盐城基金募集说明书最新1.doc

募集说明书盐城某住宅项目基金募集说明书基金概要募集规模：不超过人民币15,000万元认购起点：人民币100万元，并以人民币10万元的整数倍增加融资期限：24个月，满12个月可提前结束基金管理人： 基金形式：有限合伙企业基金托管人：华夏银行预期收益：11%/年（含税）收益分配：每年分配（首次分配日为基金对外投资满12个月后的31个工作日内，以此类推）投资方向：江苏某房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）名下位于江苏省盐城市建湖县新区中心城区的某住宅项目（以下简称“目标项目”）投资方式：基金通过委托贷款的方式投资于项目公司，资金用于目标项目的开发建设退出方式：基金投资期满时，项目公司偿还委托贷款本金及支付基金最后一期投资收益，基金实现退出项目概况项目区位：目标项目位于江苏省盐城市建湖县新区中心地段，项目总规划用地面积16万余平方米，其中一期占地8.5平方米，一期总建筑面积约23.96万，建设期2.5年项目现状：目前目标项目已取得四证并实现部分楼栋开工，预计本年10月前后部分楼栋可结构封并取得预售许可，开展预售盈利预测：预计本项目总投资约57,670万元，预计销售收入87,834万元，可实现利润总额20,876万元，净利润15,657万元。销售净利润率17.83%项目四大突出优势区位优势：目标项目坐落于全国经济百强县江苏省盐城市建湖县的新区中心地段，位于当地重点开发的行政、商务、居住及文化休闲核心区域。近邻建湖最大的双湖生态公园、建湖唯一五星级酒店、建湖各机关、行政中心新址（如国土局、建设局、公安局、交通局等）、县体育中心、文化中心，与建湖最好的初级中学仅一路之隔，是该学区当前唯一以学区房作为主要定位的住宅小区。品牌优势：目标项目由项目所属集团建设板块承建，集团具有建筑总承包一级资质，具有承接国外建筑施工总承包签约权，项目公司具有房地产开发二级资质，累计开发、承建海内外各类项目数十个、数百万平米。集团及项目公司是当地建筑和房地产开发的龙头，承建或开发了当地主要标志性建筑、政府设施及高档小区，具备开发大规模、高品质、适销对路的项目的运作团队、技术力量、运作经验和资源优势。项目方的品牌优势降低了目标项目的销售风险，从而在一定程度上保障了基金投资本金及收益的安全供需优势：目标项目作为新区核心区首批建设项目，周边暂无在建的住宅小区，竞争压力小。唯一已经竣工入住的小区业已销售约90%。随着各类政府机关新址、双湖公园、中心医院、文化中心、体育中心、各级重点学校建成并投入使用，持续增长的人口导入对于学区配套及改善住宅产品的需求将持续增加，产品需求旺盛价格优势：根据周边项目市场价格情况，考虑到本项目定位为学区房及刚需住房，预计本项目均价为4,500元/平方米（周边同类住宅销售均价约5,300元/平方米），预计产品销售压力和风险相对可控。交易对手公司概况：项目公司为本基金的交易对手，注册资本21,188万元，系江苏某建设集团有限公司100%控股，公司注册地为盐城市建湖县开发经验：公司及所属集团累计开发的单项建筑面积超过30万平方米的项目多达十余处，累计开发面积逾百万平米。具备二级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是综合实力较强的房地产开发企业。被评为中国建筑百强企业、淮海经济区十佳企业。公司核心管理人在项目管理、房地产策划及公司日常管理方面具有丰富的管理经验，其兼具技术、管理、核算项目招投标及策划等多方面的能力，是集团公司的骨干。集团多次代建市政工程，与政府保持良好的关系，拿地成本合理，具有理想的收益水平。公司实际控制人为国家注册一级建造师，全国建筑业优秀企业家。融资主体系建行信用等级AA+，股东系目前为建行总行级重点客户。截至2011年12月，公司总资产10.53亿元，净资产7.59亿元，资产负债率仅为27.92%。项目公司并无其他影响本基金投资本金安全的重大或有事项及对外担保事宜基金风险控制抵押质押措施：国有土地使用权及在建工程抵押，项目公司股权质押：（1）项目公司将其名下位于江苏省盐城市建湖县另一项目之国有土地使用权抵押于基金，该地块成交总价为3亿余元（预评估值为5.30亿元），抵押率控制在50%以内（2）项目公司将目标项目在建工程抵押于基金（3）各股东同意将项目公司100%股权质押给基金连带保证措施：集团及实际控制人连带责任保证担保：（1）“项目公司”所属集团江苏某建设集团有限公司为本基金投资本金及收益供连带责任保证担保。江苏某建设集团有限公司具有建筑总承包一级资质,承接国外建筑施工总承包签约权，累计开发、承建海内外各类项目数十个，开发面积累计达数百万平米。集团为建总行重点客户，项目公司系公司全资控股子公司。截至2011年12月31日，集团公司总资产11.66亿元，所有者权益5.31亿元（2）江苏某建设集团实际控制人为本基金投资本金及收益供连带责任保证担保资金监管措施：全方位资金监管：（1）基金融资本金通过华夏银行监管账户发放至项目公司或受托支付至目标项目承包商。该笔资金支用需经银行和基金双重严格审批，确保专款专用（2）目标项目销售回款根据盐城市房管局已备案的盐城市商品房预售款监管协议由华夏银行和基金进行监管（3）基金对项目公司目标项目销售回款计提一定比例的保证金，且结合时间点进行资金归集，设定一系列指标，确保在投资期限内满足基金投资标准。若出现不符情况，基金将提前兑现担保措施，包括但不限于处置抵、质押物，要求保证人提前兑现担保等风险揭示流动性风险：除按合伙协议分配利润或进行清算或合伙人退伙外，基金无义务向合伙人进行其他分配，受投资项目的影响，合伙人可能无法按预期取得收益法律政策及其他：法律法规和国家地方政策变动等均可能对基金及基金投资项目产生影响，从而影响基金及合伙人的收益基金管理方：将作为普通合伙人发行有限合伙企业为目标项目提供