牧马山项目建议书.doc

类别土地储备项目建议书版本 版文件状态待发布编制单位集团发展部编制时间编号JKJT-TZ-KF-001成都牧马山项目建议书一、项目概况1.1 项目位置地块位于成都市南部板块新津县花源镇内，靠近杨柳河（对岸为牧马山脉），距离主干道大件路（规划中的牧马大道，双向8车道，已通车，2009年底完成全线拓宽通车）约2公里，属于规划中的牧马山新城片区（该区域为政府重点打造的生态居住区，属于新兴别墅区域，区域认知度正在提高）。花源镇位于新津县东北部，其东、北面与双流县接壤，距新津县城11公里，距成都市中心约30公里，离双流国际机场约10公里，距火车南站约15公里。1.2区域位置牧马山花源镇组团双流国际机场成 都双流国际机场成 都1.3交通情况项目可通过与主干道大件路（规划中的牧马大道）相连的市政道路到达。从市中心驾车，经永丰立交，沿成雅高速直行到石羊公交站后下高速（免费），走大件路，约行40分钟至项目地。花源镇境内有川藏路、大件路2条快速通道直通市中心，从成都市区可走成雅高速、108国道，机场高速，经大件路直达，也可走华阳镇（成熟的高档社区）进入花源镇。另外，2010年建成的成绵乐城际轻轨会从花源镇穿境而过，南延线、双楠大道、新川藏路以及即将开工建设的华牧路都可辐射至该项目。道路交通示意图永丰立交双流国际机场大件路双流县华阳镇杨柳河花源镇牧马山项目新津县区域交通干线图规划中轻轨站点 龙湖长桥郡 牧马山项目华阳镇1.4成都牧马山新城1）牧马山新城简介牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。牧马山新城距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。目前一座110KV变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。除了完善的基础设施和区位优势，牧马山新城拥有良好的生态环境和稀缺山水资源。2）牧马山旅游新城规划范围：北面、西面以大件路为界，南至规划的成环路（东一路），东至三四路。性质：以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主的生态型旅游度假区。“一圈一心五区”的规划结构：一圈：在平原与丘陵交接处，形成一弧形森林公园，与东面的林地形成生态绿化保护圈。一心：以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。五区：南面 以农民安置为主的居住区西面 商务会议、休闲度假区东北面 休闲运动度假区西北 居住区平原地区 居住区1.3花源镇简介和土地利用总体规划图 花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，距成都市区20公里，距新津10公里，距西南航空港10公里。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个行政村，1个社区，人口4.3万人，其中，城镇人口2.65万人，建成区面积近5平方公里。目前，镇域内有川藏路、大件路两条快速通道直通市中心，规划建设中的成绵城际铁路及客运站将于今年正式实施，全面建成后，进出花源镇快速通道的通行能力将全面提升，区位优势将进一步凸显。花源镇以打造“成都市南部新城的重要组团和牧马山片区的区域中心”为城市定位，不断优化经济结构，壮大产业支撑。一是大力发展第三产业。房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房地产公司，建筑面积达70.48万平方米，总投资近50亿元。教育文化产业：成都职业艺术学院规模不断壮大，北大附中一期和成都职业技术学院国际旅游学院已分别于2008年9月8日和今年3月正式开学。旅游休闲产业：邀请知名公司对牧马山进行整体包装，打造集运动休闲和现代服务于一体“牧马天堂”旅游项目。该项目占地8平方公里，预计一期将在今年年底对外开放。二是大力发展都市农业。将在大件路以西依托金马河支流水域及其沿岸资源发展特色园艺种植和观光农业等现代都市农业。三是坚持“限制发展、稳步发展、引导发展”的办法发展工业。我司目标地块位于牧马山新城花源镇组团，该组团主要以高档住宅和商融服务、文化产业为主。隆鑫08年12月以2.28亿拍得一期240亩，约95万/亩，总占地约750亩。置信项目近700亩，06年8月34万/亩拍得271亩，之前有近200亩约40万/亩，07年11月以200万/亩拍的167亩。平均地价约80万/亩。龙湖占地811亩，为07年转让购买，约70万/亩置信.牧山丽景龙湖长桥郡 隆鑫项目用地第二批次用地300亩文教用地约60亩第一批次用地188.24亩1.5 项目经济技术指标目前项目占地约480亩（一期188.24亩，二期约300亩），容积率为1.5，地价约93万/亩，但由于该地靠机场，限高，容积率无法完全利用。1.6 项目现状项目目前一期土地已经通过公开招牌挂由中科集团下属子公司获取，二期土地也将于近期与政府签署合作协议。预计于2009年四季度，启动该项目。二、周边配套2.1 交通 公路：花源镇境内川藏路、大件路2条快速通道直通市中心，从成都市区可走成雅高速、108国道，机场高速，经大件路直达，也可走华阳镇（成熟的高档社区）进入花源镇。另外，2010年建成的成绵乐城际轻轨会从花源镇穿境而过，南延线、双楠大道、新川藏路以及即将开工建设的华牧路都可辐射至该项目。铁路：距离成都火车南站约15公里；航空：距离成都双流国际机场约10公里。2.2 教育区域内有良好的教育配套，如开元学院，大件路两侧依次（从成都方向）教育配套为川大江安校区、双流棠湖中学、西南民族大学新区、四川音乐学院美术学院、四川华新现代职业学院、四川师范大学设计艺术学院、成都职业艺术学院，及北大附中，北大附中成都市新津实验学校（中科建设在建工程）。2.3医疗 第三人民医院另外，该区域工业设施缺乏，自然环境优越，地势平坦，东北面有牧马山峦延续，杨柳河流经地块旁边，距牧马山国际高尔夫球场约2公里。花源镇上有中国邮政营业厅、花园镇公立卫生院、互惠超市及小型便餐馆，比较大型、正规的商业、医疗、生活配套相对匮乏。三、SWOT分析3.1 优势（S）A、区位优势。牧马山紧邻双流国际机场，规划的成都外环线将横跨牧马山，未来牧马山将成为成都主城区的一部分，同时，由于牧马山是中国西部航空城的重要组团之一，良好的临空区位条件造就了牧马山特有的“临空气质”。另外，项目所处花源镇交通也非常便捷（如上所述），区位优势明显； B、资源优势。一是土地资源优势。位于成都近郊的牧马山拥有上万亩的土地可供开发，开发潜力巨大，可塑性强，并且具备低密度住宅开发的先天条件。其次是生态环境资源优势。牧马山环境优美，属成都周边罕见的坡地与台地高差地区, 这里水系密布,还有规划中的千亩人工湖。而项目东倚牧马山，紧靠杨柳河，区域内自然环境相对优越，地势平坦；再有人文资源优势。应天寺的佛教文化和张飞牧马的三国文化，使牧马山拥有深厚的文化底蕴；C、开发基础优势。拥有极好的高尔夫球场和高尚别墅区（牧马山新城已有国际高尔夫球场和多个高档别墅项目进驻，而花源镇内已有龙湖.长桥郡、置信.牧山丽景等在售项目和已获取土地的隆鑫项目），已经为牧马山营造了良好的区域环境和较高的区域价值。该区域为政府重点打造社区，基础建设投入较大，设施相对完善；D、目前成都公司与地方政府商谈的土地成本相对较低；3.2 劣势（W）A、区域价值有待提高。牧马山是成都近郊难得的生态浅丘区。区域内产业发展单一，可持续发展乏力，区域价值远远落后于与其相邻的华阳、温江板块。该区域目前相对于青城、龙泉、华阳、温江等拥有高档社区形象的区域明显认知度偏低；B、该区域周边相应的生活、医疗、商服等配套设施严重匮乏；C、该地目前仍是农用地，且周边有住户生活，存在拆迁因素，另外，政府的配套管网尚未抵达项目地，政府前期投入需要预付相应款项，存在资金占用情况，且该项目短期内无法动工，回款日期较长，不利于我司目前发展；D、临近双流国际机场，地块花源镇区域上空处于航道线，每间隔3-4分钟就会有一班客机经过，噪音明显较大。在视线范围内有高压走廊经过地块附近；3.3 机会（O）A、区域发展潜力巨大。成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。牧马山新城作为成都城市向南发展、南部新城建设的重要组成部分，是成都近郊的生态旅游及低密度住宅开发示范区，拥有丰富的旅游资源和浓厚的人文氛围，是一座集旅游、休闲、居住、运动、美食等于一体的综合性临空型生态人居新城。未来随着区域配套、社区环境的成熟，区域长远的发展前景不可估量，适时地进驻该区域，可以利于我司掌握先机；B、土地成本较低。目前与政府商谈的土地价格相对较低，初步商定85万/亩，较低的土地成本可提高利润空间。C、成都公司目前仅有一个项目，满足不了长远发展，牧马山项目可作为成都公司巩固市场的契机。3.4 威胁（T） A、成都市场高档别墅项目较多，市场容量有限，而区域高端社区形象地位处于起步阶段，尚不成熟，进驻该区域可能会带来一定的风险；B、面临不确定风险较多。该项目所在区域目前仍为集体用地，虽有规划但未进行完征地工作，正在大力进行基础设施建设，引进项目多采用先期开发商投资供政府拆迁搞基建，因此存在很多不确定性因素。四、市场分析龙湖长桥郡占地面积700余亩总建筑面积约240000万平米容积率0.36总户数478均价（元/）13000主力户型350-1000物业形态和价格独栋别墅销售情况量化描述销售情况非常好，2009年7月推出33套350平米左右的小独栋，已基本售罄，销售均价在11000元/平米左右客户情况描述强调圈层和纯粹，都是自己有产业的，需求2套左右的别墅居多，换别墅的客户，城南客户比较多，在成都居住的桐梓林、浣花溪等区域，成都市区客户也有，郊县客户也有，之前也买过别墅的；现在期望改善居住品质，立面，花园，物管，财富达到一定境界，置业目的：第一居所多，不着急上班的客户，基本的生活配套在花源镇比较齐全；项目核心卖点高品质、河景资源、别墅聚集区项目形态英国山地别墅层数3公摊（分形态描述）装修标准中央空调中央除尘物管费（元/）4.6车位售价或租金配置于每一户当期推案及销售情况开盘时间产品形态面积区间成交均价上市量去化量去化率2008.7.19独栋别墅400-100013000217约1602009.7独栋别墅350-380110003330小区配套（开发商提供的配套设施）会所周边配套设施（项目3公里内具备的配套设施）商业花源镇满足基本生活配套环境临杨柳河教育北大附中（集幼儿园、小、中、高中）医疗花源镇满足基本医疗配套金融交通大件路牧山丽景占地面积约800亩（其中净用地面积约500亩）总建筑面积一期：23500二期：83360 容积率0.45总户数一期：97均价（元/）13000主力户型400-600物业形态和价格独栋别墅销售情况量化描述一期于2007年11月26日开盘，已售罄，销售均价在13000元/平米。二期目前在接受咨询预计2009年底开盘，销售起价在13000元/平米客户情况描述一期购买客户多为置信的老业主和投资客，目前一期已交房但还没人入住。项目核心卖点山地别墅，坡地景观，赠送7大配置系统项目形态西班牙、英国山地别墅层数3公摊（分形态描述）装修标准7大系统物管费（元/）4车位售价或租金配置于每一户周边配套设施（项目3公里内具备的配套设施）商业花源镇满足基本生活配套环境牧马山上，山地别墅教育北大附中（集幼儿园、小学、中学、高中）医疗花源镇满足基本医疗配套金融交通大件路五、项目定位分析六、项目规划指标独栋联排商业小计用地面积240亩220亩20亩480亩容积率0.350.651.00.6建筑面积（）5602895381430978商业（）133405000物管及配套（）7006002002000车库及地下室（）149603816033782可售物业面积300m2/栋，约187户200m2/栋，约477户428978备注：其中车库及地下室主要指别墅的地下赠送面积 七、项目经济分析八、结论与建议 由于牧马山片区受航空限高的影响，该片区只能修建低层建筑，同时通过双流、新津当地政府对牧马山区域的推广引导，龙湖、置信、中航等知名地产商高端项目的成功运营，牧马