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济南房地产项目评估报告书济南房地产项目评估报告书山东某集团房地产开发有限公济南某综合开发项目评估书ShanDong RuiXin Real Estate CO.,LTDThe evaiuation book of DuanDian integratedDevelopment project2007年1月January 2007目 录一、前言1二、可行性报告内容指引2第一部分 济南市房地产综合分析2第一节 济南社会经济发展简析2一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。2二、工业结构进一步优化3三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。4四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。4五、区域经济产业布局更趋清晰。4第二节 济南房地产发展现状4一、概述4二、06年以来济南房地产市场运行情况5三、发展趋势分析5第二部分 济南西部房地产发展分析6第一节 概述6第二节 济南西部房地产发展现状7一、双动力引擎，加速西部地产列车7二、楼群怒放，直把西部比西子8三、比翼齐飞，东边日出西更晴9第三节 济南西部房地产发展趋势10一、逐渐走向繁荣10二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃10第四节 区域商业发展现状分析10一、区域主要商业概况11二、区域在售底商概况11三、区域写字楼市场12第五节 项目所属片区楼市分析12一、楼盘规模状况12二、价格分析12三、户型分析13四、销售状况分析13五、可比性楼盘调研分析14一、外海中央花园14二、莱钢凯旋新城15三、实力荣祥花园16六、结论：16第六节 西部住房消费群体特征16第三部分 项目概况17第一节 项目简介17一、项目简介17二、周边配套18第二节 市政基础设施现状18第三节 诉求特征19第四节 项目SWOT分析20一、优势（S）分析20二、劣势（W）分析20三、机会点（O）分析20四、威胁点（T）分析21第五节 建议21第四部分 项目规划22第一节 主要设计依据22第二节 指导思想及设计原则22一、规划设计分析22二、设计概念22第三节 总体规划方案23第四节 公用工程24一、供水24二、排水24三、中水25四、供电25五、防雷接地26六、燃气26七、供暖26八、空调通风26九、有线电视27十、通讯、网络27十一、可视对讲系统27十二、消防27十三、管线综合28第五节 地下设施28第六节 社区公建配套28第七 园林绿化工程28第八节 节能和环保型建筑材料选用29一、节能措施29二 、节水措施29第九节 主要技术经济指标29一、主要技术经济指标表29第五部分 投资估算与利润分析30第一节 投资估算编制依据及说明30第二节 投资估算31一、合作方式及条件31二、付款进度及与拿地程序的配合31三、规划布局32四、投资估算汇总33五、土地费用构成33六、建筑安装工程费用估算明细表34七、其他费用估算明细表35八、销售收入预测35九、三项费用36十、营业税金及附加36十一、所得税预征36十二、利润分析36十三、利润分配37第三节 4#地块(商贸市场)长效收益分析37一、收益分析37二、经营收入计算表37三、收益分配38四、资产评估38第六部分 组织架构和劳动定员39第一节 组织机构39第二节 人力资源配置40结 论40一、西部房产发展正当时 天时、地利、人和40二、雨后荷花初开时41三、利润效益41山东某集团房地产开发有限公司济南某综合开发项目评估书一、前言为在21世纪全面建设小康社会，山东省济南市委、市政府提出了“济南要率先基本实现现代化，全面提升人民生活质量，提前跨入小康社会”的战略步置，并编制了“实现新跨越、建设新泉城”的宏伟蓝图，提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，力争到2020年把济南建设成为环渤海地区乃至东北亚经济圈对外开放的先导区，以及发展新型产业和拓展城市空间的核心标志区。为此，济南将由东向西逐步形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”等五大区域和拟跨黄河发展的北部片区，城市用地规模扩大至400平方公里，城市常住人口规模达到400万人，最终发展成为“南北承接沪宁、京津两大城市圈、东西辐射黄河中下游并推动山东半岛城市群发展的东北亚经济圈和环渤海地区的现代化国际性城市之一”。济南某村地处济南市经十西路与西二环路交接点，处于规划中的主城区范围内。2000年以来，经十路拓宽改造、西二环立交桥等市政建设占用了济南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企业用房，严重影响了济南某村的经济发展和村民的生活。为保证济南某村今后的可持续发展，2003年12月26日，济南市城区工程建设指挥部召开会议，专题研究济南某村住宅安置区、商贸区的规划、征地与建设等问题，形成了关于经十路、西二环立交桥、神州铁塔等重点项目土地征用收购拆迁及济南某地区建设的会议纪要（2003年第32号）。会议纪要提出：“为加快济南某村的建设，确保可持续发展，西二环路以东济南某村商贸居住区，由济南某村按照规划和城市设计进行建设”。济南某综合开发建设项目是济南市的重点项目，根据2005年8月16日“2005济南(香港)经贸洽谈会”上，香港宏润实业集团有限公司与槐荫区段北街道办事处济南某村委会签订的中港合作协议书，为运作济南某综合开发建设项目，香港宏润实业集团有限公司、香港瑞恒发展集团有限公司在济南注册成立了外资独资公司山东某集团房地产开发有限公司进行项目的开发建设。2005年10月16日济南某村委会与山东某集团房地产开发有限公司签订了合作开发济南某综合开发建设项目的合同书。2005年11月，中共济南市委、济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见（济发200520号）颁布，对旧村（居）改造提出了明确意见；2005年12月，济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知（济政发200523号）中，也对旧村（居）改造项目做了具体规定。按照市旧村（居）改造的有关规定，槐荫区济南某北路街道办事处组织编制了济南某村旧村改造总体策划方案，2006年6月20日，济南市旧村（居）改造工作领导小组批复了济南某村旧村改造总体策划方案。2006年5月22日济南市规划局济规设200619号文关于槐荫区济南某综合开发建设项目东部区块规划策划方案审查意见函批准了济南某综合开发建设项目东区规划策划方案。随着济南“东西两翼展开”发展战略的确立和实施，特别是经十路的拓宽改造和环境综合整治工程的结束与济南某立交桥的建成通车，经十路产业带的形成，济南某村逐渐形成了“城中村”，村民要求改善居住环境和提高生活待遇的需求也越来越迫切。而村民居住的大多是砖瓦结构的平房，村容村貌和村民的居住条件亟待改善。因此，本项目的开发建设，适应济南市2020年全面实现小康居住目标的要求。为加快济南某村综合开发建设项目的实施，建设具有国际先进水平、服务功能齐全、环境优美、经济繁荣的现代化城区是十分必要的。济南某综合开发建设项目集房地产业、商贸批发、文化娱乐、物业服务等为一体，它的开发建设是建设西部新城的重要组成部分，必将适应城市现代化、村镇城市化、居住文明化、生活小康化的发展需要，为济南城市发展和西部新城建设做出应有的贡献。二、可行性报告内容指引本项目可行性研究报告范围涉及面广泛，内容比较丰富，其主要研究范围包括：宏观经济、区位优势、市场分析、客户定位、规划布局、项目策划、配套工程、工程进度、投资估算、销售收入及经济效益等方面。第一部分 济南市房地产综合分析第一节 济南社会经济发展简析一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。截至2006年11月份，全市实现地区生产总值1532.81亿元，比上年增长16.5%。第一产业增加值92.58亿元，增长6.0%；第二产业增加值704.26亿元，增长17.5%；第三产业增加值735.97亿元，增长17%。城市居民人均可支配收入13983.5元，增长13.6%；城市居民人均消费性支出9642.3元，增长15.5%。指 标 1-9月累计累计同比%总计（注）1532.81亿元16.5 第一产业92.58亿元6.0 第二产业704.26亿元17.5 工业622.74亿元18.5 建筑业81.52亿元10.4 第三产业735.97亿元17.0总计中：公有制经济934.98亿元13.9 非公有制经济597.83亿元20.8城市居民人均可支配收入13983.5元13.6城市居民人均消费性支出9642.3元15.5城镇居民人均可支配收入12443.7元13.6城镇居民人均消费性支出9539.2元15.5金融机构人民币各项存款余额3931.7亿元14.9企业存款1261.1亿元15.9 财政存款61.7亿元76.2 储蓄存款1161.6亿元13.4金融机构人民币各项贷款余额3766.4亿元17.6全社会固定资产投资898.1亿元26.8 一产35.8亿元26.0 二产330.8亿元13.1 三产531.6亿元44.7资料来源：济南市统计局二、工业结构进一步优化截至2006年11月末，规模以上工业完成增加值712.5亿元，同比增长22.3%，实现销售收入2266.1亿元，增长23.5%，实现利税228.6亿元，增长27.1%，实现利润113.1亿元，增长27.4%； 非公有制工业活力凸显。截至11月底，非公有制企业销售收入997.1亿元，增长28.8%；实现利税107.7亿元，增长32.1%；实现利润62.8亿元，增长32.4%。三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。截至2006年1月底，全社会固定资产投资898.1亿元，同比增长26.8%。其中，第一产业35.8亿元，增长26%；第二产业330.8亿元，增长13.1%；第三产业531.6亿元，增长44.7%。第一产业投资明显增强。一季度，第一产业投资增速提高44.2个百分点，高于全市投资增速55.9个百分点。工业投资继续增长。第三产业飞速增长，第三产业531.6亿元，增长44.7%。房地产投资平稳增长。房地产开发完成投资133.1亿元，增长42.3%。四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。截止2006年1月底，实现社会消费品零售总额850.8亿元，同比增长16.2%。住宿餐饮市场持续活跃。实现餐饮零售额127.4亿元，增长22.8%。 居民消费倾向逐步增强。城市居民人均可支配收入13983.5元，消费支出增长速度13.6%，城镇居民人均可支配收入12443.7元，增长速度13.6%，城市居民人均消费性支出9642.3元，增长速度15.5%，五、区域经济产业布局更趋清晰。近郊区已成为济南市工业经济的主要聚集地。目前，近郊区已集中了济南市52.2%的规模以上工业企业，同比上升2.3个百分点。规模以上工业增加值712.5亿元，中央98.8亿元，增长7.4%；省179.8亿元，增长22.2%，市级及市以下433.9亿元，增长26%。第二节 济南房地产发展现状一、概述近年来，济南房地产市场出现了前所未有的火爆局面。市场形势的骤然升温，除宏观经济的持续增长的影响外，主要是政府旧城改造规划等政策的拉动作用。济南市的商品住房价格走势，在2003年以前，一直较平稳，但受全国经济形势与房产供求关系的影响，从2004年开始，商品住房价格升幅略增。进入2005年，在国家新出台的一系列调控措施作用下，济南市房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅趋降，投机、投资性购房明显减少，整个房地产市场运行基本平稳，进入06年以来，受整体市场的回转，房地产开发重新活跃，房地产投资及开发规模增加，新开盘、开发数量剧增。二、06年以来济南房地产市场运行情况进入06年以来，济南房地产开发取得了巨大的发展，今年前4个月，济南市共有房地产项目69个，内外资合计达到89.1亿元。总投资16亿元的东业国际物流中心、5.3亿元的世纪中华城以及投资130亿元的领秀城项目、20亿元的外海现代城市花园、10亿元的宏润置业等房地产项目的开工建设，对济南市重大项目建设起到明显的支撑作用。1-7月份，全市房地产开发投资累计完成76.1亿元，增长31.4%，同比提高17.2个百分点。在房地产开发投资中，住宅58.7亿元，同比增长19.9%；办公楼2.1亿元，下降10.7%；商业营业用房10.0亿元，增长306.4%：其他投资5.3亿元，增长27.2%。截至7月末，全市房地产开发在建项目累计到位资金（包括上年结转资金）161.9亿元，同比增长43.8%。其中本年到位资金为128.4亿元，增长47.8%。从本年到位资金构成来看：国内贷款31.2亿元，增长61.0%；自筹资金40.0亿元，增长81.6%；利用外资3.5亿元，增长234.4%；其他资金53.7亿元，增长20.8%。17月，全市房屋施工面积904.4万平方米，同比增长32.3%，新开工面积248.0万平方米，下降0.7%。其中住宅施工面积763.9万平方米，增长37.0%，住宅新开工面积202.7万平方米，下降7.8%。截至7月末，房屋竣工面积102.1万平方米，增长17.3%，其中住宅竣工面积为96.0万平方米，增长14.3%。三、发展趋势分析1、整体规划特点济南市房地产业“十一五”发展规划(2005年2010年)已经初步确定。按照规划，济南市在今后5年的时间内拟重点开发建设住宅项目60个，建筑面积约3300万平方米，年均开发650万平方米。本次规划的区域范围为新修编的中心城，东至东巨野河，西至南大沙河，南至南部大顶山 、青铜山、兴隆山、双尖山一带山体，北至黄河，面积1613平方公里。其中，老城区拟重点开发建设32个项目；老城区外围主城区内拟开发建设14个住宅项目；西部新城区拟开发建设7个住宅项目；东部新城区拟开发建设5个住宅项目；空港组团拟开发建设两个住宅项目。同时，济南市拟开发建设商业项目32个，占地7094亩。济南市计划利用5年的时间，完成二环以内重点项目的改造，建设一批规划合理、设计新颖、配套齐全的大型住宅社区，因此也吸引了大批投资者。大量投资者的进入拉开了市场竞争的架式。与北京、上海、深圳等特大城市的饱和状态相比，济南的住宅档次及规模有很大的提升空间。2、06年整体市场发展趋势分析经过2005年的短暂调整，06年市场将保持稳定发展态势，房地产市场将更趋成熟起来。产品供需结构日渐合理化：随着2005年房产部分产品的市场供需错位，经过不断的检验和调整，在2006年将会得到明显的改善，而开发商也将以高品质及高性价比的优势来进行市场竞争。市场在调整中发展： 经过05年的宏观调控，06年济南房地产发展竞争将更趋激烈，随着实力品牌企业、大盘化的出现，开发企业要调整的不仅仅是科学的策划和超前的开发理念，更值得深思的将是企业品牌以及楼盘品牌的创建。房价继续平稳上涨 涨幅平缓据山东中原全年住宅价格监测数据显示，06年济南市济南年住宅整体均价呈现平稳增长的态势，整体均价较去年增长4.87%，月度涨幅保持在1%以内，涨幅平缓。其中价格呈现突然变化的情况均是因为新增项目的明显高于或低于已有在售项目所引起的整体均价上升或下跌。新增项目骤增 东西南北齐头并进据山东中原住宅新增项目监测数据显示，06年新增住宅项目个数较05年整整翻了一番，新增供应量较05年同期增长35%。其中，东部新增项目个数和规模所占比例均为最大，随着东部新城的迅速崛起，土地供应增大，促进了东部新增供应的产生，目前东部住宅供应基本依赖于新增项目；随着北部道路等市政配套的成熟，以及大盘名盘的出现，消费者对北部的认可度大大提高，06年北部住宅市场异常火爆；南部供应主力仍然是超大规模楼盘，同时，城市别墅迅速升温为南部增添了一抹亮色；西部新增住宅项目个数和规模相对较少，但市场影响力丝毫不小，一经推出就受到了工薪阶层青睐。第二部分 济南西部房地产发展分析第一节 概述济南西部曾一度为济南人甚至外地人视作经济落后、消费水平低、居住环境差的代名词，一段时间以来，由于历史的原因和区域间的偏见，西部各行业无法有效的发展支持，东西部差距越来越大，房地产行业就是其中的一个典型代表。在济南东部房地产业蒸蒸日上，地标建筑不断耸起，商业业态不断出现的时候，济南西部房地产业却在踌躇和徘徊中缓慢的前行；在大量的房地产投入资金涌入东部的时候，却鲜有房地产投资商看好济南西部。古而有之的“住东不住西”的居住观念和西部发展现状禁锢了西部房地产业像东部那样大踏步的前进。城市空间的不断扩大无疑会形成很多新的发展机遇，对地产而言，许多曾经不被看好的区片，随着城市格局的改变，也将显露出新的价值，济南西部就是这样一个片区。如今，经过济南市各级政府和房地产开发商的共同努力，西部房地产业已经呈现出了良好的发展态势。长清升县为区为西部发展奠定了一块良好的基石，新规划为西部发展规划出了美好的蓝图，而经六路改造工程和经十路改造工程为西部发展注入了澎湃的动力。同时，实力荣祥花园、外海西子城市花园、艾菲尔花园、明珠新世纪广场、现代美家居等一批档次高、规模大的楼盘和建材城的建成提升了西部楼市的形象。第二节 济南西部房地产发展现状一、双动力引擎，加速西部地产列车西部在济南传统的印象里是一个较落后的地区，区域的发展和整体环境与市中区和东部相比存在着相当大的差距，西部传统的工业整体水平落后，与市中区商务和东部的新兴产业相比存在一定差距，同时西部也是一个传统的农业地区，农业比重大和农业人口的众多抑制了区域的发展。随着近几年经济的持续发展，西部有了较大程度的改观，从房地产的发展上，西部可谓一个崭新的天地。西部地产的发展有其固有的优势和强劲的动力支持，究其原因主要有两大方面：1、经济的强劲发展，支撑起西部房地产业的发展近几年西部地产的发展与区域经济的持续高速发展是分不开的，槐荫、长清两区的年经济增长率连续几年超过济南市整体平均水平，工业和第三产业所占比重增加，传统农业所占比重降低，以外贸高科技为主的高附加值产品增长迅速，地方财政收入和居民收入都呈持续较高速增长，社会固定资产投资及招商引资数额及增长速度呈现出高倍增长。综合近几年统计数据，济南西部的经济经过近几年的发展，无论在总量还是居民收入上都上升到一个新的档次，经济的增长逐渐改变了人们传统的以东部为主的观念，支撑起消费需求的增长，拉动了区域房地产的开发；同时两区在吸引外资上高速增长，外资成为房地产投资的主导，区域房地产投资上资金充足，为房地产市场的发展提供了必要的资金支持。2、政策和地缘优势决定了西部地产的发展潜力均衡的城市发展是现代城市整体提升的基础，而济南市“西进、东拓、南控、北跨、中疏”的新城市发展规划的提出，以及“东西两翼展开”的发展战略为西部在与东部的平衡发展比较中提供了政策保障。“西进”主要就是指加快开发以长清城区和济南经济开发区为主的西部片区，05年10月发布的济南西部新城定位更加明确了西部房地产的发展。在西进规划中，西部新城区作为引领济南主城“西进”，承接市区高等院校转移扩张，具有生态、旅游、高教、科研、新城功能的城市新区，其规划建设涵盖了集约用地、资源共享、科研成果就地孵化、绿色环保等理念，并把搭建高等教育集聚发展的新平台与城市拓展方向和新城区建设有机结合起来，折射出城区建设的全新理念。按照功能定位的要求，西部新城区将以居住地产、教育地产、旅游地产等的开发为主综合济南市规划设计的西进趋势，大规模城市改造和城市升级将是最近几年房地产发展的主潮流，济南西部在依托于政府的科学规划和有力推动的同时，凭借其近几年良好的经济发展态势，势必将在接下来的时间里有着更加出色的表现。二、楼群怒放，直把西部比西子济南的城市表情日益丰富，西部作为开发的热点区域更是日新月异，更新换代的居住环境改变着人们的生活理念和消费观念，西部正在经历着最大的发展契机，新旧观念的碰撞与融合，房地产开发也正在资源整合中寻求着新的突破，一种创新潮流正在西部楼市涌动。长清升县为区为西部发展奠定了基石，新规划为西部发展规划出了美好的蓝图，而经一、经十路等交通干道的改造，济南某立交的贯通为西部发展注入了澎湃的动力，西部的繁荣发展指日可待。同时，一批档次高、规模大的楼盘和商业城的建成提升了西部楼市的形象。济南整体楼市的上扬为西部发展提供了良好氛围，而西部地产的新兴也独具发展特点：1、大盘为主，居住规模化只不过两三年的时间，西部大盘频频出击，震撼泉城楼市。阳光100、外海西子城市花园、艾菲尔花园、实力荣祥花园，这些大社区内都有较完整的小区配套，其定位、规模、档次都大大超出了所处区域的原有水平，对西部整体形象的提升具有积极的意义和深远的影响。而06年开始以外海中央花园、某集团国际、凯旋新城为代表的大盘相继登场，营造了西部新的造城运动。2、旧城改造，新城市升级提起西部地产，一个不能被忽视的部分就是城市化进程中旧村改造建设，旧村改造项目是西部地产的一个特点。西部作为传统的农业区域，虽然保证了区域的足量的土地储备，但大量农业人口的回迁安置是一个必须解决的问题，而西部农村以村为单位的集体建房使各项资源充分利用，推动了区域城市化进程。3、高性价比，大众化生活西部商品房普遍的高性价比是吸引越来越多购房者眼球的重要因素之一。尤其是近年济南房价狂涨，为西部房地产的发展提供了契机，让人们重新把目标聚焦到了西部。虽然现有的西部楼盘以中低档为主，但随着区域的发展，众多开发商越来越注重楼盘品质，而且西部楼盘的高性价比是东部、南部无法毗及的，同时西部的升值潜力也造就了西部的投资机遇。从居住结构的现状来看，西部是典型的传统大众消费结构，西部片区大部分楼盘价格并不高，购买者以工薪阶层为主，职业范围较广泛，包括 教师、政府职员、企业白领及其他机关工作人员。他们主要看重住宅的实惠。看西部地产现有的发展虽落后于东部等地区，但西部经济已经开始觉醒，以它雄厚的内在力量，必将推动西部地产的强劲发展，西部正以其固有的优势成为济南房地产发展的一个里程碑，西部的发展将不失为济南地产行业一颗冉冉升起的新兴明珠。三、比翼齐飞，东边日出西更晴现代内陆城市的发展层次都有其必然的趋势，即城市各区域职能的分区和城市各部分的均衡发展。济南的地理决定了其在南北方向发展的局限性，而东部地区近两年的快速发展呈现“一头独大”的局面，这种不平衡导致东部城区与中心城区的轴向距离越来越大，影响了城市规划的系统合理性。而西部区域土地广阔，开发成本低，又邻近京福高速，城际交通方便，具有建设新城区的诸多有利条件。西部的房地产业相比东、南、北部来说，蕴藏着更广阔的市场空间和无限的发展生机。第三节 济南西部房地产发展趋势一、逐渐走向繁荣城市主干道带动周边的地产开发。东西大动脉经十路的修建通车，不仅架起了沟通济南东西的桥梁，还对其周边的地产开发项目和商业市场的繁荣发挥着巨大的作用。莱钢建设艾菲尔花园、实力荣祥花园等项目在2004年备受热捧，不仅促使整个区域的居住氛围日渐浓厚，也带动了该区域商业配套及专业化市场的快速发展。而06年相继推出的外海中央花园、某集团国际、凯旋新城则承继了以经十路为轴线的济南西部房地产发展格局。在市场细分情况下，专业化市场由分散走向整合。西部商圈的发展走向成为西部城市变革的热点，以西市场为圆心的多功能商贸群；以汽车市场、堤口路茶叶市场、果品批发市场、八里桥蔬菜果品批发市场为主的专业型商业市场；这些专业性的商业场所，在全省乃至全国范围内都有一定的影响，西部商业市场正面临着由分散走向整合的阶段。二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃城市需求翻新，城市建设更是如此。西部区域由于长期的历史原因，积累了大量的可重新开发利用的土地资源。济南现代化的发展步伐为西部的地产开发创造了契机，虽然消费者长期以来的居住偏好、济南东西部的传统差异，致使他们选择西部还需要一个认知、认可的长期过程。但是我们可以从很多西部楼盘的热销中看出，西部区域房产市场的潜在消化能力是巨大的，而且随着大量土地资源的被释放，使得西部区域的房产开发势在必行，而且，必将走向大盘化、规模化、特色化的发展模式。济南目前正处在城市化加速发展的阶段，城市的现代化发展、人口的增长，都要求城市住宅市场的供应量不断加大，西部区域房地产业也正在寻求一种全新的住宅消费模式，以迎合现代都市人的消费需求。随着西部区域大规模的土地开发，西部区域的住宅市场已经蕴含了很大的成长空间，大西部、大发展这个概念将会得到充分的展现。第四节 区域商业发展现状分析经过近几年的发展，济南某区域的商业逐渐形成了一定的商业氛围，随着兴济河批发市场、温州小商品市场的兴建，济南某商业已从原先的区域专业性商圈，向着综合性商圈转变，而商圈的辐射范围逐年扩大。但由于区域经济及地方人气的制约，区域商圈的成熟仍需一定时间。一、区域主要商业概况1、济南某汽车交易市场位于济南市经十西路88号，为目前省内最大的汽车交易场所，占地12.3万平方米，建筑面积2.6万平方米，可同时容纳120余家汽车经销商入市经营。山东省汽车交易中心三期工程总投资6000余万元。一、二期工程的沿街汽车展厅已全部出租。新建“山东世纪名车广场”项目，名车广场占地10余万平方米，既有4万平方米的展厅，又有2万平方米的售后服务中心和3万平方米的大型停车场。2、济南某汽配市场年交易额近30亿。3、济南某集贸中心经过十年的发展，已扩建至八期工程，总占地达20万平方米，成为江北地区最大、最具影响力的食品、酒水批发市场。4、济南某海鲜批发市场5、温州小商品批发市场单层面积万平方米，总建筑面积万平方米。6、兴济河批发市场由八幢欧式风格建筑商业楼组成，全长1.5公里，总建筑面积10万余平方，总投资：1.6亿元人民币。济南某区域商业一般以租赁为主租金在0.8-2元/天之间，而兴济河批发市场销售价格在1.1万元/。二、区域在售底商概况1、区域在售底商主要为实力荣祥花园和艾菲尔花园项目，由于体量不大，总计在5000左右，基本销售完毕；2、销售价格上，荣祥花园为5800元/，艾菲尔花园为7500元/，与住宅销售价格差距不大；3、底层商业均为一层。三、区域写字楼市场济南某区域写字楼市场相对很少，目前仅荣祥写字楼出租，扩大至以槐荫广场为界的范围，现有销售写字楼为中泰城市空间。中泰城市空间：位于槐荫广场对面，总建筑面积15000，停车位:60个，均价5100元/，最高价格14000元/，停车位租价:1.89元/平方米天第五节 项目所属片区楼市分析一、楼盘规模状况在售楼盘中，从规模来看，片区楼盘的规模分化较大，在售项目除荣祥花园、时代新城等几个项目外，大多数项目面积都小于20万。而即将开盘的楼盘中，则规模相对较大，其中中央花园建筑面积88万平米，为区域主要大盘。区域房地产在06年将集中放量供应。二、价格分析价格层次项目价格范围（元/平米）一荣祥花园、艾菲尔花园等3500-4000二时代佳苑、景绣苑2500-3500三旧村改造项目1500-2500由于本区旧村改造房的存在，本片区内楼盘在档次上差距较大，因而价格差距很明显，并且呈金字塔状分布，但整体上正规商品房价格保持在4000以内，而与旧村改造项目保持在1000-1500元之间的差距。第一层次为艾菲尔花园、实力荣祥花园，均价接近4000元/；时代佳苑、景绣苑等项目价格较低，均价在3000元/左右。而普通旧村改造项目价格多在2000元以内。 经济适用房如经典小区及世纪中华城一期工程由于政府政策的未出台，因此价格还未确定。价格走势上，相对区域价格比较平稳，结合两年来的区域价格变动情况，区域价格涨幅年均保持在8-10%之间。三、户型分析项目名称主力户型旺销户型信莱艾菲尔花园两房两厅一卫：89；三房两厅一卫：126；三房两厅两卫：145两房两厅一卫：89实力荣祥花园两房两厅一卫：81/82/98/101；三房两厅一卫：115两房两厅一卫：81/82/98/101永达时代佳苑两房两厅一卫：87/96/101/；三房两厅一卫：115/118/127两房两厅：87/96/101/景绣苑两房两厅一卫：119；三房两厅两卫：136/155两房两厅一卫：119从上表可以看出，项目片区目前供给以两房两厅、三室两厅这类居家型户型为主，而两室供给较小，但却是本片区的主力需求户型，究其原因主要有以下几点：1、本片区的置业客户相当部分为当地客户群体，对住房的面积需求相对不大；2、房价上涨后导致总价上涨，在一定程度上抑制了客户对购房面积的需求；3、经过前面开发项目对客户的消化后，购买力较强的客户已比较有限，购买力较次的客户逐渐成为主流，因而面积需求有所下降。可见，随着房价的逐步提升以及房地产开发的持续增加，本片区未来的市场需求在户型面积上以实用型、总价不高的中小户型为主。四、销售状况分析本区域内的项目销售速度较为平缓，销售起伏不大，逐年保持平稳增长，项目基本能为市场消化。消化周期基本为2年左右。楼盘名称总建筑面积价格销售率备注艾菲尔花园395003900元/95%钢结构实力荣祥花园2500003600元/80%永达景绣苑600003300元/25%时代佳苑3200002600元/90%舜通山庄300001900元/55%旧村改造中央花园8800003400元/内部认购期间凯旋新城270000未定未售由于区域的消费群体相对闭合性，整体上济南某区域内的在售楼盘都呈现出相同的规律旺销分析滞销分析1、主力户型以中小户型为主；2、总价或单价合理；3、地理位置相对较好；4、配套设施相对完善。1、价格过高；2、户型偏大或户型设计不合理；3、位置相对较偏，配套设施不完善；4、旧村改造无房产证。五、可比性楼盘调研分析一、外海中央花园1、项目概况：建筑类别: 多层，小高层，高层占地面积：426880 平方米总建筑面积：880000 平方米容积率: 1.50一期开工时间：2005-11-1一期竣工时间：2007-7-15开发商：济南现代房地产开发有限公司投资商:外海集团此项目位于槐荫政务中心对面，北临经十西路，南依腊山湖自然山水风景区，配有国际双语幼儿园、小学、中心水景会所、国际商务中心、星级酒店、6大型购物广场、25000平米城市广场及大型地下停车场等设施。开发周期分四期，一期工程为8栋多层，11栋小高层，建筑面积约在15万平米，一期工程2007年底上房，二期工程建设中心广场及多栋小高层，三期工程建设多栋多层、小高层及小学，四期建设沿经十西路写字楼、星级酒店。现销售推出一期多层，销售均价在3400元/， 户型在75-160之间，主力户型在80、100、110的两室或三室。2、项目分析该项目体量为区域主要大盘，其在开发周期、产品特点上与本项目相似，因此客户层面上与本案有很大的重叠，此项目为本案的主要竞争对手之一，在位置上本案有一定的优势，但由于其大盘的特点，自身配套强于本项目。目前此项目处于内部认购阶段，预计在6-7月份开盘，目前主要客户群体还是围绕济南某区域内，投资客户的比例仍然很少。二、莱钢凯旋新城1、项目概况：占地面积：120000平方米总建筑面积：270000平方米开工时间：2006-2-1容积率：2.40绿化率：37%投资商：山东莱钢建设有限公司代理商：山东中原物业顾问有限公司凯旋新城位于槐荫区经十路沿线，由中间间隔约100米左右的两宗地块组成，规划小区主出入口直通经十路，位置较优越， 凯旋新城户型设计面积适中，大部分户型集中在70-130平米之间，价格定位在4300元/平方米。2、项目分析：该项目位于本案东邻，建筑面积达30万平米的大型住宅小区，承袭了莱钢开发公司艾菲尔花园项目的建筑规划设计，引入建筑钢结构先进理念，以做品牌、引导建筑钢结构潮流为目标，预计6月份销售入场，8月份左右开盘，预计将会低价入市。凯旋新城规划了多层、高层一系列区域市场比较全面的产品，户型设计比较符合区域的消费特点，其入市将会对济南西部地产市场形成很大的冲击，此项目也是本案的主要竞争对手之一。三、实力荣祥花园实力.荣祥花园是由实力房地产开发有限公司开发，该盘地处经十路与腊山北路交叉处，交通较为便利，总占地面积190余亩，总建筑面积达25万平米，在西部新城是比较大的楼盘，二期规划为高层、小高层，为塔式结构，户型大部分较差，通风采光景观均无甚强势，户型面积在56-110左右，主力户型面积在100左右，总价在19-57万之间，该盘区域位置较佳、交通便利，具备一定的优势。但因其前期户型（较差）、价格问题（均价高达3600元/平方米），造成目前销售推广阻力很大，局面很不乐观，不过实力荣祥花园对提升区域居住品质、形象，以及吸引客户层面方面依然会对本案有很大正面影响。六、结论：目前济南市楼盘的价位呈稳定的上升趋势，具有代表性的阳光100、伟东新都、世界阳光花园自2003年以来其销售价增长了25-45不等。济南市房地产楼市处于极待发展时期，且受外来及政策性的影响不大，尚还有一定的升值空间。第六节 西部住房消费群体特征目前济南西部房地产项目价位较低，缺乏高档楼盘。客户群体主要依靠本区域的客户群体来消化。大部分中低档楼盘客源定位在中低收入购房者。主要是周边的搬迁户、企业职工、经营业户、富裕村民以及其他区域客源：搬迁户，这部分人在拆迁过程中一般都获得了不菲的补偿，有能力购买；企业职工，他们拥有较稳定的收入，企业单位团购目前选择西部的也不在少数；经营业户，随着经十西路济南某附近各大市场的逐步建成，涌现大量经营业户，他们具有较强购买能力；富裕村民，一些富裕起来的村民为改善居住条件，会考虑购买新建小区的房子；投资客源，拥有闲散资金的房产投资者；其他客源，市区的一部分拆迁户、外地在此经商的业户。中档楼盘的购买者以科技公司的高层和大专院校的教师为主，还包括私营业主、中高级公务员和律师、画家等，他们主要看中的是项目的环境和区域发展的潜力，但这部分客户所占比率比较低。西部片区大部分楼盘价格并不高，购买者以工薪阶层为主，职业范围较广泛，包括教师、政府职员、企业白领及其他机关工作人员。他们主要看重住宅的实惠。第三部分 项目概况第一节 项目简介一、项目简介本项目位于济南某立交桥东侧，西二环路以内，经十西路将项目划分为南、北两个片区。项目总占地1059亩，建筑面积1802500万平方米，总投资42亿人民币，由山东某集团房地产开发公司与济南某村为合作开发。项目可分三大功能区，即村民安置区、商住区和商业商贸区。项目建有高档景观住宅85万平方米，42万平方米的商贸城，10.5万平方米的现代商业设施18万平方米的酒店、金融及现代娱乐设施，配有8000平方米的中央广场、2.8万平方米的公建配套设施、18万平方米的地下车库及。项目建成后，济南某将成为配套设施完备，集高档住宅小区、商务商业、酒店宾馆、餐饮娱乐、市场仓储于一体的现代化成熟社区。项目投资商：（香港）宏润实业集团有限公司项目开发商：山东某集团房地产开发有限公司二、周边配套 交通状况：本项目处于经十路济南某立交桥东侧，交通极为便利。78、81、20、38、19、9、k56公交车可直达本项目，73、42、K58、K98、K96可到达小区附近。医疗机构：市立五院（儿童医院）、省皮肤病医院、山东省皮肤性病防治研究所、省立医院（西院）、省立医院集团眼耳鼻喉医院。小学：德兴街小学、刘堂小学。中学：济南市第九中学、济南市劳动职业技术学校。大学：解放军信息工程大学电子技术学院济南分院、山东省人民武装学院、山东省经济学院分院、槐荫区委党校、槐荫区行政干部管理学院、槐荫区共青团委团校、上海舜源现代物流管理培训学校。政府机构：槐荫区政府、槐荫区卫生局、槐荫区人民法院、槐荫区卫生监督所、槐荫区交通局。体育设施：大金庄体育中心（拟建）。批发市场：西市场小商品批发市场（兴济河分市场）、济南某海鲜副食品批发市场、济南某酒水副食品批发市场、济南某旧货市场、济南某鞋业市场、济南温州小商品批发市场、济南温州服装商品批发市场、桃园市场。汽配市场：济南某汽配市场、山东汽车贸易中心。酒店宾馆：泉西大酒店、泉西宾馆、国贸宾馆、明珠宾馆。餐饮：云亭饭店、三千贯、六和春大酒店、瑞泽园饺子城等。金融机构：农村信用社、农业银行、交通银行、济南市商业银行、邮电营业厅、农村信用社、建设银行。购物：西格玛超市、银座超市。第二节 市政基础设施现状1、交通：济南某属交通发达地区，这里交通便捷通达，西起二环西路和京福高速公路，东至兴济河，南起铁路南环线，北至黄河。京福高速公路贯穿南北、济青（岛）、济聊高速公路和104国道等交通干线横跨东西。城市中心干道经十西路横穿东西全境，它将是城市发展主轴东全长90公里，东至章丘西接长青，视为城市的脊柱，将新旧城区连为一体，为城市注入新的生机和活力。即将动工兴建的京沪高速铁路，为这一地区的发展提供了重要契机，并将成为济南新的门户。这里距济南遥墙国际机场只需30分钟路程，距京福高速公路出口仅6公里，离济南火车站8公里，区内城市道路纵横，济南第三大客运站长一些客运西站也设于此，至德州、聊城、泰安只需1小时路程，到青岛、济宁只需3小时。2、供电：经十路铺设有供电电缆可供接入。3、供水：经十路铺设有市政供水管网，可供项目接入。4、排水：经十路已敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。5、燃气：经十路铺设有天然气管道，项目用气可向管道天然气公司申请接入。6、通讯：该区域通讯可向网通济南公司或其它通讯运营服务商申请接入。7、有线电视：济南市有线电视网已覆盖该区域，有线电视信号可以接入。第三节 诉求特征为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，我们曾选择特定区域的人群进行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本项目定位提供有力市场支撑。1、购房时间：据调查，意在西部2至3年内购房居住的客户群比例居高，其次为1至2年和3至5年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。相反，欲在西部1至2年内购买商铺的客户群比例居高，其次为3至5年内购买商铺的客户群，这说明了西部的经商环境是其他地区无法比拟的。2、购房目的：有效客户群购买住宅的主要目的均为改善现有住房条件，其次为解决住房困难，购买商铺的主要目的绝大部分为自己经商置业，用于购房投资或居家办公的比例较少。3、购房区域：受居住理念和居住习惯的影响，在所有客户群中以选择济南东部或南部者比例居高，约占60%以上，其次为西部，因为东部的人文环境及设施配套等是其他地区不可比拟的。因此，这说明改善西部地区的居住环境,加快本项目的开发建设刻不容缓。4、户型选择：从被调查人群对住宅户型选择的要求来看，中等户型的需求量最大，2居室与3居室几乎平分秋色，即以100至130的比例最高，其次为70至100和140至160的户型，小于70的小户型和超过160的大户型的比例最低。对商铺面积的选择要求来看，60至100的需求最高，其次为100至150的需求，150以上大面积商铺的需求也为数不少。5、停车位需求：在被调查的客户群中，对停车需求者占80%，其中对地上车位有需求者占30%，对地下停车位有需求者占40%，对地上地下停位都有需求者占10%，认为有无停车位无所谓者占20%。由此可以看出，停车位已成为多数购房者考虑的重要因素之一。6、购房价格：希望购房（小高层住宅）单价在3500至4000元之间的居多，约占50%。其次为3200至3500或3900至4500元之间的单价。中档价位的商品住宅是客户群的首选。客户群能承担的购房总价主要集中在35万至45万元之间，其次是45万至55万元之间的客户群占25%，这与住宅户型面积的选择是相一致的，中端的客户群应该是本项目的定位基点，同时可以适当兼顾高端的客户群。希望购买商铺的单价在8000至10000万元之间的居多，约占60%，能承担购买商铺的总价主要集中在60万至80万元之间。第四节 项目SWOT分析一、优势（S）分析1、投资商品牌：依托于香港宏润集团，投资商及发展商实力雄厚，为项目打下了坚实的基础。2、是政府招商引资的重点工程。3、是济南西部重大拆迁工程，回迁量大，为项目奠定了良好的客户资源基础。4、项目区位优越，交通便利，商业氛围相对比较浓厚，生活配套较为成熟。5、具有明显的规模优势。6、适度超前规划，低密度、低容积率，大配套、大景观、大视野，楼盘品质具有较强的竞争力。7、项目的户型配置比较合理。二、劣势（W）分析1、济南某立交及经十西路的车流会带来较为严重的噪音污染。2、一期为济南某居民安置用房，对于项目整体资金安排有一定影响。三、机会点（O）分析1、西部新规划的实施，使得片区形象获得了较大提升。2、西部房地产的崛起，给本片区房地产的开发带来了良好的发展机遇，房地产升值前景良好。3、济南近期查处违法旧村改造项目的建设，在本项目所处区域范围之内的旧村改造项目停工，给项目的开