上海房地产业几个认识误区的剖析.doc

上海房地产业几个认识误区的剖析在申博成功、政府推出“四高”动迁安置住宅小区建设计划等利好因素刺激下，上海房地产市场最近两年多来呈现出“量增价升”的局面，2003年内的个人所得税退税政策到期，以及“非典”等因素产生的负面影响完全被消化，全年呈现全行业爆发性增长行情，且这种行情在2004年度处于持续状态。乐观的市场形势下，业内分析专家，如上海社科院顾建发先生早在2003年就指出：上海的房价将持续上涨510年，且平均房价甚至会在5年左右的时间里再翻一倍。但是，在与房地产开发企业、金融监管机构和商业银行等机构的专业人士接触过程中，则明显感觉到对市场风险过渡膨胀的担忧。2004年，我一方面听到大量的关于房地产泡沫的信息，一方面又看着房价扶摇直上。在诸多专家的权威性阐述和地方政府舆论的诱导下，目前社会上对上海房地产业发展现状及趋势存在一些大的认识误区。误区之一：作为未来的国际化都市，上海房价将逐步向香港、台北，甚至东京看齐支撑这一观点的理由是：得益于中国经济持续健康发展，上海势必会以更快的步伐实现跨越式发展，其作为国内乃至区域金融服务业中心的地位将加速形成。然而，上海目前的房价水平大大低于香港等地，今后上涨空间很大。事实上，这种对比是极为粗浅的。首先，上海最近十多年的高速发展只是国家“还旧债”，要真正成为国际化都市还有相当长的路要走。毫无疑问的是，经过浦东新区开发开放大战略的实施，上海目前的硬件条件已初具规模，陆家嘴的高楼大厦，淮海路的奢华，南京路的人流涌动，等等，无不显现出上海的建设成果。尤其是近年来城市人居环境的快速改善，更加体现出“上海神速”。但是，我们是否还应该看到，上海经过这些年的发展之后，仍然是一个依赖制造业的城市，物流中心建设刚刚起步，资金流中心相应难以做大，更不足以谈及国际化金融中心地位问题。更为现实的问题是，城市硬件水平的提高可以在较短时间内实现，但软环境建设则尚需时日。譬如交通问题，我们一直在拓路、新建道路，但交通还是成问题，反映出管理难以到位的现实问题。此外，居民素质虽然在国内处于较高水准，但整个城市仍缺乏一种冷静中积极竞争的氛围，人们普遍表现出浮躁情绪，基本道德及诚信体系尚待重建。而这些看似简单的深层次问题的解决，绝非一朝一夕，而是需要若干个十年，甚至更长时间。其次，自我发展的路比政策推动发展的路更难走，我们面临着严峻的自我挑战形势。过去一段时间我们有很多政策支持：浦东的“部委楼”，一系列大型项目的引进和建设等等。但是，这种政策支持不可能一直依靠下去。尤其值得关注的是，目前中央政府更加强调地区协调发展，上海周边地区的综合竞争力正快速提升，政策支持一旦淡化后的上海还有多少“争”资源的优势？我们未来的城市经济是否依然寄希望于制造业和人口扩张？随着商务成本的提高，上海在制造业等领域的竞争优势实际上已开始衰减，而能否全力发展技术服务、物流服务、金融服务等服务业并使其占据地方国民经济主导地位，仍面临巨大挑战。显而易见，上海要成为国际化都市尚需时日，未来很长一段时间里并不能够和香港、台北等城市相提并论，更不要去讲东京了。此外，上海房地产业发展所面临的客观环境也与上述城市大相径庭。第一， 城市外延广阔。单纯就上海本地而言，地少人多的状况与香港等城市一样，但是，从上海到苏州、昆山、嘉兴等江浙城市并无明显的自然障碍，人、财、物等各类经济资源的流动也基本无人为障碍。一旦地价、房价过快上涨并导致商务成本急剧升高，势必导致部分制造企业外迁。此类稀释效应其实在香港也已经有过反映，1997年亚洲金融风暴之后香港地产价格的暴跌，直接看是金融问题，更深层次看还有一个城市外延拓展的问题，即回归祖国后的香港居民在居住、发展事业方面选择深圳等广东城市更加便利了。我们应该认识到，上海是长江三角洲的上海，是全国的上海。第二， 人口的全国性流动极大地制约了上海居民收入水平的快速提升，本地居民居住消费能力快速提高的空间有限。这是一个很简单的问题，如果香港劳动力（含人才）市场完全对国内开放，相信其居民收入水平必然被大幅度调低；而上海则是完全开放的。只要来到上海的几十万待就业大军（都是人才，不包括单纯出卖体力的劳动力大军）始终在游荡，我们就完全有理由相信：已经安居上海的居民的收入水平和消费能力就难以大踏步提高。而且，作为建设中的城市，上海不可能依靠过高生活成本来限制人口流入，这与几个对比城市也有着显著区别。因此，拿上海和香港、台北，甚至东京等城市相比显然是不合逻辑的。误区之二：上海2002年的人均GDP已逼近5000美元，房地产业发展已处于一个全新平台这种观点的依据是：按照国际惯例，当一国或一地人均GDP达到5000美元之后，居民居住要求整体将发生质的转变，人们对舒适住房的需求将大大推动房地产业的高速发展。实际情况如何呢？我们姑且不论涉及国民生产总值的一些统计学问及其意义，暂时认为这一惯例在上海同样适用。按照官方统计数据：上海2002年度国民生产总值为5408.76亿元，人均数为40646元，折合美金约为4900美元。咋一看，逼近5000美元大关毫无疑义。但是，这里的“人均”是严格按照国家统计标准进行的，计算公式中的分母是本市年均常住人口。而事实上，上海市城市建设以及制造业等所吸纳的大量外来劳动力是否为上海的国民生产总值的形成做出贡献呢？这几乎没有什么疑问，但统计上并没有把外来人员作为“分母”。即便按照上一次人口普查时的外来人口数据（387.11万人），再行计算后的上海市人均国民生产总值，仅为3.15万元，也就是3900美元左右，离5000美元远了不少。上述人均国民生产总值计算可能缺乏理论依据，但要将房地产发展态势与人均国民生产总值挂钩的话，这种计算结果可能更科学，更有说服力。谈到统计数据和国际惯例，我们的一些专家总是能够旁征博引一大堆。其实我们都非常清楚，很多国际惯例并不适用中国国情：入世后中国农业没有跨掉、商业银行短期内好像也跨不掉，汽车工业在2003年则逆势上扬，目前也没跨！在房地产分析中，除了人均国民生产总值外，还有一个发达国家人均居住面积，也成了参照数据。可能我们少出国或者不出国，但还是知道发达国家的人民群众住别墅的很多，比重很大。按照那个要求推算的话，上海人均GDP达到1万美元之时，也就是相当一部分人住别墅或楼中楼之日了！因此，我们不应该迷信一些数据的勾稽关系，尤其是那些国际惯例。有些数据是专门用来吓唬我们这些没什么机会见“大世面”的人的！误区之三：至少在2010年之前，上海房价将持续增长持这种观点人士的基本依据是：世博会本身必将大大推动上海地区经济发展，同时，大规模的场馆建设和配套基础设施建设将大幅度增加动拆迁量，所形成的增量物业需求，以及日新月异的城市环境改善将对上海房地产市场产生难以估量的积极影响。表面上看，这一论点是成立的。但深层次看，房价上涨的根本动因在于经济的持续增长和居民收入水平提高所形成的有效需要，而不是一两个大型项目的上马。而且，房价持续上涨，尤其是以很快的速度上涨，虽然会给政府带来了一定的增量土地收益，但更将导致整个城市基本建设成本过高等现实问题的出现，这反过来影响着世博会的成败。同时，房地产价格持续增长并不符合经济学规律，合理的调整是必须的。按照当初较为的预期，上海房价整体水平在申博成功后，经过短期的较高幅度增长，即进入合理调整期和小幅增长期，而随着2006年前后大规模基建期的到来，再行进入持续增长期，2010年前后再次进入合理调整期。而事实上，2003年初政府推出的“四高”小区建设计划，不仅完全消化了个人所得税退税政策到期以及“非典”等因素的负面影响，更在众多投资者“顺势而为”的推动下，将上海部分地区房价推高到一个全新的水平。如浦东金桥地区某多层住宅小区，1999年销售价格在2200元2600元/平方米之间，至2003年6月二手房成交价约为4500元/平方米，2003年9月则进一步升至5000元/平方米，2004年6月前后成交价已高达7000元/平方米。该区域某小高层住宅区2001年末销售价格为32003600元/平方米左右，而紧邻的一个小区同等品质商品房2003年底的售价在6000元/平方米以上（5月份售价区间还在45005000元/平方米之间），2004年11月推出的三期售价为8000元左右/平方米。再如，位于闵行和徐汇交界的古龙地块，2002年底开盘均价约为5500元/平方米，2003年末已升至7000元/平方米，2004年后续楼盘最高售价9000余元/平方米。上海房价近期的超常规增长，与政府3500元/平方米“四高”小区建设存在密切关系。据未经现场探访证实的信息，上海江桥地区2003年初商品房价格约为2500元/平方米左右，该区域3500元/平方米动迁用房基地建设一经发布，周边房价应声上涨至3500元/左右，并对全市房价形成由外而内递涨效应。而且，买涨不买跌的消费、投资及投机心理需求，进一步加剧了这种涨势。这种超常规的价格上涨所形成的后果将是显而易见的。为了应对局面，政府开始考虑从限制炒作期房入手再次干预房市，这无疑是正确的。但是，这种动作的象征意义远远大于实际意义。上海的经济发展，已经形成对房地产业的严重依赖，政府顶多不再推波助澜罢了！因此，上海房价基本上是不可能持续以目前的速度涨到2010年的。短期内的调整既是市场需要，也是政府需要，否则中期（也就是35年内）将面临更大风险。误区之四：土地成本上涨推动房价在未来持续增长持这种观点的人士认为：作为房价构成的主要部分，上海地价在土地出让政策转变后急速上升，必然导致房地产开发成本的上升，最终导致房价的进一步增长。这种观点的错误在于：首先，违背了价格是由市场供求关系决定的基本经济规律。按照这种逻辑，房地产开发也就成了稳赚不赔的买卖，毫无道理可言。其次，我们在关心土地政策变化后地价上涨的同时，更应关注的是目前上市以及今后23年上市的房产项目中的主流，其土地成本仍是极其低廉的。即便在市中心，目前在售、在建楼盘的单位建筑面积地价超过3000元/平方米的并不多见，周边地区更低。譬如：老西门地块某大型旧区改造项目，取得土地较早，单位土地成本仅1000元左右，且市政建设配套费用还享受减免优惠，项目最初预计的单位开发成本在4000元/平方米左右，即便考虑建筑材料涨价因素，最终成本仍可控制在5000元/平方米以内，而该区域2003年底的商品房售价在10000元/平方米以上，目前为18000元左右/平方米。据不完全统计分析的结果，2002年度上海地区正常开发经营的房地产项目毛利一般在30%左右，2003年度进一步提高。同样按照行业分析专家引用的国际惯例，房地产经营毛利达到12%就属于暴利了，按照这一标准衡量，目前乃至今后一段时间里，上海房地产业盈利水平明显过高，从一个重要方面反映出房价过高的现状。低价购入的地块赚了很多叫做“市场形势好，企业经营得当”，为什么高价拿入的地块未来就没有赔钱，甚至赔大钱的可能呢？为什么只能单向地去挂钩？不知道这是谁家的逻辑！？很显然，认为土地成本上涨必然推动房价进一步上涨的理由至少在中短期内是不能成立的，以极少量高价地块推算目前房地产项目土地开发成本更不合逻辑的。误区之五：上海房地产市场不同于全国，不应该吃“全国药”持这种观点的人认为：上海已经成为中国经济发展的前沿和龙头，国内经济的强劲增长将更加凸现上海的地位。在全国房地产行业整体出现过热迹象的情况下，上海市场仍然是健康的，基本不存在泡沫问题。因此，包括人行“121”号文在内的规范文件的下达，是要上海吃“全国药”。事实上，上海地区房地产市场形势到底怎样？业内人士、金融监管机构、商业银行、专业分析人士都有自己的看法。我们可以暂时不考虑庞杂的统计数据，很简单地去分析同一区域品质接近但上市时间不同的楼盘价格，或者大规模社区各期的销售价格，就可以看出价格上涨的幅度。如浦东龙阳路某地铁临近社区，2000年初推出的一期楼盘售价3300元/平方米左右；2001年前后二期销售均价4200元/平方米；2002年三期销售均价4800元/平方米；2003年四期和五期的销售价格则快速飙升至7000元/平方米左右，2004年7月前后的在首楼盘价格高达9000元/平方米。四年的年均升幅约为28%。价格快速上升是在需求拉动和政策推动两个作用力下取得的。如果市场需求是有效的，或基本有效，那么目前的上涨也并不是不合理，相应也就不用吃“全国药”。但是，现实情况却令人担忧。对于上海市场到底有多少人在炒房投资，恐怕不会有人能够拿出有说服力的数据。现在很多人讲只有16%左右，还未达到国际标准警戒线20。而在现实生活中，你若要在上海置业安家，买12年后交房的一手房，价格已完全与市场接轨，基本与可比同等现房价格相当；要买短期内可入住的期房或者现房，直接从房地产商手中购买基本没有可能，但可供选择的余地很大，尤其是总价100万元/套左右及以上的。这些房子基本都在炒家手中。如浦东新区仁济医院附近的几个大型楼盘，社区日常生活配套基本没有（叫做“高级社区改善居住环境”），小区周边的新建道路两边则几乎全部是房产经纪公司，服务极为周到（其前期服务的水平已率先向国际水平靠拢）。继发廊、银行网点、便利店深入社区之后，现在的上海，你只要在可以走人、可以开店的马路上，都可以看到“房产公司”，这在香港、新加坡，是不多见的。排队抢购、房产经济公司多如牛毛等等非常规现象的出现，不能不让人有所置疑：上海的房地产市场仍然相当健康，基本没有泡沫（几个月前有“知名”专家说的是肯定没有泡沫）。从客观上讲，上海的房地产市场应该先“吃药”。只有理顺土地出让市场，减轻政策干预程度，并在可能的情况下，在副中心区大规模建设政府廉租屋，才能更好地使房地产业支持地方经济稳健发展，并更好地发挥龙头和中心作用。误区之五：未来便利的轨道交通设施为城市居住区的扩展提供了广阔空间，郊区房地产业发展潜力巨大持这种观点的人认为：上海城市中心区土地资源有限，居民应及时向郊区转移。而在轨道交通和公交线路建设快速推进的情况下，郊区到市区的距离大为缩短，城市空间得到扩展。而且，推动郊区城镇化发展将有力地带动上海整体经济的发展。大力推动郊区城镇化建设的思路并没有什么问题，我们的问题在于城市发展定位：是把上海建设成为“门类齐全”的城市，还是建成中国的，甚至世界的金融服务业中心？过度的城市规模拓展一方面将导致城市中心区“空心化”，另一方面将加剧与周边地区的资源争夺，不利于区域协作。现实的情况是，上海的许多居民已经迁居到过去的郊远地区居住，但每天