州探梅里B91通力杭州阳光天际10通力杭州草庄22通力杭州紫台40通力宁波万科城76日立宁波金色城市46日立宁波云鹭湾39通力（21）、日立（18）嘉兴秀湖花苑18日立嘉兴梦蝶花苑9日立温州润园28日立通过项目电梯故障反馈及设备管理部现场检查，2015年第一季度杭州公司共计发生故障报修257次：日立电梯209次、通力电梯46次、三菱电梯2次，其中困人次数共计17次：日立11次、通力6次、三菱0次。与去年同期相比：西溪项目电梯故障次数从82次降至64次、困人次数则从1次上升至3次，春漫里项目电梯故障次数从24次降至1次，钱江湾花园项目从14次降至2次。在发生故障及困人问题时各电梯公司都能及时到场维修处理，同时能够配合各项目与电梯相关的作业。第一季度电梯超过10次故障项目及有困人发生的项目详见下图：依据项目反馈的电梯故障及困人情况，以下对电梯故障与困人分析及日常注意事项一、 日立电梯1厅门问题。包括电梯厅门门锁触点间隙接触不良导致电梯关门后不运行，厅门门导轨及地坎有异物卡阻，电梯开关门不顺畅。厅门是电梯的重要屏护，也是乘客进出的通道，是电梯运动频繁的部位。同时门锁回路也是电梯的重要安全保护回路，若门锁回路断开，则电梯不运行，甚至于引起电梯困人。如宁波金域华府项目困人原因就是因为装修施工人员使用不当，导致门锁断开，电梯停梯困人。金色水岸项目两次困人原因均是电梯厅门门轨及地坎有异物、门锁接触不良而引起。按照公司体系及相关电梯规范，电梯公司每月进行保养时，均须重点检查及调整厅门装置，以减少厅门故障的发生。同时项目亦应该加强对电梯的巡查及安全用梯教育，尤其是有业主在用电梯拉送大件物品时，建议项目安排现场专人指挥，防止因电梯使用不当而造成电梯故障停梯。2轿门及光幕问题。主要是轿门触点及门机板问题。宁波云鹭湾项目困人是因为电梯轿门门锁触点断开所至，建议电梯公司在调整轿门门锁触点时，保持轿门门锁触点压程在2mm以上。日立电梯发生门机板故障的比较多。除门机板电源过载外，须要电梯公司保养时检查及调整轿门各活动部位，如门机皮带是否打滑，检查门机是否动作，检查开门限位等。光幕是轿门防夹人保护的重要安全装置，在发生光幕故障时，须第一时间要求电梯公司处理，同时项目也要保持电梯轿厢干净整洁、不要长时间阻挡轿门。以保证电梯轿厢光幕安全、有效。3电梯按纽问题。电梯按纽包括内指令按钮、外呼按钮、开关门按纽等。而若外呼按纽、开关门按纽接触不良或卡牢，则电梯不会关门或到站后不开门。电梯按纽因使用多，故易损坏。此问题要求电梯公司配件及时，根据总部与日立电梯关于电梯困人解决方案的会议决议，在万科现有项目在保电梯50台以上的项目设立电梯备件仓库，以保证电梯故障配件及时更换。而杭州公司在保日立电梯50台以上的项目有杭州柳映坊、杭州西溪蝶园、杭州魅力之城、宁波金色水岸、宁波金色城市、宁波万科城共6个项目。至2014年12月底，此6个项目均已建立日立电梯配件仓库，其电梯配件也已逐步完善中。4.抱闸及整流桥的问题。宁波金色城市及西溪项目因抱闸及整流桥故障导致电梯困人。根据总部与日立电梯公司达成的协议，已要求日立电梯公司逐步更换容量较大的的抱闸整流桥。具体效果如何，还须时间观察。同时西溪项目因底坑被淹，主机不同程度的水浸，因此日常维保及巡检时应注意，若有异响，则须要求电梯公司进行抱闸分解。其余有无机房电梯的项目平时亦须注意。5电梯安全回路问题。为保证电梯能安全地运行，在电梯上装有许多安全部件。只有每个安全部件都在正常的情况下，电梯才能运行，否则电梯立即停止运行。常见的安全回路开关有：机房：控制屏急停开关、相序继电器、热继电器、限速器开关 井道：上极限开关、下极限开关（有的电梯把这两个开关放在安全回路中，有的则用这两个开关直接控制动力电源） 底坑：张紧轮断绳保护开关、急停开关、缓冲器开关 轿内：操纵箱急停开关 轿顶：安全窗开关、安全钳开关、轿顶检修箱急停开关。而日立电梯的底坑安全开关比较多，同时由于前期项目电梯底坑存在不同程度的渗水，导致电梯安全开关锈蚀，从而引起电梯故障甚至困人。云鹭湾电梯困人原因是底坑潮湿，导致接头接触不良。柳映坊一、二期电梯困人原因是底坑张紧轮开关锈蚀断开，同时日立底坑底坑爬梯开关接触不良亦造成西溪电梯困人一次。电梯安全回路开关要求电梯公司必须严格按规定保养及有效确认。现已和日立电梯公司沟通，建议其更换相应的防水开关，减少底坑安全回路开关因底坑潮湿而造成的影响。6220V电源跳闸问题。日立电梯220V电源主要供给轿厢照明、井道照明、底坑照明、轿顶门机等。因此在发生220V电源跳闸时，须逐一检查上述相关回路，切不可简单推送开关。以免发生去年西溪蝶园电梯轿厢照明连续断电而导致业主投诉的类似事件。7日立无机房电梯在发生困人故障时，无法使用传统的手动松闸盘车来移动轿厢，日立无机房电梯采用抱闸释放器（BCR）装置进行电动松闸，在进行应急救援时首先要保证抱闸释放器有足够的电进行操作，而检验的有效方法就是定期测试，在与日立公司的约谈会中，也明确要求日立公司每次保养时均须测试，设备管理部巡查时不定期进行抽查，发现问题，及时处理，以保障电梯在发生故障困人时能第一时间将乘客救出。8日立电梯公司维保人员配置的问题，自日立电梯公司A保B保合并以后，日立公司现场维保人员有较大减少，以西溪蝶园及良渚文化村项目为例：良渚各项目共114台，再加未交付秋荷坊项目（41台）以及随园嘉树项目（35台），日立现场维保人员配置为3人。西溪蝶园项目165台电梯，现场维保人员配置仅有2人。而按万科与日立公司签订的维保合同：须按每名维保技术员维保不超过20台梯的标准为甲方项目配置持有政府颁发的有效操作证的电梯专业维保技术人员。从此合同可以看出，现今日立公司现场配置的维保技术员大大低于合同要求。长期来看，现场维保人员减少，势必引起电梯维保质量下滑，电梯维保不到位，不能保证每台电梯每月两次且间隔时间不超过15天的保养。以至于电梯发生故障时，不能按时到场维修。与电梯公司约谈中已明确指出必须按实际情况配置相应的电梯维保人员，同时项目亦须按合同的约定对电梯公司进行监督管理，必要时给予电梯公司相应的处罚。二通力电梯方面1厅门问题。主要故障原因是厅门门导轨及地坎有异物，厅门锁间隙过小，电梯到站时不开门，从而引起电梯困人。七贤郡项目20次故障大部分原因都是厅门间隙过小，厅门未关到位，且2次困人均由此引起。由于通力电梯公司厅门采用augusta门和申菱门，augusta门为通力公司标准配置，此类门虽然机械较复杂但运行相对平稳，较少出现因厅门引起的故障，而申菱门虽机械简单，然对运行环境要求较高，由于各项目属精装修项目，前期电梯用作施工梯用，致使电梯厅门门轨末端积尘，最终电梯因关门不到位，门锁不能闭合，电梯故障频繁。现通力电梯公司已逐步进行调整，尤其是项目交接以后，电梯公司加大了对申菱门的保养力度，因电梯厅门引起的故障显著降低，后期电梯公司在日常维保中，仍须重点检查及保养。2底坑安全回路开关问题。通力电梯底坑开关只有张紧轮开关及底坑急停开关，由于张紧轮开关位置较低，因此在底坑渗水及积水，容易受潮及浸泡。3月以来，良渚文化村连续发生电梯故障及困人事件（探梅里B121幢1单元由于底坑张紧轮开关进水锈蚀导致困人）。电梯公司在维修过程中发现，故障原因为电梯底坑安全开关由于前期电梯底坑渗水导致锈蚀而接触不良，电梯公司已将故障电梯底坑安全开关更换。经设备管理部要求，通力电梯公司已对良渚文化村通力电梯进行了排查，其中发现有底坑张紧轮安全开关、底坑急停开关、张紧轮、五方通话对讲子机受损。经项目联系地产，通力电梯公司同意更换相关受损电梯配件，预计此项工作于5月底能完成，同时设备管理部也将跟进配件更换工作。3通力电梯五方通话采用无线及有线两种装置，设备管理部例行巡查时发现，有线五方通话装置均正常，通话语音清晰，符合公司标准。而项目采用无线通话装置前期投入使用时，由于调试未妥，故出现不能通话及通话忙音的故障，后安装单位已调试完成。采用无线五方通话装置的项目需要注意的是五方通话监控中心主机号码与监控中心电话号码绑定，此种绑定方式会引起监控中心电话与电梯五方通话功能冲突，从而有可能导致电梯在发生故障困人时乘客不能第一时间通过五方通话求救的风险。须项目与其相关单位进行协商整改，保证电梯五方通话主机专用。且项目五方通话无线装置进行测试时，会产生相应的通话费用，经了解为每分钟0.6元，故须项目留意五方通话装置通话费用问题，保证话费有足够余额。设备管理部将持续跟进。4通力电梯运行中异响问题及起动抖动比较突出。设备管理部及项目在乘坐通力电梯时感觉比较明显。已要求通力电梯公司检查及调整对重装置，并对轿厢及对重导轨面进行了充分润滑。同时调整电梯起动力矩，必要时重新磅梯。以保证电梯运行舒适感处于良好状态。5通力电梯驱动问题。电梯驱动是电梯动力拖动系统的重要部件，通力电梯有发生电梯驱动系统故障的现象，探梅里B项目125幢1单元电梯因驱动坏而引起电梯困人。后检查发现，此电梯主机压敏保护电阻击穿导致驱动故障，现电梯公司已更换驱动及主机。因通力电梯数量随着新项目交付而不断增加，可否参照与日立电梯关于电梯困人解决方案，在万科现有项目在保电梯50台以上的项目设立电梯备件仓库，以保证电梯故障配件及时更换。目前杭州公司在保通力电梯50台以上的项目主要是良渚文化村（阳光天际、柳映坊三期、探梅里B、七贤郡）、宁波云鹭湾两个项目。通力电梯备件仓库事宜还须项目配合予以解决。6平层感应烟杆问题。平层感应器是检测电梯轿厢在井道位置的重要信号装置，若其故障，或传感器与磁条的距离不适当。则会引起电梯平层不良，电梯找不到楼层，从而导致电梯故障停梯。草庄项目电梯3次故障且1次困人均由此引起。三三菱电梯方面杭州公司仅有钱江湾花园共计76台三菱电梯。三菱电梯是电梯界内公认的质量好、易维保且故障率低。需要注意的是，项目电梯为上海三菱公司保养，上海三菱电梯公司是典型的重销售轻保养，所以项目电梯仍须注意以下问题：1.三菱电梯厅门设计简洁，便于维护保养，对运行环境要求高。一般来说，安装调试好之后，有大约一半的电梯故障均与厅门有关。从项目的故障记录来看，大多表现在电梯不能关门。这就要求电梯公司重点检查及保养厅门装置：厅门门锁触点、厅门滑块、厅门导轨、厅门间隙、光幕等。同时按照电梯检验规则：厅门门锁啮合深度不小7mm，须电梯公司维保时注意。特别是要监控的是由于光幕引起的故障，不得采取短接光幕触点运行。项目在日常巡检中应重点关注此类问题，设备管理部亦将不定期抽检，暂未发现有安全光幕失效的现象。第一季度钱江湾项目仅一次真正意义上的报修，报修故障为门异响，更换门轴承后已正常。2.由于钱江湾花园的地理环境，特别是梅雨季节，底坑环境湿度比较大，对底坑开关及井道下端开关有非常大的影响，尤其是井道下端开关包括下强迫减速、下限位、下极限等，此类限位开关极易受潮，开关内弹片易锈蚀乃至断裂，造成电梯故障停梯。故而要求电梯公司保养时注意，及时检查锈蚀开关，同时由于项目电梯为半包形式，项目亦须做好常用电梯配件的采购，以保证电梯开关得到及时更换3三菱电梯称重装置设置于曳引钢丝绳绳头，由于其称重装置绳头铜套极易因保养不善而卡死，且其称量弹簧秤的位置亦会发生变动，故而导致称量数据错误，造成电梯故障停梯。电梯公司为省事，在碰到此类型的故障时将称重功能关闭，从而电梯称重功能失效，若电梯超过其载荷，则超载功能亦失效，造成比较大的安全隐患。项目须督促电梯公司在发生此类故障时，必须彻底排查原因，更换相应称重配件。必要时重新磅梯。同时日常巡检电梯时应注意机房控制柜及无机房顶层厅外控制柜内数码显示，若两个数码显示右下角点闪亮，则基本可以判定此台电梯称重功能已关闭。4项目无机房电梯在紧急救援时采用电动松闸装置，设备管理部曾经在检查中发现：21幢2单元紧急松闸功能失效。要求项目督促电梯公司检查紧急松闸电源，必要时更换电池，以保证紧急电动松闸装置功能正常。5钱江湾项目电梯采用的维保方式为半保，且项目电梯已使用近十年。后期项目电梯不可避免的会出现配件老化及磨损过度须要更换的情况，为了降低风险，建议项目与电梯公司签订全包合同，以保证电梯安全、平稳的运行。四.第二季度电梯工作计划1.定期与项目进行沟通,了解项目电梯运行情况，协助项目约谈电梯公司相关人员.督促电梯公司完成问题整改及加强日常维保力度2.按公司体系文件，督促及配合各项目上半年电梯困人演练, 提高及检验电梯公司与项目困人救援响应速度.3.对项目电梯遗留问题的整改进行跟进及专业指导4.督促电梯公司配合项目