3_附件锦和旅游产业基金项目_底层资产分析.docx

锦和浦赢旅游主题产业基金尽调报告项目概要项目名称锦和浦赢旅游主题产业基金项目概要尽调报告索引投资方式认购“锦和浦赢旅游主题产业基金”优先份额融资金额优先部分总规模3.5亿融资期限3+1+1年（锦和及我方先后享有首次及第二次1年延期权）资金到位日期首笔资金1亿元于2017年初到位，其余资金按项目需求到位融资利率预期总收益【14】-【20】%/年，其中包括：固定部分：【8】%/年（首次利息第一年末支付，其后每半年付一次）；超额收益：基金收益中超过【8】%以上的部分，向优先级分配其中的【20】%资金投向根据项目实际支出需求分批出资； 总提款期不长于首期资金放款后三年。基金出资收购已有项目全部股权及股东借款债权、后续项目拿地、开发建设等；还款来源固定收益：以项目可售物业销售收入、资产受托管理收入等覆盖，不足部分由锦和集团补足。（已有的3个项目可售货值8.9亿，年资产托管净收入0.96亿/年）初始投资收回及超额收益：1、锦和集团签订回购协议承诺按照约定的估值方式以公允价值回购；2、其他方式包括以现金或换股的方式注入锦和商业（待上市公司）实现退出、资产证券化等方式融资背景以及主体情况2016年上半年我国旅游市场规模稳步扩大，继续领跑宏观经济：国内旅游22.36亿人次，比上年同期增长10.47%；外国人入境游情况依然乐观，同比增长9.0%。今年上半年我国共实现旅游收入2.25万亿元，增长12.4%。中国旅游业正面临黄金十年，强劲的内需将支撑旅游行业中长期稳定的业绩表现。鉴于此，上海锦和投资集团有限公司（以下简称“锦和集团”）拟与浦赢投资合作设立“锦和浦赢旅游主题产业基金”，通过收购及并购的方式投资于具有优质山、湖、岛、江等景观资源的度假村、度假酒店、文化游乐及商业配套项目，同时引入以吉合睦（GHM）酒店集团、首旅集团及锦和集团合资的野奢型高端品牌（“安岚”或“安麓”）作为标的旅游度假村的酒店管理方，打造集中高端旅游度假、低密度生态住宅、商务/学术交流、养生休闲、养生养老等功能为一体的多个主题式文化旅游度假项目。上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“锦和商业股份”）成立于2007年，是锦和投资集团专业面向既有物业的改造、运营管理的旗舰企业。锦和商业股份致力于城市既有物业的改造、运营管理服务，通过对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务，延续城市文脉，挖掘并提升城市商用物业价值，使资产得到稳定持续的增值，赢得了合作伙伴和社会各界的一片赞誉。截止2015年末，锦和集团总资产31亿元，净资产11.3亿元，税后净利润2.95亿元，资产负债率63%。项目情况标的项目：千岛湖云水江南度假项目：千岛湖云水江南度假项目占地219亩，规划总建筑面积146,441平米，其中计容积率面积45439平米，客房面积为28400平米，占计容面积比例为62.5%，客房总数300间，其中可售客房104间，约10000平米。项目位于浙江省杭州市淳安县姜家镇，是杭州市首批13个“风情小镇”之一，地处千岛湖南面，远眺千岛湖风景区，南侧有一龙川湾湿地森林公园，北侧有芹川古村落和瀛山书院遗址，生态和人文环境优越。标的项目：宁海大荘温泉度假酒店项目：宁海大荘温泉度假酒店项目位于浙江省宁波市宁海县深甽镇南溪村，基地附近的南溪温泉是全国三大著名温泉之一，周围茶林竹海环绕。该占地67亩，另有租赁面积1267亩，规划总建筑面积44,683平米，其中计容积率面积36971平米，客房面积约24440平米，占计容面积比例约66.1%，客房总数240间，其中可售客房228间，约23269平米。标的项目：新昌韩妃江度假酒店项目：新昌韩妃江度假酒店项目占地55亩，预计租赁面积约600亩，规划总建筑面积37000平米，其中计容积率面积17426平米，客房面积11400平米，占计容面积比例为65.4%，客房总数140间，其中可售客房128间，约10456平米。项目位于浙江省绍兴市新昌县镜岭镇，该区域镜岭有着悠久的历史、神秘的地质遗迹、秀丽的自然风光、丰厚的文化底蕴，兼有漓江之美，桂林之秀，雁荡之奇，拥有国家级风景名胜区穿岩十九峰、有国家级硅化木地质公园安溪-王家坪景区。标的项目酒店管理公司：GHM、首旅集团与锦和集团合资成立的“安岚（北京）酒店管理有限公司”成为标的旅游度假村的酒店管理方，其国际化的背景与野奢型高端品牌可以保障项目的入住率与高端品质。具体投资方式：我方按照不超过2：1的比例与锦和集团分别认购“锦和浦赢旅游主题产业基金”结构中优先及劣后部分的份额（锦和集团以前期项目总投入的约1.8亿作为劣后的出资款，若仅考虑目前3个标的项目，则资金缺口仅为2亿元，我方出资比例仅为1:0.9；若同时考虑到开发贷，则我方出资比例将更低），“锦和浦赢旅游主题产业基金”受让原“上海锦和置业有限公司”对“上海锦宇投资有限公司”的股权及全部股东借款。“上海锦宇投资有限公司”维持对千岛湖、宁海、新昌项目公司（分别为上海翠泉投资管理有限公司的50%股权、杭州精文文广投资有限公司57.25%股权及上海锦和睿房资产管理有限公司90%股权）的股权、债权，以及其对后续项目开发建设等出资的义务。已有项目投资计划:目前已获取的3个项目的资金峰值约3.89亿元；其中锦和集团自有资金前期投入合计1.8亿元，其中千岛湖项目完成投入1.16亿元，宁海项目投入4050万元，新昌项目投入2225万元，锦和集团现向我行申请资金3.5亿元用于认购旅游主题产业基金的优先级份额，用于投资于未来待并购或收购的标的项目。新项目项目投资计划:基金管理人由上海浦岚投资管理有限公司（已设立，浦赢与锦和按照51:49的股权比例出资）担任。基金设立投资决策委员会由基金管理人共同组成，基金设立项目投资准入标准包括且不限于未来新项目可销售部分占比不低于60%；资产托管业务GOP不低于30%；项目IRR不低于15%等。项目投资决策由委员会共同决定。销售计划:目前已获取的3个项目可销售货值约8.9亿元，其中千岛湖项目货值约2.8亿元，宁海项目约3.2亿元，新昌项目约2.9亿元。千岛湖项目预计于2020年的3季度开始预售，宁海项目预计于2017年2季度开始预售，新昌项目预计于2018年2季度开始预售。运营收入：旅游主题产业基金所投资的项目均采取销售+资产托管的模式，锦和对售出的客房进行托管，并与业主分享酒店运营收入。预计自客房交付并稳定运营后，已有的三个项目年托管净收入共计0.96亿元，其中千岛湖项目年均托管净收入约3800万元，宁海项目年均托管净收入约3800万元，新昌项目年均托管净收入约1900万元。产业价值链发掘以度假村基金为切入点，深耕高速增长中的旅游产业，并与既有业务形成良性互动和促进：交易结构注：晋城银行通过信托计划认购锦和浦赢旅游主题产业基金优先级份额退出方式分析退出时估值测算：集团回购及并购：1）对于可销售但仍未销售的客房部分，按照近3个月的平均网签价格计入估值；2）对于其余不可售部分的客房及共建配套部分，基于物业产权到期前所产生的现金流预测（聘请专业评估机构进行评估）按照约定的贴现率进行现金流折现。 资产注入至上市公司：根据过往一年的A股上市公司酒店及旅游综合行业的估值水平来看，即使在股票下行周期（A股平均估值水平仅15X），旅游行业平均估值也在25XPE以上，充分体现了资本市场对旅游行业资产的认可。按照已有的3个项目5年后基金退出时年净收益7000万-8000万，保守按照20X-25X的PE价值计算，已的3个标的项目估值约14亿-20亿。资产证券化：截止2016年9月份，中国完成备案ABS产品数量已经超过780个，规模超过1.5万亿，而房地产投资信托类REITs自2015年4季度以来就出现了井喷，目前已经备案数量达到10只，规模超过290亿。与近年来我国资产证券化参与主体不断增加，产品种类和发行规模高速增长。如果按照已有的3个项目5年后基金退出时年净收益7000万-8000万,已经具备可以独立发行类REITs的条件。按照未来10年的现金流预测，预计可发行规模预计在12亿-15亿之间。增信措施(一) 资产抵押项目土地抵押至委托贷款银行（若办理开发贷款则我方为第二顺位抵押），我方每季度对抵押率进行复核，保证优先的抵押率不超过75%，抵押物不足时融资方将以项目以外的土地抵押作为补充。(二) 保证担保：锦和集团承诺回购基金优先级份额、信托受益权并对项目公司贷款本息提供无限连带责任保证担保；实际控制人提供无限连带责任担保。(三) 公司治理：我方委派一名董事，对项目公司重大事项，包括公司变更、对外担保、融资等具备一票否决权。(四) 投后监管：基金与项目公司签订资金监管协议，浦赢对项目公司派驻财务经理，进行资金监管及证章共管。锦和浦赢旅游主题产业基金尽职调查报告2016年11月目录1项目背景82交易结构安排103旅游地产行业发展潜力分析及基金标的投资项目概况介绍113.1中国旅游行业市场研究113.2野奢型细分酒店市场供需分析163.3行业案例研究裸心谷203.4晋城银行参与旅游主题产业基金带来的产业附加价值分析263.5锦和度假村盈利模式分析283.6安岚（北京）酒店管理有限公司情况介绍313.7锦和旅游地产基金标的项目介绍333.8基金退出时估值分析484投资标的公司介绍及财务状况分析504.1上海锦宇投资管理有限公司504.2杭州精文文广投资有限公司504.3上海翠泉投资管理有限公司514.4宁海县心泉房地产开发有限公司524.5上海锦和睿房资产管理有限公司524.6新昌县锦睿旅游开发有限公司535担保人/抵押物介绍及财务状况分析545.1锦和集团介绍及财务状况分析（担保方）545.2锦和集团基本信息：595.3锦和集团总体财务状况分析：595.4锦和集团银行资信状况分析605.5锦和集团持有物业概要615.6锦和投资集团实际控制人介绍（担保人）625.7抵押物评估636项目还款来源分析及风控措施636.1项目还款来源分析636.2主要风险控制措施647总体结论64尽职调查报告1 项目背景2016年上半年我国旅游市场规模稳步扩大，继续领跑宏观经济：国内旅游22.36亿人次，比上年同期增长10.47%；外国人入境游情况依然乐观，同比增长9.0%。今年上半年我国共实现旅游收入2.25万亿元，增长12.4%。而今年上半年虽然宏观经济相对承压，但上市旅游企业业绩表现依旧优异，2016年上半年旅游板块实现营业收入359.32亿元，同比增长20.17%；实现归属于母公司股东的净利润28.36亿元，增速平稳，较去年增长12.83%。中国旅游业正面临黄金十年，强劲的内需将支撑旅游行业中长期稳定的业绩表现。鉴于此，上海锦和投资集团有限公司（以下简称“锦和集团”）拟与浦赢投资合作设立“锦和浦赢旅游主题产业基金”，通过收购及并购的方式投资于具有优质山、湖、岛、江等景观资源的度假村、度假酒店、文化游乐及商业配套项目，同时引入以吉合睦（GHM）酒店集团、首旅集团及锦和集团合资的野奢型高端品牌（“安岚（北京）酒店管理有限公司”或“安麓酒店管理公司”）作为标的旅游度假村的酒店管理方，打造集中高端旅游度假、低密度生态住宅、商务/学术交流、养生休闲、养生养老等功能为一体的多个主题式文化旅游度假项目。目前已有的三个标的项目包括千岛湖云水江南度假项目、宁海大荘温泉度假酒店项目及新昌韩妃江度假酒店项目。其中，千岛湖云水江南度假项目占地219亩，规划总建筑面积146,441平米，其中计容积率面积45439平米，客房面积为28400平米，占计容面积比例为62.5%，客房总数300间，其中可售客房104间，约10000平米。宁海大荘温泉度假酒店项目位于浙江省宁波市宁海县深甽镇南溪村，基地附近的南溪温泉是全国三大著名温泉之一，周围茶林竹海环绕。该占地67亩，另有租赁面积1267亩，规划总建筑面积44,683平米，其中计容积率面积36971平米，客房面积约24440平米，占计容面积比例约66.1%，客房总数240间，其中可售客房228间，约23269平米。新昌韩妃江度假酒店项目占地55亩，预计租赁面积约600亩，规划总建筑面积37000平米，其中计容积率面积17426平米，客房面积11400平米，占计容面积比例为65.4%，客房总数140间，其中可售客房128间，约10456平米。基金管理人由上海浦岚投资管理有限公司（已设立，浦赢与锦和按照51:49的股权比例出资）担任。我行与锦和集团分别认购“锦和浦赢旅游主题产业基金”结构中优先及劣后份额（锦和集团以前期项目总投入的约1.8亿作为劣后的出资款），以“锦和浦赢旅游主题产业基金”出资设立旅游地产投资平台公司，平台公司通过股权收购、偿还股东借款的形式从锦和集团受让千岛湖、宁海、新昌项目公司（分别为上海翠泉投资管理有限公司的50%股权、杭州精文文广投资有限公司57.25%股权及上海锦和睿房资产管理有限公司90%股权）的股权、债权，以及支付后续项目开发建设的资金。基金设立投资决策委员会由基金管理人共同组成，基金设立项目投资准入标准包括且不限于未来新项目可销售部分占比不低于60%；资产托管业务GOP不低于30%；项目IRR不低于15%等。项目投资决策由委员会共同决定。目前3个项目标的的综合资金峰值约3.89亿元；其中锦和集团自有资金前期投入合计1.8亿元，包括千岛湖项目投入1.16亿元，宁海项目投入4050万元，新昌项目投入2225万元，预计三个项目未来可销售货值约8.9亿元，5年后年托管净收入共计0.96亿元。锦和集团现向我行申请资金3.5亿元用于认购旅游主题产业基金的优先级份额，用于投资于未来待并购或收购的标的项目并按需提款。经过项目现场勘查、区域市场调研及详尽的尽职调查，我们主要基于以下几点认为本案具备较高的可行性：n 中国旅游产业发展正面临黄金十年，持续领跑中国宏观经济2016年上半年我国国内旅游22.36亿人次，比上年同期增长10.47%；今年上半年我国共实现旅游收入2.25万亿元，增长12.4%。而今年上半年虽然宏观经济相对承压，但上市旅游企业业绩表现依旧优异，2016年上半年旅游板块实现营业收入359.32亿元，同比增长20.17%；实现归属于母公司股东的净利润28.36亿元，增速平稳，较去年增长12.83%。n 旅游产业基金将投资于一线重点城市周边高速成长的短途休闲旅游市场。随着中国人民消费水平的提高，国内旅游行业逐渐上升到以休闲旅游为主，这个阶段休闲娱乐的液态开始丰富，旅游周期也逐渐加长，强调景观与旅游内容的双重重要性。预计2015-2020年一线城市周边休闲旅游市场规模年均复合增长率可达23.4%。锦和浦赢旅游主题产业基金将重点投资于位于上海等重点城市周边的休闲旅游市场为主，具有优质山、湖、岛、江等景观资源的度假村、度假酒店、文化游乐及商业配套项目。n 交易对手实力强劲锦和投资集团为上海本地乃至长江三角洲经济圈内知名企业，拥有广泛知名度，集团房地产开发面积近100万平方米；集团下属的商业管理股份有限公司目前经营管理商业物业近20个，面积超过50万平方米，商业股份公司目前已引进平安创新资本等战略投资者，并已提交沪市主板上市申请，且过辅导期；锦和投资集团资产总规模达人民币32.5亿元，净资产约为人民币9.5亿元（重估净资产口径，按照锦和集团持有的资产总市值合计达34亿元），若集团控股72.5%的商业股份上市成功，按照最近三年每年8,000万左右净利润，仅按20倍PE评估，商业股份市值将超过16亿元；n 项目投资回报率高，优先部分预期年化收益率14%20%基金优先部分收益采取固定+超额收益的方式，其中固定部分：【8】%/年（每半年付息一次）；超额收益：优先部分按照【20】%对基金收益中超过8%的最终受益进行分成。目前已获取的3个项目可销售货值约8.9亿元。另外产业基金所投资的项目均采取销售+资产托管的模式，预计自客房交付并稳定运营后，已有的三个项目年稳定托管净收益0.96亿元。基金到期退出时，扣除已分配的固定收益，预计基金估值8.7亿元，我方优先部分预期年化收益率达到14%20%。另外附加有锦和集团其他流动资金支持，收益确定性较高。n 旅游金融市场将呈爆发式增长，我行可以以度假村基金为切入点，深耕高速增长中的旅游产业，并与既有业务形成良性互动和促进：通过本基金，我行最终可实现投资于78个高端野奢型度假村酒店，超过1100间客房并带来每年超过10万组的高净值客流。可持续为酒店内每年超过10万组的高净值客户提供定制化金融服务，提高了客户体验。基金持有的酒店由国际化的背景的野奢型高端品牌运营，提高我行在业内的知名度及美誉度。同时，度假村的高端人群可对接我行的零售业务，通过与旅游产品结合形成业务联动，不仅带动零售业务的发展，同时也可以为基金持有的度假村酒店引流，提高基金的投资收益。n 退出方式灵活多样与锦和集团签订回购协议，基金存续3年后，锦和及我方先后享有首次及第二次1年期的延期权。其他退出方式还包括以现金或换股的方式注入锦和商业（待上市公司）实现退出（按照已有的3个项目5年后基金退出时年净收益7000万-8000万，保守按照20X-25X的PE价值计算，已的3个标的项目估值约14亿-20亿）、发行ABS或类REITs等方式（按照未来10年的现金流预测，预计可发行规模预计在12亿-15亿之间）。优先级投资人对项目的超额受益分成【20%】。n 抵押率充足项目土地以第一顺位抵押至委托贷款银行，我方每季度对抵押率进行复核，保证土地对优先部分资金规模的抵押率不超过75%。n 风控保障措施充足锦和集团承诺回购并对项目公司贷款本息无限连带责任保证担保；实际控制人郁敏珺女士无限连带责任担保；我方委派一名董事，对项目公司重大事项，包括公司变更、对外担保、融资等具备一票否决权；基金与项目公司签订资金监管协议，浦赢对项目公司派驻财务经理，进行资金监管及证章共管。2 交易结构安排2.1.1 交易结构图注：晋城银行通过信托计划认购锦和浦赢旅游主题产业基金优先级份额2.1.2 交易步骤1. 基金设立：基金管理人由上海浦岚投资管理有限公司（已设立，浦赢与锦和按照51:49的股权比例出资）担任。优先级投资人与锦和集团按照2:1的比例分别认购“锦和浦赢旅游主题产业基金”结构中优先部分及劣后部分的份额。2. 已有标的项目投资：以“锦和浦赢旅游主题产业基金”出资设立旅游地产投资平台公司，平台公司通过股权收购、偿还股东借款的形式从锦和集团受让千岛湖、宁海、新昌项目公司（分别为上海翠泉投资管理有限公司的50%股权、杭州精文文广投资有限公司57.25%股权及上海锦和睿房资产管理有限公司90%股权）的股权、债权，以及支付后续项目开发建设的资金。3. 新项目投资决策：基金层面设立投资决策委员会，基金设项目投资准入标准包括且不限于未来新项目可销售部分占比不低于60%；资产托管业务GOP不低于30%；项目IRR不低于15%等。项目投资决策由委员会共同决定，投资决策委员会的权利包括：（1）对拟投资的旅游地产项目根据前期设定的准入门槛进行前期尽调、制定开发规划及投资可行性方案，并共同做出投资建议及决策；（2）根据投资旅游地产项目的进程统筹规划投入资金的规模和时机；（3）组织专业机构和人员对基金退出时的资产及权益按照事先约定的方式进行评估，并落实分红方案等。4. 利息支付：项目公司通过销售、资产托管收入等方式每半年度进行还款，不足部分由锦和集团补足。5. 投资退出：与锦和集团签订回购协议、信托受益权转让协议，基金存续3年后，锦和及我方先后享有首次及第二次1年期的延期权。其他退出方式还包括以现金或换股的方式注入锦和商业（待上市公司）实现退出（按照已有的3个项目5年后基金退出时年净收益7000万-8000万，保守按照20X-25X的PE价值计算，已的3个标的项目估值约14亿-20亿）、发行ABS或类REITs等方式（按照未来10年的现金流预测，预计可发行规模预计在12亿-15亿之间）。待项目清算后，基金收益中超过【8】%以上的部分，向优先级分配其中的【20】%。3 旅游地产行业分析及基金标的投资项目概况介绍3.1 中国旅游行业市场研究1. 中国旅游产业发展正面临黄金十年，持续领跑中国宏观经济。根据国家旅游局发布的数据， 2016 年上半年我国旅游市场规模稳步扩大，继续领跑宏观经济： 国内旅游 22.36 亿人次，比上年同期增长 10.47%；出境游受到人民币贬值及旅游环境的变化，仅增长4.3%； 外国人入境游情况依然乐观，同比增长 9.0%。今年上半年我国共实现旅游收入2.25 万亿元，增长12.4%。这一增长势头未来五年仍将持续,根据预测,2015年至2020年均复合增长率将达到14.7%，2020年国内旅游总收入将超过7.3万亿，占GDP比重将超过8%，旅游产业发展前景潜力巨大。（资料来源：国家旅游局、浦赢投资预测）2. 政策引导旅游需求国内释放。目前我国旅游消费约占居民消费总额的10%，旅游业已成为我国战略性支柱产业。旅游业作为新兴服务业，仍具备一定的成长空间，且对其他行业的贡献率较高（对住宿贡献率超过 90%，对民航和铁路客运的贡献率超过 80%），2016年以来国家层面利好旅游行业政策频出，由于旅游行业作为一个朝阳性产业，绿色无污染、带动悉数大、吸收劳动力强的属性将再一次受到政府重视，我们认为旅游行业将持续享受政府政策红利。3. 中国旅游行业仍处休闲旅游阶段，城市周边短途休闲游正处于黄金期。从中国目前旅游行业的发展阶段上来看，中国旅游行业仍处于休闲旅游阶段，根据旅游行业的不同阶段分别具有不同的特征：第一阶段：观光旅游。旅游范围以国内短途为主，国际刚开始萌芽。旅游方式一般是散团、家庭团体或者公休。消费者旅游以增加见闻为主，滞留时间短，强调旅游景观资源的重要性。代表作品有：黄山、张家界等。第二阶段：休闲旅游。随着中国人民消费水平的提高，旅游行业逐渐上升到以休闲旅游为主，这个阶段休闲娱乐的液态开始丰富，旅游周期也逐渐加长，强调景观与旅游内容的双重重要性，长途旅游逐步兴起，短途旅游正值培育，旅游产品进入细分阶段。其代表作品有：丽江古镇、三亚亚龙湾等。第三阶段：度假旅游。旅游目的地进入全业态阶段，长途度假游进入主题阶段，短途游周末游产品业态丰富，成为中产阶级热衷消费的旅游目的地，具有消费频率高，新型生活方式等特点，过去以跟团游逐步被自驾游，定制路线所取代，旅游客单价答复提升。中国目前正处于由“休闲旅游”向“度假旅游”初级过渡阶段，未来发展的潜力巨大。2016年境内旅游新颁布的主要鼓励政策（资料来源：浦赢投资）4. 一线城市周边短途休闲旅游游市场空间巨大。一线城市周边2天1夜型产品主要围绕巨型（人口过千万、GDP过万亿）1-3小时经济圈布局，选址于3-4A级景点周边，面对巨型城市的中产阶级周末游与短途游的产品。这类旅游市场包含了六类细分市场（包括周边酒店住宿、旅游零售、休闲娱乐、旅居服务、度假养生、度假会议）。预计2015-2020年一线城市周边休闲旅游市场规模年均复合增长率可达23.4%，2020年一线城市周边休闲旅游及其相关市场规模超过4395亿，驱动这些市场增长的主要包括消费升级带来的“5+2”新型生活方式、二胎政策带来旺盛的亲子游需求、汽车普及为城市周边短途游提供更好的便捷性、城市老年化带来健康养生需求的集中式爆发以及度假商务会议需求的持续增长等五大要素。（资料来源：中国国家旅游局、浦赢投资预测）5. 旅游市场还带来消费者金融和供应链金融的巨大市场机遇。旅游行业具有大量的现金预收预付业务，业内支付频繁，尤其是在线旅游因资金沉淀、消费等属性突出，成了互联网金融的绝佳载体。旅游与金融的结合，通过产业链条内资金的合理二次调配可以显著提升生产效率。“旅游+金融”主要包括消费者金融和供应链金融两方面，前者主要为消费者旅行前、行中和行后提供的包括理财、融资、征信、汇兑、保险、退税等全方位金融服务，后者则主要为旅游相关供应链厂商提供包括融资、征信、理财、支付等金融服务。从发展趋势来看，目前互联网旅游金融处于厂商纷纷布局，整体规模呈现高速发展阶段。2015年中国互联网旅游金融交易规模已达41.8亿元，2014-2020年期间年均复合增长率高达112.56%，预计到2020年交易规模将超过1800亿元。6. 洞察中国旅游产业竞争格局，野奢型精品度假村正处于蓝海市场。中国“2+1（2天一夜）”旅游地产已形成温泉、运动、文化、古镇、田园、度假村等多元驱动类型的产品线，其中类似于裸心谷这样的高档次并业态丰富的精品野奢型度假村，目前仍属于竞争较弱的蓝海市场，未来仍有巨大的发展空间。（资料来源：浦赢投资）7. 资本市场对旅游行业认可度较高，为基金退出奠定基础。旅游行业已形成多元驱动的产品细分市场，不同类型驱动的旅游板块上市公司的市场估值以及盈利能力存在显著差别。截止2016年9月末，从估值水平看,温泉、古镇、田园及景区旅游上市公司的平均PE估值为41.67倍，PB估值平均为3.40倍。3.2 野奢型细分酒店市场供需分析1、市场供应：野奢型度假村市场已形成多类细分市场，其中类似于裸心谷这类以情感诉求为导向、业态丰富度高的产品，目前仍属于竞争较弱的蓝海市场。我国长三角旅游度假村市场集中在业态丰富度低与客单价较低、或者业态单一与客单价较高的两类产品细分市场，这两类旅游产品仍属于传统市场范畴，产品雷同，竞争激烈。目前业态丰富度高且以情感诉求为导向的野奢型度假村产品市场竞争较弱，领先者不多，以裸心谷为代表的这类市场尚处于蓝海市场，市场空间极大。类似于裸心谷的野奢型度假村产品目前正处于蓝海市场长三角周边区域野奢型酒店基本情况度假村项目景区评级经济圈客单价业态周庄花间堂5A级风景区一小时经济圈平时：1000-1500元/晚；周末：1600-2000元/晚书苑、茶楼、文化沙龙、西餐厅、影音娱乐室、红酒吧、香吧、茶室、女子私房SPA会所宁海森林温泉度假村4A级风景区三小时经济圈平时：1000-1500元/晚；周末：1300-1800元/晚温泉、按摩、餐饮、西餐厅、竹园、理疗SPA杭州安缦法云5A级风景区三小时经济圈平时：4500-6000元/晚；周末：5000-6000元/晚茶园、天然林、健身房、SPA九华山德懋堂度假村5A级风景区4小时经济圈平均房价：1000-1500元/晚；酒店、餐饮、茶道、酒吧、书吧、会所杭州富春山居度假村4A级风景区2小时经济圈平时：2500-3500元/晚；周末：4000-4500元/晚酒店、餐饮、SPA、高尔夫浙江德清裸心谷5A级风景区2小时经济圈平均房价：2000-3000元/晚树顶别墅、夯土小屋、会所、有机餐厅、酒吧、会议、水疗、农场、马场、高尔夫、池塘、茶园千岛湖开元度假村5A级风景区4小时经济圈平均房价：600-1000元/晚酒店、餐饮、咖啡、酒吧、SPA、健身安吉帐篷客龙茶谷度假酒店5A级风景区3小时经济圈平均房价：平时：1500-2200元/晚，周末：2500-3200元/晚酒店、餐饮、茶园、农场、垂钓、下午茶、迷你吧无锡田园东方4A级风景区1小时经济圈平均房价：1000-1500元/晚酒店、主题餐厅、动物园、集市、咖啡、面包坊、书院、民宿、温泉、桃文化博览馆、教育基地、绿乐园、别墅宁波柏悦酒店5A级风景区3小时经济圈平均房价：平时：1500-2500元/晚，周末：2500-3000元/晚酒店、餐饮、健身、SPA、垂钓、会议2、市场需求1）客群：长三角野奢型度假的主要目标客群为上海上中产及富阶层的家庭客群，具有极大的客户价值。酒店住宿： 15.1% 17.1%旅游零售： 12.9% 13.1%休闲娱乐： 23.5% 30.5%旅居服务： 13.2% 18.9%医疗养生： 20.5% 35.5%度假会议： 18.5% 20.5%新生代上层中产阶层和富裕人群的消费升级需求推动旅游产业的发展。目前，随着中产及富裕人群的逐年增长，以上海为中心的长三角地区正在步入一个崭新的消费经济时代，未来的野奢度假村消费增长由急剧增长的上层中产阶层（家庭可支配月收入为人民币12500-24000元）以及富裕阶层（家庭可支配收入在24000元以上）所拉动。2）消费行为：以上海为首的长三角上层中产及富裕阶层具有消费单价与旅游频率双高的特征，具有极大的消费市场空间。随着长三角上层中产及富裕阶层家庭数量的逐年增多，和消费单价的增多，带动了总体的野奢酒店的消费规模的逐年增长，未来具有很大的消费市场空间。3）生活方式：中产及服务阶层的新型MOST生活方式成为趋势，及其对郊区休闲的刚性需求，对野奢型度假村形成重大利好。MOST是一种全新的的休闲生活方式： 5+2生活模式：工作日在大都市繁忙的 工作，双休日在郊区享受休闲的假日时光4）度假商务：特定周期的度假型商务会议随着企业数量增长呈现需求扩大的趋势。随着一线城市的企业数量的持续增长，带来度假型商务会议需求量持续升高。2009-2015年中国长三角城市企业数量作为统计样本，企业总数的复合增长率达到9.4%，2015年长三角的企业总数达536万家，预计未来2020年中国长三角企业总数将达到960万家，年均复合增长率为12.4%。其中部分企业每年有固定的会议需求，并且有的企业还会开季度、年中会议，会议需求量持续增长。而且越来越多的企业倾向于将重要的会议选择周边短途的包含旅游休闲+会议的旅游场地召开，这将带动周边度假型商务会议需求量的持续增长。3.3 行业案例研究裸心谷3.3.1案例研究裸心谷简介莫干山裸心谷位于浙江省莫干山，由裸心酒店管理集团推出，坐落于一个私人山谷中，是豪华自然养生中心，有60亩的面积，周边是丰茂的植被，有竹林，有村庄，有水域，环境优美空气清新，远离都市。裸心谷内建筑均为树顶别墅和夯土小屋，建筑的材料都是采用环保材料，其中的121间客房都分布在这些建筑中。除了住宿的设施，裸心谷还有许多用于休闲养生的设施，裸心谷内有三个室外游泳池，三个泳池中有一个可以冬季加热；裸心谷内还有可以骑自行车锻炼的自行车道和登山锻炼的登山道，以及可供旅客体验的有机农庄，让旅客接近自然在自然中锻炼养生享受自然；裸心谷内还有750平米的水疗养生中心，有的理疗中心位于竹林深处的房屋之中，景色优美。在休闲方面，裸心谷还针对不同人的需求在一个小湖边设有裸心小馆，裸心小馆有四个分区：茶艺、竹艺、设计、陶艺。每一个分区分别在一栋不同风格的建筑里。在不同的分区里，旅客都能得到不同的文化体验与享受，可以自己动手制作手工艺品，亲自摘茶树上新鲜茶叶或在茶艺馆里品尝“白茶”，在陶艺馆里动手制作茶壶，体验当地生活方式。3.3.2案例研究裸心谷产品定位与选址1. 产品定位1） 客户定位主要面对高收入、对生活品质有较高追求的人士，具体分为上中产和富裕人群、外企白领、外国游客和养生长者。2） 功能定位不同于所有的度假酒店，裸心谷的功能定位是面向高端会议旅游、接待旅游、员工拓展旅游和公司发布会等市场需求。3） 情感定位裸心意味着向内，回归自我，简单地生活。远离尘嚣的纷繁困扰，回归生命的纯净状态，与自然、环境和周围生灵融为一体，享受纯美自然的生活理念。2. 区位及交通配套项目位于浙江省湖州市德清县莫干山景区，天然山谷之中。距离杭州萧山国际机场约1小时22分钟车程，距离高铁杭州东站约1小时车程。酒店提供上海、杭州市区接送服务。3. 景观资源莫干山（国家AAAA级旅游景区、国家级风景名胜区、国家森林公园），为天目山之余脉，位于浙江省湖州市德清县境内，美丽富饶的沪、宁、杭金三角的中心。莫干山是中国四大避暑胜地之一，因春秋末年，吴王阖闾派干将、莫邪在此铸成举世无双的雌雄双剑而得名，是中国著名的休闲旅游及避暑胜地。莫干山山峦连绵起伏，风景秀丽多姿，景区面积达43平方公里，它虽不及泰岱之雄伟、华山之险峻，却以绿荫如海的修竹、清澈不竭的山泉、星罗棋布的别墅、四季各异的迷人风光称秀于江南，享有“江南第一山”之美誉。4. 土地获取方式裸心谷项目采用“点状拿地”模式，即在多项规划充分衔接统一下，对局部工程建设确需纳入建设用地使用的，在不影响规划布局的前提下，主体项目周边用地保持原貌，而采用分散划块、点状分布的形式获取土地。对于确需纳入建筑用地使用的部分，主要采用招拍挂制度获取土地使用权，另外也租用当地农户的房子进行改造。对于维持原貌用地部分，主要采用租赁山林的方式获取土地使用权。5. 建筑体量裸心谷项目占地266,800，其中建筑面积仅为12,600，剩余用地均为所租赁的山林等自然资源。裸心谷所有建筑的设计都以尽量减低对环境的影响，并与自然融为一体为最高原则。项目秉持可持续发展理念，在建筑上坚守永续的原则，是第一个在亚洲得到LEED白金奖的项目。设施数量备注树顶别墅3081间房圆形小屋40一室一栋马厩1用于喂养私家马游泳池32个冬日温水泳池餐厅3会议室11000平米的会议空间，包括8个房间和礼堂健康中心1包括1个SPA馆和14间治疗室儿童日托中心1有机农场1为度假村提供所有蔬菜和家禽活动中心1包括山地车、垂钓、采茶、骑马、射箭裸心谷裸心泊（在建）裸心岭（在建）裸心湖（在建）项目形象产品定位客群定位：大型城市周边1-2小时车程中高端家庭、文艺青年和商务客群 功能定位：原生态休闲、度假、会议中心 情感定位：自然、休闲 选址体量：24.3万方 城市：杭州、上海周边 交通：104国道 资源：莫干山风景区（4A级景区） 体量：占地160亩 城市：苏州周边 交通：沪宁高速资源：太湖风景区（5A级景区） 体量：占地300亩 城市：义乌 交通：沪昆高速资源：山间及有机农田体量：占地230亩城市：绍兴交通： 104国道资源： 自然湖拿地模式点状拿地3.3.3 裸心谷产品业态1. 产品业态分布概况树顶别墅和夯土小屋为裸心谷项目主要物业，辅之以会所、餐厅、酒吧、水疗中心、会议中心等配套设施租赁策略，并采用租赁山林的方式提供竹林、茶园、高尔夫、池塘、农场、骑马场等娱乐设施。主要物业树顶别墅（8000） 夯土小屋（2000） 配套设施会所（300） 裸心馆（150） 有机餐厅（300） 梯田酒吧（300） 会议中心（800） 水疗中心（750） 娱乐设施（租赁山林）竹林 茶园 高尔夫 池塘 农场 骑马场 2. 产品业态占比裸心谷的核心是客房，客房总体分为两种，一种是树顶别墅，一种是夯土小屋，因此，从产品业态结构来看，这两者的占比最大，合计达79%。会所、裸心馆、有机餐厅、梯田酒吧、会议中心、水疗中心等配套设施占比仅为21%。3.3.4案例研究裸心谷租售策略裸心谷采用售后委托管理与自持经营相结合的租售策略，由同一酒店管理公司进行统一管理运营。这种策略不仅可以有效地收回项目投资成本，而且能够沉淀集团固定资产。1. 销售+委托运营管理树顶别墅都是可售的，通过产权的销售来回现，30栋树顶别墅全部出售，预计总回购款为2.4亿元。业主在购买树顶别墅的同时，会签署一份租赁管理协议，向酒店管理公司出租其别墅并供其管理，业主将获得酒店营业额的36%作为红利以及其他折扣优惠，而酒店管理公司则将租回的产权别墅经营成客房，获取客房收入。2. 自持经营夯土小屋为裸心酒店集团所有，主要采取长期经营的方式，靠租金回现。酒店管理公司将自持的40套夯土小屋进行统一管理，经营成客房，并提供餐饮、娱乐等项目，依靠口碑相传的营销秘籍获取更高的人气，使夯土小屋客流流动，从而获得更加充裕的租金回现。3.4 晋城银行参与旅游主题产业基金带来的产业附加价值分析随着万亿旅游市场将呈爆发式增长，在与锦和以基金的形式参与旅游产业的同时， 我行不仅可以在针对度假村的高净值客流开发定制化的金融产品更可以与银行零售产品与客户相结合，形成协同效应，主要优势包括以下几点：1. 本基金最终可实现投资于78个高端野奢型度假村酒店，超过1100间客房可带来每年超过10万组的高净值客流。按照单个度假村规模2万方，平均房间面积150平米（包括公建部分），则基金可实现投资于78个度假村项目，超过1100间客房。同时，假设全年入住率50%，平均单组客流入住期2天，则每年可接待的高净值客户超过10万组。2. 品牌推广：基金持有的酒店由国际化的背景的野奢型高端品牌运营，提高我行在业内的知名度及美誉度。安岚（北京）酒店管理有限公司是由首旅集团、吉合睦（GHM）以及锦和集团设立的全资子公司。借助与国际化、高端的奢侈品牌合作，帮助我行树立良好的企业形象，有利于我行品牌在高净值人群中进行营销及推广。3. 私人银行及高端营销：可持续为酒店内每年超过10万组的高净值客户提供定制化金融服务，提高了客户体验。根据测算，基金所持有的度假村酒店每年可以接待超过10万组高净值客户，我行可将符合条件的客户发展为银行VIP客户，提供定制化的金融服务。4. 交叉营销：对接零售业务，通过与旅游产品结合形成业务联动，不仅带动零售业务的发展，同时也可以为基金持有的度假村酒店引流，提高基金的投资收益。本基金将重点投资于长三角3小时经济圈4A级以上景区，交通便捷，适合喜爱自驾的中高端有车人群。未来我行可考虑与酒店联合推出“选择我行汽车金融送安岚野奢度假村住宿”或针对酒店的客户推荐“购车分期优惠利率”等促销活动，不仅带动了我行车贷业务的发展，同时也可以为基金持有的度假村引流，进一步提高了基金的投资收益。5. 产业深耕：待合作模式成熟后，可快速复制并与其它旅游品牌进行合作，在万亿的旅游市场分享一杯羹。旅游行业正面临爆发式增长，仅今年上半年我国就实现旅游收入2.25 万亿元，增长12.4%。这一增长势头未来五年预计仍将持续,根据预测,2015年至2020年均复合增长率将达到14.7%，2020年国内旅游总收入将超过7.3万亿，占GDP比重将超过8%，旅游产业发展前景潜力巨大。我行可通过此基金探索一条切入到万亿规模旅游行业的模式，待合作模式成熟且具备可推广的条件时，我行可快速复制并与其他旅游品牌进行相互合作，在万亿的旅游市场分析一杯羹27锦和浦赢旅游主题产业基金尽调报告3.5 锦和度假村盈利模式分析3.5.1 锦和将采取销售+资产托管提成的模式锦和投资集团是一家多元化产业链布局的房地产集团企业，有着丰富的房地产开发、房地产营销代理以及商用物业运营与管理的经验，较强的旅游地产开发策划营销能力。并和政府长期保持着良好的合作关系，能够拿到丰富的4A级以上景区以上的旅游资源的土地。并且能够导入国内知名的酒店管理公司品牌。对于锦和而言，将房屋销售给小业主后，小业主再将房屋交给锦和进行资产托管，锦和不仅能获得销售收入，还能获得资产托管收入。对于小业主而言，他不仅能获得租金的回报，还能获得分时度假的增值收益。3.5.2 小业主购买该旅游产品后将获得约年化6%的回报及优质的度假产品根据对类似旅游产品的尽调，此类野奢型产品资产托管的投资回报率在6%左右，所以小业主投资此类旅游产品不仅可以得到房屋产权，通过资产托管，还可以得到约年化6%的投资回报收益，具有较好的投资属性。项目黄山德懋堂(安徽黄山)洱海传奇(云南大理)田园东方(无锡花间堂为主力店)裸心谷（浙江莫干山）羽栖仙里碧溪（杭州桐庐）桃花源（浙江安吉）客单价(元/晚)260014001200300012002200天数（365天）365365365365365365GOP(假定为35%）35%35%35%35%35%35%出租率65%65%70%50%55%75%业主分成比例70%70%70%70%70%70%业主回报（万元/年）2