无锡惠山赛维拉金融商贸苑项目定位分析报告.doc

无锡惠山赛维拉金融商贸苑项目报告目录第一部分 无锡惠山区简介第二部分 无锡整体房地产市场分析第三部分 无锡惠山区房地产市场分析第四部分 项目简介第五部分 竞争个案分析第六部分 项目SWOT分析第七部分 项目市场定位分析第一部分 无锡惠山区简介无锡市惠山区位于中国经济最发达的“长三角”腹地，南临万顷太湖，北靠万里长江，东接上海、苏州，西邻南京、常州。2000年12月21日，因无锡市建设特大城市的需要，正式建立“江苏省无锡市惠山区”。全区现有区域面积327平方公里，下辖1个省级经济开发区，5个建制镇和2个街道，总人口39.5万人，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。惠山区的前身为名闻遐尔的“华夏第一县”江苏省无锡县，是著名的中国古代吴文化发源地，中国近代民族工业、当代乡镇企业的发祥地之一。八十年代初，江苏省第一个亿元镇（前洲镇）、第一个亿元村（前洲西塘村）、江苏省第一家中外合资企业（江海木业公司）均诞生在惠山区。建区五年来，惠山区紧紧围绕“两个率先”目标，牢固树立科学发展观，全区经济持续健康稳定协调发展，社会事业全面进步，人民生活水平逐年提高。2005年，全区完成地生产总值232亿元，人均GDP达到7500美元，人均财政收入在无锡市率先突破一万元，成为全省继太仓之后第二个实现人均财政收入突破一万元的县（区）；并在无锡市率先通过小康指标的考核，小康社会建设全面达标；在2005年度全国中小城市综合实力100强评选中获得第7名；获得民政部、全国红十字总会、共青团中央办公厅中青办授予的国家级荣誉称号2项，江苏省委、省政府、省综治委、省科协、省残联、省红十字会等授予的省级荣誉称号12项；“平安惠山”创建工作自2003年起连续三年蝉联江苏省“社会治安安全区”光荣称号；在岗职工平均工资23554元，增长18.8%；农民人均年纯收入8552元，增长12.5%。“十一五”期间，惠山区将不断加快统筹发展，在实现全面小康的基础上，构建和谐社会，树立创新立区理念，力争将惠山区建设成为无锡市最具有实力、最具活力、最具发展潜力的经济强区、现代新区、生态好区，到2010年率先基本实现现代化。第二部分 无锡整体房地产市场分析（一）市场总体概述1.1市场成交，一旺到底今年以来我市商品房市场需求十分旺盛。1-9月市区累计成交各类商品房375.23万平米，成交金额185.91亿元，同比分别上涨36.44%和37.52%，其中住宅成交面积329.23万平米，成交金额153.96亿元，同比分别上涨57.40%和61.82%。尤其是第三季度，住宅销售极其火爆，成交面积达125.92万平米，成交金额61.40亿元，同比分别上涨94.80%和125.16%。从商品房销售量的月度走势来看，除2月份受春节影响，其他月份均保持较好的销售水平；由于房贷政策及传统销售旺季的原因，9月市场成交尤为活跃，商品房销售面积达58.04万平米。1.2房价飙升，3月上涨195元今年以来的房价可以用“飙升”两个字来形容。据锡房指数报名显示，2007年三季度末，市区商品住宅加权均价为4712元/平米，同比上涨13.08%，环比上涨4.32%。也就是说，3个月内，无锡房市每平米均价上涨了195元，而此前半年里也只涨了202元。对于房价以如此迅猛的态势继续上涨，房管部门人士称，这是在周边城市房价快速上涨、本地频频推出高档楼盘的标杆效应带动下的整体房价增涨。在各行政区域中，南长区增涨最快，房价环比上涨8%，涨幅排全市七区之首。1.3加速开发，供应加大面对量价齐增的房地产市场，房地产商们纷纷加大了开发投资力度，加快了商品房新增供给节奏。据统计，1-9月市区完成房地产开发投资190.92亿元，同比增长45.27%；市区商品房在建施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别增长24.78%、23.67%、38.26%，各项房地产投资指标增幅比较显著，商品房建设规模继续加大，使得后市商品房供应进一步增加。从商品房市场供应情况来看，今年第三季度市区新批准上市预售商品房面积163.89万平米，同比上涨57.92%，其中住宅124.79万平米，同比上涨45.61%，商品房新增供给节奏加快。1.4争抢土地，再创地价新高土地，作为房地产开发企业的最基本生产资料，自然也成为争相抢购的对象。今年1-9月我市共出让经营性用地337.95万平米，同比下降11.85%。虽然新增上市土地面积有所减少，但开发商拿地热情高涨，土地市场成交活跃。此外土地单价不断提升，今年1-9月我市出让土地平均地价为173万元/亩，同比上涨86.29%。其中新生路西南侧地块以单价3473万元/亩出让，创本市地价新高。1.5二手房价，涨幅为5年最高在商品房成交屡创新高的同时，二手房市场也呈现出极大的市场潜力。今年上半年度二手房成交平平，但进入第三季度后，二手房市场成交活跃，累计成交各类二手房73.01万平米，同比上涨35.78%；其中二手住房36万平米，同比上涨21.75%。二手房在增量的同时，价格也像坐上了直升梯。锡房指数报告显示，三季度市区二手住房加权均价为4695元/平米，同比上涨22.46%，环比上涨10.86%，涨幅为近五年来最高。这一跳跃式增涨，也使得二手房价几乎接近于商品房价。1.6供销比例，首次倒挂大批放盘仍不及旺盛的需求。今年前三季度新增商品住房供销比分别为1.02:1、0.98:1、0.99:1，市场首次出现年度供销比小于1的现象。从成交量观察，销售量逐季增多，新增供应及时得到消化，充分体现了今年住宅市场交量十分活跃、住宅市场正在消化部分存量的态势。从各行政区新增住房供销比来看，由于商品住宅市场销售状况良好，至三季度末，大部分区域的供销比均有明显的下降，其中惠山区下降最为明显，表明其价格优势与潜力逐渐被发觉，市场认知度逐步提高。供销比低于1的区域有崇安、北塘、新区，原因主要在于这些区域新增住宅供应不足，市场供不应求；滨湖、锡山、惠山供销比位于1-1.2之间，供销比较为均衡；南长供销比大于1.2，原因在于三季度新盘集中供给，但后期南长的供销比会逐步下降。1.7区位观念，逐渐转变随着城市基础设施建设力度的加大，我市道路交通日趋完善、环境不断美化，远郊区域的价格优势与潜力凸显，购房者的住房区位消费观念逐渐转变。1-9月我市商品住房成交主要集中在东区、北区，分别占34.62%和33.44%，其中北区成交量大幅提高，所占份额比去年同期提高11.8%。而其他区域由于新增供应量偏少，市场成交量所占份额不高。从成交面积段来看，2007年1-9月市区商品住宅户均成交面积为125平米，与去年持平。从商品住宅成交面积段来看，市场成交主要集中在90-144平米，占商品住宅市场成交的69.56%，其中100-144平米的中等户型的房源最受市场欢迎，销售率高。在购买对象方面，本市购房者占93.30%（含江阴、宜兴），外地占6.70%。1.8总结“商品房与二手房需求旺盛局面短期内还不会改变。”对于后期无锡房地产市场的走势，房管部门人士表示。今年1-9月份市场需求极其旺盛，在改善型需求、前两年受抵制需求集中释放及投资需求上升等综合因素的作用影响下，今年第四季度商品房市场需求将依然旺盛，这将促使开发企业加快上市节奏。预计第四季度市区商品房上市总量在150万平米左右，主要集中在东区、北区及西南片区。此外，随着拆迁改选力度的继续加大，二手房需求也将保持比较活跃的势头。目前我市中小户型比例虽然有所增加，但与政策提出的90平米以下的中小户型要达到70%这一要求相比仍有一定差距。“面积结构问题依然存在，有待进一步加大中小户型建设力度。”房管部门人士称，四季度我市商品房在供应的户型、价格结构方面将有所调整。随着国家宏观调控的深入贯彻，中小户型、中低价位商品住宅所占比例及建设规模将继续扩大，住宅供给结构将进一步得到优化。（二）无锡房地产市场宏观分析2.1无锡过去三年市区房地产概况2004年2005年2006年房地产开发投资（亿元）143.28165.28202.07其中住宅投资（亿元）107.02112.85135.91商品房施工面积（万平米）1054.41256.541611.38其中住宅施工面积（万平米） 817.41970.711205.51商品房新开工面积（万平米） 460.57542.44563.02其中住宅新开工面积（万平米） 342.16436.21423.09商品房竣工面积（万平米）239.28263.06364.01其中住宅竣工面积（万平米）196.66200.29278.06商品房成交面积358.06361.06 412.13 其中住宅成交面积（万平米）310.71300.78 327.87 商品房销售额（亿元）140.47163.85 200.76 其中住宅销售额（亿元）102.38121.47 147.83 2.2开发企业对未来信心指数分析开发企业未来信心指数=商品房新开工面积/施工面积因为新开工面积反映了从现在起12年后市场预售供应量以及23年后的现房供应量，新开工面积占施工面积的比例高低，反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心；从下图可以看出，市区商品房开发的势头有所回落，2006年达到最低点，这与近两年来国家对房地产行业的宏观调控有关。但从商品住宅市场状况看，2005年信心指数有所反弹，这也就导致了两年后的现阶段无锡市区商品住宅供应量的持续增大，整体市场供大于求现象的显现。2006年该指数相对回落，这将有利于市场在未来13年的结构性调整，07年销售量明显上升，有利于市场长期稳定发展。2.3市场供求关系分析供求指数商品房施工面积/商品房竣工面积根据在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的34倍，故施工面积反映了12年后的现房供应量，其值小于3倍时，会出现供应短缺，大于4倍时，未来供应量将会放大。就商品房供求情况看，2004年以来，无锡市区商品房供求指数虽然经历了2005年的快速攀升后有所反弹，但是三年的供求指数始终维持在4以上，这就说明整个市场未来12年将处在供大于求的状态下。就商品住宅情况看，其波动虽然较整个商品房市场剧烈，但是也是始终维持在4以上，这就说明整个商品住宅市场也将维持在供大于求的状态下。2.4收益率指数收益率指数商品房销售额/开发投资额收益率指数反映房地产投入产出的效益指标，比值小于1时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也表明空置率可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积。从整个商品房市场看，2004年以来，无锡商品房市场收益率指数始终维持在1以下，虽然有所上升但幅度较缓，可见整个市场开发投资收益相对处在较低水平。从商品住宅市场看，2004年以来，无锡商品住宅市场收益率指数始终维持在1以上，而且进入2005年上升幅度明显，这就说明商品住宅市场投资收益相对处在较高的水平。这从侧面说明了无锡非住宅物业形态如：商业、办公等现阶段开发收益率较低。2.5商品房市场宏观分析2007年成为无锡商品房市场发展的一个拐点，经历了2007年无锡商品房市场呈现出以下特点：n 商品房尤其是商品住宅的价格进入快速上升的通道，房价涨幅较快；n 区域消费者购买力正在稳步释放，但同时消费者挑选余地明显变大，好房好价、差房差价甚至滞销已经在局部区域局部个案上表现出来；n 消费者购买力的释放成为区域房地产持续发展最好的土壤，但这也要求发展商不断创新产品，创造出高品质的住房来赢得相对稳定的市场。2.6市区成交价格分析从2004年2006年无锡市区商品房以及商品住房成交情况看，商品住宅涨幅明显高于商品房涨幅，2005年商品住房涨幅为743元/平方米，2006年在2005年基础上涨幅为470元/平方米。这相对于同期商品房涨幅的615元/平方米和333元/平方米要分别高出100余元。而2007年三季度无锡商品房均价已达到4712元/平方米，同比上涨13.08%，这也从市场层面反映了无锡市区商品住房进入一个新的上升通道，与宏观层面表现出来的特点相符合。第三部分 无锡惠山区房地产市场分析（一）、惠山区房地产市场运行情况2007年上半年惠山区成交商品房(含住宅及其他物业)达5867万平方米，其中商品住宅成交面积为5454万平方米，商品住宅半年的成交量就超过去年全年，增幅较大。进入下半年，710月，惠山区的商品房成交量在七个区中都是第一名，4个月的总成交量达到5383万平方米，与上半年5867万平方米的总量相差仅有5万平方米左右。惠山区710月的成交量比位列第二的滨湖区的4048万平方米多出13万平方米以上。这样，惠山区今年前10个月的成交量就达到112万平方米以上。而2006年全年，惠山区的商品房成交量为6814万平方米，约占当年无锡市区商品房成交总量的20。可以说，惠山区今年的商品房成交量比去年高出100已成定局。在商品房新批准销售方面，710月惠山区同样获得头名。这4个月惠山区的新增供应量为6826万平方米，比第二名南长区的6048万平方米高出10以上，同期滨湖区的新批准预售量还不到30万平方米。 2005年以来，惠山区的商品房供应充足。在商品房供应方面，2005年和2006年商品房核准面积分别为10061万和9345万平方米，基本上占到当年市区商品房供应总量的25左右，其中商品住宅分别占到当年惠山区商品房核准面积的951和764，所占的比例较大。2007年上半年惠山区商品房核准面积为6093万平方米，算上710月份的6826万平方米，今年前10个月的供应量就超过129万平方米，已经超过去年。在这些商品房当中，商品住宅的比例要达到85以上。惠山区与其他板块的差异是，商品房供应以住宅为主，大型的集中商铺和写字楼比较少。 供应充足和成交旺盛，让惠山区成为今年锡城楼市的热点板块。业内人士分析说，惠山区成交量放大，主要原因是这个板块的楼盘价格便宜，是当今无锡少有的住宅价格低地。在其他板块，每平方米5200元以下较难找到合适的楼盘，许多楼盘的价格都在每平方米5800元以上，而在惠山区，在惠山新城，在钱桥板块、洛社板块，每平方米3400元左右就可以购买到住宅，价格比较高的楼盘，每平方米3800一4200元就可以购买到。在有的楼盘40万元就可以购买到95平方米的住宅，而在其他板块，40万记现在只能购买到55平方米。惠山区的好多楼盘让中等收入家庭能够圆自己的安居梦想。中小套型供应短缺 近三年来，惠山区商品住宅供应中，100平方米以下的中小套型供应是市区七区中特别少的，这与锡山区相差很多。原因是这个板块房价低，开发商觉得较大的套型总价也不高。2005年、2006年和2007年上半年，惠山区成交得最多的套型与市区总体是一样的，那就是以120一144平方米的为主，上述三个时间段这种套型的成交比例分别达到4441、4354、4574，这种套型所占的比例比七区同期总的比例还要高，120144平方米的套型供应量是相当大的。由于价位低，惠山区144180平方米的大套型成交比例也很高，2005年和2007年上半年比例分别为2135和1255，都是列第二位；2006年所占比例为1049，列第三位。惠山区商品住宅中，100120平方米的套型同样是畅销的，2006年成交比例达到2192，居第二位；2005年和2007年上半年比例分别为1547和1125，均为第三位。 值得关注的是，惠山区2005年以来100平方米以下套型供应很少，导致成交少。上述三个时间段，90一100平方米的套型成交所占比例分别为664、813、5 82，低于全市平均水平。90平方米以下的套型成交所占比例更低。其中60平方米以下成交比例2005年为0，2006年仅为019，2007年上半年更是下降到可以忽略不计的004。也就是说，2007年上半年惠山区成交商品住宅近55万平方米，60平方米以下的套型仅成交220平方米，以平均每套55平方米计算仅有4套。6080平方米的套型成交比例同样很低，2006年为078，2007年上半年为027。80一90平方米套型成交比例稍高，2006年仅有444，2007年上半年则下降到351。 2006年和2007年上半年惠山区90平方米以下的套型成交比例低，仅有541和382，表明开发商们认为，在惠山区建造住宅应当以康居为主，以本地居民的需求为主。这样的套型供应比例是适合当时惠山区情况的。到这个区域购房的人士外地人不是很多，用来出租的房源也不多。但将来惠山区的需求会发生改变，开发商应当多开发些90平方米以下的住宅。到2008年，一批需要执行“9070”新政策的房源将面市，其中会有小套型。而一些2006年6月以前出让的地块，开发商也会考虑到市民对中小套型的需求，100平方米以下套型会逐步增多。商品房供应仍将充裕 近两年来惠山区的土地出让面积是比较多的，2006年惠山区的土地出让面积约为320万平方米，2007年前10个月出让面积达到230万平方米左右，同时这个区的房地产开发投资继续加大，2006年惠山区的房地产投入近36亿元，同比增长超过40；2007年前10个月惠山区房地产投人已经达到36亿元以上，超过去年全年的投入水平。惠山区30万平方米以上的大型楼盘较多，大多数为分期开发，即使土地供应不增加，在未来两三年时间内供应也不会减少。复地公园城、理想城市、百大春城、绿地世纪城、晴山蓝城、天一城等楼盘的后续房源都将会陆续面市。在钱桥、洛社、玉祁等惠山区楼市的重要组成部分，也将会有多个大中型楼盘接连开盘。 有开发商说，由于惠山区在将来两三年内都将会是锡城楼市的价格低地，会有更多本地和外地市民前来购房。由于惠山区的楼盘在景观和套型方面已经为市民们所熟悉，中短期内就难以出现需求激增的现象，需求将是平稳增长。惠山区2005年以来都是以本地居民购买为主，2005年、2006年分别达到9365、9159；，今年也会在90以上。惠山区目前大型商业企业和大型工业企业都不多，还没有进入外来高素质人口导人的快速增长期，因此，这个区商品住宅将来仍然以本地市民购买为主。大多数购房者为改善型自住需求，本地人与外地人购买用来出租投资的比例较低，因为这个板块的房屋租金便宜，投资的收益目前还不理想。 商品房价格将稳步上涨 惠山区商品住宅吸引大量购买力的重要原因就是价格低廉，而这个板块商品住宅的价格将有可能迎来一轮升浪。 惠山区到今年还有许多每平方米2500元以下的房源，2005年这个价位的房源占到总成交量的1817，2006年则下降到4 47，2007年上半年又上升到1459。近三年来，每平方米30004000元的房源一直是惠山区成交的重头，2005年、2006年、2007年上半年分别达到4762、7424、62 96；同期每平方米40005000元的房源成交比例都没有超过10，分别仅有583、4 97、892，即单价“4字头”房源的成交量是增长的。每平方米50006000元的房源2005年没有成交记录，2006年和2007年上半年的成交比例可以忽略不计。 到2007年第三季度，惠山区商品住宅平均价格也就是3700元左右，这与9月份洛社橄榄园大量房源在每平方米3130元附近成交有关。业内人士说，惠山区“3字头”和“4字头”的房源还有一定的剩余量，但新推出的房源“5字头”和“6字头”的比例会提高。部分“3字头”“4字头”的房源将自动升格为“4字头”“5字头”，这是因为部分楼盘前期为了聚集人气低姿态开盘，利润空间比较小，而到后期，小区的景观已经建造好，部分组团已经交付，加上版块的认可度大幅提升，新开的房源价格就会高开，高开以后购房者也能认同。惠山新城的大型楼盘较多，都要分几个组团开发，后开的会比前开的价格高出许多。百大春城，去年12月花园洋房开价为每平方米3800元，现在的价格是4800元，将来再开盘就是5000元以上。绿地世纪城，去年10月，波土顿公馆花园洋房价格是每平方米4100一4500元，到明年花园洋房开出，价格估计为每平方米53005500元。另一方面，部分楼盘推出的住宅形态不一样，价格自然是高开。比如前不久开盘的奥林匹克花园，联排别墅折合成每平方米有的达到9000元以上。部分楼盘新推出花园洋房、联排别墅，起始价格就高，也会直接拉动价格上行。惠山区的低价位房源将集中在普通的高层和多层里面。惠山区近年供销比：2007年上半年惠山区商品房供应量为64.64万平米，成交量为59.27万平米，供销比上升到1.09。由此也说明惠山区房地产市场正在逐渐转暖，市场前景良好。（二）、惠山新城规划现状及规划范围：惠山新城位于无锡市域东部中心，市区最北部。新城北接江阴腹地，南连中心城区和锡东新城。规划范围东至惠山区与锡山区交界，南到北环路一线，西临锡澄运河，北至市区与江阴交界，总用地约76.75平方公里。现有人口约11万人，其中堰桥街道下辖3个社居委、16个村委、人口6.47万人；以外为惠山经济技术开发区；现状城市化水平52.91%。功能定位：依托中心城区、服务惠山区、辐射江阴腹地、面向苏北地区的无锡北部副中心；惠山区的行政文化经济中心；重要的现代制造业和研发转化基地；市区北部交通枢纽和物流集散地；环境优美宜人的都市化社区居住地。 发展规模：惠山新城总用地76.75平方公里，规划建设用地61.64平方公里，占总用地的80.32%。可容纳居住人口约为40万人，就业岗位容量约为25万人。 空间布局结构：规划惠山新城“一核三片、三带六区” 的结构： “一核”： 惠山行政中心、吴文化公园和商业中心组成的具有较强辐射力的核心区域。 “三片”： 堰桥、西漳、长安三大都市化居住片。 “三带”： 沪宁、锡澄高速公路和锡北运河生态绿带。 “六区”：堰桥工业配套区、新城产业集聚区、锡北物流集聚区、惠东物流集聚区、锡澄物流集聚区和科创农业园。 土地利用规划： 重点项目： 明发商业广场位于北环路与惠山大道交叉口东北角，总用地21.67公顷。是集酒店、商业、餐饮、影城、娱乐、酒店式公寓为一体的综合性建筑。 锡山高级中学堰桥校区南临政和大道，北至堰新路，东靠堰桥河，西接金惠苑，总用地面积为31.7公顷。是布局合理、功能先进、设施完备、建筑新颖、环境优美的全省乃至全国一流的示范性高级中学。 无锡市惠山区人民医院处于惠山行政中心区北面，南到堰新路，北至研园路，东靠惠源路，西临河道。 该地块规划用地面积约53141.6平方米。为一所具有明显专科特色的二级甲等综合性现代化医院，其直接服务人口约10-15万，医疗服务辐射人口约15-20万。 第四部分 项目简介一、项目概况1、地理位置：本项目位于无锡市惠山区，北临政和大道，西临锡澄路，南沿陆区路。2、交通状况：本项目所处位置是整个惠山新城的行政中心，周边道路情况良好，政和大道以及锡澄路均为高等级主干道，路况良好。3、项目主要经济指标总用地面积：94678.9总建筑面积：176833.11住宅总建面积：69578.65建筑类型：小高层、多层3、周边配套：医疗卫生/建设中的惠山区人民医院商业娱乐/天力商业广场、明发商业广场教育/锡山高级中学堰桥校区、天一中学周边房产/项目所处位置为开发热点区域楼盘较为集中，项目主要有：百大春城、加州洋房、金都花园、华夏清水湾、中体奥林匹克花园、复地公园城、以及尚未开盘的高山御花园和距离相对较远的绿地世纪城、华府庄园和顺驰理想城市。第五部分 竞争个案分析 本项目位于惠山区中心区板块，面临着来自惠山区众多楼盘激烈竞争，本地客源已被大量掠夺，因此我们需要通过详细分析惠山区各同质楼盘的情况，确定自身的竞争优势，有效规避风险，使本项目能够在市场上占具一席之地（1） 案名：加州洋房项目地址：文惠路吴韵路口开发商：上海龙仓机构/无锡龙仓置业代理商：新聚仁机构开盘时间2007.8入住时间2008年12月占地面积14万总建筑面积23万容积率1.4绿化率43%得房率85%物业类型多层、小高层、高层规划户数1600套在售户数70主力房型面积141、133房型面积范围102-222销售均价4300元/（高层）5100元/（洋房）价格范围4000-5300车位情况1：0.8物业费0.8-1.2/月物业公司上海上实物业产品定位:南加州风情洋房 产品分析：加州洋房，一种颠覆传统的花园洋房，纯正加州风格建筑这是将洋房与别墅完美结合的新型住宅:退台式群院花园洋房。220000原味加州群院洋房特区,加州风格的群院花园洋房与群院电梯洋房,再现美国加州富人小镇风情高尚社区。作为区域的明星个案，加州洋房更是全面“高热”，二期中央水景洋房月日全新公开后仅二周销售就逾以上。由于未来三期将不再规划高层洋房，这也将是加州洋房绝版的高层电梯洋房。产品优势：1、无锡首个南加州风情洋房；2、户型面积较合适；3、楼间距较大，主题景观较好；4、区域未来规划情况良好。销售分析:目前二期电梯洋房在售，均价4300元/平米，销售率已达到80%，一期多层洋房已售罄。二期电梯洋房适中得户型以及前期良好得口碑都使得项目销售情况良好，在区域中属于较有竞争力和领先得项目。客户分析：项目客群以江阴、惠山区等周边乡镇企业主及惠山区政府部门公务员为主，部分市区客群和投资客。（2）案名：华厦清水湾项目地址：无锡惠山区欣惠路开发商：江苏华厦融创置地集团代理商：自销开盘时间2007.6入住时间2008.12占地面积8万总建筑面积12万容积率1.5绿化率43%得房率85-92%物业类型多层、小高层、叠加别墅规划户数783户在售户数32主力房型面积136、160房型面积范围102-234销售均价4000/价格范围3600-4500车位情况1：1物业费1-1.5元/平米/月物业公司集团下属物业公司产品定位:案名定位于“清水湾”，由此延伸出一种高尚水岸生活方式，一种高品质的生活理念，一种居住与自然和谐统一的生活状态。产品分析：该案位于无锡惠山区政府南面400米，总建面约12万平方米。周边交通顺畅，距市区约7公里。整个小区就像一个大公园，中央8000 平方米湖泊区贯穿其中，亭廊水榭，曲桥通幽，使业主足不出户便可领略到宜人的水景。小区充分利用周围惠山湿地公园的自然景观优势，创造了独具特色的观景视线。多层、小高层、叠加花园洋房、独栋别墅多种建筑形态组合，可以满足不同置业者的需求。产品优势：1、小区景观较好、靠湿地公园；2、单价较区域其他项目较低；3、未来区域规划较好。销售分析:华厦清水湾自今年以来，销售势头持续上升，均价在4000左右，其大户型低单价的定位也被购房者所认同，项目前期推出量也去化90%以上了，由于其体量较小得关系，未来销售压力也较小。客户分析：项目客群以江阴、惠山区等周边乡镇客群为主，部分市区客群。（3）案名：百大春城项目地址：文惠路与惠源路交叉处开发商：江苏百大实业发展有限公司代理商：无锡金达利开盘时间2007.7入住时间2009年9月占地面积40万总建筑面积60万容积率1.5绿化率40%得房率85-90%物业类型多层、花园洋房、小高层规划户数2000多套在售户数312主力房型面积78、87（小高层）房型面积范围77-142销售均价4300元/（小高层）4700元/（洋房）价格范围4000-5000车位情况1：1物业费0.9-1.2/月物业公司百大酒店物业产品定位:原创洋房，纯HOUSE，界定无锡洋房秩序。产品分析：百大春城位于惠山新城政和大道与惠山大道交汇处，总建筑面积60万平方米，项目容积率1.50，绿化率40%左右。17万平方米春城生态园、 7万平方米湖泊、2公里沿河景观层层环抱。百大春城一期6+1层电梯洋房，06年6月份开盘，400套花园洋房已全部售磬。其二期6-1层花园洋房 纯HOUSE位于项目核心区域，新澳洲风情花园洋房独兼生活品质与情趣格调，层层退台，超大面宽，前后双花园，多样化户型组合，成为界 定无锡洋房生活的新标准。产品优势：1、洋房户型较好，较独特；2、先期开盘价格较低，有一定的口碑效应；3、未来区域规划较好。销售分析:目前二期洋房和小高层在售，洋房均价4700元/平米，小高层均价4300元/平米。自2007年10月加推两批二期房源后，去化速度较快，销售势头良好。其纯正洋房的口碑已深入人心，对其未来三期的推出积蓄了足够的市场人气。客户分析：项目客群以江阴、惠山区等周边乡镇企业主及惠山区政府部门公务员为主，部分市区客群和投资客。（4）案名：复地公园城项目地址：锡澄公路与政和大道交汇处开发商：复地集团股份有限公司代理商：上海莲花开盘时间2005.6入住时间2007.12占地面积318万总建筑面积53万容积率1.48绿化率41.2%得房率90%物业类型多层、小高层、高层、别墅规划户数3655户在售户数32主力房型面积137、139房型面积范围73-189销售均价4000元/（毛坯）4950元/（装修）价格范围3800-5200车位情况1：1物业费0.9-1.2/月物业公司上海复瑞物业产品定位:秉承以人为本的理念，以纯正自然清新的澳洲风情为蓝图，为无锡带来全新的魅力澳洲生活。 产品分析：复地公园城， 50万未来中心生活样板区，紧邻46.7公顷吴文化公园。其地处无锡惠山新区核心地段，东临锡澄南路，南连政和大道，西北面向堰桥港，网聚沪宁、锡澄、锡宜三条高速动脉，于惠山之心贯穿南北，与政府隔街相邻。此外，省重点中学锡山高级中学等名校林立周边，超大商场正建设当中，交通体系四通八达，生活设施面面俱到。项目规划总用地33.4万，总建筑面积约50万，集多层、小高层、高层、联体别墅等多种住宅形态，并结合酒店式公寓、商业、幼儿园等建筑配套，携澳大利亚BAU等国际团队联袂演绎。产品优势：1、项目较大，物业形态较丰富；2、开发商实力较强；3、地理位置处于惠山新城入口处。销售分析:目前，复地公园城精装房均价在4900元/平米，毛坯房则在4000元/平米。精装房已基本售罄，毛坯房还剩30多套，前期供应量已基本消化完毕，作为有50多万平米得大项目，未来供应量仍将继续上升。客户分析：项目客群以堰桥当地居民、学校老师等为主，及部分市区客群和投资客。（5）案名：奥林匹克花园项目地址：惠山大道与政和大道交汇处开发商：无锡生命置业有限公司开盘时间2007.11入住时间2008.10占地面积213166.8总建筑面积2557000容积率1.16绿化率46%得房率100%物业类型一期别墅规划户数1778户在售户数110主力房型面积189、231房型面积范围130-288销售均价9500元/价格范围9000-10000元/车位情况1：0.85物业费1.002.20元/平方米/月物业公司上实物业产品定位:项目遵循“科学运动、健康生活”的规划理念，在尊重自然、以人为本的准则下，力图创造一种运动型的、具有英式风情的居住建筑环境，在充分利用基地东北侧已建成的绿化景观基础上，创造园内良好的景观氛围，成为惠山区集生态居住、运动休闲等功能为一体的精品小区之一。产品分析：奥林匹克花园是由中体产业集团开创，并经中国奥委会授权开发的体育主题社区，主要是将奥林匹克精神和体育文化融入社区的建设，提倡一种健康的生活方式。无锡奥林匹克花园位于无锡惠山新城无锡生命科技园区西南部，东邻惠山大道和S形景观带，南接东西景观大道，西依南北景观大道和惠山区行政中心。小区总用地面积19.76万平方米，规划总建筑面积约28.4万平方米（其中地上23万平方米，地下5.4万平方米）。该项目主要由低层住宅、多层通廊式住宅、小高层单元式住宅、配套商业与公共建筑和地下车库组成。13万平米的奥林匹克公园、拟建网球场，足球场，篮球场，沙滩排球，高尔夫球场等多项热门运动场馆。此外还有老年人的健身设施以及儿童益智游乐设施等。1500平方的运动会所（包含瑜伽、有氧健美、恒温游泳、器械健身、乒乓球等各种各样的运动。）小区内部还配套有英式风情商业街，里面会有超市、餐饮、美容院、咖啡屋等等。后期还拟建有一个12班的私立幼儿园。产品优势：1、项目产品和定位都比较新颖；2、开发商实力和口碑都较好；3、项目配套齐全，卖点较多。销售分析:目前，奥林匹克花园一期推出得六联排别墅均价在9500元/，一期推出共计110套，开盘两周至今已去化30%，开盘情况良好。随着产品的深入人心及品牌效应的推广，加之未来产品的多样性推出，销售前景看好。客户分析：一期别墅客群主要以江阴、惠山区等当地私营业主为主，后期小高层产品会增加惠山区及市区普通收入客群。（6）案名：绿地波士顿公馆项目地址：惠山大道与金惠路交汇处东南面开发商：上海绿地集团无锡置业有限公司代理商：金石地产开盘时间2007.9入住时间2008.7占地面积50万总建筑面积78.3万容积率1.02绿化率37%得房率90%物业类型联排、洋房规划户数5875套在售户数322主力房型面积133房型面积范围100-196销售均价4500元/（洋房）别墅：6500元/价格范围洋房3600-4500元/车位情况1：1物业费1.8/月物业公司上海科瑞物业产品定位:波士顿风情的高品位城市生活社区产品分析：该项目位于无锡市北，惠山新城行政中心东南，紧靠惠山大道，是绿地集团第四个“新里”品牌项目，总建筑面积约78万平方米， 以联排别墅、花园洋房为主，以1.02的超低容积率自然营造高尚私家生活静地，建成后呈现别墅、情景洋房、小高层、高层及配套设施完美结合的高品位社区，凸显“贵族、纯正、涵养”的设计理念。该项目拥有最佳景观资源和公共设施，无论地理、景观、建筑、配置上都别具匠心。800平米中心湖，160平米水上花园，7000平米运动休闲俱乐部，15000平米风情商业街，生活设施一应俱全，氛围温馨典雅。项目一期BOSSTOWN首府，气质非凡的新英格兰风格建筑，独具匠心的社区规划，灵活多样的建筑形态及户型选择，从每一个微小细节体现主人的品位，打造城市中坚专属的格调生活领地。产品优势：1、项目规模较大，内在生活设施规划一应俱全；2、独特的建筑风格，波士顿风情的景观设计具备一定的吸引力；3、远期规划中利好因素较多，轻轨，公交线路等使人们对该项目预期增大；4、产品丰富，适合各类购房者选择；5、绿地品牌具备很强的品牌竞争力。销售分析:该项目前期推广比较到位，在尚未开盘之前，各项推广措施如“绿地会”、“5000元购房礼券”、“波士顿文化之旅”、“购房VIP卡”等就已先期全面展开，因此其前期预约情况比较理想。同时绿地品牌在无锡已经形成了比较大的影响力，对其销售会有一定的推动作用。并且绿地公司在销售推广方面，具备很强的实力，因此该项目的销售状况开盘之后较为理想，先期推出的A、B二个花园洋房组团销售状况稳定，C组团将在近期推出。客户分析：周边企业中高层管理人员，认同该区域的市区购房人群。（7）案名：金都花园项目地址：惠山区西新路北端开发商：无锡金都房地产有限公司代理商：上海新驰开盘时间2004.9入住时间一期已交付占地面积229079总建筑面积420000容积率1.80绿化率45%得房率75%-90%物业类型多层，小高层，高层规划户数3000套在售户数812主力房型面积131-150房型面积范围131-150销售均价3900元/平米价格范围3700-4200元/平米车位情况1：1物业费1.10元/月物业公司无锡新驰物业产品定位:新城中央高尚住宅区产品分析：中环国际 金都花园 ，位于惠山区政府行政中心市民广场正南面，占据了惠山新城CPD、CBD、CLD三大中心。本项目规划总面积42万平方，将建30万平方高档住宅和12万平方商务办公楼。计划分三期开发，一期规划15.5万平方米商品住宅，主要由多层、小高层、高层住宅和商业步行街组成。有一条自然河流南北向穿越社区，形成了很强的水景支撑，使本项目具备了良好的宜居环景。产品优势：1、位于惠山新城核心区的正中心位置，地理优势明显；2、周围生态环境良好，自然河流，大型广场环布四周；3、规划中的商业中心近在咫尺。销售分析:该盘占据独有的中心位置、具备较强的象征性，并且该项目是区域内最先开盘的项目之一，因此占有了很好的市场先机，一批周边客户很快被该项目利用，因此前期销售状况还是比较理想的，一期已经售完。二期项目将主推多层花园洋房，预计上市时间在2008年4月。客户分析：惠山区公务员，惠山新区企业中高层管理人员。（8）案名：顺驰理想城市项目地址：北环路与惠山大道交界处开发商：无锡顺驰城市建设有限公司开盘时间2007.10入住时间2008.12占地面积555000总建筑面积832000容积率1.50绿化率49%得房率90%物业类型多层，小高层规划户数6000套在售户数877套主力房型面积94、128房型面积范围67-184销售均价花园洋房4500元/价格范围3200-5000元/车位情况1：1物业费1.2/月物业公司无锡顺驰物管产品定位:新城市中心大型综合居住区产品分析：该项目东至白屈港,西至惠山新城区惠山大道,南至南环路,北至胡长路，规模庞大，整个地块由绿地集团和顺驰联合开发，小区内各项设施规划完善，幼儿园，学校，商业设施，养老院等等一应俱全，周边交通状况良好，是惠山新城里最大的居住区，犹如一座卫星城。该项目以“商业广场、运动广场“为理想生活核心，通过人性化具有浓郁生活氛围的建筑分布、公共开放空间-社区广场设计、半私密空间-组团院落设计、合理的组团分区，打破传统住宅为核的贯用模式，共同构筑一个柔性空间，带来一个充满人性化的和谐社区，使人们得到了一个伸展到街道上的公共宅间和内部私密庭院空间之间的特殊联系的体验。产品优势：1、项目规模较大，具有很大的影响力，内在生活设施规划一应俱全；2、远期规划中利好因素较多，且区域升值尚有潜力；3、顺驰品牌实力雄厚；4、产品丰富，适合各类购房者选择。销售分析:从今年理想城市得销售情况来看，项目已回本处于盈利阶段，顺驰没参加07年得秋季房交会就足以证明销售压力正在逐渐减轻。且目前洋房价格也拉升至4500元/，虽然周边项目同质竞争严重，却销售情况依然良好，前景看好。客户分析：惠山新区企业中高管，长期于此生活工作的人群，部分市区购房者。第六部分 项目SWOT分析Strength（优势）（一） 惠山新城核心位置，地理优势明显本项目地处惠山区政和大道沿线，此处为惠山新城的核心区块，行政、商业以及各大实力开发商的项目云集于此，路网状况良好，规划倾向性明显。此区块正在逐渐成为名副其实的区域核心，远期价值优势较大。（二） 新城为新开发区域自然生态保持良好，项目景观资源良好惠山新城为新开发区域，各种自然生态保持良好，加上政府打造的各市民广场和生态公园，其自然生态价值及景观价值在锡城各区中较为突出。项目在此可以借用良好的自然及景观资源。（三） 赛维拉品牌在全国经营多年，口碑较好赛维拉品牌在全国有多年的开发经验，项目众多，在无锡也曾成功开发东亭赛维拉项目，在无锡赛维拉品牌已经有一定的品牌基础，在市民中有着良好的口碑。Weakness（劣势）（一） 惠山区配套设施缺乏，生活便利性有待提高惠山新城为新开发区域，商业气氛匮乏，公共交通线路较少，整个区域内仅有少量零星商业可供使用，短期内生活便利性难以保障。（二）没有完善的工业体系的支撑对于一个成熟的居住区域来说，商业是为居住提供服务的，而工业体系是为居民导入的基础，一个房地产项目不可能将在南面工作的人吸引到北面来，所以就近而居是所以人购房时必然会考虑的重要因素，人口导入首先就要提供相应的工作岗位。惠山新城大规模改造，将原有的污染企业全部迁走，这对改善居住环境是非常有利的，但同时也迁走了在这工作的人，迁走了客户。所以一个完善的工业体系是一个区域所有房地产项目的生存之本，但是本项目所属区域在改造过程中确缺少了这一点。（三