广场建设项目可研报告.doc

目目 录录 前前 言言1 第第 1 章章 概况概况.2 1.1 公司名称2 1.2 公司概况2 1.3 公司法人.2 1.4 建设地点2 1.6 开发建设周期2 1.7 投资估算及资金筹措3 1.8 项目效益分析3 1.9 投资方概况.3 第第 2 章章 市市场场分析分析.5 2.1 徐州市宏观经济分析.5 2.1.1 地区 GDP.5 2.1.2 城镇居民收入5 2.1.3 社会消费品零售总额6 2.1.4 旅游情况7 2.1.5 利用外资7 2.1.6 私营经济发展7 2.2 徐州市云龙区概况.8 2.2.1 区域定位9 2.2.2 交通状况9 2.2.3 商贸环境9 2.2.4 自然条件10 2.2.5 人文环境10 2.3 项目区位介绍.10 2.4 徐州商业物业市场分析.13 2.4.1 徐州商业市场概述13 2.4.2 徐州市商业市场布局15 2.4.3 商场经营差异化大型商场现状 .17 2.4.4 徐州市商业街调研 21 2.4.5 徐州市在建商业项目推进现状23 2.4.6 典型项目分析 .24 2.8 结论：.28 第第 3 章章 项项目目经营经营内容内容.29 3.1 项目 SWOT 分析.29 3.1.1 项目优势(S).29 3.1.2 项目劣势(W)29 3.1.3 项目市场机会(O) 29 3.1.4 项目市场威胁(T).29 3.2 项目整体定位30 3.2.1 产品组合30 3.2.2 发展理念：30 3.2.3 区位定位：30 3.2.4 产品定位：30 3.3 项目规划指标30 第第 4 章章 项项目开目开发发建建设设周期周期.31 第第 5 章章 投投资资估算和估算和资资金筹措金筹措.32 5.1 投资估算32 5.2 资金筹措33 第第 6 章章 效益分析效益分析.34 6.1 项目销售收入.34 6.2 项目的投资回收期.34 6.3 项目的税收贡献.34 第第 7 章章 结论结论及建及建议议.35 7.1 结论.35 7.2 建议.35 前前 言言 项目位于整个世茂地块的南侧，紧邻东三环，为整个东三环居住带 的地理中心。 东三环片区近年来晋升为徐州市中高档住宅集结地，随着人居密 度的不断增加，商业配套成为了当地居民的第一需求，而升辉、家居乐 建材市场仅仅扮演这东三环商圈产业的临时支撑，而项目近 26 万的商 业体量必将成为覆盖整个东三环片区且辐射老城区的区域商业中心。 项目分 2 期开发，总占地约 12 万平方米，总建筑面积约 25 万平方 米，规划容积率 1.88。用地性质为商业用地，使用年限为 40 年。本项目 将建设成融办公、休闲、购物、娱乐为一体的现代化的时尚商业中心。 主要建有酒店式公寓、大型百货商场、SHOPPINGMALL、品牌商店、 美食广场等主题商业设施。 第第 1 章章概况概况 1.1 公司名称公司名称 本项目的公司名称为：徐州世茂置业有限公司。 1.2 公司概况公司概况 公司法人：许世坛 注册资本：人民币 20141.26 万元 法定地址：徐州市三环东路 18 号 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发建设、出租、出售；物业管理、停车场 管理 营业期限：2007 年 2 月 14 日至 2047 年 2 月 13 日； 1.3 公司法人公司法人 本公司法人为许世坛。 1.4 建建设设地点地点 世茂东都项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。与骆驼山、狮 子山为邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区 大规模的绿化，有山有水的地形条件，为项目提供了绝佳的景观。重要 的旅游资源也为本案提供重要的商业商机。 本项目将建设成融 SOHU 办公、休闲、娱乐、购物、酒店为一体的 现代化的时尚商业中心。主要建有酒店式公寓、百货商场、品牌商店、 美食广场、主体娱乐园、星级酒店等主题商业设施。 1.6 开开发发建建设设周期周期 本项目计划分 2 期进行开发，其中 1 期已于 2010 年 3 月开工，预 计 2013 年 5 月竣工，开发建设期为三年。 1.7 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 项目总投资估算约为 14.19 亿元，资金来源为银行贷款及自筹资 金。徐州世茂置业有限公司由上海世茂股份有限公司出资组建，已投入 开发资金约 2 亿元，后续将按 35%的比例再投入约 2.9 亿元，其余所需 资金的 65%通过银行贷款融资，约 9 亿元。 1.8 项项目效益分析目效益分析 项目经营期内，可获得 20%的投资回报，项目在 2013 年时可以收 回全部投资。项目具有较好收益，项目可行。 1.9 投投资资方概况方概况 上海世茂股份有限公司是经上海市政府批准成立且其股票在上海 证券交易所上市（1994 年 2 月 4 日）的股份有限公司。公司原名“上海 万象（集团）股份有限公司” ，主营业务为商业百货零售业。 2000 年 8 月上海世茂投资发展有限公司受让黄浦区国资办持有本 公司 6250 万股国家股，以第一大股东身份正式入主上市公司,并于 2001 年 4 月 30 日变更公司名称为“上海世茂股份有限公司” （股票简 称：世茂股份，股票代码：600823）；同时主营业务转型，从商业百货业转 为房地产综合经营开发。2002 年 12 月上海世茂企业发展有限公司协 议受让上海世茂投资发展有限公司持有的本公司法人股 6250 万股，成 为本公司第一大股东。公司在新一届董事会的领导下确立了“诚信、专 业、开拓、创新”的企业精神和大力拓展房地产新主业的产业发展战略。 多年来，公司秉承“诚信、协作、创新、卓越”的企业精神，立足于中 国房地产高端市场，凭借先进的开发理念、优异的开发品质、完善的服 务管理和独具特色的项目创意，先后成功开发了上海世茂湖滨花园、福 州世茂外滩花园、南京世茂滨江新城及昆山世茂华东商城等项目，为 “世茂”品牌赢得了广泛的社会知名度和卓越的美誉度。 2009 年，公司 战略重心转移到商 业地产领域的开发 经营。目前，公司在 中国内地十多个城 市，包括上海、北京、沈阳、南京、福州、厦门、武汉、济南、青岛、大连、 苏州、徐州、常州、芜湖、昆山、常熟、嘉兴等，共有十多个发展至不同 阶段的大型商业房地产项目，近 1000 万平米的项目规划开发面积，已 成为中国内地最大的商业地产上市公司。未来，世茂股份将以创新、前 瞻的商业地产开发经营理念，坚持专业化发展战略，凭借雄厚的资金实 力、充足的土地储备以及资深的专业团队等竞争优势，创建精品，回报 社会。 第第 2 章章市市场场分析分析 2.1 徐州市宏徐州市宏观经济观经济分析分析 2.1.1 地区地区 GDP 2009 年地区生产总值 2390.16 亿元，按可比价格计算，比上年增 长 13.9%，增速分别比一季度、上半年、前三季度提高 1.1、0.6 和 0.4 个 百分点。其中，第一产业增加值 250.56 亿元，增长 4.7%；第二产业增加 值 1249.04 亿元，增长 14.7%；第三产业增加值 890.56 亿元，增长 15.6%。 三次产业比例调整为 10.5 52.3 37.2，第三产业增加值占地区生产总值 的比重比上年提高 0.6 个百分点。人均地区生产总值 27514 元（按常住 人口计算），按当年汇率折算突破 4000 美元，达到 4028 美元。城市化 水平稳步提高，年末全市城市化率达 49.1%，比上年提高 1.9 个百分点。 地区GDP(亿元) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 地区GDP1212.151428.81679.562007.362390.16 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：2005-2009 历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 2.1.2 城城镇镇居民收入居民收入 人民生活水平持续提高。2009 年城市居民人均可支配收入 18769 元，增长 10.7%；人均消费性支出 11973 元，增长 11.7%，其中食品支出 占消费性支出的比重为 34.1%。农村居民人均纯收入 6951 元，增长 11.4%；人均生活消费支出 4719 元，增长 9.3%，其中食品支出占生活消 费支出的比重为 38.6%。城市百户家庭电话拥有量 281 部，百户家庭电 脑拥有量 78 台；农村百户家庭电话拥有量 242 部，百户家庭电脑拥有 量 12 台。 0 5000 10000 15000 20000 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 城镇人均可支配收入11185 12837 14875 16995 18769 增长率13.7%14.8%15.9%14.3%10.4% 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：2005-2009 历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 2.1.3 社会消社会消费费品零售品零售总额总额 消费品市场平稳较快增长。2009 年实现社会消费品零售总额 808.97 亿元，比上年增长 18.9%。城市消费品零售额 510.57 亿元，增长 19.0%；县及县以下消费品零售额 298.39 亿元，增长 18.8%。批发和零 售业零售额 679.91 亿元,增长 19.3%；住宿和餐饮业零售额 126.08 亿元， 增长 20.4%。 社会消费品零售总额(亿元) 0 200 400 600 800 1000 社会消费品零售总额396.04460.08543.01680.23808.97 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：2005-2009 历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 从上图可以看出，徐州市社会消费品零售总额呈现逐年上涨的良 性发展态势，消费品市场销售增长较快，商品市场交易活跃。 2.1.4 旅游情况旅游情况 旅游业蓬勃发展。2009 年接待国内游客 1790.91 万人次，增长 16.4%， 国内旅游收入 183.97 亿元，增长 21.0%。全年接待境外游客 13.92 万人 次，增长 5.3%，其中外国游客 10.70 万人次，港澳台同胞 3.22 万人次。 国际旅游外汇收入 1.32 亿美元，增长 7.3%。 0 50 100 150 200 250 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 旅游收入(亿元)81.44103.1131.47160.48192.99 旅游人数(万人)1000.891158.61356.321551.51804.83 2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：昆山统计信息网； 从上图可以看出，徐州市旅游人数和旅游收入不断增加，并保持平 稳增长的态势。可见，昆山市旅游业正稳步发展。 2.1.5 利用外利用外资资 对外开放取得新成效。全年新批外商投资项目 145 个，年末三资企 业 1370 家，新增 158 家；协议注册外资 11.10 亿美元；实际到账注册外 资 6.98 亿美元，增长 19.8%。新签对外承包工程劳务合同额 1.08 亿美 元，增长 37.1%，完成营业额 1.26 亿美元，增长 53.1%。 2.1.6 私私营经济发营经济发展展 全市民营经济实现增加值 1488.61 亿元，比上年增长 14.3%，高于 GDP 增幅 0.4 个百分点；总量占全市 GDP 的 62.3%，比上年提高 1.5 个 百分点；其中私营个体经济实现增加值 1237.33 亿元，增长 14.5%。年 末工商部门登记私营企业 5.83 万户，增长 19.5%，注册资本达 844.79 亿元，增长 39.3%；个体户 21.83 万户，增长 19.7%，注册资金 60.42 亿 元，增长 42.9%。 根据宏观经济分析可以看出，徐州市国民经济发展迅速，人民生活 水平提高较快，商品市场交易活跃，旅游业也正稳步发展，在徐州发展 商业项目具有良好的发展前景。 2.2 徐州市云徐州市云龙龙区概况区概况 云龙区是徐州市主城区的核心区，全区总面积 118 平方公里，人口 30 万人，辖彭城、子房、黄山、骆驼山、翠屏山、大郭庄、大龙湖、潘塘 等 8 个街道办事处、54 个社区、18 个行政村。云龙区为全市政治、文化、 交通、金融、商贸和旅游中心。近年来，全区上下紧紧围绕建设“徐州 特大城市核心区”的奋斗目标，大力实施“现代服务业主导、城市化推 进、和谐社会构建”三大战略，经济和社会各项事业又好又快的发展， 连续五年在徐州市综合经济考核中荣获一等奖，先后荣获“全国社会 治安综合治理先进集体” 、 “全国社区卫生服务先进区”以及省“科技 进步先进区”等 36 项国家和省级荣誉称号。 本本 案案 2.2.1 区域定位区域定位 云龙区是全市承担“一城双核”两个方面发展任务的唯一主城区， 处于徐州特大城市向东、向东南发展的主导方向上。随着新城市规划的 实施以及徐州新城的建设，特别是连接徐州新老城区的“黄金走廊” 和平路东延以及新城一号路等工程的实施，城区东部和东南部的 广阔空间必将成为徐州新一轮跨越式发展的主战场和重要增长极。目 前，香港恒基兆业、香港世茂、上海绿地、中铁地产等一批城市运营龙 头企业已率先抢滩，奏响了徐州新一轮城市化的“东进序曲” 。 2.2.2 交通状况交通状况 云龙区西揽老城区，东跨 50 平方公里的徐州新城，辖区内既有以 淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心，又有建设 中的以徐州新城为代表的行政、商务中心，京沪、陇海铁路以及京福、 连霍高速公路分别在此交汇，与建设中的京沪高速铁路徐州新客站毗 邻，距国家民航干线机场观音机场仅有 20 公里。 2.2.3 商商贸环贸环境境 云龙区是传统的商贸大区、强区，也是徐州现代服务业发展的示范 先导区。目前，美国沃尔玛、GMS、印尼力宝集团等一批世界 500 强企 业以及国美电器、苏宁电器等区域总部相继入驻；被誉为“千古繁华地， 徐州不夜城”的户部山城已有汉王府等 800 余家知名商业企业入驻， 成为徐州发展晚间经济、都市休闲经济的新靓点。中山南路 IT 产业一 条街、彭城南路步行街、三环东路汽车销售长廊等特色街区形成规模， 总建筑面积 72 万平方米的淮海综合物流园区首批进入“江苏省十二 家重点物流基地” 。占地 10.3 平方公里的新城产业园区，重点发展总部 经济园、高科技研发基地等现代服务业项目。目前，已有苏宁物流、南 京医药物流、江苏交广、王朝御马葡萄酒等基地型项目入驻。此外，辖 区拥有帝都大厦、泛亚大厦、天成国贸中心等大型写字楼和商务楼宇 50 万平方米，在建和即将建设的新城中央活力区、中央国际广场、世茂 步行街等商业面积近 150 万平方米，发展商务、金融、总部经济等现代 服务业载体丰富。 2.2.4 自然条件自然条件 云龙区因风景秀丽的云龙山而得名，辖区水脉纵横，美丽的黄河故 道穿区而过，奎河、三八河贯穿辖区中部，被誉为徐州新城“绿肺”的 大龙湖及顺堤河景观带，将成为展示徐州新城形象的窗口。云龙山、子 房山、狮子山、拖龙山等绿树成荫，风光怡人，自然山水之间地势平坦， 是典型的山水园林城区，是投资兴业的风水宝地。 2.2.5 人文人文环环境境 云龙区文化古迹丰富，尤其以汇集徐州两汉文化精髓而闻名。拥有 集“汉代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉画像石为一体的汉文化景区， 荣获全国首个“中国环境艺术示范工程”称号，并被评为国家 4A 级 景区，成为全市旅游文化的金字招牌，正在努力打造成为全国汉文化旅 游中心。辖区内还有项羽戏马台、北魏大石佛、放鹤亭、显红岛、乾隆行 宫、李可染故居、户部山古民居等名胜古迹，具有深厚的文化底蕴和鲜 明的城区特色。此外，云龙区拥有丰富的科教文体资源，徐州师范大学、 徐州医学院、工程兵指挥学院等全市 60%的科研机构、大专院校座落 在我区，为经济发展提供有力的人力资源和智力支持。 2.3 项项目区位介目区位介绍绍 本项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。与骆驼山、狮子山为 邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区大规模 的绿化，有山有水的地形条件，为项目提供了绝佳的景观。重要的旅游 资源也为本案提供重要的商业商机。 东三环片区位于新老城区之间，起到连接体的作用，为徐州市目前 人居最为集中的区域之一，常驻居民近 40 万人，自绿地世纪城、东方 美地、世茂东都等大盘入驻，已成为徐州中高端住宅集中区。 本案本案 本项目建筑总面积达 26 万多平方米，是徐州首座全天候、一站式 城市综合体。业态类型丰富齐备，涵盖时尚 shoppingMALL、菁英公寓、 摩登商业街以及配套的连锁超商（大润发）、世茂百货、健身中心等。作 为国际上先进的商业模式，世茂 cosmo 的定位参照国际标准，无论从 建筑排布、商业定位，还是经营业态、内部空间营造、车位配备等方面， 都充分体现了当今商业的最高表现形式。该项目建成后将成为徐州市 首席大型购物中心，徐州市东部商业大都会，将引领徐州市商业发展新 潮流，极大地提升徐州市商业发展水平。 徐州世茂广场效果图 2.4 徐州商徐州商业业物物业业市市场场分析分析 2.4.1 徐州商徐州商业业市市场场概述概述 自古徐州战事多，作为兵家重地之徐州，如今，已成为中 外商界巨头力争进驻并大显身手之地，古老的土地上，现代化 商贸都市的氛围逐显浓郁。 纵观徐州商业，徐州百货大楼独霸徐州之势已彻底改变， 商业的多业态、多元化、专业化趋势在徐州已成主流。 A、 、超超市市品品牌牌化化 法国家乐福、泰国易初莲花、上海农工商、上海大福源、深 圳新一佳、南京苏果等中外著名超市纷纷进驻徐州，短短几年 内开设了近 10 家超市，超市第一品牌沃尔玛则业已选好了地 块，已待进驻，徐州市场超市的品牌化格局基本形成。 B、 、购购物物广广场场（ （百百货货） ）升升级级化化 2002 年底，浙江知名民企中国星星集团投资建设金地商 都项目，建成营业的一期工程 10.5 万平方米，在江苏零售业 中单体规模居第一位。 2003 年 5 月 1 日，南京金陵饭店购物中心在金地商都附 近的盛佳大厦一至五层，开设了首家精品百货店，迈出了对外 扩张、连锁化经营的第一步，也成为第一家到徐州投资的外地 知名百货企业。 2003 年 7 月，南京金鹰国际购物集团整体接收了尚未竣 工的“徐州国际商厦”项目，将其改造为建筑面积达 7 万多平 方米的“徐州金鹰国际购物中心”，徐州金鹰比金鹰南京总店 还大 2 万平方米。 2004 年 10 月，南京中央商场股份有限公司成功重组徐州 市百货大楼股份有限公司，并对旧楼进行改造升级，中央百大 也登陆成功。 2005 年 4 月，国内百货业巨头北京王府井东安集团有限 公司把进军江苏，第一站即为徐州，对华联商厦进行重组，打 造为全新的“徐州王府井百货”。 2006 年 5 月，百货业丰洋百货在富景广场正式开业，并引 进了部分国内外一线品牌。 金地、金陵、金鹰、中央百大、王府井、丰洋百货等的四年 攻略，徐州大型购物中心的升级即告完成。 C、 、业业态态多多元元化化格格局局出出现现 由于商业市场的分工细化，徐州商业的业态多元格局业已 出现并逐渐完善。 徐州中心城区主要商徐州中心城区主要商业业形形态态（正在（正在营业营业）：）： 金鹰购物中心彭城广场店 金地百货彭城广场店 中央百大彭城广场店 金陵购物中心彭城广场店 丰洋百货彭城广场店 王府井淮海东路店 华美商厦淮海西路店 大型百货 友谊商场淮海西路店 家乐福超市彭城广场店 新一佳（2 家）西关店、淮西店 易初莲花矿大店 大福源建国西路店 大型超市 农工商复兴北与二环交汇店 升辉装饰城三环东路店 新世纪建材城三环东路店建材市场 唯美家居建材城三环东路店 五星电器（4 家） 矿大店、华美商厦店、淮西店、 白云店 苏宁电器（2 家）欧洲广场店、朝阳市场店 永乐电器（2 家）金地商都店、朝阳市场店 家电商场 国美电器（1 家）泛亚大厦店 红星美凯龙复兴北路店 家具市场 江苏家具城复兴北路店 专 业 市 场 IT 电脑 市场 海云电脑城彭城路店 商业步行街 户部山商业步行 街 彭城路店 D、 、专专业业化化商商场场（ （市市场场） ）逐逐步步形形成成 专业的道路是分两两步步走走来进行的： 首先是三环东路的专业化市场的云集，众汽车品牌 4S 店、 装饰城、食品城、建材城、家具城、物资市场纷纷绕围集三环 东路，使三环东路进而形成徐州一个专业化市场类型的商圈 业，三环东路专业化市场领头羊地位也基本确立。 其次，由于中心城区超市品牌化、购物广场升级化的格局 形成后，竞争激烈，新上的商业项目另辟蹊径，避其锋芒，走 上了专业化商场的道路。于是，徐州礼品城、春天时尚服装批 发城、新天地儿童城各种专业化商场也应运而生。 由于各商家在经营上业态的多元化、竞争的激烈化，在未 来市场上，专业化为商家经营发展的主流发展趋势。 2.4.2 徐州市商徐州市商业业市市场场布局布局 商业的发展往往是与区域及地理位置密切相关的，同样， 由于徐州商业历史发展的原因，徐州的商业竞争也逐渐显现 商圈化竞争模式。 从当前徐州市商业地理特征及未来的发展动向来看，商圈 可以分为彭城广场商务圈、淮海广场商务圈、人民广场商务圈、 三环东路商圈、南区商圈等几大商圈。 彭城广场彭城广场 商圈商圈 本案本案 城城区区核核心心商商圈圈彭彭城城广广场场商商圈圈 以彭城广场中山北路、淮海路、彭城路为核心，主力商家众多，金 鹰、金地、金陵、金鹰、中央百大、王府井、家乐福、新一佳、永 乐等，还有才开业的中央时尚大道、国美电器等。 彭城广场商圈处于徐州市中心区，由于这一区域是徐州的 经济文化核心地，区内各种生活配套设施齐全。在商业上，现 代百货、综合超市、专卖店等成为主流业态，区域的商业经营 成熟度、管理水平、消费档次以及购物的便利性使得该区域已 成就该商圈为核心商圈的霸主地位。 人民广场人民广场 商圈商圈 淮海广场淮海广场 商圈商圈 南区南区 商圈商圈 三环东路三环东路 商圈商圈 成成熟熟型型区区域域商商圈圈淮淮海海广广场场商商圈圈 以白云、蓝天为主力商家，商业市场如朝阳市场，宣武市 场为辅助，周边沿街商铺为补充的商业形态。 淮海广场商务圈位于徐州市中心区与东区的交汇处，火车 东站西侧，该区域内配套设施齐备，交通便利，业态相对成熟。 由于汽车站、火车站齐聚此地，人流量相对较大，但管理难度 亦相对较大，故该商圈未来道路基本上会走上中低档商品业 态或商业市场的道路。 城城区区发发展展型型商商圈圈人人民民广广场场商商圈圈 以华美商厦、友谊商场、新一佳、百惠家美时等为核心主 力商家，周边街铺为辅助的发展型商圈。 人民广场商圈位于徐州市西区，该区域位于老城区之上， 很早就形成了比较成熟的居民小区和比较成熟的商务中心。 但近年来，由于该区域已有主力商家在商品档次上、经营 规模上、管理水平、购物环境等诸方面均远远落后于彭城广场 商圈，商业地位有渐显没落。 不过随着徐州城市化发展速度加快及其房地产开发也在不 断加速，特别是近两年徐州中高档商品房用地拍卖均在西区， 未来几年，徐州西区将成为中高档商品房开发的主战场。西区 现在的社区主力仍为经济适用房类型的老型社区，随着诸多 新开发项目的出现，西区居住社区也将向新型社区转变，西区 居住人口将大增。 城城效效结结合合地地专专业业型型商商圈圈三三环环东东路路商商圈圈 众汽车品牌 4S 店、装饰城、食品城、建材城、家具城、物 资市场围集三环东路，形成了徐州特有的专业型商圈。 该商圈是道路拉动的商圈，由于三环路连接市区各主干道， 交通通达性好，而且由于属城郊结合部，适合于建大型专业市 场，众多专业市场的建成和投入运营，三环东路专业型商圈地 位业已确立。 城城区区潜潜力力型型商商圈圈南南区区商商圈圈 以开业的易初莲花为核心，刚开业的五星电器以及在建的 汉雅假日生活广场、矿大商务中心，正在悄悄的改变南区商业 形态。 南区商务圈位于徐州市南区，这里大学林立，自然环境优 美，配套设施也正进一步完善，由于泉山美墅、文华园、泰山 城市花园、永嘉太阳城、芙蓉园、南山庭院、汉府雅园等众房 地产项目的开发，人气渐足，该区域的商圈发展也蕴藏着一股 潜力。 2.4.3 商商场场经经营营差差异异化化大大型型商商场场现现状状 徐州缺乏专业性规模性的商业存在；商业定位除个别外 也比较低档次，同时市场招商程度普遍不理想，我们看到这 些商场自身经营都存在着各方面的问题。老字号商场的经营 方式与现代商业经营规律严重相背离，楼层分布、商品组合、 潜潜力力型型 商商圈圈 城区核城区核 心商圈心商圈 成成熟熟型型 区区域域商商 圈圈 发发展展型型 商商圈圈 城城 效效 结结 合合 地地 专专 业业 型型 商商 圈圈 新一佳新一佳 华美商厦华美商厦 友谊商场友谊商场 百惠家美时百惠家美时 金鹰、金地金鹰、金地 金陵、中央百大金陵、中央百大 王府井、富景百货王府井、富景百货 家乐福、新一佳、家乐福、新一佳、 永乐、国美永乐、国美 白云商厦白云商厦 蓝天商场蓝天商场 宣武市场宣武市场 朝阳市场朝阳市场 升辉装饰城升辉装饰城 淮海汽配城淮海汽配城 唯美家居建材城唯美家居建材城 淮海食品城淮海食品城 汽车汽车 4S 店店 易初莲花易初莲花 五星电器五星电器 汉府假日广场汉府假日广场 矿大商务中心矿大商务中心 价值实现等都与现代商业、消费存在较大的差异，虽然像供 销穿戴城、华美商厦这样的老商场所拥有的一大批固定消费 者并不计较商场装修、购物环境等，但市场全方位的竞争亦 使其前景堪忧。 另一批新开业的商场，其经营管理及内部结构等方面都 大同小异，必须面临调整和长时间的市场培育。像金地商都 自开业以来从市场的角度在不停的进行着内部布局和管理调 整。 无论新与老，朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行 之路，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱 好，投其所好，采取相应的市场策略，找准市场定位，对相应 的环节采取相应的对策，形成特色化、差异化的经营，其市场 前景是巨大的。 调调查查项项目目： ： 案名徐徐州州中中央央百百货货大大楼楼位置彭城广场南 面积每层 3000共 15000 多 商业经营管理公 司 南京中央商场 出租率90%以上档次中高档 业业 种种租租 金金 1F珠宝首饰、化妆品 部分促销场地扣点 20% 2F淑女装、女性内衣、饰品、男女皮鞋扣点 25%左右 3F职业女装、时尚女装扣点 25%左右 4F男装扣点 25%左右 5F床用家居扣点 20%左右 6F健身器材等扣点 5-10% 经营状 况 处于商业中心区，南京中央百货进驻管理之后，经营状 况良好 案名金金鹰鹰国国际际购购物物中中心心位置彭城广场北 面积每层 12000共约 71000 商业经营管 理公司 南京金鹰 出租率90%档次高档 业业 种种租租 金金 -1F 车库 1F珠宝首饰、化妆品、女鞋、皮具，肯德 基、必胜客 扣点 20%左 右，肯德基、 必胜客不祥 2F职业女装、女士服饰扣点 25-30% 3F休闲服饰、少淑女装、女性内衣、西餐 厅 扣点 25-30% 4F精品男装、男士皮鞋扣点 25-30% 5F家用小电器、床用家居扣点 5-20% 经营状 况 处于商业繁华区，金鹰的品牌与管理使其经营状况良 好 案名金金地地商商都都位置中山北路、金鹰 北 面积占地 2 万共约 10 万 商业经营管理 公司 金地 出租率90%以上档次中高档 业业 种种租租 金金 -2 F停车场 -1F家乐福超市 1F化妆品、童装、鞋类、珠宝首饰、皮 具 2F服装 3F永乐电器、博酷书城 4F金海马家具 扣点 15-25%（产 品有差异） 经营状 况 目前徐州面积最大的中高档购物中心，经营状况较好 案名百百富富时时尚尚位置夹河街东口 面积没层 4000共商业经营管理公百富时尚 8000 司 出租率40%档次中档 业业 种种租租 金金 -1F停车场 1F快餐、服饰、鞋类、家纺100-150 元/ 月 2F休闲服饰50 元/月 经营状 况 人流量较少，经营状况不好 案名古古彭彭购购物物中中心心位置彭城广场西靠淮海 路 面积占地 4000共 22000 商业经营管理 公司 南京新百 出租率90%档次中档 业业 种种租租 金金 1F鞋类、皮具、化妆品 2F女装、羽绒服、布匹 3F男装、自行车 4F针织、儿童娱乐 5F家具 品牌进驻实行扣点 5-25%，经营户租 赁 200-250 元/ 月 6F家具 经营状 况 该商场位置较好，人流量大，是徐州较早的商场，因布 局、管理较落后等问题经营状况一般。 案名供供销销穿穿戴戴城城位置淮海东路 54 号 面积每层 2000共 6000 商业经营管理 公司 自身管理 出租率90%档次中档 业业 种种租租 金金 1F针织、女鞋 2F女装、职业装、休闲装、床上用品 3F男装皮衣等 200-300 原/月 经营状 况 该商场是徐州较早的商场，功能划分等不尽合理，几经 改制之后，由于其位置的优越性，经营状况良好。 案名友友谊谊商商场场位置淮海西路 面积占地 3500共 11000 商业经营管理 公司 自身管理 出租率75%档次中低档 业业 种种租租 金金 1F鞋类、化妆品、珠宝、烟酒180 元/月 2F男装 3F女性休闲服饰 4F女装 经营状 况 装修陈旧、布局落后、产品档次较低经营状况一般 案名华华美美商商厦厦位置淮海西路 面积占地 3000共 15000 商业经营管理 公司 自身 出租率90%档次中低档 业业 种种租租 金金 -1F鞋类50 元/月 1F化妆品、珠宝120-180 元/月 2F女装 3F男装 80-110 元/月 4F五星电器 5F五星电器 35 元/月 经营状 况 该商场是较早的商场，硬件、布局较落后但五星电器的 加入，及其位置的优越性，其经营状况较好 案名白白云云购购物物中中心心位置复兴北路，东站广场 对面 面积占地 7700共 48000 商业经营管理公 司 自身管理 出租 率 90%档次中档 业业 种种租租 金金 -1F烟酒食品超市 1F鞋类、化妆品、珠宝首饰、皮具、钟表 2F男装 3F女装 4F针织床上用品 扣点 20-25% 5F五星电器 6F家电 扣点 5%左右 经营 状况 位于火车站附近，人流量较大，因管理落后经营状况一般 案名蓝蓝天天大大楼楼位置复兴北路、东站广 场南 面积占地 4000共 20000 商业经营管理公 司 自身管理 出租 率 65%档次中低档 业业 种种租租 金金 1F烟酒食品、皮鞋、黄金珠宝、化妆品 2F女装、羽绒服 3F男装、羊毛衫 扣点 20-25% 4F电器 5 F电动车、自行车 扣点 5-10% 经营 状况 管理落后，经营状况一般 案名欧欧洲洲商商城城位置淮海路、西安路 交叉 面积占地 6000共 30000 商业经营管理 公司 出租率60%档次 业业 态态 租租 金金 1F 2F 已进驻苏宁电器，其它为铺面式店 铺，业种较杂乱有体育用品、网吧、 快餐店、服饰等 70-150 元/月 3F 4F 办公25-35 元/月 经营状 况 该项目由于开发之初定位不准确导致后期经营状况不佳。 2.4.4 徐徐州州市市商商业业街街调调研研 淮淮海海路路 1）古城大厦）古城大厦广广济桥济桥 服装类 40 家，平均面积 50 平方米；通讯类 26 家，150-5 平方米不 等；鞋类 14 家，平均面积 40 平方米；眼睛店 3 家，银行 2 家，大商场 （王府井、丰洋百货、供销大厦、百大、金鹰）大概租金范围：财富大厦- 古彭广场 200-300 元/平方米，古彭广场-同济桥 150-250 元/平方米。此 路段属徐州市内主干道，也是商业最繁华路段 ，主要以服装，通讯，鞋 帽为主，平均租金 250 元/平方。 2）人民广）人民广场场至淮西客运站至淮西客运站 此路段地处淮海西路，二环西路以西，东至金港大酒店，西至淮西 客运站，是西部主干道，但由于其路段已处二环路以西，加上其周边物 业形态（小区年龄老化，兼有尚未改造的农村群落，暂无大而新的社 区）的影响，其约 120 家店铺中，商业形态并无规划，经营五花八门， 主要还是以工程机械、摩托经销、五金电料为主，兼有烟酒店、食品店、 美发中心、小超市、话吧等，无突出特色。总体竞争力较差，平均租金 仅 50 元/平方米。 解放路（帝都大厦解放路（帝都大厦树树人中学）人中学） 解放路，连接和平路、建国路、淮海路，是通往北区、南区的一条要 道，人流量较大，主要以服装、餐饮、摄影社为主，虽然此处地段人流较 佳，但其经营业态并无突出其特色，服装品牌档次较低，没有能够吸引 人眼球的亮点，餐饮业也只有路同仁居较红火，总体来讲，此街的商业 经营有些没落。 名称名称店店铺铺个数个数面面积积区区间间（ （） ） 服装3230-100 餐饮13100-100 摄影1140-300 银行813-60 鞋帽5 医院3 烟酒店2 家纺市场25000-8000 其他29 租金平均在 70-150 元/平方米 建国路（建国路（财财富广富广场场龙龙卷卷风风） ） 名称名称店店铺铺个数个数面面积积区区间间（ （） ） 饮食酒店1150-3000 银行11 自行车电动车4030-300 防盗门1713-60 保险公司2 家纺430-80 农贸市场2 宠物、文化市场3 写字楼2 书店5 洗浴中心1 学校1 医院1 邮票公司1 酒吧1200 济生堂药店160 家装厨卫2315-40 其他1510-20 约 140 家店铺中，业态以自行车电动车、防盗门、银行、餐饮为主体， 由于建国路商业业态经营特色性较强，当前整经营情况较好。 2.4.5 徐州市在建商徐州市在建商业项业项目推目推进现进现状状 今年以来徐州市房地产市场总体保持了较为稳定的发展趋 势。一方面，由于挂牌出让建设用地供应量的快速增长，促使 商业和住房供应量大幅上升，另一方面，由于总体价格不断上 升，减少了一部分市场有效需求，从而开始造成一部分住宅销 售压力。本阶段房地产运行的特征为，房地产投资快速增加， 可售商业及住房供应量大幅度增加，均价小幅度上升，住宅销 售速度相对放缓，市场进入稳定发展期。 但从已建、新建、在建商业房地产项目的情况来看，很少 存在长时间滞销的情况的商业项目。 2.4.5.1 在在售售楼楼盘盘 徐州的商业项目（包含商住）在售楼盘较多， 2006 年主要 在售的楼盘有富景广场、财富广场、恒石大厦、中心时尚大道、 展邦鞋都、金地国际 2 期、慧谷阳光花园、财富贵邦、帝都大 厦、财富大厦、恒茂国际、景染名居、金月精英部落、颖都城市 花园、户部商都等等。 2.4.5.2 未未来来竞竞争争 根据正常的进度，预计本项目推出时，市场中主要的在售 楼盘有：金地国际 2 期、时代广场、恒茂国际、汉府假日广场、 汇源置地广场、苏豪时代广场等等。 项项目目名名位位置置商商业业规规模模 金地国际 2 期彭城广场1-6 层为商业，约 18000 时代广场民主南路1-3 层为商业，约 10000 恒茂国际西安北路1-4 层为商业，约 14000 汉府假日广场北京路1-3 层的商业街，约 30000 汇源置地广场解放北路1-4 层为商业，约 10000 苏豪时代广场淮海西路1-4 层为商业，约 15000 2.4.6 典典型型项项目目分分析析 2.4.6.1 产产品品分分析析 项项目概况目概况 目前市区商业房地产项目建筑面积 5 万平方米以上的大型 的商业房地产项目较少。 建筑形建筑形态态 项项目名称目名称商商业业建筑面建筑面积积发发展商展商 户部商都（礼品城） 7000 徐州天成房地产开发有限 公司 春天时尚 8000 南通爱东徐州分公司 贵邦财富 27000 徐州贵邦房地产开发有限 公司 中心时尚大道 13000 徐州宜商万利市场有限公 司 富景广场 18800 香港伟利房地产发展有限 公司 恒茂国际 14000 徐州金茂房地产开发有限 公司 汉府假日广场 30000 鸿泰房地产开发有限公司 新天地国际儿童城 15600 徐州华宇投资发展公司 从建筑形态来看,徐州市区目前在售商业物业项目主要为 两种形式：高层裙楼式商业与商业单体建筑。 高层裙楼式商业大部分均为集中卖场式商业形式，除汉府 假日广场为商业步行街外，高层裙楼式商业街形式尚不多见， 高高层层裙裙楼楼式式商商业业街街在在市市场场上上还还拥拥有有一一定定的的市市场场差差异异化化空空间间。 。 位置与位置与户户数数 项项目名称目名称建筑形建筑形态态 户部商都（礼品 城） 高层写字楼：14 层是商铺，5 楼以上为写字 楼 春天时尚单体商住楼：14 楼是商铺、5 楼是办公室 贵邦财富 高层商住楼：15 楼是商铺，618 楼是办公 公寓 富景广场商业单体建筑：1-5 层用于销售；6 层只包租 汉府假日广场大型社区中的商业步行街 恒茂国际高层写字楼：1-4 层为商业，5 楼以上为写字楼 新天地国际儿 童城 商业单体建筑：13 层销售，4、5 层出租 帝都大厦高层写字楼：1 层为商业，其余为写字楼 现在售项目中，重点在售商业项目位置都比较集中，大部 分均分布在彭城广场周围，外部配套齐全、交通便利、商贸氛 围浓厚为商业物业开发的前提。 位置与位置与户户数数 项项目名称目名称位置位置商商铺铺套数套数 户部商都（礼品城） 建国路解放路交叉口。396 春天时尚解放南路 137#460 贵邦财富青年路与中山路交叉口523 新天地国际儿童 城 黄河东路 45#600 中心时尚大道彭城广场400 富景广场彭城广场东1800 当前 在售 重点 项 目 的停 车 位 配置 情况 相 对 而言 都不太理想，部分项目仅提供少量车位，部分虽提供地下停车场，但地 面停车位相当有限，如何合理的解决停如何合理的解决停车车配套或配套或权权衡地下、地面位数量衡地下、地面位数量 上上还还有很多改有很多改进进空空间间。 。 得得铺铺率率 项项目名称目名称停停车车位情况位情况 户部商都（礼品城） 地下停车位，约 40 个 春天时尚地下停车位，40-50 个 贵邦财富主要为地下停车场 汉府假日广场少量地面停车位，主要为地下停车场 新天地国际儿童 城 少量地面停车位，主要为地下停车场 中心时尚大道靠周边项目解决停车问题 富景广场主要为地下停车场 从样本分析来看，当前徐州在售项目中，大部分项目的得 铺率均为 50%左右或以下，得得铺铺率率超超过过 55%的的商商铺铺从从实实用用性性 角角度度来来看看， ，在在市市场场上上便便颇颇具具竞竞争争力力了了。 。 商商铺铺面面积积 项项目名称目名称 临临街街1F 内主力内主力 铺铺 2F 主力主力 铺铺 3F 主力主力 铺铺 户部商都（礼品 城） 601510-2010-20 春天时尚 65151010 贵邦财富 600（仅一个铺）2010-1510-15 项项目名称目名称得得铺铺率率 户部商都（礼品城） 1F：64%；2-4F：51%-52% 春天时尚1F：51.07%；2-3F：45.06%；4F：43.07% 贵邦财富1F：43.5%；2F：47.3%；3-5F：43.7% 新天地国际儿童 城 52% 中心时尚大道55.06% 富景广场1F：51%；2-6F：45% 新天地国际儿童 城 70151010 汉府假日广场 120-20050 富景广场 60左右161010 从初步市场分析来看： 处于优势地段的商业项目的临街商铺的铺位面积大多控 制在 60-70左右，1F 内铺的主力铺一般控制在 15-20 左右。 由于大部商业项目的 1F 销售压力小，故 1F 商铺划分上 面积反而较大，而 2 楼以上商铺由于销售压力加大，为 刺激投资，将商铺面积划分趋小化。 2.4.6.2 价格价格分析分析 项项目名称目名称价格特点价格特点 户户部商都部商都 （礼品城）（礼品城） 主力主力总总价价 10 万。万。 其中：其中： 沿街：沿街：3.3 万万/ 1F：2.6 万/； 2F：0.91 万/；3F：0.8 万/； 4F：0.6 万/ 春天春天时时尚尚 主力主力总总价价 10 万。万。 其中：沿街：其中：沿街：2 万万/ 1F：1.5 万/； 2F：1.1 万/；3F：0.9 万/； 4F：0.6 万 / 贵贵邦邦财财富富 主力主力总总价价 20 万。万。 其中：沿街：其中：沿街：3.5 万万/ 1F：3 万/； 2F：1.7 万/；3F：1.3 万/；4F：1 万/； 5F：0.8 万/ 新天地新天地 国国际际儿童城儿童城 主力主力总总价价 18 万万 。 。 其中：沿街：其中：沿街：2.5 万万/ 1F：1.6 万/；2F：1.4 万/；3F：0.6 万/ 汉汉府府 假日广假日广场场 1F： ：1.0 万万/,1-3F 复式复式铺铺： ：6000 元元/ 富景广富景广场场 主力主力总总价价 15-20 万。万。 其中：沿街其中：沿街 6 万万/ -1F:1.6 万；1F：4 万/； 2F：3 万/；3F：1.5 万/； 4F：1.3 万/；5F：1 万/ 帝都大厦帝都大厦1 层层均价均价 4 万万/ 通过调查发现可以看出，各在售项目的主力总价大都在 10-20 万，但各在售项目临街商铺与其一楼整体均价差异性则 较大，临临街街铺铺的的价价格格旗旗帜帜作作用用在在大大多多在在售售项项目目中中均均表表现现得得较较 为为明明显显。 。 在临街面较广的项目中，1 层、2 层整体均价的差异性较 大，如户部商都、富景广场； 在临街面相对较窄的项目中，1 层、2 层整体均价的差异 性则较小，如新天地儿童城、春天时尚； 相对而言，各重点在售商项目的 2-4 层或以上则各楼层的价差相 对弱化。 2.8 结论结论： ： 1、从总量上看，徐州市商业地产项目较之以前近期会有一个增量， 但增量不太大，市场整体绝对竞争形势不会显现得很严峻； 2、当前商业项目的上市均非以规模制衡市场，而是以特色化或差 导化面市； 3、产品的形态整体也略显单一，特色化的商业产品形态将在市场 上颇具吸引力。 总之，本项目将定位为区域商业中心，其中包括仓储平价超市、影 城、百货精品步行街、精品家居广场及餐饮娱乐广场等物种物业形态， 提倡“一站式消费“，因此项目设计为全封闭商场+步行街的模式，希 望吃喝玩乐用各种需求都能一应满足消费者。 同时，为了配套周边多个中高档住宅楼盘，项目选择以引领时尚的 中高档商品为主的消费模式，并引入大型仓储平价超市吸引人气，经营 内容比较丰富，能够最大程度满足周边人流的各种需求，引领消费者 “现代都市生活”的方向。无论是购物、约会、等待，还是用餐、亲