天津房地产市场调研报告.doc

天津房地产市场初步调研报告一、 天津市房地产市场环境概况1、 人口概况：（1）总括2005年底天津市常住总人口为1043万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的总人口1000.91万人相比，增加了41.62万人，增长4.16%；年平均增加8.32万人，年平均增长0.82%。2005年全市人口出生率为7.44，人口死亡率为6.01，人口自然增长率为1.43，天津市人口进入低速增长期。（2）人口年龄结构全市常住人口中，0-14岁的人口为131.36万人，占总人口的12.60%；15-64岁的人口为810.27万人，占总人口的77.72%；65岁及以上的人口为100.90万人，占总人口的9.68%。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.13个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.30个百分点。 人口年龄结构图数据来源：天津统计年鉴（3）城乡人口结构 数据来源：天津统计年鉴如上图所示，全市常住人口中，居住在城镇的人口783.06万人，占总人口的75.11%；居住在乡村的人口259.47万人，占总人口的24.89%。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了3.12个百分点。 (4)家庭户人口数全市常住人口中，共有家庭户335.10万户，家庭户人口为989.06万人，平均每个家庭户的人口为2.95人；集体户人口为53.47万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.14人。城镇平均每个家庭户的人口为2.87人，农村为3.23人。(5)受教育程度全市常住人口中，具有大专及以上文化程度的人口为139.92万人，占总人数的14.1%；高中程度的人口为209.86万人，占总人数的21.2%；初中程度的人口为377.79万人，占总人数的38.2%；小学程度的人口为217.94万人，占总人数的22.0%；其他占总人数的4.5%。与第五次全国人口普查相比，大学程度的人口增加49.77万人，高中程度的人口增加1.11万人，初中程度的人口增加31.67万人，小学程度的人口减少32.87万人。数据来源：天津统计年鉴2、经济发展概况全年实现全市生产总值（GDP）3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。能源利用效率不断提高。万元生产总值综合能耗为1.28吨标准煤，比2000年下降了0.36吨。 三次产业全面增长。第一产业完成增加值109.42亿元，增长4.3%。第二产业完成增加值2050.34亿元，增长17.5%。第三产业完成增加值1504.1亿元，增长11.4%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.0%、66.5%和32.5%。三次产业结构由2000年的4.3：50.8：44.9变化为2005年的3：56：41。“十五”期间，全市地区生产总值年均增长13.9%，超出“十五”计划目标3.9个百分点，高于“九五”时期平均增速2.6个百分点。其中三次产业年均分别增长5.7%、16.5%和11.6%。财政收入再上新台阶。全年全市财政收入突破700亿元，达到725.52亿元，按可比口径计算比上年增长26.8%。全年实现地方一般预算财政收入331.74亿元，增长28.2%。主要税种均保持了快速增长，其中增值税增长21.8%，企业所得税增长27.8%，营业税增长23.0%，个人所得税增长17.8%。全年财政支出520.28亿元，比上年增长20.6%。其中，基本建设支出73.23亿元，增长5.5%；企业挖潜改造资金支出29.12亿元，增长7.1%；支援农业支出12.85亿元，增长17.6%。“十五”期间，全市财政收入年均增长24.3%，增幅比“九五”时期提高了8.4个百分点，累计实现财政收入2360亿元，是“九五”时期的2.5倍。财政收入占地区生产总值的比重逐年提高，2005年为19.8%，比2000年上升5.4个百分点。3、居民生活水平概况（1）居民收入与消费全年城镇单位从业人员人均劳动报酬23929元，增长13.2%。城市居民人均可支配收入12639元，增长10.2%;农村居民人均纯收入7202元，增长10.4%。居民生活水平继续提升。2005年城市居民人均消费性支出9653元，增长9.7%。其中衣着、医疗保健和交通通讯支出分别增长了11.9%、20.9%和26.7%。农村居民人均生活消费支出3590元，增长8.9%，其中衣着、交通通讯支出分别增长23.1%和12.0%。城乡居民生活质量继续提高，年末城市居民每百户家庭拥有移动电话122.1部、家用电脑51.1台、微波炉74.3台、热水器86.5台、轿车辆。农村居民家庭每百户拥有洗衣机95台、电冰箱84台、抽油烟机18台、热水器32台、微波炉16台、移动电话89部、电脑10台。 “十五”时期，我市居民收入和消费水平有了显著提高。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入五年平均递增10.7%和10.5%，城市居民恩格尔系数达到36.7%，农村居民恩格尔系数达到38.3%，分别比“九五”末期降低3.4和4.3个百分点。（2）居民居住水平城乡居民居住条件和环境不断改善。城镇居民人均住房建筑面积25.8平方米，比“九五”末增加8.6平方米。农村居民人均住房面积26.1平方米，比“九五”末增加2.5平方米。全年拆迁房屋面积346.3万平方米，动迁居民6.2万户。累计有9400户中低收入群众住上经济适用房和廉租房。实施了旧楼区综合整治，累计完成了640片、1813万平方米旧楼区整修。据抽样调查显示，截至2005年末，居民家庭拥有自有产权住房的比率已达53.1%，比上年上升4.6个百分点，居住环境的改善和生活质量的提高使得居民家庭用于居住方面的支出稳步增长，城市和农村居民人均居住支出分别比上年增长5.0%和11.5%。 数据来源：天津统计年鉴从以上数据可以看出，天津市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。4、城市规划从天津市发改悉获悉，根据天津市城市总体规划20052020年提出的天津市域空间布局和市域城镇体系结构，“一轴两带三区”的总体结构正式确定，同时，本市范围内的30个中心镇的规划编制工作也率先启动。这是本市为推进城乡一体化进程，切实搞好全市小城镇及新农村总体发展布局规划的全新举措。今后天津将以这些中心镇为基础，有计划地撤并其他过于弱小的小城镇，集中建设中心镇；完善城镇体系建设，大力加强这些中心镇的基础设施和公共设施建设，逐步实现土地集约、产业集聚和人口集中，实现小城镇的合理和可持续发展。(1)市域空间布局：“一轴两带三区” “一轴”是“武清新城-中心城区-滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。 “两带”是“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区-大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。“三区”是指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等3个生态环境建设和保护区。(2)市域城镇体系结构：四级城镇体系根据“一轴两带三区”的城市空间结构，结合市域城镇发展的特征，规划形成“城市主副中心-新城-中心镇-一般建制镇”四级城镇体系。中心城市内由中心城区、滨海新区核心区作为城市主副中心。近郊区实施以新城、中心镇为重点的城镇化战略，与城市空间布局和产业结构调整相适应，逐步形成分工合理、高效有序的网络状城镇空间结构。(3)371平方公里城市主副中心城市主中心是指中心城区，包括外环线绿化带以内地区，总面积371平方公里，是全市的综合性服务中心，它集中了全市大部分的公共设施，是全市人口和城镇建设最密集的地区，也是发挥对环渤海地区城市辐射功能的主要地区。城市副中心是指滨海新区核心区，包括一港三区(指包含天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港和塘沽城区在内的塘沽行政区范围内的地区)，位于天津东部，渤海湾海河入海口，是京津冀地区的海上门户。(4)11个规划新城此次规划的新城是天津城市发展轴和发展带上的重要节点，是各区县的政治、经济、文化中心或重要的功能区，是未来承担疏解中心城区人口的功能，承接产业转移，带动区域发展的中等规模的城市地区。规划的11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城。(5)确定30个中心镇天津已成为我国尽快实现现代化的先导地区，经济要素的开放与市场流通出现了区域化，甚至全球化的趋势，而目前传统的、相对封闭、数量偏多、分布较散的小城镇发展格局已无法适应天津社会经济的发展。乡镇规模普遍偏小，在经济、社会发展中暴露出诸多问题。因此，天津改变目前小城镇分散发展、实力较弱的局面，实现小城镇的集中发展显得非常必要。故规划确定重点发展中心镇战略，以优化经济发展格局，形成经济的规模优势。城镇发展受地理区位、交通、资源、经济发展水平等多种因素影响，这些因素对各个城镇的影响程度不同，它们的影响作用叠加共同决定了不同城镇发展条件的优劣差异。规划以经济实力、交通区位、发展特色、区域地位等多项指标为参考，通过对全市小城镇的比较分析，确定了30个中心镇，分别为杨家泊镇、茶淀镇、小王庄镇、太平镇、华明镇、军粮城镇、双港镇、小站镇、八里台镇、葛沽镇、青光-双口镇、双街镇、大寺镇、辛口镇、张家窝镇、河西务镇、崔黄口镇、王庆坨镇、大口屯镇、林亭口镇、下营镇、邦均镇、马伸桥镇、上仓镇、唐官屯镇、独流镇、王口镇、七里海镇、宁河镇、潘庄镇。根据各中心镇的不同条件，发展加工工业、交通运输、商品流通和社会化服务等，形成商贸型、交通型、旅游型等职能特色突出的新型城镇。今后天津以这些中心镇为基础，有计划地撤并其他过于弱小的小城镇，集中建设中心镇；完善城镇体系建设，大力加强这些中心镇的基础设施和公共设施建设，逐步实现土地集约、产业集聚和人口集中，实现小城镇的合理和可持续发展。(6)一般建制镇注重集约发展天津未来一般建制镇的发展应注重集约发展，根据各自基础条件和资源状况，发展为大城市服务的劳动密集型工业和第三产业。应节约用地，紧凑发展，注重保护生态环境，改善投资环境，统筹城乡经济、社会和环境的协调发展。在有条件的情况下，一般建制镇将以中心镇为核心，逐步实现全面发展目标。二、 天津市房地产消费者市场特征通过对天津居民天津购房者呈现下列特征：1、购房选择区域数据统计，天津市消费者认为今后理想的居住区域仍以河西区、南开区两个区域为首，比例分别为33%和27%，占到了抽样调查总数的60%。说明由于上述两区域在居住环境及居住现状方面均优于其它各区，致使消费者更愿意选择上述区域作为其居住地的首选；而作为海河开发及工业东移最为直接受益的和平区、河东区在居住区域的选择比例上也分别达到了19%和11%，大大高于城市基础设施建设较为落后的河北区、红桥区。可能受到调查地点的影响，调查地点位于河西的天津国展中心，距离会场较近的相邻区域的消费者自然会多于远离会场交通不便的其它区域；该消费者调查数据客观地说是非完全的全市住房消费者的需求调查统计。2、短期购房意向近几年随着天津整体经济的持续向好，人民生活水平不断提高，越来越多的消费者加入了购房的消费大军，希望在一年之内购房的消费者占到抽样调查总数的60%。 3、购房考虑因素通过上图分析说明：消费者购房考虑的最重要的前三项因素依次是房价、地段和房型，这三项因素的提及率分别是64%、62%和58%。对于居住地段的考虑为第二选项，可见消费者居住的区域观念比较强，同时也说明天津房地产市场的区域差异依然存在。由于近期房价的大幅上升，而致使消费者对房价这一反映房地产市场整体走势且影响其消费决定的因素再度变得十分敏感。4、购房面积通过上图分析说明： 90100平方米为现在房地产市场住宅的主流居住需求面积，90平方米以下的中、小户型面积居住需求所占比例大大超过120平方米以上的大户型面积居住需求。三、 天津市房地产市场分析1、 总体分析：今年上半年全国众多城市房地产市场供需矛盾突出，以北京、上海、深圳为代表的重点城市房价出现新一轮的大幅上涨。而天津房地产市场供需总体相对均衡，市场稳步发展。据天津市统计局统计，上半年天津楼市供给比较充足，房地产开发投资额为232.26亿元，同比增加24.8；全市房地产企业完成土地开发面积达到461.86万平米，同比增长率高达65.8，位居全国首位。伴随着滨海新区各项政策的落实，以及中心城区基础设施建设的逐步展开，天津房地产市场发展正呈现广阔的前景。 (1)相比其他直辖市，天津房价涨幅相对理性。 从发改委今年第一、第二季度的统计数据来看，在全国70个大中城市中，天津房价涨幅分别排在第12位和第10位，相对比较平稳。今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1，环比上涨；新建商品住房销售价格同比上涨7.4，环比上涨；分地区看，北海、深圳、南京、北京等地新建商品房价格飙升，同比涨幅分别为15.5、13.9、11.9和10。而6月份天津新建商品房价格同比上涨6.8，环比涨0.6。无论是从同比数据还是从环比数据来看，天津房价涨幅均低于全国平均水平。天津与北京、上海、重庆同属中央直辖市，上海、北京房价最近几年轮番出现暴涨，重庆不久前在国务院宣布其成为统筹城乡综合配套改革试验区之后，房价也出现了超乎寻常的暴涨。同样作为直辖市的天津，房价的上涨则显得相对比较理性。 (2)土地开发面积大幅增加，郊区县成为地块成交主体。 为保障普通住宅供应量，天津市按照“控制总量、盘活存量、适度增量、调整结构、保障需求”的原则，在增加郊区县特别是外环线周边居住用地供应量的同时，大力盘活土地存量以尽快形成有效供应。今年上半年全市房地产企业完成土地开发面积达到461.86万平米，同比增长率高达65.8，位居全国首位。随着天津城市化进程的加快，以及大力建设卫星城镇政策的推出，天津土地供应向外围扩张的趋势更加明显。今年上半年，中心城区只成交7宗地块，其成交土地面积占全市总成交量的2.71，而郊区县土地成交42宗，占全市总成交量的87.97。郊区县已成为天津市土地供给的主体。 (3)新房供给放量增长，商品住宅供求关系趋于平衡。 今年上半年，全国多数城市新房供应量出现下降，市场供需矛盾突出。深圳、南京等城市出现了多个买家争抢同一套住房的现象。而天津市2006年下半年以来商品住宅新增供应量持续增加，基本缓解了2005年以来的供不应求状况，到今年上半年住宅市场供求关系更加趋于平衡。据统计，上半楼市年销供比为1.02，呈现良性发展态势。同时，受轨道交通建设等因素的影响，局部热点区域仍存在供不应求的状况。如市内六区需求旺盛，但土地资源稀缺，楼盘新增供应量有限，上半年新增供应102.80万平方米，而同期成交量达到148.89万平方米，供求关系紧张。 (4)中低档住宅成交大幅减少，大户型仍占市场主流。 据统计，上半年天津商品住宅成交440.5万平方米，同比减少4.52，主要是由于单价4000元以下的中低档住宅供应量同比大幅减少了57.91，仅有77.08万平方米。从商品住房登记销售的套型结构情况来看，受供应结构及消费者偏好等因素影响，天津市上半年成交户型单套建筑面积主要为100120平方米和120144平方米两类，90平方米以下套型面积住宅比重仅为16。由此看出，由于政策效应滞后，导致90平方米以下的住房成交量占比依然较低，大户型住房交易仍占主要比重。 2、 土地市场分析（1）住宅(商住)用地A. 2005年2007年天津住宅（商住）用地供应分析l 06年天津住宅（商住）土地供应同比增长404.98，07年持续增长属据来源：中国指数研究院监控数据l 住宅（商住）土地供应市内六区逐步减少，近郊四区和远郊五区县大幅增加，供应郊区明显属据来源：中国指数研究院监控数据B、 20052007天津住宅（商住）用地成交分析l 全市住宅（商住）用地成交量直线上涨，06年成交面积同比增长985.96数据来源：中国指数研究院监控数据l 因住宅（商住）用地供应郊区化发展，06年以来近郊、远郊和滨海成交量大幅增加属据来源：中国指数研究院监控数据l 市内六区住宅（商住）用地平均地价大幅上涨，06、07年增长率都在66以上l 06年因住宅（商住）用地成交郊区化发展，天津整体成交价格逐步下降，07年有所回升l 高价地块的成交拉升整体住宅(商住)用地土地成交均价l 外地开发商拿住宅(商住)用地不断增加(2)商业及办公用地A、2005-2007天津商业及办公用地土地供应分析l 07年商业及办公用地土地供应量增加迅速,前3季度土地供应面积已经达到05年和06年总和的81.53%属据来源：中国指数研究院监控数据l 07年前3季度远郊五区县的商业及办公土地供应面积达到全市前3季度供应量的67%数据来源：中国指数研究院监控数据B、2005-2007天津商业及办公用地成交分析l 商业及办公土地成交边缘化,07年前3季度远郊五区县商业及办公用地的成交量占全市前3季度成交量的74%数据来源：中国指数研究院监控数据l 远郊五区县起到了平抑地价的作用,商业及办公土地价格增长趋势明显3、 2007年前三季度商品住宅市场分析（1）天津典型住宅指数走势分析数据来源：中国指数研究院监控数据07年下半年，刚性需求带动楼市提前进入交易旺季，7、8、9月住宅成交量持续增长。而住宅价格也随楼市的升温而持续上涨，整个天津住宅市场呈现“量升价升”的双好局面。开发商对天津楼市有很好的预期，7月以来不间断涨价，拉升天津商品住宅的整体均价，天津典型住宅指数持续上涨。（2）市场成交状况 l 住宅成交量持续平稳增加数据来源：中国指数研究院监控数据步入2007年，天津商品住宅成交量持续平稳上涨，7、8两月成交面积达到217.99平方米，与2006年同期相比上涨63.73；9月成交量持续增加，9月达到124.73万平方米，较7、8两月平均成交量上涨14.44。l 各区域住宅成交量同比大幅增加，滨海三区同比政府达237.40数据来源：中国指数研究院监控数据2007年下半年以来，随着地铁、快速路、老城厢改造和滨海新区地快速建设，特别是众多开发商对天津楼市看好，虽然价格水平大幅攀升，但住宅成交量持续大幅增加，滨海三区变现得尤为明显。其中，滨海三区9月成交面积紧跟市内六区，超过近郊四区跃居全市第二，达到30.36万平方米，同比上涨237.49；市内六区、近郊四区成交面积分别达到40.03万平方米、23.82平方米。l 市内六区成交量全面大幅增加，河西、红桥区显著数据来源：中国指数研究院监控数据2007年79月天津市住宅市场火爆异常，市内六区成交量更是全面大幅增长，其中需求量最大的南开区、河西区成交量位居前两位。虽然市内六区几乎未有新盘面市，但由于需求量巨大，一些项目的一起入市后销售速度非常快，万通上游国际、金领国际等项目使得红桥区成交量攀升速度非常快。红桥区成交量同比增加243.48，河西区同比增加了111.09。l 近郊四区成交表现平稳，津南区未来表现抢眼数据来源：中国指数研究院监控数据近郊四区现在已成为天津市普通住宅的供应量最大的区域，拿地成本越来越高、越来越难的情况下，近郊四区成为众多开发商的选择，相对市内六区略低的价格水平也吸引了众多消费者来此置业。西青区目前楼盘供应量充足，成交量也一直处于近郊四区中的首位。津南区目前在售楼盘较少，07年9月成交量同比有所下滑。但随着近来津南区多个地块的成交，这里也成为多个品牌开发商未来竞争的区域，产品类型也将更加丰富，价格水平明显上升。（3）市场价格状况 l 住宅均价突破六千达到6321元/平方米数据来源：中国指数研究院监控数据随着全国知名开发企业不断涌入天津,最近天津出让的土地价格一次又一次被刷新,深圳振业拿下的河东区新开路东侧地块,楼面地价已近9000元.随着高价地价的不断成交,天津市各大楼盘对将来楼市有着良好的预期,各大楼盘纷纷提价,住宅成交价格持续上涨,7、8两个月的成交均价达到6136元/平方米,同比上涨33.86%.随着“金九银十”的到来9月份成交价继续上涨,达到6321元/平方米,比7、8两个月的成交均价上涨了2.23%,同比08年9月上涨31.44%。l 07年第3季度全市成交价格整体上涨,近郊四区涨幅最大数据来源：中国指数研究院监控数据随着市中心土地稀缺性不断加强,市内六区住宅成交价格7、8月得到大幅上涨,成交价格达到8356元/平方米,比7、8两个月的成交均价上涨3.17%;住宅供应不断向环城四区扩张,近郊四区住宅市场在不断升温,7、8两月的成交均价达到5835元/平方米,同比增幅达到30.71%,9月成交价格达到5871元/平方米。l 和平区住宅成交价格突破万元，市内六区住宅价格同比都上了一台阶数据来源：中国指数研究院监控数据07年以来，土地供应郊区化差异比较明显，市中心土地稀缺形势更加严峻，使得市内六大区的住宅价格都得到大幅上涨。其中，和平区7、8两个月的成交均价突破万元大关达到10295元/平方米，9月份仍在此基础上下降了2%，同比08年上涨了29.82%;9月河北区成交均价为7368元/平方米,同比涨幅最大为49.22%;河东、河西、南开和红桥四区价格同比涨幅都超过20%。l 近郊四区成交价格迅速上涨,东丽的成交价格同比增长54.15%数据来源：中国指数研究院监控数据随着土地成交的边缘化趋势越来越明显,近郊四区的楼市不断升温,价格迅速上涨,9月,东丽区成交价格为7201元/平方米,高于市内六区中的红桥,同比上涨54.15%,是近郊四区中价格上涨最快的区域;津南06年9月的均价不到4000元/平方米,现在已经达到5645元/平方米,涨幅为43.08%;西青和北辰的价格同比涨幅分别为22.90%、20.82%。4、 高档住宅现状（1） 非别墅高档住宅l 06年新增供应同比增长39%，07年供应比例稳定不变数据来源：天津市房地产市场管理处进入06年以来，天津非别墅高档住宅供应量不断增加，06年全年新增供应达到54.99万平方米，同比05年上涨39.14%，占商品住宅供应的比例也从05年的3.99%上升到06年的5.90%， 07年一季度供应比例为5.79%。07年一季度非别墅高档住宅供应量为5.32万平方米，同比增长863.78%。l 非别墅高档住宅占全市商品住宅成交量比接近10%，同比增幅明显加快数据来源：天津市房地产市场管理处06年高档住宅得到快速的发展，市场成交量大幅增加，06年全年实现45.64万平方米的销售面积，同比05年上涨287.8%。进入07年，天津住宅市场价格普遍上涨，高档住宅比重进一步增加，一季度高档住宅的成交量达到15.95万平方米，同比06年一季度上涨59.1%。非别墅高档住宅成交量占住宅总成交量的比重也逐年提高，占比从05年的1.30%上涨到06年的4.97%再上涨到07年一季度的9.27%。数据来源：天津市房地产市场管理处从非别墅高档住宅供销状况图来看，2006年第4季度高档住宅集中供应，供应面积达到27.37万平方米，环比上季度增长173.49%。自2006年以来天津市高档住宅的需求量逐步上涨，2007年第一季度高档住宅成交量达到15.95万平方米，环比上季度上涨15.57%，同比06年一季度上涨59.1%。l 和平区非别墅高档住宅占半壁江山，南开、河西占比逐步加大天津市非别墅高档各区县供需表 单位：万平方米数据来源：天津市房地产市场管理处数据来源：天津市房地产市场管理处天津市非别墅高档住宅成交量主要集中在和平、南开和河西区。其中，06年和平区成交量达23.14万平方米，占全市非别墅高档住宅总量的50.71%，南开和河西累计占比为40.26%；南开区高档住宅供应量逐年增加，06年全年及07年一季度新增供应面积都达到全市第一，分别为25.38万和3.76万平方米，南开区高档住宅需求量也在持续增加，06年成交量达到12.83万平方米，同比上涨96.2%。进入06年以来高档住宅的区域分布逐步扩大，到07年一季度，除了市内六区有高档住宅以外，西青和东丽逐步也有高档住宅成交。l 非别墅高档住宅呈现“高容积率、高智能化、高服务水准”的三高特点非别墅高档住宅项目大部分集中在市中心区域，由于市中心土地紧缺，住宅设计都是以高层、小高层设计为主，据中指调查统计天津市非住宅高档楼盘高层、小高层设计占比率达90%以上；建筑密度较大，容积率都在3以上，绿化率相对较小大部分集中在30%-40%之间。为了弱化建筑密度大的缺点，大部分高档住宅项目的开发商聘请了国际级景观设计公司，精心打造项目内部景观；例如天津富力城打造南派园林风格，时代奥城由美国EDAW规划设计有限公司结合奥运主题，运用环状母题，打造几何环状景观。随着科学技术的发展以及住户高居住需求的不断升级，高档住宅小区在建筑材料、配套设施、安防保障上都采用高标准，高科技产品设施，例如犀地配置全屋式中央净水系统、户式中央全热交换新风系统等；赛顿中心采用加厚聚苯板结合纯铝板外墙、中空断桥窗框和LOWE玻璃、光纤传送系统等，采用闭路电视监控、探头、电子巡更、门禁系统等高科技的安防保障系统设备。高服务水准体现在物业管理服务方面，部分高档住宅项目引入了酒店式服务或者管家式服务概念，聘请国际知名物业管理公司作为物业顾问，提高客户服务标准，满足高端消费人群的居住要求。例如天津公馆将由国际化的物业服务公司第一太平戴维斯管理采用英式管家模式、前瞻性的服务标准、私人化的服务体系为业主服务；塞纳国际由戴德梁行进行酒店式服务等。（2） 别墅现状 l 06年天津别墅市场平淡，供需比例都出现下滑；07年逐步回暖数据来源：天津市房地产市场管理处2006年天津别墅新增供应量大幅下降，仅为34.62万平方米，同比2005年下降62.11%，别墅的成交量也因此下跌16.76%，成交面积为48.05万平方米。别墅市场新增供应占天津商品住宅总新增供量的比例从05年的9.21%下降到06年的3.71%，而进入07年以来供应比例逐步增加，07年一季度别墅新增供应比例达到13.04%。l 别墅市场郊区化明显，目前近郊四区及远郊五区县别墅占据74%市场数据来源：天津市房地产市场管理处2007年一季度别墅成交量主要集中在远郊五区县及近郊四区，其成交面积占全市别墅成交量比达到74%。其中远郊五区县成交别墅3.45万平方米，占全市别墅成交面积的39%，主要集中在静海共成交2.04万平方米；近郊四区别墅成交面积为2.99万平方米，其主要集中在津南和东丽，成交面积分别为1.51万、0.80万平方米。l 别墅稀缺性造成别墅价格近两年来稳步上涨数据来源：天津市房地产市场管理处由于土地资源的稀缺、别墅产品新增供应的逐年减少，天津别墅成交价格从06年一季度的5906元/平方米一直上涨到07年一季度的7511元/平方米，每平米价格涨幅达到1605元。l 产品多样化发展，异国风情别墅占市场主导地位天津市场推出的别墅产品，风格多样化并逐渐走向成熟。产品风格中，拥有北美风格为代表的红磡领世郡、纯正南加州风格的卡梅尔、法式风格的玛歌庄园1848、传统中式庭院风格的Town中堂等。别墅形态设计也出现多样化，天津市场上除了常规的独栋、双拼、联排别墅外，还出现了以荷兰墅为代表的坡地别墅，津京新城别墅项目定制的开发模式。（3）典型高档住宅案例 u 天津富力城1)基本情况：物业类别高档精装修住宅开发商富力地产占地面积21.56万平方米总建筑面积72.42万平方米容积率2.99绿化率31%均价12500元/平方米区位本项目位于老城厢板块，天津富力城坐落于南开区与和平区的交界地带，东起风秀路，西至西马路，北起北马路，南至南城街。位置优越，交通极其方便：项目周边拥有到市内各个区域的公交，临近地铁1号线、2号线西南角站、西北角站，拥有上十条公交路线。配套本项目生活配套设施齐全，周边拥有不同类型的商业服务机构设施，其中大型综合商场:新安购物广场、百盛、乐购、家乐福、沃尔玛、大荣、津工、大中电器、欧倍德、大胡同商贸、鼓楼商业街等近在咫尺，周边分布着高档百货公司、休闲场所、顶级酒店，生活所需在步行范围内均可以得到满足。2）建筑规划：本项目占地面积达215550 ，地上总建筑面积 724230；建筑形态以24到28层短板纯南北向住宅为主，符合天津人的居住习惯；楼体均为单体建筑，最多两幢联体，尺度宽松、疏密有致，各楼座相互错开，结合富力南派园林风格，形成较为丰富的景观效果。通透短板、大开间小进深天津富力城为24至28层短板纯南北向单体建筑，进深12-13米，层高3米设计。景观优美，社区入口10000平米大型景观绿地，与城市的公共空间结为一体，成为开放性城市景观的一部分。小区内载有百余种植物营造和谐生态园林。精装修是富力城的一大特点，第一精装修是富力城的一种设计品位，这个是在精装修设计过程中，通过设计师的设计理念以及市场意见的反馈来完成的；第二，不同档次的产品，或者对于不同客户，富力城在做精装修的时候也采取了不同的主题风格。u 万科东丽湖三期湿岛1) 基本信息物业类别毛坯别墅开发商万科占地面积8.1万平方米容积率0.62绿化率43%价格联排:13000元/平方米，双拼:20000元/平方米区位项目位于东丽区东丽之光大道东丽湖万科城湿地公园岛屿。三期岛居联排规划，项目紧邻东丽湖的北岸，二期情景洋房的东侧，镇商业中心近在咫尺，因此三期联排别墅位于万科城内最核心地理位置。配套三期岛居离镇中心生活配套和万科城社区学校非常近，出行方便。在岛上享受湿地公园联派别墅的生活，出岛可以共享万科城所有的运动、商业、教育资源。2)建筑规划三期占地8.1万平米，规划以联排别墅为主，并配以公寓产品，别墅资源其位置佳，景观视野极为开阔，产品的稀缺性和舒适性为其奠定较大的升值空间。27万平米的湿地景观公园环绕四周，形成了市场上首屈一指真正的岛屿居住产品。整个项目的设计风格依旧延续了北欧简约风格。三期的联排别墅将作为整个社区标志形象的升级版，同时，私家露台、内庭、天窗的设计更加人性化，更加注重居住的舒适度和家庭谐趣性。三期联排别墅区是最大化利用景观资源，路间绿化、组团造景、集中水体景观，目光所及之处都是大面积的绿化造景。在社区内部设计了半围合的block，私家中庭、共享庭院与公共绿化完美结合；社区中心还拥有一条达500米的集中绿化带贯穿东西，设计了多处让业主享受健康生活的设施。 3) 户型联排别墅的面积适中，在170平米到250平米，分为5种户型，主力户型面积为170210平米，均价8500元/平米，每家都赠送前后花园，花园面积从50多平米到150多平米不等。同时，户型各具特色，每种户型都会享受到不同的情趣：赠送私家中庭、错落共享空间、超大露台、亲水平台、阳光天窗等等，使家人在这里生活得到最大限度的和谐与放松。u 万通上游国际1) 基本信息物业类别高层别墅开发商天津泰达万通占地面积11.15万平米建筑面积28.1万平米容积率2.76绿化率35价格高层9500元平方米，合墅19000元平方米区位项目位于海河第一大节点三岔河口泰达城内，紧邻地铁6号线、天津“一横一纵（河北大街和西青道）”，快速到达城市各部；5分钟到达2010年规划建成的京沪高速铁路天津西站 ；15分钟到达京津城际铁路天津站。配套泰达城是天津北部中心区的核心，丰富的城市功能、多元的社区配套、近在咫尺的海河风情、惬意的河岸休闲，使居住者尽享居于现代都市的繁华，时尚与便利。2）建筑规划保留原有的街道尺度和空间感，保留原有树木的自然生态性，尊重自然与历史，通过高层住宅，Row House和Patio House相结合，配合社区商业，形成多功能融合；高层享受城市景观与自然景观交相辉映；低层体验庭院情景和穿街过巷的亲切；多个城市广场为居住者创造了相互沟通，交流的空间氛围；开放式街区尽是业态多元、品位优雅的社区配套，使居住者从容享受着城市的开放、繁华与便利；不同的建筑形式与生活布局，相同的国际化都市人居状态及优尚生活品质，为天津带来国际化优尚生活方式。 5、 商业地产在2007年的前三季度里，天津商业地产市场一直保持着极其活跃旺盛的发展势头。2007年第三季度，在现有租户和新租户需求的带动下，天津写字楼租赁市场极为活跃。同样，市场对零售物业的需求继续保持强劲势头。(1) 写字楼市场分析2007年第三季度，天津写字楼市场的净吸纳量达到2,704平方米，使得甲级写字楼的空置率从上季度的35.6%降至本季度的33%。此外，鉴于第三季度有大量租赁合同签约，一旦租户搬迁完毕，未来几个季度内的季度占有量预计还将出现大幅增长。第三季度每个租户的写字楼平均租赁面积仍在150-160平方米之间，平均有效租金上涨至138.6元人民币/平方米/月，比上一季度增长1.74%。第二季度竣工的津汇写字楼二期继续保持良好的租赁势头，它的成功也间接鼓舞了其它投资者的士气。第三季度结束，津汇二期约40%的写字楼面积已经向外租出。近期签约的几个租户包括DHL(818平方米)、Schenker(933平方米)和从津汇写字楼一期迁来的吉宝集团(Keppel , 717平方米)。目前服务型公司正力图抢占天津市场，那些已经在此立足的此类公司正在寻求或者需要更多的优质办公空间。受到部分租户迁至津汇写字楼的影响，天津国际大厦本季度空置面积的对外出租情况不尽如人意，但它成功地面向现有租户扩大了租赁面积，这一点，显示出了现有租户吸纳更多写字楼面积的需求强劲的势头。此外，众多服务式办公室运营商和外资银行也对天津写字楼市场表现出极大的关注。第三季度中没有新的写字楼竣工。不过，位于天津南京路上的天津中心已经开始挑选代理行开展预租工作，预计大厦将于2008年底正式完工。和记黄埔投资在建的总面积达100,000平方米的写字楼因基础工程施工延误，将从原来的2009年至少推迟至近2010年才能全部竣工。此外，海河沿岸的由北京金融街控股开发的津门津塔项目也在施工之中，几个分散出售的乙级写字楼也已接近竣工阶段。(2) 商铺需求2007年第三季度，由于现有供应的空置率极低，租户普遍保持稳定，使得本季度天津商铺物业总体租金水平与上季度相比基本持平。租金水平仍然保持强劲，南京路上首层商铺的租金平均保持在450-900元人民币/平方米/月之间，比上季度有轻微增长。和整个零售物业市场的平均租金相比，南京路和津滨大道上商铺的租金依然保持相对较高的水平。第三季度，天津商铺市场需求仍然保持强劲势头。众多国际奢侈品牌已在天津的顶级购物中心租下了店面。Gucci在海信广场首层开设了在津的首家专卖店，占地面积421平方米。与此同时，LV和Tiffany也正在为其位于友谊路友谊商厦开业的新店进行装修工作。Armani Collezioni在天津伊势丹一楼开设了在津的第二家专卖店，总占地面积150平方米。显而易见，零售商们正加大在天津扩张的步伐，一些新的高档品牌也是首次进军天津市场。商铺市场第三季度没有新增供应投入市场，部分现有商铺物业的改造工程正在进行之中。(3) 工业市场第三季度，由于预期2008年天津的物流用户数量将大幅增长，普洛斯等工业地产开发商继续投资于天津的工业地产。位于北辰区盖世理物流园的沃尔玛配送中心即将竣工，其它用户也在密切关注中，以准备租用此处的工业地产。(4) 投资交易第三季度没有大宗投资交易对外公布，但是有几处政府用地和资产准备在2007年底或2008年初进行招拍挂。市场对天津投资市场的浓厚兴趣，意味着未来12个月内将有大量的私有用地和政府用地进行转手交易。预计未来一段时间内，投资商和开发商将密切关注写字楼租赁需求的来源、类型和大小。预计短期内的需求将有助于使津汇写字楼二期在2008年中期以前全部租出。四、 天津市房地产市场展望1、 市场预期将推动房价稳步上涨天津市住宅市场房价上涨压力主要来自五个方面：一是在人民币升值、流动性过剩的情况下，对资产投资的保值、增值预期，增加了投资性需求的数量，带动房价上涨。二是土地出让价格攀升，地产商不惜高价拿地。天津市国土房管局发布中心城区2007年第二季度地价指数显示，天津市地价呈稳步上涨之势，居住用地水平为1480元平方米，环比增长率2.38，同比增长率5.15。三是外来人口购房需求加大。天津城市经济的快速发展必将吸引众多的外地人，滨海开发区住宅市场已出现大量的投资客，他们大多购买大户型和高档住宅，在加剧供求紧张的同时提升了高档住宅的价格。四是对自住型需求的消费者而言，房价持续走高使人们形成了房价永远不会下降、一直攀升的预期，这相应刺激了提前购买、超前消费的需求，大量增加的购买需求又刺激了价格的不断上涨。五是一些开发商对未来市场预期看好，有意放慢建设节奏、囤积房源、捂盘惜售，推动价格上涨。目前看来，这些因素依然存在，市场对房价抱有较强的上涨预期。 2、 商品住宅市场多区域分散发展的态势将更加明显。滨海新区的成立、京津新高速公路及城际铁路等快速通道的建设，大大改善了天津城市郊区的配套条件，也带来了区域价值的提升。从天津西青区中北镇、津南